São várias as situações em que é necessário saber quanto vale um imóvel, seja quando se quer comprar ou vender, ou quando é necessário fazer obras recorrendo ao crédito bancário. No entanto, não são as únicas ocasiões em que a avaliação imobiliária é pedida.

Se pretende fazer uma transferência de crédito habitação ou no caso de partilhas de bens, como heranças e divórcios, tem de fazer a avaliação da casa. Saiba como tudo se processa. 

Avaliação imobiliária: o que é e quando é necessário fazer

Trata-se de um relatório feito por um perito certificado que, tendo em conta as características do imóvel (localização, estado de conservação, tipo de construção, utilização, entre outros) determina o seu valor de mercado.

Entre outros, a avaliação de um imóvel deve ser feita em casos de:

• Compra, venda ou arrendamento de imóveis - o preço de compra e venda é influenciado pela avaliação;
• Garantias bancárias, empréstimos e hipotecas - documento obrigatório para as instituições financeiras estipularem as condições do empréstimo  
• Seguros: importante para determinar o valor de cobertura de uma apólice;
• Fusões e aquisições;
• Partilhas e heranças: a realização de uma avaliação imobiliária independente traz mais segurança às partes envolvidas quanto ao preço real do imóvel;
• Construção de projetos imobiliários.

O processo de avaliação imobiliária dura cerca de duas semanas. Uma para o pedido e agendamento da visita do perito (de forma independente ou junto da instituição bancária onde terá o crédito habitação) e outra para a entrega do relatório de avaliação.

Quem faz e como se processa

Para ser válida, a avaliação de um imóvel deve ser feita por um perito avaliador devidamente certificado pela Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM).

A Lei n.º 153/2015 determina que, para essa certificação, o perito (pessoas singulares ou coletivas) tem de responder a requisitos de idoneidade, qualificação e experiência profissional e de cobertura da responsabilidade civil profissional.

O avaliador visita o imóvel, faz o registo fotográfico, tira medidas às áreas e regista outras informações importantes para chegar ao valor final da casa. Como apoio, consulta ainda a documentação legal do imóvel:

• Certidão do Registo Predial;
• Caderneta Predial Urbana;
• Plantas;
• Licença de utilização.

Para a fórmula de cálculo do valor de avaliação, o perito pode atribuir distintos valores por metro quadrado nas diferentes áreas da habitação.

Pode consultar também diferentes fontes de informação:

• Estudos publicados por diferentes consultoras especializadas na área;
• Dados do Instituto Nacional de Estatística (INE), como valores médios de avaliação bancária, índice de preços da habitação ou valor médio das vendas por metro quadrado;
• Alguns portais de mediadoras imobiliárias confiáveis.

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Diferença entre Valor de Mercado (VM) e Valor Patrimonial Tributável (VPT)

Esta avaliação de que temos falado é diferente da avaliação que as Finanças fazem dos imóveis. Vejamos as diferenças.

O valor de mercado é, de acordo com a CMVM, determinado pelas condições reais do mercado, onde os compradores e vendedores, atuando de forma independente e informada, chegam a um acordo sobre o preço de um ativo, seja um imóvel, uma ação ou qualquer outro bem negociável.

Já o valor patrimonial tributável figura registado na caderneta predial e serve de base para o cálculo do valor a pagar pelo IMI. A Autoridade Tributária classifica os imóveis por zona geográfica, atribuindo um valor à habitação e um montante a pagar de impostos. Esta avaliação é feita de forma automática de três em três anos, daí que possa não refletir o real valor de mercado do imóvel.

O valor de mercado depende da avaliação feita por um perito e pode ser diferente (superior ou inferior) do valor patrimonial tributável atribuído pelas Finanças.

Fatores a considerar na avaliação de um imóvel

A estrutura e os dados a constar no relatório estão definidos na Lei n.º 153/2015. Além da identificação de todos os intervenientes (proprietário do imóvel, do próprio perito e da entidade ou pessoa que solicitou a avaliação), deve ter em conta dados do imóvel.  É da conjugação de todos estes pontos que resulta o valor a atribuir ao imóvel:

• Área envolvente: acessibilidade, rede de transportes públicos, proximidade de serviços e comércio, zonas verdes e equipamentos;
• Dimensão da casa: tipologia e disposição das áreas;
• Descrição do imóvel: estado de conservação (casas usadas), tipo de construção (qualidade dos acabamentos), espaços exteriores (varanda, jardim ou terraço), arrecadação, sótão;
• Facilidades: estacionamento, elevador, piscina;
• Certificação energética, isolamento térmico, orientação solar;
• Data de construção: quanto mais antiga for a casa, menor será o seu valor, exceto se tiver sido alvo de uma renovação recente;
• Oferta e procura: em zonas muito procuradas, o valor do metro quadrado é mais alto.

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