cooperativa de habitação

Comprar casa numa cooperativa de habitação: o que deve saber

Casa e Família

Comprar casa numa cooperativa de habitação pode ser a solução para contornar as atuais dificuldades na aquisição de um imóvel. 12-09-2022

Tempo estimado de leitura: 10 minutos

A possibilidade de comprar casa através de uma cooperativa de habitação surge, no atual contexto, como uma boa solução para ter casa própria a um custo mais acessível.

O preço de venda dos imóveis e as novas regras na concessão de crédito habitação – com prazos de reembolso mais reduzidos e financiamento máximo até 90% do valor do imóvel – podem dificultar a compra de casa. Sobretudo para quem tem mais de 30 anos ou rendimentos que impliquem uma taxa de esforço muito elevada.

A resposta a estas dificuldades pode estar nas cooperativas de habitação. Mas, para perceber se esta é a melhor opção para o seu caso é importante saber como funcionam e em que moldes pode comprar casa neste regime.

Tome Nota:

A taxa de esforço é a percentagem do rendimento familiar destinada ao pagamento de prestações de créditos.

Leia também:

 

Cooperativas de construção e habitação: o que são?

As cooperativas de construção e habitação são um canal de acesso a habitação a custos controlados. Isto é, casas construídas ou adquiridas com o apoio do Estado, que concede benefícios fiscais e financeiros a entidades como municípios, cooperativas ou empresas privadas para que criem este tipo de solução habitacional.

O objetivo principal destas cooperativas, cujas regras legais constam do Decreto-Lei n.º 502/99, é a promoção, construção ou aquisição de fogos para habitação dos seus membros e associados, assim como a manutenção, reparação ou remodelação destes imóveis.

Visam igualmente, segundo este diploma, “contribuir para a melhoria da qualidade habitacional dos espaços em que se integram, promovendo o tratamento das áreas envolventes, incluindo as zonas de lazer”.

Algumas cooperativas são constituídas apenas para um projeto, enquanto outras têm uma atividade continuada.

Leia também:

 

Como ter acesso aos imóveis?

Fazer parte de uma destas cooperativas permite aceder a habitação com preços mais controlados. Para isso terá de inscrever-se como membro, ficando então integrado num dos programas de habitação que a cooperativa esteja a desenvolver.

O que acontece, muitas vezes, é que a admissão de membros é feita na fase inicial do projeto e quem aderir mais tarde poderá ter de ficar em lista de espera. Isto é, a aguardar um novo projeto ou que algum dos atuais membros desista do projeto em curso.

Tome Nota:

Para ser membro é necessário subscrever um capital inicial de pelo menos 100 euros. Os valores são definidos pelas próprias cooperativas.

As cooperativas de habitação são obrigadas a criar dois fundos. Um para construção e outro para conservação e reparação. O fundo de construção tem como objetivo financiar a construção ou aquisição de novos fogos ou instalações sociais da cooperativa. O segundo fundo destina-se a financiar obras de conservação, reparação e limpeza do património que é propriedade da cooperativa.

A lei prevê ainda que possa ser criada uma reserva social para cobrir riscos de vida e invalidez permanente dos cooperadores e a prestação de outros benefícios de natureza social.

Leia também:

 

As cooperativas só vendem casas ou também arrendam?

As cooperativas de habitação têm dois regimes de propriedade:

  • Propriedade individual: o direito de propriedade é transmitido pela cooperativa aos cooperadores (membros da cooperativa) mediante um contrato de compra e venda;
  • Propriedade coletiva: a cooperativa é proprietária, cedendo as casas aos cooperadores através da atribuição do direito de habitação ou do inquilinato cooperativo.

 

No regime de propriedade individual a habitação é adquirida pelo cooperador e pode ser paga de uma vez ou em prestações.

Quando o pagamento é faseado, a cooperativa pode ficar com a propriedade do imóvel até que esteja totalmente pago. Mas também pode transmitir a propriedade sob a condição resolutiva do não pagamento de três prestações sucessivas ou de seis interpoladas. Ou seja, caso falhe o pagamento três vezes seguidas ou seis espaçadas no tempo, o imóvel volta para a cooperativa.

Pode vender uma casa que comprou a uma cooperativa de habitação, desde que o imóvel já esteja totalmente pago. No entanto, se a casa foi construída ou vendida com o apoio financeiro do Estado, a cooperativa terá direito de preferência por 30 anos.

No regime de propriedade coletiva, o imóvel fica sempre na posse da cooperativa. A cedência do seu uso pode ser feita através da atribuição do direito de habitação ao cooperador (por escritura pública) ou do inquilinato cooperativo, em que a habitação é cedida mediante um contrato de arrendamento.

Leia também:

 

Os preços das casas vendidas pelas cooperativas são mais baixos. Porquê?

Existem várias razões, a começar pela missão destas cooperativas. Como o objetivo é criar habitação a custos controlados, o preço final dos fogos não pode ultrapassar o seu custo (conforme artigo 27.º do Decreto-Lei n.º 502/99).

O custo de cada fogo corresponde à soma dos seguintes valores:

  • Custos do terreno e infra-estruturas, estudos e projetos, construção e equipamentos complementares (quando integrados nas edificações);
  • Encargos administrativos e financeiros com a execução da obra;
  • Valor das licenças e taxas até à entrega do fogo em condições de ser habitado;
  • Fundo para construção cujo valor não pode ser superior a 10% da soma dos valores anteriores.

 

Além disso, as cooperativas beneficiam de linhas de crédito com bonificação (suportada pelo Estado) que abrangem as várias etapas do processo, desde a aquisição do terreno até à construção.

As obras realizadas por cooperativas de habitação e construção, assim como a prestação de serviços relacionados, podem ainda beneficiar da taxa reduzida de IVA.

Tome Nota:

Para aceder a estes apoios, as cooperativas têm de assegurar uma “construção de qualidade” e que obedeça “aos limites de área bruta, custos de construção e preço de venda” fixados em portaria, conforme explica o Portal da Habitação.

Leia também:

 

Vantagens e desvantagens das cooperativas de habitação

A grande vantagem, sobretudo num contexto de boom no mercado imobiliário, é conseguir adquirir uma casa a um preço que pode ser 20 a 30% inferior ao que é praticado pelos outros promotores.

Além disso, este sistema prevê que as prestações para a compra de casa sejam pagas diretamente à cooperativa. Ou seja, deixa de ser forçoso o recurso ao crédito habitação dos bancos.

Se entrar como membro numa fase inicial do projeto poderá ter uma intervenção mais ativa na forma como o empreendimento se desenvolve, à semelhança do que acontece quando compra uma casa em planta. E durante a fase de construção, pode ir juntando dinheiro para fazer face às despesas iniciais relacionadas com a aquisição da casa. 

A principal dificuldade pode ser encontrar uma cooperativa com um projeto imobiliário que vá ao encontro de todas as suas necessidades, nomeadamente no que respeita à localização. O facto de só poder vender o imóvel depois de este estar pago também pode ser um obstáculo.

 Leia também: