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A fraude imobiliária é um fenómeno em crescimento em Portugal.  Pode afetar famílias que à procura de casa para arrendar ou comprar, se deixam levar em esquemas que lhes podem extorquir altos valores de dinheiro sem qualquer retorno associado. Explicamos como estar atento aos sinais, identificar, evitar e reagir. 
Segundo declarações recentes da Polícia de Segurança Pública (PSP), o número de casos de burla no arrendamento aumentou 25% no primeiro trimestre de 2025, com 390 ocorrências registadas, 77 a mais do que no mesmo período do ano anterior.

Por detrás destes números estão famílias que perderam poupanças, imigrantes enganados na hora de encontrar casa e investidores lesados em esquemas de grande escala.

Explicamos como funciona a fraude imobiliária, quais os sinais de alerta e o que fazer se suspeitar ou for vítima.

O que é a fraude imobiliária?

A fraude imobiliária passa por esquemas que envolvem a venda, compra ou arrendamento de imóveis que apesar de não existirem, são apresentados como estando carregados de benefícios e vantagens.

Regra geral. Envolve a atuação de intermediários não autorizados, e pode ocorrer em vários contextos. Desde o arrendamento de curta duração até às transações de compra de imóveis ou terrenos. 

Estes engodos causam prejuízos financeiros significativos e comprometem a segurança dos dados pessoais das vítimas.

O mercado imobiliário português tem assistido a um crescimento acelerado nos últimos anos.

Com os preços em alta, grande procura e pouca oferta, especialmente nas zonas mais valorizadas, o setor tornou-se terreno fértil não só para investidores, mas também para burlões.

A burocracia e a dificuldade no acesso à habitação levam muitas pessoas a agir com maior sentido de urgência para conseguir aproveitar oportunidades que consideram únicas. Agem sob esta pressão, de modo apressado, sem as devidas precauções e garantias. Deste modo abre-se caminho para facilitar a vida dos criminosos que se aproveitam para os seus negócios oportunistas.

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Os esquemas mais frequentes em Portugal

• Anúncios Falsos e Imóveis Inexistentes

  Neste esquema, o burlão publica um anúncio com fotografias reais de imóveis a um preço muito inferior ao valor de mercado. As fotos são, muitas vezes, reais, e até replicados de outros anúncios.
  O facto de a descrição ser credível torna o anúncio mais plausível. É comum a falta de disponibilidade para visitas presenciais. O burlão, através de uma conversa envolvente, pede o pagamento de uma caução ou sinal antes de qualquer visita, ou solicita o envio de documentos pessoais como o Bilhete de Identidade ou Cartão de Cidadão, NIF e comprovativo de rendimentos. 

 

• Imóveis reais já vendidos ou reservados

  Outro  comum passa pelo anúncio de imóveis reais que por sua vez já foram vendidos ou reservados.  O burlão apresenta-se como proprietário ou mediador, aceita sinais de vários interessados em simultâneo e, de um momento para o outro, desaparece sem deixar rasto ou de receber estes pagamentos.

 

• Intermediários de crédito não autorizados

  Uma fraude frequente no processo de compra de casa é a atuação de entidades que se apresentam como consultores ou intermediários de crédito sem autorização do Banco de Portugal.
  Lembre-se que o intermediário de crédito deve estar obrigatoriamente registado no Banco de Portugal e que é possível verificar esse registo online, em poucos cliques, na lista oficial de intermediários de crédito. 

 

• O desvio de fundos por phishing

  Este tipo de fraude atinge compradores de imóveis, comprometendo ao mesmo tempo a imagem e a atividade dos mediadores imobiliários.
  Um hacker que consiga monitorizar a atividade de uma empresa de mediação pode lançar um ataque de phishing a um potencial comprador, enviando um e-mail falso com dados bancários para pagamento (por exemplo, de um contrato-promessa de compra e venda). Se o comprador não se aperceber do esquema e proceder ao pagamento, o burlão receberá o dinheiro na sua conta. 

 

• Falsificação de documentos e com redes organizadas

  Uma das táticas mais comuns em esquemas de maior escala é a falsificação de documentos, incluindo contratos de compra e venda, escrituras e licenças, que podem resultar na compra de propriedades inexistentes ou na venda de propriedades que não pertencem ao vendedor. 

Os casos mais graves envolvem redes organizadas e transnacionais e que podem inclusive envolver pedido de crédito para aquisição de imóveis que na prática nada mais visam que enriquecer os bolsos de quem os solicita.

 

 

• Falsos profissionais e representantes

  Imagine um indivíduo que finge representar um proprietário legítimo ou uma agência imobiliária. Faz com que os compradores acreditem que estão a lidar com um intermediário autorizado.
  Este representante falso pode até organizar visitas ao imóvel que realmente está à venda. Contudo, garante-o sem o conhecimento ou autorização do verdadeiro proprietário.
  O comprador, convencido da legitimidade do negócio, faz um pagamento de sinal, e o dinheiro nunca é recuperado. 

 

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Sinais de alerta: como identificar uma fraude imobiliária

Esteja particularmente atento a alguns sinais que nos podem indiciar estar diante de um esquema perigoso como o que acabamos de descrever.  Nomeadamente:

• Preço do imóvel significativamente inferior ao valor de mercado;
• Ausência de documentação legal do imóvel ou do intermediário;
• Comunicação exclusivamente por canais informais como WhatsApp ou redes sociais;
• Grande urgência na tomada de decisão ou pressão para transferir dinheiro rapidamente;
• Pedido de dados pessoais ou bancários sem garantias de segurança e antes de qualquer formalização;
• Falsas comunicações de recusa de pagamento de atos de reserva de imóveis e que nada maios pretendem que recolher dados pessoais e bancários;
• Agências ou intermediários sem morada física ou sem contactos possíveis de validar;
• Profissionais que não constam da licença AMI emitida pelo Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção (IMPIC).

 

Como verificar a legitimidade de um imóvel ou mediador

Antes de qualquer pagamento ou entrega de documentos, há verificações que podem evitar um prejuízo irreparável.

Note que uma pesquisa simples no Google Maps pode ajudar a confirmar a existência do imóvel. Se possível, faça uma visita prévia ao local, converse com vizinhos e inspecione a área para garantir que o imóvel realmente existe.

Além disso, procure ter não só uma conversa telefónica com o vendedor ou senhorio. Insista sempre numa reunião presencial.

Verifique a propriedade no registo predial e confirme a identidade do vendedor. A inscrição no registo predial permite confirmar quem é, de facto, o proprietário do imóvel e se existem ónus ou encargos.

Pesquise o histórico de quem anuncia o arrendamento. Empresas sérias têm um currículo extenso e verificável. Recorrer a imobiliárias legalmente auditadas é uma forma eficaz de prevenção.

A licença AMI (Agente de Mediação Imobiliária) é emitida pelo IMPIC e é de consulta pública no site da instituição. O registo de intermediários de crédito pode ser verificado no portal do Banco de Portugal.

 

O que fazer se for vítima de fraude imobiliária

Agir com rapidez é decisivo. E é importante seguir um conjunto de recomendações.Nomeadamente as seguintes:

1. Interrompa quaisquer pagamentos. Interrompa de imediato qualquer transferência pendente;
2. Recolha todas as provas. Guarde mensagens, e-mails, anúncios, comprovativos de pagamento e qualquer registo de contacto com o burlão;
3. Contacte o seu banco. Informe o banco para bloquear ou reverter uma transferência. A rapidez é essencial para minimizar os danos;  
4. Apresente queixa às autoridades. Pode contactar a Polícia Judiciária e é possível fazê-lo eletronicamente através do seu site oficial;
5. Reporte ao regulador. Pode denunciar o ocorrido ao Banco de Portugal, especialmente se envolver intermediários de crédito não autorizados. Deve também notificar a plataforma onde viu o anúncio;
6. Contacte um advogado ou solicitador. A intervenção de um profissional jurídico é fundamental para avaliar as vias de ressarcimento e de responsabilização criminal.

 

 

Tome Nota:
O IMPIC dispõe igualmente de um canal de denúncia para irregularidades na mediação imobiliária, acessível em impic.pt

 

Com que entidades pode contar?
O sector imobiliário português é regulado por várias entidades. O IMPIC supervisiona a atividade de mediação imobiliária e a emissão das licenças AMI. O Banco de Portugal regula e supervisiona os intermediários de crédito. A Polícia Judiciária e o Ministério Público são as autoridades competentes para investigar e acusar nos crimes de burla, associação criminosa e falsificação de documentos. A Associação Portuguesa para a Defesa do Consumidor pode igualmente apoiar consumidores lesados na defesa dos seus direitos.

 

Como evitar a fraude imobiliária: boas práticas

1. Nunca avance com pagamentos sem confirmar a legitimidade do imóvel, do vendedor e do intermediário.

2. Verifique o registo do intermediário junto do Banco de Portugal. Utilize apenas canais oficiais para tratar de assuntos relacionados com crédito à habitação e confirme sempre a identidade de quem o contactar.

3. Além disso, nunca transfira dinheiro sem assinar antes um contrato formal. Use plataformas e mediadores credíveis. É importante evitar partilhar dados pessoais ou bancários sem garantir que está a comunicar com uma entidade legítima.

4. Faça sempre uma pesquisa de fundo dos imóveis em que está interessado. Pode pesquisar no Google Images pelas fotografias do anúncio. Se as mesmas imagens aparecerem em anúncios diferentes, isto pode ser um sinal de alerta.

 

Os dados pessoais podem ser um fator de fraude
Nem todas as fraudes imobiliárias visam apenas o dinheiro. Muitos esquemas têm como objetivo a recolha indevida de dados pessoais, como o cartão de cidadão, o NIF e comprovativos de rendimentos. Esses documentos são habitualmente usados para abrir contas bancárias fraudulentas, pedir créditos ou cometer outros crimes.  A solicitação de documentação antes de qualquer formalização contratual é um sinal imediato de alerta.

 

 

 

A informação deste artigo não constitui qualquer recomendação, nem dispensa a consulta necessária de entidades oficiais e legais.