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Se tem ou tenciona ter um estabelecimento de Alojamento Local (AL), seja um apartamento, uma moradia, um hostel ou quartos para alojamento temporário, é essencial conhecer e cumprir todas as obrigações fiscais associadas.

Neste artigo explicamos as regras fiscais do Alojamento Local em Portugal, desde o registo da atividade, aos impostos sobre rendimentos (IRS ou IRC), o IVA, a faturação e os impostos municipais.

Início de atividade: passos a dar

Antes de começar a receber hóspedes, deve formalizar a sua atividade de Alojamento Local junto das autoridades competentes.

Efetuar registo no Balcão Único Eletrónico

É necessário registar o imóvel como estabelecimento de Alojamento Local (AL) através de uma comunicação prévia no Balcão Único Eletrónico (BUE). Só após obter o número de registo do AL é que pode publicitar o alojamento e receber hóspedes.

Este registo reúne os dados do imóvel e do titular, incluindo a modalidade (apartamento, moradia, hostel ou quartos) e a documentação (caderneta predial; termo de responsabilidade, entre outros). Este é o primeiro passo para obter a sua licença de alojamento local.

É necessário registar o imóvel como estabelecimento de Alojamento Local (AL) através de uma comunicação prévia no Balcão Único Eletrónico (BUE). Só após obter o número de registo do AL é que pode publicitar o alojamento e receber hóspedes.

Este registo reúne os dados do imóvel e do titular, incluindo a modalidade (apartamento, moradia, hostel ou quartos) e a documentação (caderneta predial; termo de responsabilidade, entre outros).

Este é o primeiro passo para obter a sua licença de alojamento local.

Abrir atividade nas Finanças(Categoria B)

Em paralelo, deve abrir atividade de prestação de serviços de alojamento na Autoridade Tributária (AT), uma vez que a exploração de AL é considerada um serviço turístico. O registo faz-se como trabalhador independente (empresário em nome individual) na Categoria B do IRS.  

Ao abrir atividade, tem de escolher um dos Códigos de Atividade Económica (CAE) específicos para alojamento local. Por exemplo:

• CAE 55201 - Alojamento mobilado para turistas ou;
• CAE 55204 - Outros locais de alojamento de curta duração ou;
• CAE 55202 - Turismo no espaço rural (menos comum).

Para isso:

• Aceda ao Portal das Finanças e autentique-se com as suas credenciais. Clique em Serviços Tributários > Cidadãos > Entregar > Declarações > Atividade;
• Ou dirija-se a qualquer serviço de finanças ou Loja de Cidadão.

Se já exerce outra atividade, pode adicioná-la aos CAE já registados. Nesse caso, deve apresentar a declaração de alteração de atividade.

Escolher o regime fiscal 

Consoante a sua previsão de rendimentos, no ato de início de atividade, deve optar entre:

• O regime simplificado prevê um volume de negócios anual até 200 mil euros;
• A contabilidade organizada para um volume de negócios superior a 200 mil euros. Se optar ou estiver obrigado a contabilidade organizada, terá de contratar um contabilista certificado, para assegurar o cumprimento das obrigações declarativas.

Obrigações no IRS

Os rendimentos obtidos com o arrendamento temporário, através de alojamento local, são considerados rendimentos empresariais e profissionais (categoria B do IRS), uma vez que resultam de uma atividade de prestação de serviços. No entanto, existe a possibilidade legal de, em alternativa, optar pela tributação como rendimentos prediais (categoria F). Vejamos como funciona cada regime.

Regime simplificado (categoria B)

Estando no regime simplificado, só uma parte do rendimento bruto do AL é sujeito a imposto. Essa parte é determinada por um coeficiente fixado na lei. No caso de AL em apartamentos ou moradias, o coeficiente é 0,35, ou seja, 35% dos rendimentos são tributados e os 65% restantes são considerados despesas da atividade.

Em termos práticos, isto significa que apenas 35% do que ganhou com o AL será somado aos seus outros rendimentos e sujeito às taxas progressivas de IRS enquanto os outros 65% ficam isentos, por se presumir que correspondem a custos da atividade.

Se o seu AL estiver situado numa zona de contenção, isto é, numa das áreas em que os municípios limitam novos AL devido à elevada pressão urbana ou turística, o coeficiente sobe para 0,50. Isto é, 50% dos rendimentos passam a ser tributados.

Contabilidade organizada

Se os rendimentos anuais previstos ultrapassarem os 200 mil euros, passa obrigatoriamente a contabilidade organizada (categoria B com determinação do lucro real).

Neste regime (em vez de coeficientes), apura-se o lucro tributável que corresponde ao montante dos rendimentos depois de subtraído o valor referente às despesas efetivas. Ou seja, todos os gastos devidamente documentados com a atividade (equipamentos, manutenção, serviços, impostos, entre outros) podem ser deduzidos. Paga apenas IRS sobre o lucro real apurado. A tributação é então feita de acordo com as taxas progressivas do IRS sobre esse lucro.

A contabilidade organizada implica entregar o Anexo C na declaração de IRS anual (em vez do Anexo B) e contratar um contabilista certificado.

Leia também:

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• Como declarar despesas e rendimentos de rendas no IRS?
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Opção pela tributação na categoria F (rendimentos prediais)

Em alternativa, pode optar por declarar os rendimentos do AL segundo as regras da categoria F (rendimentos prediais), equiparando-os a rendas de longa duração.

Nesta opção, permitida para AL na modalidade de apartamento ou moradia (não para hostels), os rendimentos são tributados à taxa autónoma de 28%, salvo opção pelo englobamento.

Ao contrário do que acontece no regime simplificado, na categoria F é possível deduzir despesas efetivamente suportadas (manutenção, IMI, entre outras) nos termos do Código do IRS.

Empresas (tributação em IRC)

Se o AL é explorado por uma empresa, os resultados dessa atividade são tributados em sede de Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Coletivas (IRC). A empresa tem de cumprir as obrigações contabilísticas (contabilidade organizada obrigatória) e entregar a declaração periódica de IRC (Modelo 22) até 31 de maio do ano seguinte.

Mais-valias na desafetação e venda de imóveis afetos ao Alojamento Local

A mera saída do imóvel da atividade de AL deixou de gerar tributação imediata em IRS/IRC. Se o imóvel for vendido dentro dos três anos seguintes, o ganho apura-se na categoria B (rendimentos empresariais). O lucro tributável corresponde a 95% dessa mais-valia.

Decorridos três anos, a venda passa a ser tratada como categoria G (mais-valias particulares). Apenas 50% do ganho é incluído no rendimento tributável. Os imóveis afetos a AL não podem usar o regime de exclusão de tributação por reinvestimento previsto para habitação própria permanente.

Se o imóvel pertencer a uma empresa, a mais-valia integra o resultado tributável em IRC e é sujeita à taxa geral de 21%, mais as derramas (impostos municipais) aplicáveis.

Obrigações de Imposto sobre o Valor Acrescentado (IVA)

A atividade de alojamento local, por ser uma prestação de serviços em princípio sujeita a IVA. No entanto, existe um regime especial de isenção para pequenos operadores (artigo 53.º do Código do IVA), que muitos proprietários de AL podem utilizar.

Isenção de IVA

Se for um trabalhador independente em regime simplificado, sem contabilidade organizada, e tiver um volume de negócios anual reduzido, pode ficar isento de cobrar IVA aos seus clientes. As condições para beneficiar desta isenção são as seguintes:

• Volume de negócios do ano anterior até 15 000€;
• Não ter contabilidade organizada (estar no regime simplificado);
• Não realizar operações de comércio internacional (importações e/ou exportações, ou atividades que constam no anexo E do CIVA).

Cumprindo estes critérios, pode enquadrar-se no regime de isenção e, se for o caso:

• Deixar de adicionar IVA nas faturas emitidas aos hóspedes e ficar dispensado  de entregar IVA ao Estado sobre as suas receitas;
• Ficar isento das das obrigações declarativas de IVA, como a entrega das declarações periódicas.

A contrapartida é que não pode deduzir o IVA das suas próprias despesas relacionadas com a atividade.

A isenção perde-se quando:

• No ano anterior, tiver faturado mais de 15 000€ em território nacional;
• No ano em curso, ultrapassar esse limite em mais de 25% (ou seja, mais de 18 750€).

Leia também:

• Trabalhador independente: como declaro rendimentos no IRS?
• Cessação de atividade em IVA: quando e como o fazer?
• Trabalhadores independentes: como ter isenção de IVA

Transição para o regime de IVA

Desde 1 de julho de 2025, há novas regras para comunicar a transição para o regime de IVA, caso ultrapasse os 15 000€ de volume de negócios no ano:

• Deve entregar a declaração de alterações no início do ano seguinte, num prazo de 15 dias úteis a contar do último dia do ano em que tenha sido atingido um volume de negócios superior a 15 000€;
• O IVA é devido nas operações registadas a partir de 1 de janeiro do ano seguinte àquele em que tenha sido atingido um volume de negócios superior a 15 000€.

Regime normal de IVA

Se não estiver abrangido ou se não optar pela isenção, o AL fica sujeito ao regime normal de IVA.

Emissão de faturas

Os serviços de alojamento turístico beneficiam de IVA reduzido. Em Portugal Continental aplica-se a taxa de 6% sobre o valor das dormidas e serviços incluídos, como pequeno-almoço, desde que não seja cobrado em separado. Nas regiões autónomas, as taxas em vigor são de 5% na Madeira e 4% nos Açores.

Declarações periódicas

Terá de submeter a declaração de IVA periodicamente através do Portal das Finanças. Se o volume de negócios do ano anterior não for superior a 650 mil euros, as declarações são entregues trimestralmente. Acima desse valor, passam a ter de ser entregues mensalmente. A declaração trimestral deve ser enviada até 20 do mês seguinte ao fim do trimestre e a declaração mensal até 20 do mês seguinte.

Depois de entregar a declaração, é gerado no Portal das Finanças o documento para pagamento do IVA. O pagamento deve ser feito até 25 do mês da declaração ou até 5 dias após a entrega, caso entregue mais tarde. É importante respeitar estes prazos para evitar juros e coimas.

Dedução de IVA das despesas

A vantagem de estar no regime de IVA é poder recuperar o IVA suportado em custos da atividade, como por exemplo, mobiliário, eletrodomésticos, fornecimentos, serviços de limpeza e até o IVA das comissões cobradas por plataformas como Airbnb ou Booking.

O IVA das despesas, geralmente à taxa normal de 23%, pode ser deduzido nas declarações, abatendo ao IVA cobrado aos clientes. Se num determinado período as despesas superarem as receitas, em IVA, pode resultar num reembolso a seu favor. Convém, por isso, guardar todas as faturas de despesas com NIF, referentes à atividade, para exercer este direito.

Faturação e obrigações declarativas no dia a dia

Para cumprir as suas obrigações junto das Finanças é preciso cumprir algumas formalidades, ao nível da faturação, e declarar os seus rendimentos adequadamente.

Emissão de faturas aos hóspedes

Cada vez que recebe um pagamento de um hóspede, por uma estada ou serviço extra, deve emitir uma fatura-recibo. Como trabalhador independente, pode usar o Portal das Finança para emitir recibos, com o seu NIF e o CAE do AL, ou utilizar um programa de faturação certificado (para um volume significativo de faturas).

Se estiver no regime de IVA, a fatura deve discriminar o valor com IVA, à taxa de 6%, ou indicar isento art. 53, se aplicável. Mesmo no caso de plataformas como o Airbnb, que enviam os recibos eletrónicos aos clientes, recomenda-se emitir uma fatura em nome do hóspede ou da plataforma, para garantir que o rendimento fica documentado junto da AT.

Os rendimentos do alojamento local não estão sujeitos a retenção na fonte de IRS porque os serviços de hospedagem estão excluídos dessa obrigação. Ao emitir a fatura-recibo, deve selecionar Sem retenção – art. 101.º, n.º 1, al. a) CIRS.

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Comunicação de faturas à AT

As faturas emitidas através do Portal das Finanças são automaticamente comunicadas à AT. Se usar programa externo, deve certificar-se de que todas as faturas são comunicadas eletronicamente à AT, até ao dia 5 do mês seguinte.

Declaração anual de IRS

Todos os rendimentos do AL e respetivas despesas devem ser comunicados na sua declaração de IRS (Modelo 3), a entregar entre abril e junho do ano seguinte.

Como vimos, no regime simplificado deve preencher o Anexo B e indicar o código de atividade (CAE) no Quadro 4A e os rendimentos obtidos:

• No campo 417, no caso de apartamentos ou moradias;
• No campo 416, se for hostel ou quartos;
• Se optar pela tributação como categoria F, deve assinalar essa opção e preencher o Quadro 15 do Anexo B, indicando os rendimentos e as despesas.

Caso tenha iniciado a atividade nesse ano, deve ainda preencher o quadro sobre afetação de imóvel, no Anexo B. Se tiver bens comuns (casados em comunhão de bens) ou contabilidade organizada, também devem ser discriminados nos respetivos campos. Em caso de dúvida, procure a ajuda de um contabilista para garantir o correto preenchimento da declaração de IRS.

Declarações e pagamentos por conta

Como trabalhador independente, pode estar sujeito a pagamentos por conta de IRS durante o ano. Os pagamentos por conta são adiantamentos de IRS, pagos em julho, setembro e dezembro.

Fique atento à notificação de liquidação do IRS. Se mencionar pagamentos por conta, terá de os pagar nas datas indicadas, abatendo depois no acerto do IRS anual.

Outras declarações fiscais relacionadas

Se paga comissões a plataformas estrangeiras (Airbnb, Booking ou outras), tecnicamente está a pagar rendimentos a uma entidade não residente em Portugal. Nesses casos, a lei prevê a entrega da Declaração Modelo 30 até ao fim do segundo mês seguinte ao do pagamento, declarando os valores pagos ao estrangeiro.

Além disso, para evitar dupla tributação dessas comissões, deve obter das plataformas o formulário Modelo 21-RFI certificado, que atesta que a empresa estrangeira é residente fiscal noutro país. Assim consegue dispensa de retenção na fonte em Portugal.

Impostos municipais

A atividade de alojamento local pode implicar alguns encargos fiscais municipais ou parafiscais (valores cobrados por funções públicas para financiar serviços ou organismos públicos).

Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI)

Se é proprietário do imóvel onde funciona o AL, continua a pagar IMI anualmente como qualquer outro proprietário. A taxa de IMI é definida pelo município, dentro dos limites de 0,3% a 0,45%, para prédios urbanos.

As recentes alterações legislativas permitem que, em zonas de elevada pressão urbanística, as câmaras municipais apliquem um agravamento de IMI para imóveis explorados em alojamento local.

Adicional ao IMI (AIMI)

O AIMI é um imposto estatal anual sobre proprietários cujos imóveis para habitação (e terrenos para construção) tenham Valor Patrimonial Tributário (VPT) global acima de 600 mil euros (no caso de pessoas singulares).

Os imóveis afetos a alojamento local, sendo prédios urbanos habitacionais, em princípio, contam para este cálculo, a menos que o imóvel esteja classificado na matriz como comercial/serviços.

Se o VPT total dos seus prédios habitacionais exceder os 600 mil euros, paga AIMI pela parte excedente, calculado em junho de cada ano. Este imposto é automaticamente liquidado e pode aparecer na sua conta corrente de Finanças (é distinto do IMI regular). O AIMI não é dedutível como custo no regime simplificado e também não pode ser deduzido na categoria F.

Taxa Turística Municipal

Muitas cidades e destinos turísticos em Portugal aplicam uma taxa turística por cada dormida de turista, a ser cobrada pelos estabelecimentos de alojamento. Por exemplo, Lisboa e Porto cobram atualmente (em 2025) 2€ por noite por pessoa, até um determinado número de noites.

Essa taxa de turismo deve ser cobrada pelo anfitrião ao hóspede no momento do check-in ou check-out e estar discriminada no recibo. Deve ser entregue integralmente à Câmara Municipal e não integra o rendimento do AL.

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