Tempo estimado de leitura: 6 minutos

O Governo reverteu algumas das medidas mais restritivas e penalizadoras aplicadas ao alojamento local, no âmbito do Programa Mais Habitação, e alterou o Regime Jurídico do Alojamento Local.

As novas regras já entraram em vigor. Explicamos-lhe o que mudou.

Programa Mais Habitação: as principais alterações

A Contribuição Extraordinária de Alojamento Local (CEAL), introduzida em 2023 como forma de compensar o impacto do Alojamento Local nas zonas urbanas de alta densidade, foi revogada em setembro de 2024, com efeitos retroativos a partir de 31 de dezembro de 2023 (Decreto-Lei n.º 57/2024, de 10 de setembro de 2024).

Foi também revogada a fixação do coeficiente de vetustez, o indicador que mede a perda de valor do imóvel ao longo do tempo, devido ao envelhecimento ou ao desgaste natural, aplicável aos estabelecimentos de alojamento local. A consequência é o desagravamento do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI).

Com a entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 76/2024, de 23 de outubro, foram eliminadas:

• A suspensão de emissão de novos registos de alojamento local de apartamentos e de estabelecimentos de hospedagem integrados numa fração autónoma de edifício. Recorde-se que essa suspensão estava em vigor desde 6 de outubro de 2023 (Lei n.º 56/2023);
• A limitação da validade dos registos de alojamento local a períodos de cinco anos (renováveis);
• A obrigatoriedade de reavaliação dos registos de alojamento local existentes em 2030;
• A caducidade automática dos registos de alojamento local inativos, que ocorria nas situações em que não fosse comprovada atividade.

Leia também:

• Pedir a revisão do IMI: saiba o que fazer
• Como declarar diferentes tipos de rendimento no IRS?
• Rendimentos prediais: o que são e quais os impostos a pagar?

Regime do Alojamento local: as principais alterações

Além das alterações ao Programa Mais Habitação, o Decreto-Lei n.º 76/2024, de 23 de outubro, trouxe outras alterações ao regime jurídico dos estabelecimentos de alojamento local. A entrada em vigor ocorreu em 1 de novembro de 2024, conheça as principais.

Municípios com maior poder de decisão

Cada município passa a poder regulamentar o alojamento local a funcionar nos seus territórios, sendo obrigatória essa regulamentação a partir do momento em que o município tenha mais de mil registos de alojamento local.

Passa também a existir a figura do Provedor do Alojamento Local, se os municípios o definirem nos seus regulamentos municipais, a quem caberá:

• Mediar conflitos entre residentes, operadores de alojamento local e condóminos;
• Analisar queixas;
• Emitir recomendações;
• Implementar guias de boas práticas.

Os presidentes de Câmara passam a ter mais liberdade para se opôr a novos registos de alojamento local nas seguintes situações:

• Incumprimento das restrições aplicadas nas zonas de contenção (áreas com restrições à instalação de novos estabelecimentos) e nas zonas de crescimento sustentável. Este conceito é novo e designa as áreas em que se considera a necessidade de medidas especiais de monitorização para prevenir excesso de estabelecimentos de alojamento local e efeitos indesejáveis;
• Inexistência de autorização adequada pelo imóvel.

O prazo para manifestar a sua oposição passou agora para 60 dias, a contar da data do pedido de registo. Quando se tratar de zonas de contenção, esse prazo é de 90 dias.

Caso o responsável pelo estabelecimento de alojamento local recorra da decisão, terá de ser feita uma vistoria municipal, ficando os custos deste procedimento a seu cargo.

Os municípios podem ainda suspender temporariamente novos registos de alojamento local, durante um ano, em zonas específicas, até que os regulamentos entrem em vigor. Para que tal ocorra, deve existir uma deliberação fundamentada da Assembleia Municipal, com proposta da Câmara Municipal.

Leia também:

• Contribuições extraordinárias: o que são e quais estão em vigor
• É senhorio? Eis 4 formas de pagar menos IRS pelas rendas
• As regras das despesas com obras: impostos e benefícios fiscais

Passa a ser responsabilidade exclusiva dos municípios a fiscalização do Regime de Alojamento Local, deixando as juntas de freguesia de ter esse poder. À ASAE compete a fiscalização das atividades económicas.

É agora necessário existirem estudos, atualizados a cada três anos, para que os regulamentos municipais possam definir áreas de contenção e de crescimento sustentável. Em situações pontuais, podem ser impostas limitações ao número de novos registos ou à sua transferência, em moradias e apartamentos.

Condomínios com menor poder de decisão

Em frações autónomas para habitação, deixa de ser necessária a aprovação prévia do condomínio para que possam ser exercidas atividades de alojamento local. Essa necessidade de aprovação mantém-se, no entanto, no caso de hostels em frações destinadas a habitação.

Para que o condomínio se possa opor ao exercício do alojamento local, é necessário que ocorra uma das seguintes situações:

• Perturbação da normal utilização do prédio;
• Perturbação do descanso dos condóminos.

A maioria necessária para a oposição pelo condomínio passou de dois terços para metade da permilagem do edifício. Caso ocorra alguma destas situações, a decisão tem de ser comunicada à presidência da Câmara, que deve aprová-la ou convidar os intervenientes a chegarem a um acordo.

Transmissão de registos mais fácil

Deixou de existir limitação à transmissão de registos de alojamento local, mantendo-se apenas essa limitação nas zonas de contenção, caso o município assim entenda.

Novos motivos para o cancelamento de registos

Existem novos motivos para que os registos de alojamento local possam ser cancelados, como por exemplo:

• Falta de seguro obrigatório ou do correspondente comprovativo;
• Perturbação recorrente e comprovada da normal utilização do edifício;
• Em zonas de contenção: ter ocorrido o arrendamento do local, para habitação permanente, nos dois anos anteriores ao pedido de registo.

Alterações na capacidade máxima

A capacidade máxima dos estabelecimentos de alojamento local passou a ser de 9 quartos e 27 utentes (em vez dos anteriores 30) e passou a ser permitida a utilização de camas extra até 50% do número de camas fixas.

Seguro obrigatório

É agora obrigatória a contratação de seguros que cubram os riscos definidos no Regime de Alojamento Local e na Portaria n.º 248/2021. A não contratação destes seguros ou a não apresentação dos comprovativos, no prazo máximo de três dias, podem levar ao cancelamento do registo.

Instalação de estabelecimentos comerciais e de prestação de serviços

Nos estabelecimentos de hospedagem com autorização de utilização e nos imóveis anteriores a 1951, podem ser instalados, complementarmente, estabelecimentos comerciais e de prestação de serviços, incluindo os de restauração e de bebidas, desde que respeitados os requisitos específicos previstos na lei.

Leia também:

• É arrendatário? Saiba como declarar despesas com rendas no IRS
• O que é o desconto municipal de IRS e como aceder a este benefício?
• Vai abrir um negócio? Estes são os impostos que terá de suportar
• Que despesas e rendimentos do condomínio entram no IRS?
• Retenção na fonte: o que é e como se calcula
• Como escolher um alojamento turístico mais sustentável?

A informação deste artigo não constitui qualquer recomendação, nem dispensa a consulta necessária de entidades oficiais e legais.