Casa e Família
Se vai arrendar casa, conheça os cuidados a ter antes e depois de assinar contrato. Saiba o que diz a lei e algumas boas práticas. 26-09-2023
Tempo estimado de leitura: 7 minutos
Se tem um imóvel que está a pensar arrendar e está com dúvidas, preparamos uma lista dos principais cuidados a ter, antes e depois de assinar o contrato. Para que não tenha surpresas ou problemas durante todo o processo.
Antes de arrendar
Antes de arrendar o seu imóvel, é importante estar na posse de toda a informação e salvaguardar que toma as melhores decisões.
Defina o valor da renda
O valor da renda deve cobrir vários encargos com o imóvel, por isso, para definir um valor justo de renda, há algumas despesas fixas que deve ter em consideração, entre elas:
- Os impostos a pagar (IRS e IMI);
- A mensalidade do crédito habitação, se aplicável;
- Os seguros obrigatórios a contratar;
- As despesas com o condomínio
Defina o a duração do contrato
Os contratos de arrendamento têm a duração mínima de um ano, contudo quanto mais tempo durar o contrato de arrendamento, menor vai ser a taxa de IRS a aplicar às rendas cobradas.
Taxa de IRS sobre as rendas
- A taxa atual do imposto é de 28%, mas pode ser reduzida até 10%.
- Contratos com duração igual ou superior a dois anos: beneficiam, logo no primeiro ano, de uma redução de 2% no imposto a pagar sobre as rendas (26%). A cada renovação, pelo mesmo prazo, será aplicada nova redução de 2%, até ao limite de 14%.
- Contratos com duração igual ou superior a cinco anos e inferiores a dez: começam por pagar menos 5% de IRS, ou seja, 23%. Com duas renovações por períodos iguais é possível alcançar o limite de 14%.
- Contratos com duração igual ou superior a 10 anos e inferior a 20: beneficiam, logo no primeiro ano, da taxa de 14%.
- Contratos com duração superior a 20 anos: beneficiam de um escalão de bonificação máxima, ou seja, a taxa de IRS aplicável é de 10%.
Pode ainda optar por englobar as suas rendas recebidas. Ou seja, fazer com que sejam tributadas em conjunto com os restantes rendimentos (salários e pensões, por exemplo) às taxas gerais de IRS (variam entre 14,5% e 48%).
Tome Nota:
Aos contratos de arrendamento não permanentes ou transitórios, como a estudantes ou a professores, não se aplica a duração mínima de um ano.
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Determine o valor da caução
A caução garante, por exemplo, a reparação de eventuais danos na habitação. Não podem ser superiores a duas rendas.
Paralelamente, pode ser antecipado o pagamento de até dois meses de rendas, através de acordo escrito, para fazer face a situações de não pagamento do valor da renda acordado.
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Perfil dos inquilinos
Antes de publicitar o arrendamento, ou de contactar uma agência imobiliária, defina claramente o perfil dos inquilinos que procura e os requisitos de acesso à habitação. Eis algumas dicas que o podem ajudar nesta tarefa:
- Produza um anúncio detalhado e esclarecedor;
- Faça uma pré-seleção, tentando obter respostas a algumas perguntas essenciais relacionadas com outras experiências de arrendamento;
- Quando agendar visitas ao imóvel, tente obter informação mais detalhada. Nesta fase, é importante tentar saber qual a situação profissional ou o histórico profissional, situação financeira, motivações e eventuais referências dos candidatos;
- Reduza a lista de interessados a dois ou três e solicite documentação, sobre o potencial inquilino e fiadores, que permita comprovar a informação prestada. Por exemplo, documentos de identificação, contrato de trabalho, última declaração de IRS ou recibos de vencimento. Pode ainda solicitar a certidão de não dívida às finanças e à Segurança Social ou a Central de Responsabilidade de Crédito do Banco de Portugal.
Tome Nota:
Por lei, não pode discriminar um potencial inquilino por razões de sexo, ascendência ou origem étnica, língua, território de origem, nacionalidade, religião, crença, convicções políticas ou ideológicas, género, orientação sexual, idade ou deficiência.
Decida se vai pedir fiador
Um fiador assume a dívida perante o credor (o senhorio, neste caso), caso o inquilino deixe de pagar a renda, ou seja, essa dívida passa a ser sua.
Elabore o contrato de arrendamento
Os contratos têm de ser obrigatoriamente formalizados por escrito. No caso de habitação permanente a duração mínima é de um ano. No caso de serem celebrados por períodos inferiores, são alargados ao prazo mínimo (um ano) de modo automático.
Elementos necessários para o contrato de arrendamento
- A identificação do senhorio e do arrendatário, incluindo a sua naturalidade, a data de nascimento e o estado civil;
- A identificação e localização do imóvel a arrendar;
- O objetivo habitacional ou não habitacional do contrato. Quando se trata de um contrato para habitação não permanente (por exemplo, por motivos de educação, profissionais ou turísticos), é necessário indicar o motivo;
- A existência da licença de utilização, o seu número, a data e a entidade emitente ou a referência;
- O valor da renda e a duração do contrato;
- A data da celebração.
Deve registar o contrato junto da Autoridade Tributária (AT) no Portal das Finanças até ao fim do mês seguinte ao seu início.
Tome Nota:
O Portal da Habitação disponibiliza informação relevante que o pode auxiliar a fazer um contrato de arrendamento, bem como simuladores de renda.
Programa de Apoio ao Arrendamento (PAA)
O Programa de Apoio ao Arrendamento é de adesão voluntária e procura promover a oferta para arrendamento habitacional a preços compatíveis com os rendimentos das famílias. Caso adira a este programa, o valor máximo da renda tem de estar 20% abaixo do valor de referência (na mesma localização e características). Contudo, fica isento do pagamento de IRS ou IRC. O contrato deve ter uma duração mínima de cinco anos (ou de nove meses para residência temporária, a estudantes do ensino superior, formadores e professores, por exemplo). Algumas câmaras municipais, como a de Lisboa e a do Porto, reduziram ou eliminaram ainda o valor a pagar de IMI.
Leia também:
- Arrendamento: quais as regras a cumprir pelo senhorio?
- É inquilino? Conheça os apoios ao arrendamento para cada caso
- Novo Regime do Arrendamento Urbano: saiba o que mudou
Depois de arrendar
Depois de ter o imóvel arrendado, existem alguns mecanismos legais a que pode recorrer para proteger os seus direitos. Eis os principais e as cautelas a ter em cada situação.
Indemnização por atrasos de pagamento
Em caso de atraso no pagamento das rendas, a indemnização a pagar pelos inquilinos é de 20% do valor devido. Se a situação se prolongar, e houver fiadores, dispõe de 90 dias, após o atraso, para os notificar sobre as quantias em falta.
Tome Nota:
De acordo com a Lei n.º 13/2019,em caso de desemprego involuntário, incapacidade permanente para o trabalho ou morte do seu inquilino ou da pessoa com quem vivia há mais de um ano em economia comum, o inquilino pode rescindir o contrato sem pagar as rendas que correspondem ao período de pré-aviso.
Renovação do contrato de arrendamento
Se os contratos para habitação permanente forem inferiores a três anos, e nada tiver sido definido em contrário, consideram-se renovados por um mínimo de três anos, na primeira renovação. Se a duração for superior, renovam-se por períodos sucessivos da mesma duração.
No momento da primeira renovação, pode opor-se à continuidade do contrato de arrendamento durante três anos se precisar da casa para si ou para os seus filhos. Deve, contudo, respeitar os prazos legais para o fazer, que dependem da duração do contrato.
Visitas ao imóvel
Pode, ocasionalmente, verificar o estado de conservação do seu imóvel. No entanto, as visitas têm de ser acordadas previamente com o inquilino.
Se estiver a aproximar-se o fim do contrato, e caso pretenda arrendar o imóvel a outra pessoa, pode mostrar o imóvel aos eventuais interessados nos três meses que antecedem a sua desocupação. Nestas situações, deve existir um acordo entre si e o seu inquilino. Se não for possível chegarem a acordo, as visitas devem ocorrer nos dias úteis, das 17h30 às 19h30, e aos sábados e domingos entre as 15 e as 19 horas.
O que diz a Lei
O Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, onde se estabelece o regime jurídico aplicável aos arrendamentos urbanos, define os direitos e deveres das partes, a forma de atualizar as rendas e os casos de rescisão do contrato.A Lei das Rendas, Lei n.º 31/2012, introduziu alterações ao NRAU, também sobre a atualização de rendas antigas e sobre o regime transitório de proteção dos inquilinos.A Lei n.º 13/2019 estabelece as principais normas que incluem obrigações legais, fiscais, contratuais, sociais e de conduta previstas no Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU).No Portal da Habitação pode consultar toda a legislação relativa ao arrendamento urbano.
Justificação de obras
Além de necessitar do imóvel para si ou para os seus filhos, pode terminar o contrato de duração indeterminada por motivo de obras.
Se estiver em causa uma remodelação, terá de justificar que se trata de uma obra de caráter profundo. A justificação nunca poderá ser apenas a pintura do imóvel, por exemplo.
Rescisão do contrato
- Pelo senhorio: além dos motivos referidos anteriormente, pode também terminar o contrato caso exista um atraso superior a oito dias no pagamento da renda, mais de quatro vezes (seguidas ou não), no período de 12 meses ou se existir um atraso no pagamento igual ou superior a três meses.
É obrigatório informar o inquilino, da intenção de terminar o arrendamento, por carta registada com aviso de receção;
- Pelo inquilino: é obrigatório o envio de carta registada com aviso de receção para terminar o contrato;
Leia também:
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