Valor Patrimonial Tributário: para que serve e como se calcula?

Leis e Impostos

É proprietário de um imóvel ou está a pensar comprar casa? Esteja atento ao seu Valor Patrimonial Tributário. Pode estar a perder dinheiro 14-11-2024

Tempo estimado de leitura: 5 minutos

O Valor Patrimonial Tributário (VPT) representa o valor fiscal de um imóvel, atribuído pelas Finanças e distinto do valor de compra. É utilizado para calcular alguns impostos como o IMI ou o IMT.

Saiba como se calcula e quais os casos em que pode ser benéfico pedir uma reavaliação.

O que é o Valor Patrimonial Tributário?

O VPT é o valor atribuído pela Autoridade Tributária aos prédios urbanos e rústicos (edifícios e terrenos) e serve principalmente para calcular o IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) mas também o Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT), assim como o Imposto do Selo.

É calculado com base em regras definidas no Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI) e o valor atribuído à sua habitação pode ser consultado na Caderneta Predial.

As Finanças atualizam o VPT de três em três anos. Confira, mais à frente, se pode estar a pagar um valor superior de IMI, se tem direito a isenção, ou se compensa pedir uma reavaliação do VPT.

Prédios urbanos e rústicos: descubra as diferenças

Prédios urbanos: Edifícios habitacionais, de serviços, comerciais ou industriais, assim como terrenos para construção.
Prédios rústicos: Terrenos fora das zonas urbanas e que não são destinados à construção. É o caso de terrenos afetos à agricultura, silvicultura ou pecuária.
Prédios mistos: Prédios com uma parte rústica e outra urbana, sendo que nenhuma pode ser classificada como principal.

Fórmula de cálculo do VPT

De acordo com o artigo 38.º do CIMI, o VPT é calculado com base na seguinte fórmula:
Vt = Vc x A x Ca x Cl x Cq x Cv
Sendo que:

Vt: valor patrimonial tributário;
Vc: valor base dos prédios edificados;
A: área bruta de construção mais a área excedente à área de implantação;
Ca: coeficiente de afetação;
Cl: coeficiente de localização;
Cq: coeficiente de qualidade e conforto;
Cv: coeficiente de vetustez.

O QUE A CAIXA PODE FAZER POR SI?
O VPT da sua casa é fundamental para vender a atual casa e comprar a nova habitação. Tão importante como isso é identificar uma parceria capaz de dar resposta às suas reais necessidade e objetivos.

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O que estes factores avaliam?

Vc - Valor base dos prédios edificados

Corresponde ao valor médio de construção por metro quadrado acrescido de 25% desse valor. É alterado anualmente e é determinado pelas Finanças após recomendação da Comissão Nacional de Avaliação de Prédios Urbanos. Em 2024, o valor médio de construção por metro quadrado é de 532 euros, por isso o Vc é 665 euros. Ou seja, 532 euros + 25% deste valor.

A - Área bruta de construção mais a área excedente à área de implantação

Para calcular este parâmetro é necessário utilizar a seguinte fórmula:
A = (Aa + Ab) x Caj + Ac + Ad
O primeiro parâmetro (Aa) considera a área bruta privativa (edifício ou fração) e a área bruta dependente (Ab) (espaços cobertos ligados ao edifício ou fração, como garagens, arrecadações, sótãos, caves, etc). O Caj é o quociente de ajustamento de áreas, que varia de acordo com a utilização do imóvel (habitação, comércio, entre outros).

A variável Ac representa a área do terreno livre e Ad a área de terreno livre que excede o valor de duas vezes a área de construção. De todos estes fatores resulta um coeficiente que varia entre 0,005 e 1 (artigo 40.º do CIMI).

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Ca - Coeficiente de afetação

Está diretamente ligado ao tipo de utilização do imóvel. Se é para habitação, para comércio, para serviços ou indústria, por exemplo. O artigo 41.º do CIMI define os indicadores, que variam entre 0,08 (para o estacionamento não coberto) e 1,20 (comércio), conforme a tabela abaixo.

Utilização	Coeficientes
Comércio	1,20
Serviços	1,10
Habitação	1
Habitação social com regimes legais de custos controlados	0,70
Armazéns e atividade industrial	0,60
Comércio e serviços em construção tipo industrial	0,80
Estacionamento coberto e fechado	0,40
Estacionamento coberto e não fechado	0,15
Estacionamento não coberto	0,08
Prédios não licenciados, em condições muito deficientes de habitabilidade	0,45
Arrecadações e arrumos	0,35

Cl - Coeficiente de localização

Oscila de 0,4 a 2 (artigo 42.º do CIMI). Para o seu cálculo, a Autoridade Tributária tem em conta quatro fatores:

Acessibilidades: como a qualidade e quantidade de vias rodoviárias, ferroviárias, marítimas e fluviais;
Proximidade de equipamentos sociais: como escolas, comércio e outros serviços;
Transportes públicos;
Proximidade de zonas de alto valor de mercado imobiliário.

Em casos específicos, como habitações dispersas no meio rural, este coeficiente reduz para 0,35. Já em zonas de elevado valor de mercado imobiliário pode chegar a 3.

Tome Nota:
A Comissão Nacional de Avaliação de Prédios Urbanos propõe os valores mínimos e máximos de cada município. Também define as zonas e os coeficientes de localização.

Cl - Coeficiente de localização

Este coeficiente, de 0,5 a 1,7, diz respeito a comodidades como elevadores, ar condicionado, garagem, piscina, entre outros. O artigo 43.º do CIMI distingue entre elementos majorativos, como estes que aumentam a qualidade e o conforto da habitação, ou minorativos, no caso de inexistência de instalações sanitárias ou de acesso à rede pública de água, por exemplo.

Cv - Coeficiente de vetustez

Diz respeito ao número de anos da habitação desde a data da licença de utilização ou a data de conclusão das obras de construção, e está fixado entre 0,35 e 1. Ou seja, o coeficiente diminui à medida que a idade do imóvel aumenta. Uma casa nova tem um Cv de 1 enquanto um imóvel com 25 anos tem um Cv de 0,80 (artigo 44.º do CIMI), conforme ilustrado na tabela.

Número de anos	Coeficiente de Vetustez
Menos de 2	1
2 a 8	0,90
9 a 15	0,85
16 a 25	0,80
26 a 40	0,75
41 a 50	0,65
51 a 60	0,55
Mais de 60	0,40

Tome Nota:
O coeficiente de vetustez não é atualizado regularmente, por isso pode estar a pagar IMI ainda como se o prédio fosse novo. Porém, esteja ciente de que uma reavaliação do VPT pode melhorar este coeficiente mas agravar outros critérios. Antes de pedir a reavaliação simule para saber se compensa.

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Exemplo de cálculo do VPT

Vejamos um exemplo prático de aplicação da fórmula. Imaginemos um imóvel destinado a habitação com as seguintes características:

Vc (Valor base dos prédios edificados): 665 €/m²;
A (Área bruta de construção): 120 m²;
Ca (Coeficiente de afetação): 1 (para habitação);
Cl (Coeficiente de localização): 1,4 (imóvel situado numa zona com boas infraestruturas);
Cq (Coeficiente de qualidade e conforto): 1,2 (imóvel com boas condições);
Cv (Coeficiente de vetustez): 0,85 (imóvel com 15 anos);

Conforme a fórmula, o VPT seria de 113 954,40€.

VPT = 665€ × 120 m² × 1 × 1,4 × 1,2 × 0,85

Como fazer uma simulação
O Portal das Finanças disponibiliza um simulador que calcula o VPT de um imóvel. A sua utilização tem apenas caráter informativo e a sua submissão não tem efeitos jurídicos ou tributários. Necessitará de alguns dados da caderneta predial (disponível no Portal das Finanças). Siga os seguintes passos:

Indique o tipo de prédio;
Registe os valores solicitados (no caso da morada carregue no mapa, insira o endereço e em seguida clique na residência para aceder aos elementos do coeficiente de localização e completar o formulário);
Selecione os coeficientes de qualidade e conforto (majorantes e minorantes);
Registe as áreas do imóvel;
Por fim, carregue em calcular.

Se o valor que lhe aparece é inferior ao que se encontra na caderneta predial, pode ser vantajoso pedir uma reavaliação do VPT.

Como pedir uma reavaliação do IMI

É gratuita e pode ser feita de três em três anos, através do portal das Finanças com os seguintes passos:

Todos os serviços»Imposto Municipal sobre imóveis»Entregar;
Selecione a opção Modelo 1(Inscrição/Atualização de Prédios)»Entregar declaração;
Inscrição/Atualização de prédios.

Pode escolher entre entregar uma declaração pré-preenchida ou uma declaração gravada num ficheiro. Saiba mais neste artigo do Saldo Positivo.

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A informação deste artigo não constitui qualquer recomendação, nem dispensa a consulta necessária de entidades oficiais e legais.