Com quase 60 mil imóveis registados para alojamento local em 2019, Portugal - e, em particular, Lisboa, Porto e Albufeira - está a lucrar com o turismo e abrem-se as janelas de oportunidade no aluguer de curta duração. Saiba o que diz a lei e que regras tem de cumprir para colocar um imóvel ao serviço do turismo.

Porquê investir em aluguer de curta duração

Se não quiserem vender uma casa mas também não precisarem de usá-la, os proprietários podem arrendá-la em duas modalidades: o aluguer de longa duração e o aluguer de curta duração.

No aluguer de longa duração, a casa é habitada por um inquilino que contrata a permanência no imóvel por longos períodos de tempo (geralmente de vários anos). Em troca paga uma renda e assume a responsabilidade de cuidar devidamente do espaço.

No aluguer de curta duração, o inquilino chega para ficar apenas uns dias. Usado pelos turistas, o aluguer de curta duração envolve rendas mais altas e, em troca, o senhorio assume a responsabilidade pela manutenção do espaço e pelo pagamento das despesas fixas (água, luz, gás, entre outras).

A escolha pelo aluguer de curta duração envolve rendimentos mais elevados, mas acarreta um aumento da responsabilidade assumida pelo proprietário da casa, que passa a ter de cuidar dela.

Como saber se o aluguer de curta duração lhe compensa

Como qualquer negócio, o aluguer de curta duração pode não compensar a toda a gente, pelo que é aconselhável que faça as contas antes de avançar.
Comece por saber quanto vale o seu imóvel, para poder calcular a taxa de valorização. Use como referência o valor de casas semelhantes na mesma rua (o valor efetivo de venda, não o valor que o vendedor apostaria pedir).

Uma vez identificado o valor do seu imóvel, tente perceber quanto conseguiria receber de rendimento com o aluguer de longa duração e com o aluguer de curta duração. Os valores podem então ser comparados. No processo não se esqueça da tributação. Pelo menos 28% do que receber pelo aluguer da casa vão diretamente para o Estado.

Como calcular o rendimento do aluguer de curta duração

Para saber quanto o seu imóvel renderia em aluguer de curta duração, considere as seguintes variáveis:

O valor médio por noite

Os imóveis não valem todos o mesmo e os preços variam entre as épocas altas e as baixas. Estude os preços praticados no mercado e faça uma aproximação do valor que o seu imóvel renderia, considerando as oscilações de preços típicas de cada época.

Os custos associados

Ter um imóvel disponível para aluguer em curta duração envolve mais custos do que mantê-lo alugado a longo termo. Considere, para o cálculo, os custos com a limpeza do espaço, os seguros obrigatórios por lei, as obras, as tributações e as comissões a pagar às plataformas e empresas de suporte à gestão de reservas.

A taxa de ocupação

É importante não esquecer que, ao contrário do aluguer a longo termo, o aluguer de curta duração sofre oscilações ao longo do ano, pelo que a taxa de ocupação dificilmente será de 100% todos os meses. Faça uma previsão realista da taxa de ocupação esperada para o seu imóvel. Isto para evitar deturpar as projeções financeiras.

Os impostos

Não só terá de pagar ao Estado pelo que ganha com o aluguer de curta duração, como estes rendimentos também vão ter impacto no cálculo da sua taxa de IRS. Considere estas alterações nas contas, porque podem fazê-lo ganhar menos dinheiro do que previa.

Requisitos para disponibilizar um imóvel para aluguer de curta duração

Antes de abrir a porta aos turistas, é necessário certificar-se de que cumpre os requisitos legais específicos para o alojamento local:

Registo de Alojamento Local

O registo de Alojamento Local é feito nas câmaras municipais ou nos balcões de apoio ao empresário e cada cidadão pode ter até 7 imóveis ativos. É gratuito e dá acesso a um número de identificação do negócio sem o qual não pode alugar a casa a turistas.

Tenha em atenção, contudo, que as autarquias podem recusar-lhe o registo, justificando com a concentração excessiva de espaços para aluguer de curta duração na mesma área da cidade.

Registo no SEF

O registo de um negócio de aluguer de curta duração no Serviço de Estrangeiros e Fronteiras é obrigatório porque é provável que receba, em casa, cidadãos de outros países. Uma vez registado, terá de comunicar ao SEF a entrada e saída de hóspedes que não sejam portugueses.

Medidas de segurança

A lei do Alojamento Local determina que é obrigatório os imóveis em aluguer de curta duração terem uma caixa de primeiros socorros, devidamente assinalada com um dístico verde com uma cruz branca.

É também obrigatório ter disponível um extintor e uma manta de incêndio, bem como um livro de reclamações e um manual de normas que indique o número nacional de emergência (112), além das regras de funcionamento do prédio em, pelo menos, quatro línguas (sendo português e inglês obrigatórios).

Seguro anti-estragos e de responsabilidade civil (que cubra riscos de incêndio e danos patrimoniais e não patrimoniais) também são obrigatórios.

Outras regras

É igualmente importante estar ciente de que os vizinhos podem impedi-lo de disponibilizar o imóvel para aluguer de curta duração, desde que mais de 50% dos proprietários do condomínio assim o decidam. O processo tem de ser justificado pelo incómodo provocado pelos hóspedes, cabendo à autarquia a palavra final.

Ainda no âmbito do condomínio, os vizinhos podem aprovar um agravamento de 30% no valor da sua contribuição enquanto tiver a casa em aluguer de curta duração.

Coimas por incumprimento das regras

Manter um imóvel em aluguer de curta duração sem os respetivos registos atualizados ou com mais hóspedes do que os que consegue comportar dá lugar ao pagamento de multas que podem ir dos 2.500 aos 40.000 euros.

Se o incumprimento se verificar ao nível dos seguros, o registo de alojamento local é imediatamente suspenso.