Mudar de casa

Comprou uma casa nova e tem defeitos? Saiba como proceder

Casa e Família

Mudar de casa e esperar que tudo corra bem não será a melhor atitude. Há que conhecer os direitos de quem compra casa nova. 25-10-2021

Tempo estimado de leitura: 10 minutos

Comprar uma casa nova e encontrar defeitos de construção é tudo menos agradável. Conheça os seus direitos e saiba como reclamar.

Comprou uma casa nova e tem defeitos? Saiba que, atualmente, a legislação prevê uma garantia de cinco anos no caso de defeitos de construção em imóveis adquiridos por contrato de compra e venda.

A partir de 1 de janeiro de 2022, o prazo de garantia dos imóveis passa a ser de dez anos, no que diz respeito a defeitos que afetem elementos construtivos estruturais destes bens. Esta mudança surge na sequência da transposição de duas diretivas europeias para reforçar a proteção ao consumidor.

Se comprou ou vai comprar casa, saiba o que cobre a garantia dos bens imóveis, quais os prazos em vigor e o que deve fazer para a acionar.

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O que está abrangido pela garantia do imóvel?

Os elementos construtivos que façam parte da estrutura de uma habitação, tais como o telhado, paredes e tetos, canalizações e instalação elétrica, ou o pavimento, estão abrangidos pela garantia dos bens imóveis, que tem atualmente um prazo de cinco anos.

Estão igualmente cobertos por esta garantia os bens móveis que estejam integrados no imóvel com carácter de permanência. É o caso das loiças sanitárias, dos armários de cozinha ou das portas e janelas da habitação.

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Já outros equipamentos que possam ser vendidos com a casa mas não tenham carácter permanente, como por exemplo os eletrodomésticos da cozinha, têm uma garantia de apenas dois anos (o prazo aplicável aos bens móveis).

Tome Nota:

O Decreto-Lei n.º 67/2003 alterado pelo Decreto-Lei n.º 84/2008, regula certos aspetos da venda de bens de consumo e das garantias associadas. Aqui incluem-se os contratos de compra e venda de imóveis quando se trata de uma relação de consumo, ou seja, entre um consumidor e um profissional.

 

Prazo de garantia de imóveis passa a ser de 10 anos a partir de 2022

O Governo aprovou o decreto-lei que regula os direitos do consumidor na compra e venda de bens, conteúdos e serviços digitais, transpondo para o direito português as Diretivas 2019/771 e 2019/770.

De acordo com comunicado do Conselho de Ministros, o diploma alarga o prazo de garantia dos bens móveis para três anos. No que respeita aos bens imóveis, é aumentado “para 10 anos o prazo de garantia em relação a defeitos que afetem elementos construtivos estruturais destes bens”. Este diploma entrará em vigor em 1 de janeiro de 2022.

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Quais os prazos para exigir a reparação dos defeitos da casa nova?

Depois de detetado o defeito, o comprador tem o prazo máximo de um ano para denunciar a anomalia ao vendedor ou construtor. Mas atenção, é necessário que ainda esteja dentro dos cinco anos da garantia.

Se não comunicar o defeito, ou deixar passar o prazo previsto, o vendedor deixa de ter a responsabilidade de fazer a reparação.

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Como acionar a garantia do imóvel?

O comprador deve acionar a garantia da casa através do envio de carta registada com aviso de receção ao vendedor ou construtor, referindo os defeitos encontrados. Pode igualmente fazê-lo por e-mail, com comprovativo de entrega e recibo de leitura.

Desta forma, ficará com uma prova de que denunciou a desconformidade, vinculando assim o vendedor à obrigação legal de efetuar a reparação.

Na missiva deve ser indicado um prazo para que se proceda aos trabalhos de reparação dos defeitos encontrados.

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Quais os direitos do comprador?

O comprador tem direito, sem quaisquer encargos, à reparação dos defeitos, à substituição do imóvel, à redução adequada do preço ou à resolução do contrato, isto é, ao seu cancelamento.

A reparação ou a substituição devem ser realizadas dentro de um prazo razoável, tendo em conta a natureza do defeito.

 

E se o vendedor se recusar a reparar os defeitos?

Nesse caso, e desde que o imóvel ainda se encontre dentro dos cinco anos da garantia, o comprador pode recorrer à via judicial (julgados de paz e tribunais).

O prazo para intentar uma ação é de três anos a contar da data em que foi comunicado o defeito. Passado esse tempo, o vendedor fica livre da responsabilidade de efetuar a reparação.

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Quais os cuidados a ter antes de comprar uma casa?

Antes de avançar com o processo de compra de uma habitação há alguns cuidados que deve ter.

É fulcral saber se quem lhe está a vender o imóvel tem legitimidade para o fazer. Tenha ainda em atenção a possibilidade de existirem dívidas relativas à habitação, sobretudo nos casos de venda de uma habitação em segunda mão.

Procure obter junto da Conservatória do Registo Predial da sua zona, ou através do Registo Predial Online, a Certidão de Teor ou Certidão Permanente Predial. Neste documento encontra todos os registos do imóvel, nomeadamente a existência de encargos pendentes (penhoras ou hipotecas), se tem algum contrato de arrendamento ou usufruto por parte de terceiros, ou se faz parte de uma herança.

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Quando se trata de um apartamento, verifique também se existem dívidas de condomínio e peça as atas das últimas reuniões, já que, por vezes, há custos que terão de ser suportados após a compra da casa e que o vendedor poderá não ter mencionado.

É igualmente importante perceber junto da câmara se o prédio possui licença de habitação. Confirme se as áreas correspondem às apresentadas pelo vendedor. Se o imóvel tiver áreas construídas sem autorização, os custos associados a este licenciamento extraordinário recaem sobre si.

No caso da compra de uma habitação nova procure fazer várias visitas antes de oficializar a aquisição e, preferencialmente, leve consigo alguém perito na área de construção civil para verificar alguns dos aspetos técnicos menos visíveis, como o piso da casa desnivelado, a existência de fendas ou infiltrações, entre outras.

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