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Comprar uma casa penhorada tem vantagens, mas implica alguns cuidados. Veja como pode adquirir um imóvel nestas condições.

Comprar uma casa penhorada pode representar uma poupança significativa. Mas onde procurar? E quais os riscos neste tipo de aquisição? Será que compensa?

Se quer comprar uma casa para habitar, renovar ou arrendar, ou até um estabelecimento comercial, os imóveis penhorados podem ser uma solução interessante. As casas penhoradas são o resultado de execuções do Estado, bancos ou outras entidades, em que os imóveis são entregues para saldar dívidas.

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Sem interesse em manter estes imóveis, inúteis e fonte de despesa (com manutenção, custos do condomínio ou impostos), aquelas entidades colocam-nos no mercado. Para quem pretende comprar, as casas penhoradas podem ser uma boa solução, desde que conheça as regras e os riscos.

Pode encontrar estas casas à venda nas imobiliárias, mas também nos sites dos bancos, da Autoridade Tributária e Aduaneira (AT), da Segurança Social ou em sites como o e-leilões. Os procedimentos a seguir vão depender da entidade que está a vender o imóvel.

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Como comprar casas penhoradas pelo Estado

As dívidas à AT ou à Segurança Social podem originar a penhora do imóvel e a forma como o Estado vende essas casas é variável. Por isso é importante conhecer as diversas modalidades e procedimentos.

Casas vendidas pela AT

As casas penhoradas pela AT são vendidas através de leilão eletrónico, proposta em carta fechada ou negociação particular. Pode conhecer a lista de imóveis nestas condições no Portal das Finanças.

Depois de aceder ao site, pode selecionar o imóvel de acordo com vários parâmetros:

1. Modalidade de venda: pode escolher todas as modalidades ou selecionar uma das três disponíveis. Ou seja, vendidos por proposta em carta fechada, por leilão, ou por negociação particular;
2. Localização: pode escolher, nas caixas de seleção, o distrito e o município que lhe interessam;
3. Valores: é possível definir os valores, mínimo e máximo, para a compra;
4. Datas: pode igualmente pesquisar pela data de abertura de propostas ou de início ou de fim da entrega de propostas.

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Clique em Consultar e verá os imóveis que estão para venda de acordo com os parâmetros que escolheu. Clicando em + info vai ter acesso a todas as informações necessárias, incluindo fotografias, preço, características e nome do fiel depositário, ou seja, da pessoa a quem o imóvel está entregue.

A informação inclui também as datas em que pode examinar o imóvel. Um exercício aconselhável porque as fotografias podem não ser suficientemente esclarecedoras. De acordo com a lei, a falta desta verificação não determina a anulação da venda. Ou seja, deve mesmo ver o que está a comprar, porque, caso se arrependa, não pode voltar atrás.

Nos leilões eletrónicos surge a opção entrar no leilão, que pode selecionar caso queira avançar. Nesta modalidade de venda há um prazo de 15 dias para a apresentação de propostas, cujo valor base corresponde a 70% do Valor Patrimonial Tributário (VPT) do imóvel. Para entregar uma proposta, deve selecionar essa opção. 

Tome Nota

Não é possível retirar propostas apresentadas, a menos que a abertura de propostas seja adiada por mais de 90 dias em relação à data inicialmente prevista.

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Caso não existam propostas no leilão eletrónico, a AT pode tentar vender o imóvel através de proposta em carta fechada. Neste caso, o valor base passa a ser de 50% do VPT. O prazo para esta modalidade é de 15 a 20 dias e as propostas devem ser entregues no órgão de execução fiscal onde se fará a venda.

A negociação particular é uma modalidade de venda extrajudicial. Neste caso, a transação é feita por mediadores devidamente autorizados para a compra e venda de bens.

Para o comprador o processo é semelhante. Ou seja, terá de aceder ao Portal das Finanças e escolher a opção Consultar Vendas em Curso, selecionar o imóvel que está à venda em negociação particular e clicar em Entregar Proposta. Verá, então, o contacto do mediador responsável pela venda, bem como o endereço de email.

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Casas penhoradas pela Segurança Social

A Segurança Social também divulga, no seu site, os imóveis penhorados para venda.

Nas vendas judiciais, a proposta é feita apenas por carta fechada. Esta proposta, que deve ser, no mínimo, igual ao valor anunciado, é enviada pelo correio para a coordenadora da secção de processo executivo até ao dia designado para venda. A carta deve conter a indicação da venda a que diz respeito e o preço proposto, assim como a identificação completa e assinatura de quem faz a proposta. O imóvel é vendido a quem fizer a proposta mais elevada.

Nas vendas extrajudiciais, e tal como acontece com os imóveis da AT, recorre-se à negociação particular, enviando a proposta ao negociador ou mediador que é identificado no anúncio ou edital de venda.

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Outros locais para encontrar imóveis penhorados à venda

As autarquias também vendem, por vezes, imóveis penhorados. Pode encontrar estas informações nos sites das câmaras municipais. Nos anúncios, surge as descrição dos imóveis, assim como todos os dados necessários para que possa formalizar o seu interesse.

No site e-leilões.pt, uma plataforma desenvolvida pela Ordem dos Solicitadores e dos Agentes de Execução, também pode comprar bens penhorados através de leilões eletrónicos.

Ao clicar no link do imóvel, encontra toda a informação relevante. Caso tenha interesse, pode apresentar proposta através da plataforma. Pode aceder com certificado digital do cartão do cidadão ou chave móvel digital. No site encontra a resposta para eventuais dúvidas, assim como um manual de utilizador e as regras para estes leilões eletrónicos.

O Citius também conta com uma lista de bens penhorados para venda. Aqui acederá a informações como o valor base as características do imóvel, a modalidade de venda e quem é o agente de execução responsável pelo processo. A apresentação de propostas depende da modalidade de venda do imóvel.

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Casas penhoradas pelos bancos

O processo de compra de casas penhoradas por dívidas aos bancos é mais simples do que os anteriores, já que não terá de entrar em leilões nem enviar propostas.

Para conhecer a oferta, basta consultar os sites das instituições bancárias ou das imobiliárias com que têm parceria.

Depois, deve seguir os procedimentos normais para a compra de uma casa, apresentando uma proposta e, caso necessite, tratar das questões relacionadas com o crédito habitação.

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As vantagens de comprar casas penhoradas

As entidades vendedoras de bens penhorados têm o objetivo de reaver o valor da dívida na origem da penhora. Embora procurem vender o imóvel ao melhor preço possível, praticam por regra preços mais baixos.

No caso da AT, o VPT pode baixar entre 30 a 50%. Ou seja, conseguirá comprar uma casa a um preço mais baixo do que o praticado no mercado.

As casas penhoradas podem ser, igualmente, uma boa opção de investimento, quer seja para revenda ou arrendamento. Nos imóveis comprados aos bancos, pode ainda beneficiar de melhores condições se necessitar de recorrer ao crédito.

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Cuidados a ter ao comprar casas penhoradas

Antes de entrar num leilão ou apresentar uma proposta, é importante examinar o imóvel e pesar fatores como o estado de conservação, localização ou preço. Verifique também se o que está à venda é a totalidade do imóvel ou apenas uma parte (uma arrecadação, por exemplo).

Não avance para a compra sem ver a casa, analisar a zona onde se situa, perceber que tipo de vizinhança tem e comparar o preço base com os preços de mercado para imóveis semelhantes. Se tiver interesse na compra, peça uma avaliação. Dar-lhe-á mais segurança para tomar a decisão.

Caso o imóvel necessite de obras, faça as contas para perceber se o investimento compensa ou se é preferível comprar uma casa mais cara, mas pronta a habitar.

Ao fazer as contas, não se esqueça de incluir as despesas relacionadas com a venda, nomeadamente a escritura, o Imposto de Selo e o Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT). Neste artigo ficará a conhecer as taxas e impostos a pagar pela compra de uma casa.

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Atenção a encargos e direitos

Certifique-se, também, que não existem encargos, como hipotecas ou outras penhoras sobre o mesmo imóvel. Para o efeito, basta solicitar uma certidão de teor.

O pedido pode ser feito através do portal do Registo Predial Online, com um custo de 15 euros, ou numa Conservatória do Registo Predial (pode ver a lista aqui), pagando 20 euros. Qualquer pessoa pode fazer o pedido. Basta identificar-se, indicar a morada, código postal e localidade do imóvel.

Ao comprar imóveis penhorados, deve também procurar saber se têm inquilinos. Se o local estiver arrendado há mais de dois anos, o arrendatário tem direito de preferência e pode comprar a casa ao preço a que foi vendida.

Já o cônjuge e os herdeiros do proprietário da casa penhorada podem exercer o direito de remição, ou seja, o direito de comprar o imóvel pelo mesmo preço a que foi adjudicado ou vendido. Este direito prevalece sobre o direito de preferência.

Para evitar estas situações, é importante garantir, junto da entidade que está a vender a casa, que não existem pessoas que possam exercer estes direitos.

Há ainda outra situação que deve acautelar e que diz respeito aos casos em que o proprietário ainda habita o imóvel. Se este se recusar a sair, poderá ter de recorrer à via judicial para resolver o assunto.

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