Novo Regime de Arrendamento Urbano

Novo Regime do Arrendamento Urbano: saiba o que mudou

Casa e Família

Se é senhorio ou arrendatário, compreenda como aplicar todos os detalhes do Novo Regime de Arrendamento Urbano ao seu caso. 27-04-2021

O Novo Regimento do Arrendamento Urbano (NRAU) veio permitir uma atualização das rendas anteriores a 1990, entre outras medidas que ao longo do tempo têm vindo a ser atualizadas Saiba quais.

O NRAU, em vigor desde 12 de novembro de 2012, veio colmatar algumas falhas reveladas pela reforma do arrendamento urbano de 2006. Algumas prendiam-se com a resposta insuficiente a problemas com contratos anteriores a 1990; obras de reabilitação em imóveis arrendados; e com procedimentos de despejo.

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O NRAU foi consignado na Lei nº 31/2012, com o objetivo de dinamizar o mercado de arrendamento. Desde logo, veio possibilitar a atualização das rendas anteriores a 1990, ainda que salvaguardando as situações de carência económica e de arrendatários com 65 ou mais anos de idade ou deficiência com grau comprovado de incapacidade igual ou superior a 60%. Em 2019, com o decreto-lei nº 13/2019, foram ainda introduzidas algumas alterações a este regime, como no que respeita à duração dos contratos, e que passamos a expor adiante.

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Quais os destinatários?

Este novo regime afeta arrendatários e senhorios de contratos habitacionais celebrados antes de 1990, ou seja, antes da vigência do Regime de Arrendamento Urbano, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321 - B/90, de 15 de outubro, e de contratos não habitacionais celebrados antes de 1995, ou seja, antes da vigência do Decreto-Lei n.º 257/95, de 30 de setembro.

 

Enquadramento legal e legislativo

A Lei nº 31/2012, de 12 de novembro de 2012veio rever o regime jurídico do arrendamento urbano, com o propósito de dinamizar o mercado do arrendamento.
Entretanto, esta lei foi sofrendo algumas alterações. Para conhecer em detalhe estas alterações e o seu enquadramento legal, pode consultar as seguintes leis:

  1. Lei n.º 79/2014, de 19 de dezembro
  2. Lei n.º 43/2017, de 14 de junho
  3. Lei nº13/2019, de 12 de fevereiro

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O que muda?

O Novo Regime do Arrendamento Urbano foi criado com o intuito de resolver alguns problemas que a reforma do arrendamento anterior não tinha solucionado convenientemente. Entre esses problemas constam a atualização das rendas anteriores a 1990; a dificuldade de realização de obras de reabilitação em imóveis arrendados; e o complexo e moroso procedimento de despejo.

 

Duração dos contratos

Uma das mudanças introduzidas pelo Novo Regime de Arrendamento Urbano prende-se com o facto de, nos contratos de arrendamento para fins habitacionais ou não habitacionais, ter deixado de existir um prazo mínimo para os contratos.

Com as alterações introduzidas em 2019, o prazo mínimo para um contrato de arrendamento passou a ser de um ano com renovação a 3 anos, a não ser que exista outra negociação entre o senhorio e o arrendatário. Se as partes não estipularem um prazo para o contrato, considera-se que fica celebrado por 5 anos.

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Atualização das rendas antigas

Nos contratos para fins habitacionais celebrados antes de 1990, é implementado um mecanismo de negociação da renda, estando sempre salvaguardadas situações de carência económica assim como para os arrendatários com 65 ou mais anos de idade ou com grau de incapacidade igual ou superior a 60%.

Já para os contratos não habitacionais celebrados antes de 1995, também foi estabelecido um mecanismo de negociação da renda. Nos casos em que se trate de uma microempresa, está ainda previsto um período transitório de 10 anos.

Em 2019, entrou também em vigor o coeficiente de atualização dos diversos tipos de arrendamento urbano e rural, cujo valor ficou situado nos 1,0115. De acordo com o NRAU, os senhorios podem aumentar as rendas em 1,15%. Ou seja 1,15 euros por cada 100 euros.

Este coeficiente não se aplica ainda às rendas anteriores a 1990, congeladas até 2022, de acordo com o Orçamento do Estado para 2020.

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Transição dos contratos antigos para o novo regime

O novo regime permite que, após 8 ou 10 anos, a renda dos contratos habitacionais possa ser atualizada além da atualização anual legal pela aplicação do coeficiente de atualização dos diversos tipos de rendas publicado em Diário da República.

Em caso de carência económica do arrendatário, cabe à Segurança Social dar a devida resposta e garantir acompanhamento, sendo que o Orçamento do Estado para 2020 aprovou a prorrogação do regime transitório das rendas anteriores a 1990 até 2022. Ou seja, estas rendas ficam congeladas até ao próximo ano.

Já os contratos de arrendatários com 65 ou mais anos de idade ou com grau de incapacidade igual ou superior a 60% só transitam de regime ou cessam o contrato, mediante acordo entre as partes.

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Realização de obras em prédios arrendados

A denúncia para demolição ou obras profundas assenta na negociação entre as partes. Na falta de acordo, há lugar ao pagamento de uma indemnização. Este regime jurídico das obras em prédios arrendados deve, ainda, estar em harmonia com o regime da reabilitação urbana.

No entanto, muitas vezes os arrendatários substituem-se aos senhorios na realização de obras na habitação pelo que, em 2019, foi criado o Serviço de Injunção em Matéria de Arrendamento (SIMA) para conferir mais direitos aos arrendatários, nomeadamente no reembolso das despesas com obras feitas em substituição do senhorio. Este serviço vem conferir mais direitos aos arrendatários, como o reembolso das despesas com obras feitas em substituição do senhorio.

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Procedimento especial de despejo

O NRAU prevê ainda um procedimento de despejo extrajudicial, que visa tornar mais simples e menos morosa a desocupação do local arrendado por incumprimento do arrendatário. Nomeadamente nos casos de falta de pagamento de rendas, de caducidade do contrato pelo decurso do prazo ou de cessação do contrato por oposição à renovação ou por denúncia. Para resolver as tramitações legais em casos de despejo, foi criado Balcão Nacional de Arrendamento.

Estes procedimentos de despejo não se aplicam arrendatários idosos ou a pessoas com deficiência, com contratos de arrendamento assinados entre 1990 e 1999 a viver há mais de 20 anos no imóvel. Não podem ser despejados, a menos que a habitação tenha de sofrer obras profundas.

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Incentivos fiscais do NRAU

Os senhorios que celebrem contratos com maior duração podem beneficiar de taxas de imposto mais baixas, até aos 10%, de acordo com a tabela que aqui destacamos.

 

Taxas de IRS

  1. Contratos entre dois a cinco anos: taxa de 26% (a reduz mais 2 p.p a cada renovação por prazo idêntico, até ao máximo de 14%).
  2. Contratos entre cinco e 10 anos: taxa de 23% (reduz a cada renovação do mesmo contrato).
  3. Contratos entre 10 e 20 anos: taxa de 14%.
  4. Contratos superiores a 20 anos: taxa de 10%.

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Rescisão legítima de contrato

O senhorio pode rescindir o contrato, se precisar da casa arrendada para habitação própria (e se os inquilinos a ocuparem há menos de 15 anos) ou para fazer obras que impliquem a demolição da habitação.

Por outro lado, em caso de obras profundas, o contrato fica suspenso, durante o período de execução das obras. Nesta situação, o inquilino tem de ser realojado numa habitação equivalente.

 

Arrendamento de casa com crédito à habitação

As casas sobre as quais existe crédito à habitação podem ser arrendadas, sem esse facto interferir nas condições do crédito à habitação. Ou seja, ao contrário do que acontecia, agora os bancos já não podem colocar obstáculos nestas condições, nomeadamente através da penalização no spread do contrato.

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Arrendamento acessível por via de incentivos fiscais

O programa de arrendamento acessível permite aos senhorios beneficiar da isenção total de IRS e de IRC sobre os rendimentos prediais.

Para isso, os contratos de arrendamento têm de ter um prazo mínimo de 3 anos (ou de 9 meses, no caso dos arrendamentos a estudantes) e o valor das rendas tem de ser 20% inferior aos preços de mercado e não representar taxas de esforço superiores a 35% para os arrendatários. Além disso, é necessário haver um contrato de seguro e registar o arrendamento no Portal das Finanças.

Outro benefício é o IVA a 6%  em construções para arrendamento. Para isso, as casas devem ter rendas acessíveis durante, pelo menos, 25 anos.

 

Processo de Atualização de Renda

 

1. O senhorio comunica o valor da renda proposto, tipo e duração do contrato (artº 30).

2. Após essa comunicação, o arrendatário dispõe de 30 dias (artº 31) para:

  • Opor-se (artº 33)
  • Não responder (nº 6 artº 31)
  • Aceitar o valor proposto pelo senhorio (alínea a. nº 3 artº 31)
  • Denunciar o contrato (artº 34)

3. Caso se oponha, o arrendatário pode:

  • Invocar uma situação socialmente desprotegida (artº 35 e 36), podendo para isso apresentar a Prova Anual de Rendimentos durante o período de 5 anos (nº 5 artº 35)
  • Fazer uma contra-proposta (nº 1 artº 33)
  • Propor o valor da renda em vigor (nº 2 artº 33)

4. O senhorio tem 30 dias para se pronunciar, podendo:

  • Denunciar o contrato (alínea a. nº 5 artº 33)
  • Opor-se (alínea b. nº 5 artº 33)
  • Aceitar o valor proposto pelo arrendatário (nº 4 artº 33)

Saiba mais sobre este assunto aqui. 

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