Como declarar despesas e rendimentos de rendas no IRS?

Se é inquilino, pode deduzir o valor das rendas pagas no IRS. Se é senhorio, tem de declarar as rendas que recebe, mas também pode deduzir despesas.

Saiba que cuidados deve ter ao preencher a declaração.

Inquilinos: como declarar despesas com as rendas no IRS

Na declaração de IRS a entregar em 2025 (referente aos rendimentos de 2024), os inquilinos podem deduzir 15% do valor das rendas pagas, até ao limite de 600€.

Este limite é diferente nas seguintes situações:

Para os agregados familiares que tenham transferido a sua residência permanente para o interior do país, o limite é de 1 000€ durante três anos. Na Portaria n.º 208/2017 pode consultar a lista das localidades abrangidas;

Para os contribuintes que tenham um rendimento coletável igual ou inferior a 7 703€, o limite é de 900€;

Para os contribuintes que tenham um rendimento coletável superior a 7 703€ e igual ou inferior a 30 000€, o limite da dedução resulta da seguinte fórmula:

600€ + [(900€ - 600€) x [(30 000€ – Rendimento Coletável) ÷ (30 000€ - 7703€)].

Tome Nota:
O rendimento coletável determina a taxa de imposto a aplicar. Para o calcular, subtraia ao seu rendimento anual bruto as deduções específicas (rendimento coletável = rendimento bruto – deduções).

Perceba as diferenças de deduções em função do estado civil e da opção por tributação conjunta ou separada.

Não casados

Casados

Tributação separada
(uma declaração por cada elemento do casal)

Tributação conjunta
(uma única declaração para o casal)

15% do valor suportado por qualquer membro do agregado familiar;
Limite global: 600€;
Limite de 1 000€ para quem tenha mudado para o interior.

15% do valor suportado pelo sujeito passivo/titular;
7,5% do valor suportado pelos dependentes e titulares do agregado familiar;
Limite global: 300€;
Limite de 500€ para quem tenha mudado para o interior.

15% do valor suportado por qualquer membro do agregado familiar;
Limite global: 600€;
Limite de 1000€ para quem tenha mudado para o interior.

Tome Nota:
Em 2025, a dedução das rendas no IRS tem um limite máximo de 700€ (a considerar na declaração de IRS a entregar em 2026). Este limite sobe para 750€ em 2026 e para 800€ em 2027.

Para que possa usufruir deste benefício fiscal, é necessário que:

As rendas sejam de habitação permanente;

O senhorio tenha o contrato de arrendamento registado no Portal das Finanças;

O contrato tenha sido celebrado ao abrigo do Regime do Arrendamento Urbano ou do Novo Regime do Arrendamento Urbano.

Quais as rendas aceites pelas Finanças?

De acordo com o artigo 78.º-E do Código do IRS, as despesas com rendas consideradas pela Autoridade Tributária (AT) são as seguintes:

As que constem em faturas de prestação de serviços isentos de IVA comunicadas à AT, cujos senhorios estejam enquadrados no setor de atividade da secção L, classe 68200 – Arrendamento de bens imobiliários;

As que tenham sido comunicadas à AT, através da emissão de recibos de renda eletrónicos;

As que tenham sido comunicadas à AT através da declaração anual, nos casos em que os senhorios não estão obrigados à emissão de fatura, nem à emissão do recibo de renda eletrónico.

Rendas de habitação social são dedutíveis no IRS
Os inquilinos de habitação social arrendadas por autarquias ou outras entidades públicas também podem deduzir parte das rendas pagas no IRS. Guarde todos os comprovativos de pagamento. Se os recibos não aparecerem no Portal das Finanças, pode declarar essas rendas manualmente, no Anexo H da declaração de IRS (Modelo 3). Isto significa que, mesmo sem recibos eletrónicos, o valor pago por rendas de habitação social pode ser deduzido como encargo no IRS.

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Onde consultar o valor das rendas no Portal das Finanças?

Os recibos de renda que lhe são emitidos não constam, como as restantes faturas, no Portal e-Fatura e também não é suposto inserir estas despesas manualmente.

Se o seu contrato de arrendamento cumpre os requisitos indicados, a partir de 15 de março pode consultar os valores comunicados pelo senhorio no Portal das Finanças.

Se detetar algum erro, pode apresentar uma reclamação às Finanças até ao final de março.

Apoios ao arrendamento
O apoio extraordinário à renda destina-se a famílias com dificuldades em pagar. É entregue mensalmente, até ao limite máximo de 200€, a arrendatários que apresentem uma taxa de esforço superior a 35%, com rendimentos até ao limite máximo do sexto escalão do IRS e com contratos celebrados até 15 de março de 2023. Se o contrato teve alterações depois desta data, mas tanto inquilino como senhorio e o imóvel se mantêm, o apoio permanece.

Como declarar as rendas no IRS?

Para declarar as rendas, deve utilizar o anexo H da declaração de IRS. Se optar pela declaração pré-preenchida, o valor deve constar automaticamente no documento.

Estes são os passos a seguir para declarar as despesas com rendas:

Passo 1:Calcule o valor total das rendas pagas durante o ano fiscal a que a declaração de IRS diz respeito, mesmo que tenha arrendado casa por apenas alguns meses. Na declaração a entregar em 2025, considere as rendas pagas em 2024. Se recebeu subsídios ou algum tipo de apoio ao arrendamento, como por exemplo o Porta 65, subtraia o valor recebido ao valor total das rendas pagas.

Passo 2: Na declaração Modelo 3 do IRS, indique o valor apurado, no quadro 6C do Anexo H. Se este valor não aparecer já pré-preenchido (o que acontece se não optar por uma declaração pré-preenchida), clique em Adicionar linha e preencha os seguintes campos:

Código de despesa: selecione a opção 654 - Encargos com rendas de prédio destinado à habitação permanente suportadas pelo arrendatário;

Titular: indique o seu número de identificação fiscal (NIF);

Montante: insira o valor das rendas.

Passo 3: no quadro 7 do Anexo H, identifique o imóvel. Para isso, clique em Adicionar linha e preencha os seguintes campos:

Natureza do Encargo: selecione o código 05 - Encargos com rendas de prédio destinado a habitação permanente;

Freguesia: indique o código da freguesia onde está localizado o imóvel. Esta informação consta na Caderneta Predial ou no Portal das Finanças;

Tipo: indique se é um imóvel rústico, urbano ou omisso;

Artigo: insira o número do imóvel;

Fração: indique qual a fração do imóvel;

Titular: indique o seu número de identificação fiscal (NIF);

NIF do arrendatário: este campo não precisa de ser preenchido;

NIF do mutuante/locador: neste campo deve indicar o NIF do senhorio, que consta no contrato de arrendamento.

Tome Nota:
As rendas pagas pelos estudantes deslocados podem ser deduzidas no IRS como despesas de educação.

É senhorio? Saiba como declarar os rendimentos das rendas

Anualmente, até 31 de janeiro, os senhorios que não estão obrigados a emitir recibos de renda eletrónicos devem entregar a declaração (Modelo 44) com o valor das rendas recebidas no ano anterior. É com base nesta informação que as Finanças preenchem os valores das rendas na sua declaração anual do IRS.

Tome Nota:
Ficam dispensados da emissão de recibos de renda eletrónicos, os senhorios que a 31 de dezembro do ano anterior atingissem pelo menos 65 anos; estejam dispensados da obrigação de ter email e que tenham tido, no ano anterior, um rendimento de rendas de valor inferior a 1 045€, 2 vezes o Indexantes de Apoios Sociais (IAS). Estão ainda dispensadas as rendas de contratos abrangidos pelo Regime de Arrendamento Rural.

Como são tributadas as rendas?

As rendas são rendimentos da categoria F (rendimentos prediais) para efeitos de IRS. Regra geral, têm tributação autónoma (separada dos restantes rendimentos), a uma taxa fixa que, atualmente, é de 25% nos contratos de arrendamento destinados a habitação própria e permanente com duração até cinco anos.

Se tiver atividade aberta nas Finanças como empresário em nome individual e passar faturas-recibo, pode optar por declarar as rendas como rendimentos da categoria B (rendimentos empresariais e profissionais). Neste caso, as rendas devem ser declaradas no Anexo B do IRS.

Rendimentos prediais: o que diz a lei?
Segundo o artigo 8.º, n.º 1, do Código do IRS, são considerados rendimentos prediais as rendas de prédios rústicos, urbanos e mistos pagas ou colocadas à disposição dos seus proprietários e sempre que se opte por não tributar na categoria B (rendimentos empresariais e profissionais).

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Redução da taxa de IRS conforme a duração do arrendamento?

Nos casos em que o contrato de arrendamento habitacional, ou a renovação, é superior a cinco anos, continua a aplicar-se uma redução da taxa autónoma em função da duração do contrato.

Aplicam-se as seguintes reduções, face à taxa de IRS

Duração do contrato	Taxa aplicada
Até 5 anos	25%
5 a 10 anos	15%
10 a 20 anos	10%
Superior a 20 anos	5%

Além destas, é ainda aplicada uma redução adicional aos contratos com duração igual ou superior a cinco anos e inferior a 10 anos. Por cada renovação com igual duração, há uma redução de 2%, até ao limite de 10%. Já nos contratos de prazo igual ou superior a 10 anos e inferior a 20 anos, a redução é de 15%. Ou seja, passa de 25% para 10% e nos contratos de duração igual ou superior a 20 anos, a redução é de 20%, passando de 25% para 5%.

Esta redução da taxa de IRS não abrange rendimentos prediais decorrentes de contratos de arrendamento celebrados a partir de 1 de janeiro de 2024 (caso a renda mensal exceda em 50% os limites gerais de preço de renda que pode consultar aqui).

Que despesas posso deduzir?

Pode deduzir todos as despesas registadas para obter ou conseguir garantir os rendimentos referentes a cada prédio ou parte de prédio, nomeadamente:

Despesas realizadas nos 24 meses anteriores ao início do arrendamento, referentes a obras de conservação e manutenção do prédio, desde que o imóvel tenha sido utilizado apenas para arrendamento;

O imposto municipal sobre imóveis (IMI) e o imposto do selo assim como o adicional ao IMI;

Seguros de renda;

Quotas do condomínio.

Não pode deduzir gastos de natureza financeira, como por exemplo as depreciações ou as despesas referentes a mobiliário, eletrodomésticos e artigos de conforto ou decoração.

Preencher o Anexo F: declarar rendas no IRS como rendimentos prediais

Deve preencher o anexo F se qualquer um dos elementos do seu agregado familiar recebeu rendimentos prediais no ano a que o imposto diz respeito.

Quem obteve rendimento	Como declarar
Um dos elementos do casal	O rendimento predial deve ser declarado na totalidade.
Um dependente que integra o agregado familiar. Pais entregam IRS em separado.	Cada um dos elementos do casal deve declarar metade do rendimento predial.
Um dependente que integra o agregado familiar. Pais entregam IRS em conjunto.	O rendimento predial deve ser declarado na totalidade.
Um dependente em guarda conjunta, com residência alternada.	Cada um dos elementos do casal deve declarar metade do rendimento predial.
Um dependente em guarda conjunta (com acordo das responsabilidades parentais em vigor a 31 de dezembro do ano anterior), com residência alternada. O progenitor com o mesmo domicílio fiscal que o dependente entrega IRS em separado com outro cônjuge ou unido de facto (que não é progenitor do dependente).	25% do rendimento predial deve ser declarado por esse progenitor; 25% do rendimento predial deve ser declarado pelo novo cônjuge ou unido de facto desse progenitor; Os restantes 50% devem ser declarados pelo progenitor sem o mesmo domicílio fiscal que o dependente.

Se optar por englobar os rendimentos prediais na categoria F, assinale essa opção no quadro 7B do Anexo F. As despesas suportadas com o imóvel devem ser indicadas no Quadro 4.1.

Anexo F: o que mudou
Em 2024, o anexo F sofreu algumas alterações. Entre outras, passou a ser possível:

Distinguir contratos de arrendamento de curta e de longa duração;
Deduzir os seguros de renda aos rendimentos prediais;
Identificar imóveis transferidos do Alojamento Local (AL) para arrendamento habitacional, para que possa beneficiar da isenção do imposto. Este novo campo consta dos anexos F (rendimentos prediais), B e C (para rendimentos empresariais do regime simplificado e com contabilidade organizada, respetivamente).

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E se um inquilino tiver rendas em atraso?

Os rendimentos prediais só devem ser declarados quando as rendas são efetivamente recebidas. Se, por exemplo, no ano a que o imposto diz respeito, um inquilino só pagou 10 rendas e tem duas rendas em atraso, no anexo F apenas deve declarar o valor das 10 rendas recebidas.

Imóveis deixaram de funcionar como alojamento local: isenção de IRS e IRC
Até 31 de dezembro de 2029, estão isentos de IRS e IRC os rendimentos prediais que decorram de contratos feitos ao abrigo do Programa de Apoio ao Arrendamento. Também estão isentos de IRS os rendimentos prediais com imóveis antes a funcionar com alojamento local com registo até 31 dezembro de 2022. Para beneficiar desta isenção, é necessário que o contrato de arrendamento tenha sido celebrado e registado no Portal das Finanças até 31 de dezembro de 2024.

Declarar as rendas como rendimentos empresariais

Se tem atividade aberta como empresário em nome individual e emite faturas-recibo, pode declarar as rendas como rendimentos empresariais, consoante o regime pelo qual esteja abrangido:

Regime simplificado: depois de terem sido deduzidas as despesas, aplica-se um coeficiente de 0,95% sobre o valor das rendas. Não pode deduzir despesas como empréstimos, depreciações, mobiliário, IMI, eletrodomésticos ou artigos de decoração;

Contabilidade organizada: o seu rendimento coletável será tratado como lucro tributável, em termos fiscais. Pode deduzir as despesas não aceites no regime simplificado.

Tem obrigatoriamente de optar pelo englobamento e preencher o anexo B.

A caução deve ser declarada às Finanças?
Sim. As Finanças consideram a caução como renda para efeitos de IRS, no ano do seu recebimento. Os senhorios devem reportar a caução às Finanças em dois momentos:

No início do contrato, quando a caução é paga. É considerada rendimento predial. O valor deve ser registado no recibo de renda eletrónico, com as datas de início e fim do contrato de arrendamento;
No fim do contrato, quando é devolvida a caução ao inquilino, o senhorio é obrigado a emitir um recibo de quitação. O valor da caução devolvido ao inquilino deve ser incluído no anexo F da declaração do IRS, registado como “gastos suportados e pagos pelo locador”.

A retenção na fonte é exigida apenas às entidades com contabilidade organizada. Nessas situações, deve ser aplicada retenção na fonte sobre o valor da caução recebida.

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A informação deste artigo não constitui qualquer recomendação e não dispensa a consulta necessária de entidades oficiais e legais.

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