Tempo estimado de leitura: 5 minutos

Sabia que uma casa não tem de estar em ruínas para ser considerada devoluta? A definição de casa devoluta está prevista na lei desde 2006 para efeitos de aplicação do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI).

Confira se alguma das suas habitações pode ser considerada devoluta aos olhos da lei, quais as obrigações fiscais associadas e como pode rentabilizar um imóvel desocupado.

1. O que é uma casa devoluta?

Um imóvel é considerado casa devoluta quando desocupado há mais de um ano.

Pode ser um imóvel para habitação, um prédio urbano ou uma fração autónoma. Cabe aos municípios identificarem estes imóveis, segundo alguns indícios de desocupação previstos na lei:

• Ausência de contratos em vigor com empresas de fornecimento de água, gás, eletricidade ou telecomunicações;
• Inexistência de faturação de água, gás, eletricidade e telecomunicações;
• Baixo consumo anual de água e eletricidade (até sete metros cúbicos e 35 kWh hora, respetivamente).

Mesmo que se verifiquem consumos de água e eletricidade superiores aos definidos, uma vistoria pode classificar o imóvel como devoluto, de acordo com o Regime Jurídico da Urbanização e Edificação.

2. Em que situações uma casa desocupada deixa de ser considerada devoluta?

A lei prevê motivos válidos para que uma casa não esteja habitada. Excecionalmente, uma casa desocupada não é considerada devoluta, quando:

• Se destina a habitação por curtos períodos de férias ou descanso, para uso próprio ou arrendamento temporário (por exemplo, em zona de praia, campo ou termas);
• Decorrem obras de reabilitação certificadas pelos municípios;
• A conclusão da construção ou emissão de licença de utilização ocorreu há menos de um ano;
• Foi comprada para revenda por pessoas singulares ou coletivas, desde que tenha beneficiado ou venha a beneficiar de isenção do Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT);
• É a residência nacional de um emigrante português;
• É a residência nacional de um cidadão português (e dos seus acompanhantes autorizados) que esteja no estrangeiro ao serviço do Estado, de organizações internacionais ou com funções de interesse público;
• Está integrada num empreendimento turístico ou inscrita como estabelecimento de Alojamento Local;
• A sua utilização não é possível devido a conflito judicial ou por motivos de formação, saúde, prestação de cuidados permanentes no papel de cuidador informal ou porque o habitante passou a residir num lar.

Leia também:

• Valor Patrimonial Tributário: para que serve e como se calcula?
• IMI familiar: o que é e como funciona
• Tem um terreno? Saiba como localizar e registar

3. Quais os cuidados e riscos do proprietário

Ser proprietário de uma casa devoluta pode ter consequências legais ou fiscais bastante negativas.  Todos os proprietários têm o dever de conservar e reabilitar os seus imóveis. Perante más condições de segurança ou de salubridade, a Câmara Municipal pode mesmo exigir a realização de obras.

O proprietário de um prédio devoluto arrisca-se ainda a ser acusado de violação do seu dever quando os vãos (janelas, portas, entre outras aberturas) dos pisos estão desprotegidos, abertos. Tanto para evitar problemas legais como para respeitar a zona envolvente, é imperativo fazer a manutenção do imóvel, mesmo que desocupado.

Os proprietários de imóveis devolutos são ainda penalizados fiscalmente, com agravamentos no IMI que podem chegar a mais 20% a cada ano.

4. Tenho uma casa devoluta. Sou obrigado a arrendar?

Em 2023, o Governo propôs o arrendamento coercivo das casas devolutas
A medida, que causou polémica e muitas dúvidas entre os proprietários. Permitia que fossem obrigados a arrendar as casas devolutas ao Estado, nos seguintes moldes:

• O município apresentava uma proposta de arrendamento;
• Se o proprietário não respondesse no prazo de 10 dias ou recusasse a proposta, mas o prédio se mantivesse devoluto por mais 90 dias, havia lugar a arrendamento forçado.

Por sua vez, o Estado subarrendava os imóveis, ao abrigo de programas públicos de habitação. Caso o edifício precisasse de obras, o município também assumiria as intervenções. Os custos seriam descontados nas rendas dos proprietários.

Em maio de 2024, a medida foi revogada. Em alternativa, aprovou-se um mecanismo para recuperar os imóveis devolutos estatais. Na prática, autarquias e privados são livres de apresentar projetos para os imóveis públicos devolutos. Posteriormente, esses edifícios podem ser utilizados para habitação pública.

5. Qual a política fiscal para uma casa devoluta?

O Código do IMI prevê taxas entre 0,3% e 0,45% para os prédios urbanos. No entanto, se estiverem desocupados há mais de um ano ou parcialmente devolutos, as taxas podem triplicar anualmente. No segundo caso, o agravamento aplica-se apenas à parte devoluta.

Há ainda lugar a majorações. Quando a casa devoluta se localiza numa zona de pressão urbanística, o IMI é 10 vezes superior, sendo agravado em 20% ao ano. Pode ainda aumentar, mediante deliberação da assembleia municipal, em:

• 50% quando se destina a habitação. Desde que no ano a que respeita o imposto, não está arrendado nem afeto a habitação própria e permanente;
• 100% se o sujeito passivo for uma pessoa coletiva ou outra entidade fiscalmente equiparada (por exemplo, unidades de Alojamento Local).

Leia também:

• Rendimentos prediais: o que são e quais os impostos a pagar?
• O que deve constar num contrato-promessa de compra e venda de imóvel?
• Contrato de arrendamento: como registar nas Finanças?

6. Como rentabilizar uma casa devoluta?

Ser proprietário de um imóvel é possuir um ativo com potencial de rentabilidade. Mas, por receio de enfrentar burocracia e eventuais obras, nem sempre os proprietários decidem dar nova vida às casas devolutas. Se é o seu caso, pense a longo prazo. A conversão do imóvel pode gerar rendimentos significativos e trazer-lhe benefícios fiscais.

H4. Arrendamento
Se a casa devoluta reunir boas condições de iluminação, espaço, segurança, cozinha e casa de banho, experimente candidatar-se ao Programa de Apoio ao Arrendamento. Pode beneficiar de isenção de IRS ou IRC sobre as rendas, enquanto recebe um rendimento estável.

H4. Alojamento Local

Segundo um estudo da Global Commercial Real Estate Services, Portugal é um dos países europeus mais atrativos para investir em hotelaria. Aproveite o turismo de natureza, praia ou citadino e converta a sua casa devoluta em Alojamento Local.

H4. Venda

Se o mercado imobiliário estiver em alta e não tiver planos para ocupar a casa devoluta, porque não vendê-la? Esteja atento às tendências do mercado e tome a sua decisão.

H4. Reabilitação

A casa devoluta precisa de obras antes de lhe dar uma nova vida? Informe-se sobre os benefícios fiscais a que pode ter direito, como taxa de IVA reduzida a 6% e isenção de IMI. Por outro lado, caso seja legalmente permitido, a reabilitação também pode ser uma oportunidade para criar uma loja ou um espaço social.

Tome nota:
Alguns municípios têm programas de reabilitação urbana com o objetivo de incentivar a recuperação urbana do território. Consulte a sua Câmara Municipal.

Leia também:

• Como obter a certificação energética para a sua casa
• O que é o desconto municipal de IRS e como aceder a este benefício?
• Arrendamento: quais as regras e obrigações do senhorio?
• Vive em condomínio? Saiba as regras essenciais da lei
• Comprar ou arrendar casa: qual é a melhor opção?

A informação deste artigo não constitui qualquer recomendação, nem dispensa a consulta necessária de entidades oficiais e legais.