Isenção de IMI: 7 situações para pagar menos impostos

Leis e Impostos

Conheça as isenções de IMI previstas na lei, saiba se tem direito e como pode pedir este benefício fiscal. 22-05-2025

Tempo estimado de leitura: 5 minutos

O Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) é uma obrigação fiscal anual para quem possui imóveis em Portugal. Existem várias situações previstas na lei que permitem a isenção do IMI, total ou temporária.

Neste texto atualizado para 2025, explicamos quem pode beneficiar da isenção do IMI, quais os critérios exigidos, os diferentes tipos de isenção disponíveis e como fazer o pedido através do Portal das Finanças.

 

Síntese
1. Isenção automática para agregados com baixos rendimentos
2. Isenção temporária para habitação própria permanente (3 anos + 2)
3. Isenção temporária por reabilitação urbana (3 anos + 5) 
4. Isenção temporária de terrenos para construção 
5. Isenção permanente para entidades públicas e de interesse social
6. Isenção temporária para imóveis para o Programa de Apoio ao Arrendamento (3 anos + 5)
7. Outras isenções de IMI previstas na lei
8. Como pedir a isenção de IMI?

 

 

 

 

1. Isenção automática para agregados com baixos rendimentos

Estão isentos de IMI imóveis destinados a habitação própria e permanente quando, em se acumulem os seguintes fatores:

  • O rendimento bruto total do agregado, no ano anterior, não ultrapasse 2,3 vezes o valor anual do Indexante dos Apoios Sociais (IAS). Em 2025, esse limite é de 16 824,50€ (16 398,17€ para o IMI de 2024, a pagar em 2025);
  • O Valor Patrimonial Tributário (VPT) do imóvel: não seja superior a 10 vezes o valor anual do IAS. Em 2025 o limite é de 73 150€ (71 296,40€ para o IMI de 2024, pago em 2025);
  • O imóvel é residência habitual do proprietário ou seja, coincide com a morada fiscal registada nas Finanças. Exceção feita para os residentes em lares de terceira idade (mediante provas de aquela era residência fiscal antes de precisar de acompanhamento em casa dos filhos ou noutra instituição).

 

Tome Nota:
O rendimento bruto anual é o valor total que recebe num ano, antes de qualquer desconto. Ou seja, antes de serem retiradas as contribuições para a Segurança Social e antes aplicado a retenção na fonte prevista em sede de IRS.

 

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Como pedir esta isenção?

Não é necessário pedir a isenção de IMI. Este benefício é atribuído automaticamente pelas Finanças, desde que se verifiquem os critérios legais. A situação é revista todos os anos com base na declaração de IRS. Mas muita atenção, se qualquer membro do agregado familiar não entregar o IRS dentro do prazo a isenção não é renovada.

 

Pedir a reavaliação do VPT do seu imóvel pode descer o valor do IMI
O IMI é calculado com base no Valor Patrimonial Tributário (VPT) do imóvel, um valor definido pelas Finanças através de uma fórmula que considera vários fatores como:

  • O valor de construção por metro quadrado;
  • A área bruta do imóvel;
  • O coeficiente de localização (zona onde se encontra);
  • O nível de qualidade e conforto;
  • A idade do imóvel (coeficiente de vetustez).

Por Lei, o VPT deve ser revisto de três em três anos. Se alguns critérios não forem atualizados pelas Finanças, nomeadamente a idade do imóvel, o valor por metro quadrado e o coeficiente de localização, pode estar a pagar mais IMI do que devia. Ou seja, deve ponderar pedir uma revisão do IMI.

 

 

 

 

2. Isenção temporária para habitação própria permanente (3 anos + 2)

Se comprar casa para morar, pode beneficiar de uma isenção temporária de IMI durante 3 anos.

Com a entrada em vigor do Programa Mais Habitação (Lei n.º 56/2023), em outubro de 2023, passou a ser possível prolongar essa isenção por mais 2 anos, totalizando até 5 anos de isenção, desde que se mantenham os critérios.

 

Tome Nota:
Em 2025, 59 câmaras decidiram alargar o período livre de imposto de três para cinco anos para quem comprou casa entre 2020 e 2022.

 

Para aceder à isenção temporária de IMI (por 3 anos, com possibilidade de extensão por mais 2), é necessário cumprir estes três critérios:

  • O imóvel tem de se destinar a residência habitual do proprietário (morada fiscal). Esta informação deve ser comunicada à Autoridade Tributária (AT) no prazo de 6 meses após a compra ou a conclusão das obras de construção ou ampliação;
  • O VPT do imóvel não pode ultrapassar 125 000€;
  • O rendimento bruto anual do proprietário ou do agregado familiar não pode exceder 153 300€.

 

Como pedir esta isenção?

Esta isenção é atribuída de forma automática pelas Finanças. Por decisão da assembleia municipal, o prazo de isenção pode ser prolongado por mais dois anos.

 

Tome Nota:
Cada agregado familiar pode beneficiar da isenção temporária de IMI no máximo duas vezes ao longo da vida, independentemente do número de imóveis adquiridos.

 

Arrumos, garagens e despensas contam para a isenção de IMI?
Sim, alguns arrumos, garagens e despensas podem estar abrangidos pela isenção de IMI, mas depende da forma como estão registados:

  • Se fazem parte da mesma fração da habitação própria e permanente (ou seja, estão integrados no mesmo registo), beneficiam automaticamente da isenção;
  • Se forem frações autónomas, mas estiverem no mesmo edifício ou urbanização e forem usados apenas pelo proprietário e pelo seu agregado familiar, também podem estar incluídos na isenção.

 

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3. Isenção temporária por reabilitação urbana (3 anos + 5) 

Os imóveis com mais de 30 anos, considerados antigos ou localizados em áreas de reabilitação urbana, podem ficar isentos de IMI se forem alvo de obras de reabilitação ao abrigo do Regime Jurídico da Reabilitação Urbana.

 

Como ter acesso a esta isenção?

Deve pedir o reconhecimento da intervenção ao mesmo tempo que entrega o pedido de licença de obras na Câmara Municipal. A autarquia tem até 20 dias para comunicar esse reconhecimento à AT, permitindo assim a aplicação do benefício fiscal.

Tempo de isenção:

  • A isenção é válida por 3 anos após a conclusão das obras;
  • Se o imóvel for destinado a habitação permanente (própria ou para arrendamento habitacional, o proprietário pode pedir uma prorrogação por mais 5 anos.

 

Tome Nota:
Se as condições deixarem de ser cumpridas, o benefício é cancelado e o imposto terá de ser pago com retroativos. Por exemplo, se a obra não for reconhecida ou se mudar a utilização do imóvel antes do fim do prazo,

 

Taxas de IMI por município
As taxas de IMI são fixadas anualmente pelos municípios, tendo em consideração os limites estabelecidos pelo Governo:

  • Prédios urbanos: entre 0,3% e 0,45% (em circunstâncias específicas pode ir até 0,5%);
  • Prédios rústicos: 0,8%.

No Portal das Finanças pode consultar as taxas anuais de IMI por município.  

 

 

 

 

4. Isenção temporária de terrenos para construção

Também estão isentos de IMI os terrenos destinados a habitação e os prédios que tenham iniciado um procedimento de controlo prévio para construção habitacional. Ou seja, quando já foi apresentado um pedido de licenciamento ou comunicação prévia, mas ainda não existe uma decisão final por parte da entidade competente.

Para beneficiar desta isenção, o proprietário deve entregar nas Finanças (da área onde se localiza o terreno ou prédio) um documento que comprove o início do procedimento de controlo prévio, como o comprovativo da submissão do pedido na Câmara Municipal.

A isenção não se aplica se os proprietários:

  • Comprarem o prédio a uma entidade que já beneficiou desta isenção;
  • Têm domicílio fiscal em paraíso fiscal;
  • Forem controlados, direta ou indiretamente, por entidade com domicílio fiscal em paraíso fiscal.

 

Tome Nota:
Se o imóvel for usado para fins diferentes da habitação, os proprietários perdem o direito à isenção de IMI e ficam obrigados a pagar o imposto retroativamente, desde a data da aquisição.

 

 

 

 

5. Isenção permanente para entidades públicas e de interesse social

Estão isentos de IMI, sem necessidade de pedido prévio, os prédios detidos ou utilizados por entidades de utilidade pública ou instituições sociais, desde que afetos diretamente às suas atividades essenciais.

O Estatuto dos Benefícios Fiscais prevê isenção para:

  • Associações ou organizações religiosas, como templos e edifícios de culto;
  • Pessoas coletivas de utilidade pública;
  • Instituições Particulares de Solidariedade Social e entidades equiparadas:
    • A isenção aplica-se aos imóveis usados para os fins definidos nos estatutos;
    • No caso das Misericórdias, a isenção abrange todos os imóveis que possuam.
  • Associações sindicais, recreativas ou desportivas com utilidade pública reconhecida, desde que os imóveis estejam afetos à sede ou à sua atividade.

Estão igualmente isentos:

  • Prédios dos Estados estrangeiros usados para fins diplomáticos;
  • Certas autarquias, zonas francas, escolas privadas do sistema educativo, entre outros que pode consultar aqui.

 

O que diz a lei?
Os diversos regimes de isenção estão previstos no Código do IMI e no Estatuto dos Benefícios Fiscais.

 

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6. Isenção temporária para imóveis destinados ao Programa de Apoio ao Arrendamento (3 anos + 5)

Imóveis comprados, construídos ou reabilitados e depois arrendados no prazo de seis meses após a aquisição ou conclusão das obras, no âmbito do Programa de Apoio ao Arrendamento (PAA) beneficiam de isenção de IMI durante três anos. Este benefício pode ser renovado por mais cinco anos, desde que se mantenham os critérios definidos no programa.

A isenção fica sem efeito:

  • Se os imóveis deixarem de estar dedicados ao PAA, no prazo de cinco anos a contar da data da transmissão ou, em caso de renovação da isenção do IMI, no prazo de dez anos;
  • Se os imóveis não tiverem um contrato de arrendamento no âmbito do PAA, no prazo de seis meses a contar da data da transmissão.

 

Tome Nota:
Se um contrato de arrendamento terminar, mas o imóvel for novamente arrendado no prazo de três meses (também no âmbito do PAA) continua a estar abrangido pelo programa e mantém o direito à isenção de IMI.

 

 

 

 

7. Outras isenções de IMI previstas na lei

Além das situações mais comuns, a legislação prevê isenções IMI que se aplicam a casos específicos - com impacto social, ambiental ou patrimonial. Eis alguns exemplos:

  • Prédios classificados como monumentos nacionais, ou classificados individualmente como de interesse público ou municipal;
  • Imóveis exclusivamente afetos a serviços essenciais, como o abastecimento de água, o saneamento de águas residuais e a gestão de resíduos urbanos;
  • Prédios ou partes de prédios onde funcionem Lojas com História, reconhecidas pelo município como de interesse histórico, cultural ou social local;
  • Prédios rústicos usados para exploração florestal, desde que tenham um plano de gestão florestal aprovado;
  • Prédios integrados em investimentos relevantes ao abrigo do Regime Fiscal de Apoio ao Investimento (RFAI);
  • Imóveis cedidos por cooperativas de habitação ou associações de moradores (aos seus membros) para habitação.

Podem também beneficiar de isenção de IMI:

  • As pessoas idosas com casa própria mas que passem a viver em casa dos filhos, num lar de terceira idade ou em instituições de saúde. É necessário apresentar um pedido nas Finanças, acompanhado de um comprovativo de que a casa era a sua residência habitual até ao momento em que se tornaram dependentes de cuidados de terceiros;
  • IMI Familiar: muitas autarquias oferecem uma redução no IMI às famílias com filhos, conhecida como IMI Familiar. Este benefício é definido por cada município e depende do número de dependentes a cargo. Em 2025, 273 câmaras municipais aplicam esta medida.
  • Os senhorios que cumpram os seguintes requisitos:      
  • Tenham contratos de arrendamento anteriores a 1990;
  • Sem inclusão no Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU);
  • A renda é inferior a 1/15 do VPT, dividido por 12 meses.

 

Casas energeticamente eficientes têm isenção parcial de IMI
As habitações energeticamente eficientes podem beneficiar de uma redução de 25% no valor do IMI, por um período de cinco anos. No entanto, esta decisão cabe a cada Câmara Municipal, como esclarecido pela AT em 2024.
Contacte diretamente a Câmara Municipal ou consulte o simulador disponibilizado no Portal das Finanças, para saber qual a taxa de IMI para os edifícios urbanos no seu município e se há deduções específicas.

 

 

 

 

Como pedir a isenção de IMI?

Nas situações em que a atribuição da isenção não ocorre automaticamente, pode submeter o pedido num serviço de Finanças ou online, através do Portal das Finanças. Eis o que tem de fazer para a pedir online:

  • Aceda à área Isenção de IMI no Portal das Finanças;
  • Selecione a opção Entregar pedido;
  • Autentique-se com as suas credenciais;
  • No campo Motivo Isenção, selecione a opção que se aplica ao seu caso;
  • Preencha o formulário, inserindo as informações solicitadas (titulares e identificação do prédio);
  • Para terminar, clique no botão Submeter.

 

Quando deve pagar o IMI?
A notificação anual para pagamento do IMI (do ano anterior, imóveis detidos até 31 de dezembro) ocorre até 30 de abril. Dependendo do valor, o imposto pode ser pago numa única prestação ou em várias:

  • IMI igual ou inferior a 100€: o pagamento é feito de uma só vez em maio;
  • Superior a 100€ e inferior a 500€: a AT divide em duas prestações a pagar em maio e novembro;
  • Superior a 500€: pode ser pago em três prestações - em maio, agosto e novembro.

 

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A informação deste artigo não constitui qualquer recomendação, nem dispensa a consulta necessária de entidades oficiais e legais.