Como declarar despesas e rendimentos de rendas no IRS?

Se vive em casa arrendada, saiba que as rendas pagas podem ser deduzidas no IRS. Reduz o imposto a pagar ou aumenta o reembolso. Se é senhorio, as rendas recebidas têm de ser declaradas, mas a lei permite também deduzir determinadas despesas associadas ao imóvel, desde que cumpridos os requisitos legais.

Explicamos como funciona a dedução das rendas no IRS, quais as regras aplicáveis a inquilinos e senhorios em Portugal em 2026 e que cuidados deve ter ao preencher a declaração para evitar erros e aproveitar todos os benefícios fiscais a que tem direito.

Inquilinos: como declarar despesas com as rendas no IRS

Na declaração de IRS a entregar em 2026 (referente aos rendimentos de 2025), os inquilinos podem deduzir 15% do valor das rendas pagas, até ao limite de 700€. A Lei contudo, prevê limites mais elevados em função da situação do agregado familiar e do respetivo rendimento coletável:

Para o IRS de 2026, o limite máximo geral da dedução de rendas é de 750€, um valor que resulta da aplicação progressiva do aumento introduzido pela Lei n.º 36/2024 (onde se determina que apenas 75% do novo limite final seja aplicável em 2026).

Existem contudo casos excecionais onde a Lei prevê limites mais elevados, nas seguintes situações:

1. Para agregados familiares que tenham transferido a sua residência permanente para o interior do país, o limite da dedução pode atingir 1 000 € por ano, durante um período máximo de três anos, desde que o imóvel se localize numa das áreas abrangidas pela Portaria n.º 208/2017;

2. Contribuintes com rendimento coletável igual ou inferior ao 1º escalão de IRS (até 8 059€ em 2025) têm um limite máximo da dedução de 1 050 €, correspondente a 75% do limite final legalmente previsto;

3. Contribuintes com rendimento coletável superior a 8 059€ em 2025 (1º escalão) até 30 000 €, para quem o limite da dedução é determinado de forma progressiva, através da fórmula legal adaptada aos valores em vigor em 2026:

750 € + [(1 050 € − 750 €) × (30 000 € − rendimento coletável) ÷ (30 000 € − limite do 1.º escalão)]

Este mecanismo permite que o benefício fiscal diminua gradualmente à medida que o rendimento coletável aumenta, evitando cortes abruptos na dedução das rendas no IRS.

Tome Nota:

O rendimento coletável (diferente de colecta) é a base sobre a qual o IRS é calculado e determina o escalão e a taxa de imposto aplicáveis. Resulta do englobamento dos rendimentos, depois de deduzidas as deduções específicas e demais correções previstas na lei, não correspondendo, regra geral, ao rendimento bruto anual.

Confira as diferenças de dedução no IRS de 2026 parta as rendas pagas em 2025 na tabela ( com base no artigo 78.º‑E do CIRS e na Lei n.º 36/2024 (norma transitória).

Situação do agregado familiar	Dedução aplicável
Regra geral	15% do valor das rendas pagas por qualquer membro do agregado familiar
Limite máximo em 2026	750 €
Rendimento coletável até ao 1.º escalão (8 059 €)	Limite majorado de 1 050 €
Rendimento coletável entre 8 059 € e 30 000 €	Limite apurado por fórmula legal progressiva
Transferência de residência permanente para o interior	Limite majorado (aplicação progressiva em 2026) durante até 3 anos

Tome Nota:
O limite da dedução das rendas no IRS aumenta de forma progressiva (nos termos do artigo 78.º‑E do Código do IRS, na redação introduzida pela Lei n.º 36/2024, de 7 de agosto), conforme os seguntes limites:
- 800 € no IRS a entregar em 2027 (rendas de 2026);
- 900 € no IRS a entregar em 2028 (rendas de 2027);
-1 000 € no IRS a entregar em 2029 (rendas de 2028).

Para que possa usufruir deste benefício fiscal, é necessário que:

As rendas sejam de habitação permanente;

O senhorio tenha o contrato de arrendamento registado no Portal das Finanças;

O contrato tenha sido celebrado ao abrigo do Regime do Arrendamento Urbano ou do Novo Regime do Arrendamento Urbano.

Quais as rendas aceites pelas Finanças?

De acordo com o artigo 78.º-E do Código do IRS, as despesas com rendas consideradas pela Autoridade Tributária (AT) são as seguintes:

As que constem em faturas de prestação de serviços isentos de IVA comunicadas à AT, cujos senhorios estejam enquadrados no setor de atividade da secção L, classe 68200 – Arrendamento de bens imobiliários;

As que tenham sido comunicadas à AT, através da emissão de recibos de renda eletrónicos;

As que tenham sido comunicadas à AT através da declaração anual, nos casos em que os senhorios não estão obrigados à emissão de fatura, nem à emissão do recibo de renda eletrónico.

Rendas de habitação social são dedutíveis no IRS
Os inquilinos de habitação social arrendadas por autarquias ou outras entidades públicas também podem deduzir parte das rendas pagas no IRS. Guarde todos os comprovativos de pagamento. Se os recibos não aparecerem no Portal das Finanças, pode declarar essas rendas manualmente, no Anexo H da declaração de IRS (Modelo 3). Isto significa que, mesmo sem recibos eletrónicos, o valor pago por rendas de habitação social pode ser deduzido como encargo no IRS.

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Onde consultar o valor das rendas no Portal das Finanças?

Os recibos de renda que lhe são emitidos não constam, como as restantes faturas, no Portal e-Fatura e também não é suposto inserir estas despesas manualmente.

Se o seu contrato de arrendamento cumpre os requisitos indicados, a partir de 15 de março pode consultar os valores comunicados pelo senhorio no Portal das Finanças.

Se detetar algum erro, pode apresentar uma reclamação às Finanças até ao final de março.

Apoios ao arrendamento
O apoio extraordinário à renda destina-se a famílias com dificuldades em pagar. É entregue mensalmente, até ao limite máximo de 200€, a arrendatários que apresentem uma taxa de esforço superior a 35%, com rendimentos até ao limite máximo do sexto escalão do IRS e com contratos celebrados até 15 de março de 2023. Se o contrato teve alterações depois desta data, mas tanto inquilino como senhorio e o imóvel se mantêm, o apoio permanece.

Como declarar as rendas no IRS?

Para declarar as rendas, deve utilizar o anexo H da declaração de IRS. Se optar pela declaração pré-preenchida, o valor deve constar automaticamente no documento.

Estes são os passos a seguir para declarar as despesas com rendas:

Passo 1:Calcule o valor total das rendas pagas durante o ano fiscal a que a declaração de IRS diz respeito, mesmo que tenha arrendado casa por apenas alguns meses. Na declaração a entregar em 2026, considere as rendas pagas em 2025. Se recebeu subsídios ou algum tipo de apoio ao arrendamento, como por exemplo o Porta 65, subtraia o valor recebido ao valor total das rendas pagas.

Passo 2: Na declaração Modelo 3 do IRS, indique o valor apurado, no quadro 6C do Anexo H. Se este valor não aparecer já pré-preenchido (o que acontece se não optar por uma declaração pré-preenchida), clique em Adicionar linha e preencha os seguintes campos:

Código de despesa: selecione a opção 654 - encargos com rendas de prédio destinado à habitação permanente suportadas pelo arrendatário;

Titular: indique o seu número de identificação fiscal (NIF);

Montante: insira o valor das rendas.

Passo 3: no quadro 7 do Anexo H, identifique o imóvel. Para isso, clique em Adicionar linha e preencha os seguintes campos:

Natureza do Encargo: selecione o código 05 - Encargos com rendas de prédio destinado a habitação permanente;

Freguesia: indique o código da freguesia onde está localizado o imóvel. Esta informação consta na Caderneta Predial ou no Portal das Finanças;

Tipo: indique se é um imóvel rústico, urbano ou omisso;

Artigo: insira o número do imóvel;

Fração: indique qual a fração do imóvel;

Titular: indique o seu número de identificação fiscal (NIF);

NIF do arrendatário: este campo não precisa de ser preenchido;

NIF do mutuante/locador: neste campo deve indicar o NIF do senhorio, que consta no contrato de arrendamento.

Tome Nota:
As rendas pagas pelos estudantes deslocados podem ser deduzidas no IRS como despesas de educação.

É senhorio? Saiba como declarar os rendimentos das rendas

Anualmente, até 31 de janeiro, os senhorios que não estão obrigados a emitir recibos de renda eletrónicos devem entregar a declaração (Modelo 44) com o valor das rendas recebidas no ano anterior. É com base nesta informação que as Finanças preenchem os valores das rendas na sua declaração anual do IRS.

Tome Nota:
Ficam dispensados da emissão de recibos de renda eletrónicos, os senhorios que a 31 de dezembro do ano anterior atingissem pelo menos 65 anos; estejam dispensados da obrigação de ter email e que tenham tido, no ano anterior, um rendimento de rendas de valor inferior a 1 045€, 2 vezes o Indexantes de Apoios Sociais (IAS). Estão ainda dispensadas as rendas de contratos abrangidos pelo Regime de Arrendamento Rural.

Como são tributadas as rendas?

As rendas são rendimentos da categoria F (rendimentos prediais) para efeitos de IRS. Regra geral, têm tributação autónoma (separada dos restantes rendimentos), a uma taxa fixa que, atualmente, é de 25% nos contratos de arrendamento destinados a habitação própria e permanente com duração até cinco anos.

Foi aprovado no Parlamento um regime de redução da taxa de IRS para 10% aplicável aos rendimentos prediais provenientes de contratos de arrendamento habitacional com rendas consideradas moderadas, isto é, até 2 300 € mensais, independentemente de o contrato ser novo ou já existente. Este regime deverá vigorar até 31 de dezembro de 2029, após promulgação e publicação em Diário da República.

Quando o senhorio tem atividade aberta nas Finanças como empresário em nome individual, emita faturas‑recibo, e exerça a atividade de arrendamento de forma enquadrável como atividade económica,
pode optar por declarar as rendas como rendimentos da categoria B (rendimentos empresariais e profissionais).

Nesse caso, as rendas são declaradas no Anexo B do IRS, ficando sujeitas às regras do regime simplificado ou da contabilidade organizada, consoante o enquadramento do contribuinte.

Rendimentos prediais: o que diz a lei?
Segundo o artigo 8.º, n.º 1, do Código do IRS, são considerados rendimentos prediais as rendas de prédios rústicos, urbanos e mistos pagas ou colocadas à disposição dos seus proprietários e sempre que se opte por não tributar na categoria B (rendimentos empresariais e profissionais).

O que está previsto para 2027 e 2028?

Para 2027 e 2028, o enquadramento fiscal dos senhorios deverá manter a linha de incentivo ao arrendamento habitacional a preços moderados. A taxa reduzida de 10% deverá continuar a aplicar‑se às rendas moderadas (até 2 300 €), nos termos do pacote fiscal aprovado, com vigência prevista até 2029. Está igualmente prevista a manutenção ou reforço de regimes ainda mais favoráveis. Nomeadamente, isenção total de IRS para contratos enquadrados no Regime de Arrendamento Acessível, quando as rendas sejam pelo menos 20% abaixo da mediana do concelho e cumpram os requisitos legais.

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Redução da taxa de IRS conforme a duração do arrendamento

Nos rendimentos prediais (categoria F), a regra geral é a aplicação de uma taxa autónoma de IRS de 25%. Contudo, quando estejam em causa contratos de arrendamento habitacional de longa duração, a lei prevê uma redução da taxa em função da duração do contrato ou das suas renovações, nos termos do artigo 72.º do Código do IRS.

Aplicam-se as seguintes reduções, face à taxa de IRS

Duração do contrato	Taxa aplicada
Até 5 anos	25%
5 a 10 anos	15%
10 a 20 anos	10%
Superior a 20 anos	5%

Além destas reduções base, a lei prevê reduções adicionais associadas às renovações contratuais:
- Nos contratos com duração igual ou superior a 5 anos e inferior a 10 anos, aplica‑se uma redução adicional de 2% por cada renovação com igual duração, até ao limite máximo de 10%;
- Nos contratos com duração igual ou superior a 10 anos e inferior a 20 anos, a redução total é de 15%, fazendo a taxa passar de 25% para 10%;
- Nos contratos com duração igual ou superior a 20 anos, a redução total é de 20%, resultando numa taxa final de 5%.

Mas atenção, este regime de redução da taxa em função da duração não se aplica aos rendimentos prediais decorrentes de contratos de arrendamento celebrados a partir de 1 de janeiro de 2024 (quando o valor da renda mensal excede em mais de 50% os limites gerais de renda legalmente definidos para habitação). Nestes casos, a lei afasta os benefícios associados à duração do contrato, mantendo‑se a taxa autónoma geral, salvo aplicação de outro regime mais favorável.

Novas regras a implementar de 2026 a 2028

Em fevereiro de 2026, foi aprovado um regime especial de tributação a 10% para os rendimentos prediais provenientes de arrendamentos habitacionais a rendas moderadas (até 2 300 € mensais), aplicável independentemente da duração do contrato, e com vigência prevista até 2029.

Na prática, quando o contrato beneficia da taxa de 10% por renda moderada, o regime de redução por duração deixa de ser determinante. O regime por duração mantém relevância sobretudo para contratos fora do conceito de renda moderada; para contratos de longa duração celebrados antes de 2024 e dentro dos limites legais.

Tome Nota:
Para 2027 e 2028, tudo indica que a taxa de 10% para rendas moderadas continuará a ser o regime mais favorável; o regime de redução por duração permanecerá em vigor como regime subsidiário, aplicável apenas quando não exista enquadramento em regimes especiais.

Que despesas posso deduzir?

Pode deduzir todos as despesas registadas para obter ou conseguir garantir os rendimentos referentes a cada prédio ou parte de prédio, nomeadamente:

Despesas realizadas nos 24 meses anteriores ao início do arrendamento, referentes a obras de conservação e manutenção do prédio, desde que o imóvel tenha sido utilizado apenas para arrendamento;

O imposto municipal sobre imóveis (IMI) e o imposto do selo assim como o adicional ao IMI;

Seguros de renda;

Quotas do condomínio.

Não pode deduzir gastos de natureza financeira, como por exemplo as depreciações ou as despesas referentes a mobiliário, eletrodomésticos e artigos de conforto ou decoração.

Preencher o Anexo F: declarar rendas no IRS como rendimentos prediais

O Anexo F da declaração Modelo 3 de IRS destina‑se à declaração dos rendimentos prediais (categoria F), como rendas recebidas de imóveis arrendados em Portugal. Deve preencher este anexo sempre que qualquer sujeito passivo do agregado familiar seja titular, total ou parcial, de um imóvel que tenha gerado rendimentos no ano a que o imposto diz respeito (rendas de 2025, declaradas em 2026).

Quem deve declarar os rendimentso prediais?

A regra fundamental é simples. As rendas são sempre declaradas pelo titular do imóvel, na proporção da respetiva quota de propriedade, independentemente do estado civil, da composição do agregado familiar ou da situação dos dependentes.

Quem obteve rendimento	Como declarar
Um dos elementos do casal	O rendimento predial deve ser declarado na totalidade.
Imóvel em copropriedade entre os dois cônjuges.	Cada um dos elementos do casal deve declarar metade do rendimento predial.
Imóvel pertence a um dependente (situação rara)	O rendimento é declarado pelos sujeitos passivos, na proporção legalmente aplicável
Imóvel em compropriedade entre progenitores separados (guarda conjunta ou não)	Cada progenitor declara a parte do rendimento correspondente à sua quota de propriedade, independentemente da residência do dependente
Novo cônjuge ou unido de facto sem titularidade do imóvel	Não declara qualquer rendimento predial, mesmo que integre o agregado

Se optar por englobar os rendimentos prediais na categoria F, assinale essa opção no quadro 7B do Anexo F. As despesas suportadas com o imóvel devem ser indicadas no Quadro 4.1.

Anexo F: o que mudou em 2024 e se mantém em 2026?
Desde 2024, o Anexo F passou a permitir, entre outros aspetos relevantes, distinção entre contratos de arrendamento de curta e de longa duração, para efeitos de aplicação das taxas autónomas reduzidas; dedução de seguros de renda como gasto associado ao rendimento predial; dentificação de imóveis transferidos do alojamento local para arrendamento habitacional, permitindo o acesso aos regimes de isenção ou redução de imposto previstos na lei. Estes campos mantêm‑se ativos e relevantes na declaração de IRS a entregar em 2026, relativa aos rendimentos de 2025.

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E se um inquilino tiver rendas em atraso?

Os rendimentos prediais só devem ser declarados quando as rendas são efetivamente recebidas. Se, por exemplo, no ano a que o imposto diz respeito, um inquilino só pagou 10 rendas e tem duas rendas em atraso, no anexo F apenas deve declarar o valor das 10 rendas recebidas.

Imóveis deixaram de funcionar como alojamento local: isenção de IRS e IRC
Até 31 de dezembro de 2029, estão isentos de IRS e IRC os rendimentos prediais que decorram de contratos feitos ao abrigo do Programa de Apoio ao Arrendamento. Também estão isentos de IRS os rendimentos prediais com imóveis antes a funcionar com alojamento local com registo até 31 dezembro de 2022. Para beneficiar desta isenção, é necessário que o contrato de arrendamento tenha sido celebrado e registado no Portal das Finanças até 31 de dezembro de 2024.

Declarar as rendas como rendimentos empresariais

Se tem atividade aberta como empresário em nome individual e emite faturas-recibo, pode declarar as rendas como rendimentos empresariais, consoante o regime pelo qual esteja abrangido:

Regime simplificado: depois de terem sido deduzidas as despesas, aplica-se um coeficiente de 0,95% sobre o valor das rendas. Não pode deduzir despesas como empréstimos, depreciações, mobiliário, IMI, eletrodomésticos ou artigos de decoração;

Contabilidade organizada: o seu rendimento coletável será tratado como lucro tributável, em termos fiscais. Pode deduzir as despesas não aceites no regime simplificado. É uma das opções para os contribuintes por conta própria.

Tem obrigatoriamente de optar pelo englobamento e preencher o anexo B.

A caução deve ser declarada às Finanças?
Sim. As Finanças consideram a caução como renda para efeitos de IRS, no ano do seu recebimento. Os senhorios devem reportar a caução às Finanças em dois momentos:

No início do contrato, quando a caução é paga. É considerada rendimento predial. O valor deve ser registado no recibo de renda eletrónico, com as datas de início e fim do contrato de arrendamento;
No fim do contrato, quando é devolvida a caução ao inquilino, o senhorio é obrigado a emitir um recibo de quitação. O valor da caução devolvido ao inquilino deve ser incluído no anexo F da declaração do IRS, registado como “gastos suportados e pagos pelo locador”.

A retenção na fonte é exigida apenas às entidades com contabilidade organizada. Nessas situações, deve ser aplicada retenção na fonte sobre o valor da caução recebida.

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A informação deste artigo não constitui qualquer recomendação e não dispensa a consulta necessária de entidades oficiais e legais.

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