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Vender uma casa pode implicar o pagamento de IRS sobre o lucro obtido com a venda. Ou seja, sobre as mais-valias imobiliárias. As boas notícias é que a Lei prevê possibilidades de reduzir ou mesmo eliminar este imposto.

O Programa Mais Habitação, em vigor desde outubro de 2023, introduziu alterações importantes nas isenções de mais-valias. Desde então, têm surgido outras novidades a conhecer.

Explicamos como minimizar o impacto fiscal das mais-valias e o que deve ter em conta para declarar corretamente a venda do imóvel no IRS. Tudo sem deixar de cumprir com as obrigações legais. Confira o seu caso nos exemplos.

Como pode candidatar-se?

Uma das formas mais eficazes de evitar pagar IRS sobre mais-valias
que resultam da venda da sua casa (residência principal), ou do seu agregado familiar, é reinvestindo o valor na compra de outra habitação própria e permanente.

O reinvestimento pode ser feito:

• Na compra de outra habitação própria permanente;
• Na compra de um terreno para construir habitação;
• Em obras de ampliação ou de melhorias noutro imóvel com o mesmo fim.

Condições e prazos

• Para beneficiar desta isenção, é necessário reinvestir o valor total da venda, após amortizar o empréstimo do imóvel vendido e não apenas o lucro. Por exemplo, se vendeu a sua casa por 250 mil euros, obtendo uma mais-valia (lucro) de 50 mil euros, deve reinvestir os 250 mil euros, deduzindo apenas o que tiver de pagar ao banco pelo crédito restante;
• O reinvestimento pode ser total ou parcial, sendo que, no caso de reinvestimento parcial, só a fração proporcional da mais-valia fica isenta de imposto;
• São considerados os reinvestimentos feitos 24 meses (dois anos) antes e 36 meses (três anos) depois da venda. Se não reinvestir imediatamente, deve declarar a sua intenção de reinvestir (e o valor previsto) na declaração de IRS referente ao ano em que ocorreu a venda;
• A casa vendida tem de ter sido efetivamente a sua habitação própria permanente durante 12 meses;
• Deixou de existir limite de vezes para usar este benefício. Desde que cumpra os requisitos, pode reinvestir e usufruir de nova isenção, mesmo que tenha vendido outra habitação própria permanente recentemente.

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2. Tem mais de 65 anos?

Aplique o valor da venda em produtos financeiros

Para pensionistas ou contribuintes com mais de 65 anos, a lei oferece uma alternativa ao reinvestimento noutro imóvel. Trata-se da aplicação do valor da venda em determinados produtos financeiros.

As opções aceites podem ser usadas isoladamente ou em conjunto e incluem reinvestir o montante da venda, no prazo de seis meses, num ou mais dos seguintes produtos:

• Seguro financeiro do ramo vida;
• Fundo de pensões aberto (adesão individual), que assegure um rendimento periódico;
• Contribuições para o regime público de capitalização, como os Certificados de Reforma do Estado;
• PPR ou Produtos Individuais de Reforma Pan-Europeus (PEPP)

Para que haja isenção, estes produtos devem garantir uma prestação regular durante, pelo menos, 10 anos. O montante anual recebido não pode exceder 7,5% do capital investido. A intenção é que o valor sirva para lhe pagar uma espécie de renda durante a década seguinte.

Se o contribuinte (o seu cônjuge ou unido de facto) resgatar o dinheiro antes do prazo ou quebrar as condições, perde o direito à exclusão e as Finanças podem cobrar o imposto devido. Esta possibilidade é cumulativa com o reinvestimento em nova habitação.

4. Amortize o seu crédito habitação (vendas até 2024)

Uma medida transitória, válida apenas para vendas ocorridas até 31 de dezembro de 2024, permite isentar as mais-valias na venda de imóveis que não sejam habitação própria e permanente (por exemplo, de uma segunda habitação, uma casa de férias ou um terreno), se o valor da venda for utilizado para amortizar um empréstimo de habitação própria e permanente.

Esta regra foi introduzida pelo Programa Mais Habitação, para ajudar as famílias a reduzir dívidas da casa, e abrange créditos do próprio ou de descendentes (filhos ou netos).

Prazos e limites

Esta norma abrange vendas ocorridas entre 1 de janeiro de 2022 e 31 de dezembro de 2024. Para vendas ocorridas após essa data, até ao final de 2024, a amortização deveria ter sido feita no prazo de três meses após a venda.

Se o fez após os três meses, perde direito à isenção. Além disso, se o valor da venda exceder o montante do empréstimo em dívida, a parte excedente da mais-valia não está isenta e será tributada pelas regras gerais (50% do ganho está sujeito a IRS).

O que não pode esquecer

Guarde os comprovativos da amortização (por exemplo, uma declaração do banco comprovando o abatimento do capital em dívida) porque a Autoridade Tributária poderá solicitá-los após a entrega do IRS.

Na Anexo G da declaração de IRS deve indicar que usou a norma transitória de isenção por amortização de crédito.

Tenha atenção, esta medida terminou em 2024. Se está a pensar vender um segundo imóvel já em 2025, esta possibilidade já não está disponível, pelo menos que se conheça à data. No entanto, as vendas realizadas até 2024 podem ainda ser declaradas com essa isenção no IRS entregue em 2025.

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5. Tem despesas ou fez obras? Pode reduzir a mais-valia tributável

Outra forma de minimizar o imposto é diminuir o ganho sujeito a tributação através da contabilização de despesas e encargos relacionados com o imóvel. Ao calcular a mais-valia imobiliária pode deduzir ao valor de venda diversos custos:

Valor de compra atualizado pela inflação

O preço pelo qual adquiriu o imóvel é corrigido por um coeficiente de desvalorização da moeda, relativo ao ano de aquisição, que é publicado anualmente. Esta atualização reduz a mais-valia apurada.

Exemplo
Um imóvel comprado por 100 mil euros em 2016 tem, para cálculo de mais-valias em 2025, um valor de aquisição corrigido superior. Se o coeficiente for, por exemplo, 1,11, o valor de aquisição passa para 111 mil euros.

Encargos com a compra e com a venda

Pode deduzir as despesas que teve associadas à venda e à compra do imóvel, como, por exemplo:

• O Imposto Municipal de Transmissões (IMT) e o Imposto do Selo pagos no momento da compra;
• As despesas com a escritura e registos;
• As comissões pagas à imobiliária pela venda;
• O custo do Certificado Energético obrigatório para conseguir vender a casa.

Todos estes gastos, devidamente suportados por recibos ou faturas em nome do proprietário podem ser abatidos ao ganho.

Investimentos e obras de valorização

Despesas com a construção, ampliação ou melhoria do imóvel, realizadas nos últimos 12 anos antes da venda, também são dedutíveis. Inclui obras de renovação, substituição de janelas, remodelações, entre outras, que tenham contribuído para valorizar a casa. No entanto, para que possam ser consideradas, não pode haver separação entre o custo dos materiais e o da mão-de-obra.

É fundamental ter faturas dessas obras em nome do proprietário e guardá-las, pelo menos, durante quatro anos após a venda, para apresentação à AT se solicitado.

Ao somar todas estas despesas ao valor de aquisição (atualizado pelo coeficiente de desvalorização da moeda), o lucro tributável diminui significativamente, o que pode colocá-lo num escalão inferior de IRS ou mesmo eliminar o imposto, se a mais-valia se tornar nula ou negativa (menos-valia).

Se vender um imóvel, reúna atempadamente toda a documentação relacionada com os custos desde a compra até à venda. Muitos contribuintes desperdiçam esta oportunidade fiscal por não guardar faturas de obras ou por desconhecer que podem deduzir a comissão da mediadora imobiliária, por exemplo.

6. Teve prejuízo com a venda? Declare-o

E se em vez de lucro tiver um prejuízo com a venda da casa? Nesses casos, obtém uma menos-valia. Embora não haja imposto a pagar quando há perda, é muito importante declarar as menos-valias no IRS, uma vez que estas podem ser úteis para poupar impostos no futuro.

Em sede de IRS, a tributação das mais-valias imobiliárias faz-se sobre o saldo global do ano, entre ganhos e perdas. Isto significa que, se no mesmo ano vendeu dois imóveis, um com lucro e outro com prejuízo, a perda de um pode compensar o ganho do outro, reduzindo o montante sujeito a imposto.

Mas não só. Se num determinado ano o resultado for uma menos-valia líquida, ou seja, prejuízo sem ganhos para compensar integralmente, a lei permite que esse prejuízo seja reportado e transportado até aos cinco anos seguintes, para abater as mais-valias que venha a obter durante esse período.

Por exemplo, se em 2025 tiver uma menos-valia de 10 000€ com a venda de um imóvel, e em 2026 apurar uma mais-valia, pode utilizar esses 10 000€ para reduzir o lucro de 2026, desde que declare corretamente a menos-valia em 2025.

É, por isso, muito importante o correto preenchimento do Anexo G da Declaração de IRS mesmo que o resultado tenha sido negativo. Pode estar a poupar imposto nos próximos anos.

Isto só é possível porque as mais-valias imobiliárias são tributadas obrigatoriamente através de englobamento sujeitas às taxas gerais de IRS.

7. Venda o imóvel ao Estado

Há situações em que pode vender a sua casa (própria permanente ou secundária) sem qualquer imposto, mesmo sem reinvestir nem preencher outros requisitos. É o caso da venda a entidades públicas com determinados objetivos.

Desde 2023, está isenta de tributação em sede de IRS a mais-valia obtida na venda de imóveis destinados a habitação quando o comprador é o Estado, uma Região Autónoma, um município ou entidades públicas empresariais do setor da habitação.

É uma opção pouco comum, mas pode acontecer. Por exemplo, em programas de realojamento, em projetos de habitação acessível, adquiridos por câmaras municipais, ou em casos de direito de preferência exercido pelo município ou pelo Estado em certas áreas de reabilitação urbana.

Duas exceções em que a isenção não se aplica:

• Se o vendedor tiver domicílio fiscal num paraíso fiscal, mesmo vendendo ao Estado, a mais-valia não estará isenta de tributação;
• Se a venda for efetuada através do exercício de um direito de preferência. Por exemplo, se um inquilino ou o Estado exercer preferência na compra do imóvel, os ganhos obtidos não beneficiam desta exclusão específica.

Como declarar a venda do imóvel no IRS?

No Anexo G da sua Declaração de IRS deve declarar as mais-valias tributáveis, obtidas no ano a que respeita a declaração, incluindo:

• As vendas ocorridas no ano a que o imposto diz respeito, indicando data e valor de aquisição, data e valor de venda, e todos os encargos associados relevantes;
• Se for o caso, deve indicar também o montante de reinvestimento efetuado ou previsto.

No Anexo G1, deve declarar mais-valias excluídas de tributação, como por exemplo:

• As vendas de imóveis adquiridos antes de 1 de janeiro de 1989, que não pagam imposto, mas têm de ser declaradas;
• Outras situações isentas por lei ou excluídas, como é o caso de uma venda ao Estado, ou até a venda de habitação própria permanente com reinvestimento total (100% isenta).

Ainda que a mais-valia não seja tributada, a operação tem de ser declarada. Se não o fizer pode vir a ter penalizações.

Prazos e recomendações

A venda do imóvel deve ser declarada no IRS relativo ao ano em que ocorreu a transação. Por exemplo, se vendeu em 2024, terá de incluir essa venda na declaração de IRS a entregar em 2025, entre 1 de abril e 30 de junho. Se vender em 2025, deve incluir essa venda na declaração a entregar em 2026, e assim sucessivamente. Entregar fora de prazo pode implicar coimas.

A AT pode pedir, durante uma inspeção ou análise, documentos como as escrituras de compra e de venda, recibos de despesas, comprovativo de pagamento do IMT, documentação referente ao reinvestimento (como, por exemplo, a escritura da nova casa ou o contrato de seguro ou fundo de pensões) e comprovativos de amortização de empréstimo, se aplicável.

Ter estes documentos organizados facilita a tarefa de comprovar cada valor declarado no Anexo G ou G1 e evita problemas, na eventualidade de haver alguma divergência.

Por fim, se pertence a vários proprietários, cada um deles deve declarar apenas a sua percentagem do negócio. Por exemplo, se um casal vender a casa que pertence a ambos, cada cônjuge deve declarar 50% do valor de aquisição e 50% do valor de venda (e igualmente 50% das despesas) no seu IRS. Se apenas um declarar 100%, pode ser tributado indevidamente sobre a parte do outro ou cair no erro de duplicação. Coordene o preenchimento da declaração entre os envolvidos.

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A informação deste artigo não constitui qualquer recomendação e não dispensa a consulta necessária de entidades oficiais e legais.