Quem vive num prédio, partilhando espaços comuns com os vizinhos, tem periodicamente de participar nas reuniões de condomínio. Muitas vezes estas reuniões são pacíficas. Servem apenas para fazer um ponto de situação do estado do prédio, para proceder à mudança de administração ou para que todos fiquem a conhecer as contas do edifício.

Pode acontecer que estas reuniões sejam menos tranquilas à medida que vão surgindo problemas, como o facto de haver condóminos que deixam de pagar as suas quotas por falta de rendimento ou a faltar dinheiro para fazer obras de manutenção nas partes comuns.

Tendo em conta esta realidade, aqui ficam algumas das dúvidas mais comuns na gestão de condomínios e possíveis caminhos para se encontrar uma solução para estes problemas.

1. É obrigatório ter um seguro específico para o prédio?

Aquilo que a legislação obriga é que cada fração tenha um seguro contra incêndios. Isso mesmo é possível ler-se na informação disponibilizada pelo Instituto de Seguros de Portugal (ISP): “ O seguro de incêndio, que cobre o risco de danos provocados no imóvel por incêndio, é obrigatório para os edifícios em regime de propriedade horizontal. Deve cobrir cada fração autónoma e as partes comuns do edifício (telhado, escada, elevadores, garagem). O seguro deve ser feito pelos proprietários de cada fração”.

Ou seja, se existir um incêndio, o prédio está protegido. No entanto, o caso é diferente quando, por exemplo, o prédio sofre danos por causa de um temporal. Nestas situações, se o prédio tiver um seguro multirriscos para o edifício, este pode ser acionado para resolver os problemas que o temporal tenha causado no telhado e nas habitações. Quando este seguro não existe, é o condomínio a ser responsabilizado pelos prejuízos, recorrendo ao saldo da conta do condomínio ou, caso não existam fundos disponíveis, pedindo a todos os moradores o pagamento de um montante extraordinário para fazer face a estas despesas.

Saiba, no entanto, que se os condóminos tiverem um seguro multirriscos (com coberturas mais alargadas e que cobre danos causados por incêndios, roubo, aluimento de terras ou tempestades), eles poderão acionar o seguro para cobrir também as despesas nas partes comuns do prédio. No entanto, como cada condómino tem o seu seguro numa seguradora diferente e com coberturas diferentes, isto significa que na altura de acionar os seguros para a resolução de um problema comum no edifício poderá enfrentar um processo burocrático e demoroso. E é por esta razão que a Deco recomenda: “ É preferível contratar um seguro multirriscos-condomínio. Este abrange simultaneamente todas as partes comuns e cada uma das frações autónomas do condomínio. E até é mais barato de que um seguro individual”.

2. Alguns condóminos deixaram de pagar as quotas. O que pode ser feito para recuperar os valores?

O ideal será tentar recuperar os valores por via do diálogo e pelo estabelecimento de um acordo de pagamento. Por exemplo, pode tentar negociar o pagamento faseado das quotas em dívida e evitar a cobrança de juros de mora sobre os montantes em causa. Caso não seja possível estabelecer um acordo e o condómino continuar a não pagar as quotas que lhe cabem, então a administração do prédio terá de acionar outras vias.

O Guia de Condomínio, disponibilizado no Portal da Habitação, recomenda: “O administrador deverá tirar uma fotocópia autenticada da ata da assembleia que tiver decidido o valor das contribuições devidas ao condomínio e recorrer aos serviços de um advogado para intentar uma ação executiva no tribunal judicial da área contra o condómino que não pagar a sua quota-parte, no prazo estabelecido”. Se recorrer aos tribunais convencionais para a resolução deste tipo de conflitos, não se esqueça, no entanto, que se optar por esta via terá de contabilizar os custos processuais e os custos com os honorários de um advogado. Uma outra alternativa que poderá ponderar é recorrer aos Julgados de Paz. Estes tribunais têm competências especiais para resolver causas de valor até 15 mil euros, de natureza cível e com custos reduzidos.

A resolução dos processos acompanhados pelos Julgados da Paz pode ser feita de três formas,  por mediação, por conciliação em momento prévio ao julgamento ou por julgamento. Para saber mais detalhes como funcionam os Julgados de Paz, o site da Direção-Geral da Política de Justiça.

 3. O que fazer quando há barulhos que incomodam os moradores do prédio?

A resposta depende da forma como o ruído é gerado. Por exemplo, se o barulho for gerado por uma fração comercial (café, restaurante, bares, discotecas) deverá apresentar-se uma reclamação à Câmara Municipal. Se a sua reclamação não for bem-sucedida, poderá sempre recorrer a outras entidades. Segundo a informação que consta no portal Gestão do Condomínio, poderá alertar, nomeadamente, o ministério do ambiente (através da Inspeção-Geral do Ambiente) e recorrer aos tribunais para solicitar uma providência cautelar. Se o ruído por causado pelos vizinhos ou pelo facto de estarem a ser realizadas obras pode alertar as autoridades policiais, como é o caso da PSP, GNR ou a Polícia Municipal.

Note-se que a legislação que contém o regulamento geral de ruído (RGR), prevê que o barulho que resultar de obras (atividades consideradas temporárias) só é permitido nos dias úteis entre as oito horas da manhã e as 20 horas. Se estiver em causa ruído causado pela vizinhança a legislação prevê regras diferentes. “As autoridades policiais podem ordenar ao proprietário de ruído de vizinhança, produzido entre as 23 horas e as 7 horas, a adoção de medidas adequadas para fazer cessar imediatamente a incomodidade”, pode ler-se no artigo 24 do decreto-lei nº9/2007. Para ter acesso à legislação completa sobre matéria de ruído poderá consultar esta área do site da Agência Portuguesa do Ambiente.

Segundo as informações que constam no dossier especial que a Deco elaborou sobre questões relacionadas com o condomínio, as pessoas e entidades que não respeitem a legislação no que diz respeito ao barulho poderão estar sujeitas ao pagamento de uma coima que varia entre os 500 euros e os 45 mil euros. Além disso, se os infratores forem empresas poderá haver ainda a suspensão de licenças.

4. Vale a pena contratar uma empresa para gerir o condomínio?

Não há uma resposta óbvia a esta questão, já que a avaliação depende de caso para caso. O facto de ter uma empresa a gerir o condomínio tem uma vantagem óbvia. Desde logo, liberta os moradores do prédio das obrigações inerentes ao cargo do administrador do condomínio nomeadamente, cobrar receitas, gerir as despesas comuns, convocar as assembleias de condóminos e executar as decisões deliberadas nestas reuniões, elaborar o orçamento anual de receitas e despesas, gerir o fundo de reserva do condomínio, zelar pelo regular uso das partes comuns do prédio, entre outras.

São tarefas que exigem tempo e disponibilidade por parte dos administradores de condomínio e que muitas vezes são difíceis de executar, especialmente, quando existem conflitos para mediar e gerir. Esta comodidade tem um preço, além do custo associado a este serviço, não se esqueça que está a atribuir poderes à empresa para gerir as contas do prédio (como, por exemplo, o acesso o fundo de reserva). Por isso mesmo, e porque a atividade destas empresas não é regulada, há que ter alguns cuidados na seleção da entidade que vai fazer a gestão do seu condomínio, para evitar situações fraudulentas.

A Deco recomenda confirmação de que empresa está legalizada através do site do Instituto dos Registos e do Notariado. Igualmente importante é fazer uma prospeção de mercado e recolher as propostas de, pelo menos, três empresas de gestão de condomínio. Selecionada a entidade é fundamental que se limitem os poderes da empresa no contrato e na assembleia de condóminos. Por exemplo, os débitos de conta e os cheques deverão ser autorizados e ter a assinatura de um morador do prédio nomeado em assembleia.