Leis e Impostos
Se comprou um imóvel, tem de pagar o IMT. Saiba como e conheça as isenções previstas na lei. Perceba ainda como é calculado. 03-01-2025
Tempo estimado de leitura: 6 minutos
O pagamento do Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) é obrigatório sempre que há uma transação que envolva o direito de propriedade de um imóvel (novo ou usado) localizado em território nacional. Fica sempre a cargo do comprador.
Em 2024, este imposto teve um aumento dos escalões em cerca de 5%, e uma subida, em quase cinco mil euros, do limite de isenção na aquisição de casas para habitação própria e permanente.Mas 2025 também trouxe novidades.
Explicamos-lhe em que situações tem de pagar IMT, como o pode fazer, que possibilidades de isenção e quais as alterações recentemente introduzidas.
O que é o IMT e como se calcula?
Sempre que ocorre uma transação financeira associada à compra e venda de um imóvel, envolvendo o direito de propriedade, é necessário pagar o Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) ao Estado. Este imposto incide sobre o mais elevado destes valores: o Valor Patrimonial Tributário (VPT) ou o valor de aquisição de escritura do imóvel.
Para cálculo do imposto é usada a seguinte fórmula:
IMT = Valor de Escritura ou Valor Patrimonial Tributário (o maior) x Taxa a aplicar – Parcela a abater
A parcela a abater correspondente à taxa a aplicar varia de acordo com três critérios:
- Tipo de imóvel (urbano ou rústico);
- Localização (Continente ou Regiões Autónomas);
- Finalidade (habitação própria permanente ou secundária).
O que é o Valor Patrimonial Tributário (VPT) de um imóvel?
O VPT é o valor que um imóvel tem para as Finanças. O seu cálculo é feito com base em vários fatores, que vão desde as características do próprio imóvel até às da zona envolvente. Está previsto no Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI) e pode ser consultado na Caderneta Predial do imóvel.
No Portal das Finanças pode consultar as taxas a aplicar e a parcela a abater.
Se pretende calcular o valor do IMT, pode simular no portal dos Notários Portugueses.
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Em que situações tenho de pagar IMT?
De acordo com o Código do IMT, é obrigatório pagar este imposto sempre que ocorram as seguintes situações:
Compra de imóveis novos ou usados
No momento da compra é necessário pagar IMT se:
- O imóvel for para habitação própria e permanente e tiver um valor de venda superior a 104 261 euros, no Continente, e de 127 396 euros nas Regiões Autónomas;
- Foi feito um contrato-promessa de compra e venda e o futuro comprador tem a possibilidade de ceder a sua posição contratual a uma outra pessoa.
Permuta de imóveis
Quando há uma troca entre dois proprietários e se acertam as diferenças de valor entre os imóveis, ou seja uma permuta, o valor a pagar de IMT diz respeito à diferença de valor entre os dois imóveis permutados.
Se um dos imóveis permutados for vendido no primeiro ano a contar da data da permuta, é obrigatório pagar o IMT na totalidade no prazo de 30 dias a contar da data da venda.
Tome Nota:
O valor a pagar de IMT pela primeira venda, no caso da permuta de imóveis, corresponde à diferença entre os valores de venda ou à diferença entre os valores patrimoniais tributários (VPT) dos imóveis, conforme o valor mais elevado.
Heranças
É uma das despesas fiscais associadas ao benefício da herança de determinado imóvel. Aplica-se no caso de um dos herdeiros receber uma parte maior em herança. Ou seja, ocorre quando um dos herdeiros recebe um quinhão superior. Nesse caso, essa diferença estará sujeita a IMT.
Contratos de arrendamento e subarrendamento
É obrigatório pagar IMT nas seguintes situações:
- Se, após o pagamento das rendas, o imóvel passar a ser propriedade do arrendatário;
- Caso o contrato de arrendamento tenha sido celebrado há mais de trinta anos (arrendamento de longa duração).
Participação em fundos de investimento
Nos casos de aquisição de participação em fundos imobiliários fechados de subscrição particular, há lugar ao pagamento de IMT. Nomeadamente, quando a aquisição ocorre em sociedades em comandita simples por quotas, anónimas ou em nome coletivo, e mediante condições específicas que pode consultar no Portal das Finanças.
Aquisição de partes sociais ou de quotas
Nestas situações, há lugar ao pagamento do imposto apenas se um dos titulares (ou dois titulares casados ou em união de facto) detiver pelo menos 75% dessas unidades de participação.
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Quando e como pagar?
O IMT deve ser pago antes da realização da escritura de compra e venda. No momento da escritura, o comprador deve apresentar o comprovativo de pagamento.
Para liquidar este imposto, é necessário obter e preencher a guia de pagamento (o Modelo 1 IMT) num serviço de Finanças ou no Portal das Finanças. Necessitará da seguinte informação:
- Identificação dos compradores;
- Identificação dos vendedores;
- Descrição do imóvel;
- Valor da transmissão.
Tome Nota:
Caso os compradores sejam casados, só é necessária uma liquidação de IMT (exceto se estiver casado em regime de separação de bens). Se não forem casados, deve ser feita uma liquidação de IMT por cada comprador consoante a percentagem do imóvel que cada um adquirir.
Como preencher online a Declaração Modelo 1 IMT
- Passo 1: aceda à sua área pessoal no Portal das Finanças;
- Passo 2: selecione a opção Entregar Declaração Modelo 1 IMT (Cidadãos » Serviços » Imposto Municipal sobre as Transmissões » Entregar Declaração) ou pesquise por mod.1 IMT.
- Passo 3: deve fazer o pagamento através de homebankingno multibanco, em qualquer serviço de Finanças ou nos CTT.
Apresente o comprovativo na escritura. A guia de pagamento é válida apenas para o dia em que foi criada.
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Em que situações há isenção do pagamento de IMT?
Com base no Código do IMT (CIMT) e no Estatuto dos Benefícios Fiscais (EBF), apresentamos as principais isenções do IMT:
- Prédios urbanos ou frações autónomas de prédios urbanos, destinados exclusivamente a habitação própria e permanente, com valor até 101 917 euros (limite em vigor em 2024). Na Madeira e nos Açores, o limite é de 127 396 euros;
- Imóveis detidos por instituições de crédito devido a processos de execução, falência ou de insolvência;
- Prédios urbanos ou frações autónomas, concluídos há mais de 30 anos ou localizados em áreas de reabilitação urbana, alvo de reabilitação. O comprador tem de iniciar as obras de reabilitação no prazo máximo de três anos a contar da data de aquisição;
- Prédios para revenda, que cumpram todos os requisitos exigidos por lei (Artigo 7.º do CIMT);
- Prédios urbanos destinados ao Programa de Apoio ao Arrendamento. De acordo com o Artigo 45.º-A do EBF, estão isentos de IMT:
- As aquisições de terrenos para construção, destinados à construção de imóveis para habitação em que pelo menos 70% dos prédios em propriedade horizontal, ou a totalidade dos prédios em propriedade total ou frações autónomas, sejam afetos ao Programa de Apoio ao Arrendamento;
- Os prédios urbanos ou frações autónomas, adquiridos, reabilitados ou construídos para serem afetos ao Programa de Apoio ao Arrendamento.
- É possível atribuir isenção de IMT às operações de cooperação e reestruturação de empresas, como fusões e cisões, através de solicitação dos interessados;
- Prédios ou parte de prédios rústicos em áreas florestais abrangidas por zona de intervenção florestal (ZIF);
- Aquisições por instituições particulares de solidariedade social, pessoas coletivas religiosas, entre outras.
Consulte o artigo 6.º do Código do IMT para ficar a conhecer todas as isenções.
Tome Nota:
O IMT entrou em vigor em janeiro de 2004, tendo substituído o imposto municipal da sisa. Em 2023, passou por algumas alterações (atualização de escalões; tributação de pagamentos em criptoativos; mudanças no regime de permuta de imóveis e no de isenção pela compra de prédios para revenda) a que se sucederam mudanças adicionais em 2024.
Quais as alterações ao IMT em 2025?
No Orçamento de Estado 2024, os escalões de tributação do IMT aplicados à transmissão de prédios urbanos ou de frações autónomas de prédios urbanos exclusivamente para habitação foram atualizados em 5%. Ficaram isentas de IMT as aquisições de imóveis de valor inferior a 101 917 euros. Os escalões e as taxas percentuais podem ser consultados no artigo 17.º do Código do IMT. Entrou ainda em vigor uma das medidas destinadas aos jovens até aos 35 anos a comprar a sua primeira casa. Ficaram isentos do pagamento do IMT e do imposto do selo, para imóveis até 316 272 euros.
Em 2025, existem alterações que fazem a diferença para jovens e familias.
O limite máximo de isenção passou para 104 261 euros, uma atualização de 2,3% no valor sobre o qual incide o IMT. Com isto se atualizam escalões da taxa de IMT aplicável à transmissão de prédios urbanos, ou de frações autónomas de prédios urbanos, destinados a habitação. Paralelamente, a compra da primeira casa por jovens até aos 35 anos passou a ter isenção de IMT para valores até 316 772 euros, conforme Decreto-Lei n.º 48-A/2024.
Como ter acesso à isenção?
O pedido de isenção de IMT deve ser feito antes da assinatura do contrato e sempre antes do momento de pagamento do imposto. É no preenchimento do Modelo 1 – IMT que deve fazer o pedido. Saiba mais no Portal ePortugal.gov.pt.
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A informação deste artigo não constitui qualquer recomendação, nem dispensa a consulta necessária de entidades oficiais e legais.