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Como vender a sua casa sem ajuda da imobiliária?

Casa e Família

Quer vender a sua casa sem recorrer a uma imobiliária? Conheça os prós e os contras e saiba quais os passos a seguir. 07-02-2022

Tempo estimado de leitura: 12 minutos

Se quer vender a sua casa sem recorrer a uma agência imobiliária, é importante conhecer os procedimentos e os cuidados a ter. Para que todo o processo decorra sem problemas, tenha em conta aspetos legais e fiscais, mas também relacionados com a segurança e até com o marketing.

Sendo a venda de imóveis uma transação que envolve valores elevados, é importante não descurar nenhum deles, garantindo que consegue fazer um bom negócio com o mínimo de preocupações.

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Os prós e os contras de vender a casa sem imobiliária

As comissões cobradas pelas agências de mediação imobiliária podem ser uma razão por que algumas pessoas ponderem vender a casa sem intermediários. Embora possa variar consoante a empresa, o valor das comissões é em média de 5%, o que significa que, numa venda de 100 mil euros, 5 mil euros (e o respetivo IVA) serão entregues à agência.

Mas, se a poupança de dinheiro pode ser um argumento a favor, existem outros que deve ter em conta se quiser vender a casa sem a ajuda de uma imobiliária. Terá de lidar com as questões legais e fiscais (que explicaremos neste artigo), será responsável pelos contactos de potenciais interessados e agendamento de visitas.

Além disso, há que anunciar a venda da casa, com anúncios em sites especializados, redes sociais, jornais ou no próprio imóvel, arcando com as respetivas despesas. As imobiliárias têm portais próprios (e recorrem a outros, externos), onde anunciam os imóveis e tratam também das questões relacionadas com as fotografias e imagens para visitas virtuais.

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As agências têm igualmente acesso a plataformas de estudos de mercado que permitem analisar imóveis semelhantes, à venda ou vendidos recentemente na mesma zona para determinar o preço da casa. Sem imobiliária, esta tarefa de análise e de comparação terá de ser feita pelo proprietário. 

Se abdicar dos serviços de mediação imobiliária, o melhor será perceber quanto tempo e dinheiro vai gastar no processo, nomeadamente a obtenção da documentação necessária e redação dos contratos.  

Tenha também em conta as questões de segurança, como as que se colocam por abrir a sua casa a estranhos.

Leia também: Quais as taxas e os impostos para compra e venda de imóveis?

 

Que passos dar para vender a casa sem imobiliária?

Na venda de qualquer imóvel, há três passos essenciais a ter em conta:

Avaliar e estabelecer um preço

O primeiro passo será avaliar a sua casa e tem várias formas de o fazer:

  • Pesquisar na internet ou indagar junto de vizinhos o preço de casas semelhantes à sua que possam estar à venda ou que foram vendidas recentemente. Tenha em conta não só a área, mas também o estado de conservação e eventuais melhoramentos que tenham sido feitos;
  • Recorrer a plataformas online que, de forma gratuita, ajudem a estabelecer um preço. Esta avaliação pode não ser totalmente fidedigna, por não ter em conta todos os fatores que valorizam ou desvalorizam um imóvel;Usar como referência o valor patrimonial tributário (VPT), ou seja, o valor que as Finanças atribuem ao seu imóvel e que é usado para calcular, por exemplo, o IMI a pagar. Veja neste artigo do Saldo Positivo como é calculado;
  • Contratar os serviços de um Perito Avaliador Registado, que pode encontrar nesta base de dados. Estes profissionais, que também realizam avaliações quando estão em causa créditos habitação, fazem medições, tiram fotografias e analisam os documentos do imóvel para determinar um valor.

 

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Estabelecido o preço, calcule a sua margem de negociação. Isto é, qual o valor mínimo pelo qual pretende vender a casa. Qualquer comprador gosta de negociar e de tentar obter um desconto. Se não quer negociar, ao publicitar o imóvel indique claramente que o valor não é negociável. 

 

Tome Nota:

Se vai vender a sua casa para comprar outra, analise com igual cuidado os preços no local para onde quer ir morar.

Leia também: Como minimizar o pagamento de mais-valias?

 

Preparar a casa para a venda

É altura de reparar portas de armários, limpar arrecadações e, caso seja necessário, pintar paredes e tetos ou até modernizar alguns aspetos da sua casa. O seu imóvel terá de estar no seu melhor para que consiga um bom preço pela venda.

Caso seja uma casa antiga e as reparações sejam demasiado dispendiosas, poderá optar por escolher como público-alvo investidores que procuram imóveis para reabilitação.

Tome Nota:

Já que vai mudar de casa, aproveite para libertar-se dos monos. Uma casa com menos espaço ocupado vai parecer maior e tornar-se mais apelativa a potenciais compradores.

Depois de feitas as arrumações e reparações, trate da captação de imagens (fotos e vídeo) para divulgar a venda. Se não tem orçamento para contratar um profissional, tenha em atenção a pormenores como a luminosidade (acenda as luzes, se for necessário), captação de detalhes apelativos (como a vista da varanda ou eletrodomésticos recentes) e pormenores do prédio ou das áreas verdes em redor. Ou seja, mostre o melhor da casa.

Leia também: Os 8 assuntos a tratar depois de mudar de casa

 

O QUE A CAIXA PODE FAZER POR SI?

Comprar casa é muitas vezes um compromisso para a vida. Se vai vender casa e comprar uma nova, deve ponderar a alternativa de apoio a este investimento que melhor responda aos seus objetivos e disponibilidade.

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Divulgar a casa

Se pretende chegar ao maior número possível de potenciais compradores, pode recorrer a sites especializados na venda de imóveis, de bens usados ou às redes sociais. Neste caso pode divulgar as vendas junto dos seus amigos e conhecidos ou usar, por exemplo, o Marketplace do Facebook.

Tenha especial atenção aos dados que divulga. Serão partilhados com pessoas que não conhece. Evite expor a sua morada completa ou fotografias em que apareçam objetos de valor ou imagens de família.

Ao redigir o texto do anúncio, realce os aspetos positivos da casa, como a área, estado de conservação, localização (dizendo se tem escolas, espaços verdes ou transportes públicos perto). Coloque o seu contacto e estabeleça um horário para que os interessados possam telefonar, ou arrisca-se a receber chamadas enquanto está a trabalhar ou a descansar.

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Ao agendar as visitas, tente desde logo fazer uma triagem de quem possa estar mesmo interessado. Garanta a sua segurança, tendo sempre alguém consigo em casa quando receber desconhecidos.

Prepare a visita, antecipando as perguntas que lhe vão fazer. Certamente vão querer saber as razões da venda da casa, se já teve que fazer grandes reparações, como é a vizinhança, qual o preço do condomínio, entre outros detalhes. Mesmo que tenha pressa em vender, não o demonstre. Nem aceite a primeira proposta que receber, a não ser que vá realmente ao encontro das suas expectativas.

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Burocracias a ter em conta ao vender a casa

Ao vender a casa sem imobiliária terá de garantir estar na posse de toda a documentação necessária e tratar também de questões relacionadas com contratos e escrituras. 

Documentos necessários

Para realizar a venda, vai precisar de reunir os seguintes documentos:

  1. Caderneta predial, que pode obter facilmente e de forma gratuita na sua área pessoal no Portal das Finanças, seguindo estes passos: Cidadãos » Consultar » Imóveis » Caderneta Predial;
  2. Certidão Permanente do Registo Predial, um comprovativo de que é proprietário do imóvel e de que este não tem encargos. Se tiver uma hipoteca, essa informação também consta do documento. Pode fazer o pedido online, através do Registo Predial Online com um custo de 15 euros. Caso o faça presencialmente, numa Conservatória ou Loja do Cidadão, pagará 20 euros. Nesta página encontra todos os detalhes sobre como obter a certidão; 
  3. Licença de utilização ou licença de habitação, um documento emitido pela Câmara Municipal do concelho onde se localiza o imóvel e que atesta que este é habitável. Se não encontra este documento, pode pedir uma 2.ª via na respetiva autarquia. Os preços variam consoante o município;
  4. Ficha técnica da habitação - só é necessária se o imóvel foi construído ou submetido a obras de reconstrução, ampliação ou alteração após 30 de março de 2004. Este documento descreve as principais características técnicas e funcionais do imóvel. Terá recebido a ficha técnica quando comprou a casa, mas pode pedir uma cópia na Câmara Municipal, pagando as taxas definidas por cada município;
  5. Certificado Energético - é obrigatório para poder publicitar a venda da casa. Este documento diz qual é a eficiência energética da sua casa. Neste artigo do Saldo Positivo explicamos os passos a seguir.

 

Se tiver crédito habitação, deve pedir ao banco o cancelamento da hipoteca e fazer o reembolso do valor em dívida.

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Certidão de não dívida ao condomínio

Se vai vender a sua casa, terá de entregar uma certidão de não dívida ao condomínio ao novo proprietário. Esta medida entra em vigor em abril e é uma das novidades trazidas pela Lei 8/2022, que revê o regime da propriedade horizontal. A nova legislação obriga a que seja pedida à administração do condomínio uma declaração escrita com os encargos em vigor para essa fração (por exemplo, quotas e prazo de pagamento e eventuais quotas extra que estejam previstas), assim como informação sobre eventuais dívidas. Obriga também a que o condómino avise a administração do condomínio de que vai vender a casa. O aviso deve ser feito por carta registada, com uma antecedência de pelo menos 15 dias.

Leia também: Como mudar de crédito habitação e que cautelas devo ter?

 

O Contrato-Promessa Compra e Venda

Caso tenha chegado a acordo com um interessado, será necessário avançar para o Contrato-Promessa Compra e Venda (CPCV).

Este documento, regulado pelo Código Civil, tem de obedecer a determinadas regras para ser juridicamente válido. Uma delas é que seja feito o reconhecimento presencial de assinaturas e apresentada a respetiva licença de habitação.

Além disso, tem de conter obrigatoriamente informações sobre a identificação do vendedor e comprador, assim como do imóvel. Deve atestar que sobre o imóvel não recaem encargos como penhoras. Terá igualmente de determinar um prazo para a realização da escritura, definindo também as consequências desse prazo ser ultrapassado (por exemplo, a devolução do sinal). O preço da aquisição, a forma de pagamento e o valor do sinal e de eventuais reforços devem igualmente constar deste contrato. 

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No Portal da Habitação encontra uma minuta para um CPCV, para que tenha uma ideia da forma como deve ser redigido. De qualquer forma, será conveniente consultar um advogado ou solicitador para garantir que o documento cumpre todas as normas legais. 

O agendamento da escritura pode ser feito online. Certifique-se que são cumpridos os prazos estipulados no CPCV e está dado o último passo para vender a sua casa.

Quais os impostos a pagar ao vender casa?

Se ganhar dinheiro com a venda da casa terá de contar com o pagamento de mais-valias. Ou seja, um imposto sobre o lucro obtido.
Há, no entanto, exceções:

  1. Se o imóvel é a casa de morada da família e vai investir o valor da venda noutra habitação própria e permanente. Terá, no entanto, de o fazer entre os 24 meses anteriores à venda e os 36 meses posteriores;
  2. Se for reformado ou maior de 65 anos e aplicar o valor das mais-valias na aquisição de um contrato de seguro, adesão individual a um fundo de pensões aberto ou na contribuição para o regime público de capitalização.
  3. Imóveis adquiridos antes de 1989.  

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