Como converter o meu alojamento local em alojamento universitário?

Negócios

O repto de acomodar maior volume de caloiros em unidades de hotelaria pode ser uma oportunidade. Saiba como. 09-10-2020

Está a pensar em converter as suas unidades de alojamento local em alojamento universitário? Conheça os procedimentos a seguir.

Com 51 mil novos estudantes já colocados na 1.ª fase do Concurso Nacional de Acesso, e com uma disponibilidade total anunciada que supera 56 mil vagas para este ano letivo de 20/21 (número mais elevado dos últimos sete anos, com Lisboa e Porto a receberem o maior caudal de estudantes) coloca-se a questão, como alojar este acréscimo de estudantes, sobretudo quando o parque instalado já não respondia às restrições impostas pela pandemia?

Particulares e empresas que exploram unidades de alojamento local podem ver neste nicho uma oportunidade para recuperar financeiramente de um ano difícil (e com poucas perspetivas de recuperação a médio prazo).

Se gere unidades de alojamento local e está interessado em convertê-las em alojamento universitário, estes são, então, os procedimentos a seguir.

Passo a passo para converter alojamento local em alojamento universitário

1. Cessar atividade de exploração de alojamento local

O primeiro passo para converter a sua unidade de alojamento local em alojamento universitário, com contrato de arrendamento residencial, é cessar a atividade de exploração do alojamento local.

A comunicação da cessação de atividade deve ser efetuado no balcão do Empreendedor, no site ePortugal, através do preenchimento de um formulário (caso assim prefira, em formato digital)

De acordo com o regime jurídico do Alojamento Local esta comunicação será depois remetida automaticamente pelo Balcão Único Eletrónico ao Turismo de Portugal, I.P. para efeitos de atualização da informação que consta no Registo Nacional do Alojamento Local.

2. Anunciar o alojamento a potenciais interessados

Depois de cessar a atividade da exploração de alojamento local, importa anunciar o alojamento aos potenciais inquilinos. Algumas das páginas mais utilizadas por estudantes do ensino superior na procura de casa são as seguintes:

É aconselhável que se registe numa destas plataformas para anunciar os quartos, apartamentos ou moradias que tem disponíveis para arrendar. O recurso a imobiliárias, aos murais das universidades ou a redes sociais são também hipóteses a considerar.

O anúncio do alojamento propriamente dito deverá ser mais detalhado do que um anúncio de uma unidade de alojamento local. Enquanto os turistas estão principalmente interessados na localização e no aspeto geral da casa, os estudantes quererão saber mais detalhes sobre o alojamento em causa, por exemplo, qual a tipologia, se está mobilado, se tem eletrodomésticos. O seu objetivo é de uma estada a médio e longo prazo.

Para fazer o anúncio, é importante fotografar todo o imóvel, que deve estar limpo e organizado. A qualidade das imagens e uma descrição detalhada podem ajudar a tornar o seu anúncio mais atrativo.

3. Comunicar o contrato de arrendamento à Autoridade Tributária

Para legalizar um contrato de arrendamento residencial, a legislação em vigor exige que comunique à Autoridade Tributária e Aduaneira o contrato de arrendamento. Para isso, deve aceder ao Portal das Finanças e preencher a Declaração do Modelo 2 do Imposto de Selo, procedendo seguidamente à liquidação do imposto.

Recorde que o valor do Imposto de Selo é de 10% da renda de um mês, sendo que, a partir daqui, terá de passar recibos de renda eletrónicos.

Em termos de tributação, qual a diferença entre alojamento local e arrendamento residencial?

As rendas de imóveis são rendimentos prediais que devem ser declarados na categoria F do IRS. Em termos de tributação, é aplicada a taxa liberatória de 28%, se não optar pelo englobamento (caso contrário, os seus rendimentos serão taxados de acordo com o seu escalão de IRS).

Porém, desde 2015, com o reconhecimento do arrendamento como atividade empresarial, há senhorios que têm vindo a optar por declarar os rendimentos prediais na categoria B. Se optar por esta solução, terá que apresentar uma declaração de início de atividade através do Portal das Finanças.

Se já tem atividade aberta como independente, apenas terá de apresentar uma declaração de alterações para incluir esta atividade adicional. Além disso, deve informar a Autoridade Tributária sobre se vai optar pelo regime simplificado ou pelo regime da contabilidade organizada (obrigatório para rendimentos superiores a 200 mil euros).

Note, contudo, que na categoria B o englobamento é obrigatório. Isto significa que deixa de poder beneficiar da taxa de 28% relativa à categoria F, sujeitando-se desta forma às taxas progressivas de imposto.

Já no alojamento local, os rendimentos têm de ser declarados como prestação de serviços. No regime simplificado, o imposto incide sobre 35% do total de rendimentos, no caso das modalidades de moradia e apartamentos; e sobre 15% dos rendimentos, no caso de estabelecimentos de hospedagem, onde se incluem os hostels.

Em termos de IRC, também em regime simplificado, a taxa de imposto incide sobre 35% da receita (moradia e apartamento) ou 4% (estabelecimento de hospedagem).

Se auferir rendimentos superiores a 200 mil euros por ano, enquadra-se automaticamente na contabilidade organizada, sendo que deve, para tal, contratar um contabilista certificado.

Interessado num protocolo com a DGES?
As residências universitárias vão ver a sua capacidade total reduzida em cerca de 3000 lugares. Uma das medidas preventivas anunciadas pela Direção-Geral da Saúde (DGS) para estes espaços é, precisamente, a distância lateral mínima de dois metros entre camas em quartos com mais do que um estudante.

O Ministério da Ciência e do Ensino Superior decidiu estabelecer um acordo com unidades hoteleiras e de alojamento local nas cidades de Lisboa, Porto, Coimbra e Braga para minimizar este efeito.

Segundo a Direção-Geral do Ensino Superior (DGES), depois de uma fase de negociações, foram assinados protocolos de colaboração com cinco associações representativas da hotelaria e alojamento local e com a Movijovem (entidade que gere as pousadas da juventude) para colocar no mercado mais 4500 camas.

A Direção-Geral do Ensino Superior (DGES) disponibiliza um endereço de email para quem estiver interessado em obter mais informações.

Apoio extraordinário do Estado ao alojamento local em tempo de pandemia

Os empresários em nome individual com rendimentos exclusivamente provenientes do alojamento local estavam isentos de fazer descontos para a Segurança Social. Porém, e por causa da pandemia, estes proprietários de alojamento local (considerados, aos olhos da lei, trabalhadores informais), vão passar a integrar o regime de apoio extraordinário disponibilizado pelo Governo para quem estava de fora da Segurança Social.

Recorde-se que, até maio, os trabalhadores informais não tinham direito a qualquer apoio. Nessa altura, o Governo decidiu lançar uma nova ajuda de metade do valor do IAS (Indexante dos Apoios Sociais), ou seja, 219,40 euros durante dois meses. Em contrapartida, os trabalhadores informais tinham de manter a atividade independente aberta por um período mínimo de 24 meses após a cessação do pagamento da prestação.

Em julho, e no âmbito do PEES (Programa de Estabilização e Emergência Social), este apoio extraordinário foi atualizado, tendo o valor duplicado para 438,81 euros e o período de fidelização à Segurança Social aumentado para 36 meses.

Os empresários em nome individual com rendimentos exclusivamente provenientes do alojamento local (e nas modalidades de apartamento e de moradia) podem solicitar este apoio de 438 euros mensais por 6 meses (de julho a dezembro), sendo que, em contrapartida, perdem a isenção de contribuições e têm de assumir o compromisso de descontar para a Segurança Social por 30 meses.

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