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Fazer obras em casa envolve muito mais do que a simples escolha de materiais ou a contratação dos profissionais adequados. Para garantir que as obras correm bem, é essencial estar bem informado sobre os procedimentos legais e boas práticas para o planeamento e a execução.

Eis o que deve ter em conta antes de iniciar obras em casa, de forma a cumprir a lei e evitar problemas.

1. Planeamento: o primeiro passo para que tudo corra bem

O planeamento é, sem dúvida, a fase mais crítica de qualquer projeto de obras em casa. Não só ajuda a evitar surpresas desagradáveis, como também garante que o resultado está alinhado com as expectativas iniciais.

1. Defina claramente o objetivo das obras:

2. Avalie se existem restrições legais que se apliquem ao tipo de obra que pretende fazer. Por exemplo:

3. Faça um esboço do que pretende. Mesmo sem conhecimentos técnicos, desenhar um esboço simples do que pretende pode ajudar a comunicar melhor as suas ideias aos profissionais que as irão executar.

4. Consulte um arquiteto ou um engenheiro. Obras mais complexas exigem acompanhamento profissional. Além de garantir que o projeto é funcional e esteticamente agradável, ajuda com os procedimentos legais.

5. Faça um cronograma. Trata-se de uma ferramenta essencial para manter o projeto dentro do prazo e evitar atrasos desnecessários assim como desnecessário logro de expectativas. Coordene tudo com  fornecedores e técnicos.

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Preparar ou pedir orçamento

Fazer um orçamento é provavelmente uma das tarefas mais importantes e desafiadoras, quando se fala em obras. Muitas vezes, os custos podem ultrapassar as expectativas iniciais, especialmente se surgirem imprevistos durante a execução da obra.

Por isso, é fundamental ser meticuloso nesta fase. Eis algumas das categorias principais de despesas que deve considerar ao elaborar o orçamento:

• Materiais: como por exemplo tijolos, cimento, revestimentos, mobiliário, entre outros. Compare preços em diferentes fornecedores e procure promoções;
• Mão-de-obra: os custos podem variar significativamente dependendo da região e da complexidade da obra. Peça vários orçamentos antes de tomar uma decisão;
• Licenças e Taxas Municipais: Conforme o tipo de obra, pode ser necessário pagar taxas à Câmara Municipal para obter licenças ou autorizações. Verifique no site da sua câmara municipal quais as taxas aplicáveis ao seu projeto. Por exemplo, a Câmara Municipal de Lisboa disponibiliza uma calculadora online para estimar custos de licenciamento;
• Imprevistos: reserve uma margem extra para lidar com imprevistos, como problemas estruturais ou alterações no projeto.

2. Legalização e burocracia: o que precisa de saber

Antes de iniciar qualquer intervenção no seu imóvel, é fundamental conhecer as obrigações legais e burocráticas que envolvem o processo.

Licenças, comunicações e autorizações

O licenciamento de obras é uma etapa obrigatória em muitos casos, dependendo do tipo e da complexidade da intervenção. Os procedimentos variam conforme a natureza da obra.

O Simplex Urbanístico veio eliminar a necessidade de obter algumas licenças urbanísticas, substituindo-as por comunicações prévias.

Na tabela seguinte reunimos algumas das intervenções mais comuns e o tipo de procedimento necessário.

No caso das intervenções sujeitas a licenciamento ou comunicação prévia, tem 5 dias antes do início dos trabalhos para informar a Câmara Municipal sobre o início dos trabalhos e o responsável.

A pessoa encarregue da execução dos trabalhos está obrigada à execução exata dos projetos e ao respeito pelas condições do licenciamento ou comunicação prévia.

Ruído de obras: das 8h às 20h

As obras que decorram no interior de edifícios para habitação, comércio ou serviços, e que impliquem ruído, só podem ser realizadas em dias úteis, entre as 8 e as 20 horas. Nestes casos, não é necessário pedir licença especial de ruído.

O responsável pelas obras deve afixar no prédio, em local visível e acessível por todos os moradores, informação sobre a duração prevista das obras e, sempre que possível, qual o horário em que é previsível que haja mais ruído.

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Resíduos de construção

Sempre que a obra implique resíduos, por exemplo se envolver demolições, entre em contacto com a Câmara Municipal para avaliar a necessidade de instalar contentores ou depósitos de materiais.

Em algumas situações, em função do tipo de intervenção, pode ser necessário instalar estruturas temporárias como andaimes ou tapumes, que exigem uma autorização para a ocupação da via pública.

Tome nota:
Se não fizer a comunicação prévia ou não obtiver as respetivas licenças, quando necessárias, pode incorrer numa coima que varia entre os 500€ e os 200.000€.

Contrato de obra

Se fizer obras com um custo superior a 20 000€, é obrigatório ter um contrato. Deve incluir:

3. Impostos, benefícios fiscais e apoios

Fazer obras em casa pode implicar um investimento significativo, mas existem algumas formas de reduzir os custos através de incentivos fiscais, programas de apoio e financiamentos específicos. Eis alguns dos benefícios principais:

• IRS: as obras em imóveis localizados em áreas de reabilitação urbana ou recuperados podem permitir deduzir 30% das despesas, até ao limite de 500€. Mais recentemente, pode deduzir em IRS despesa com obras em imóvel (dos últimos 12 anos) destinado ao mercado de arrendamento (despesas e materiais na mesma fatura);
• IVA: aplica-se uma taxa reduzida de 6%, desde que cumpridos os critérios definidos na lei, à seguinte tipologia de obras:
• Reabilitação imobiliária em áreas dedicadas ou em imóveis classificados como património cultural;
• Construção e melhoria de habitações. Por exemplo, construção, reparação, ampliação, alteração ou conservação de habitações destinadas a residência (estão excluídos os imóveis de luxo);
• IMT: os prédios urbanos ou frações autónomas com mais de 30 anos ou localizados em áreas de reabilitação urbana podem ter isenção de IMT. Isto, se as obras tiverem início no prazo máximo de três anos após a aquisição e cumprirem os critérios definidos na lei;
• IMI: estão isentos de IMI os terrenos destinados a habitação e os prédios cujo procedimento de controlo prévio para obras de construção de imóveis para habitação tenha sido iniciado junto da entidade competente, e para os quais ainda não exista decisão final;

4. Financiamento bancário

Se não tiver recursos suficientes para financiar as obras, pode considerar um empréstimo bancário.

Muitos bancos oferecem linhas de crédito específicas para obras de reabilitação ou ampliação, e que podem ser garantidas pelo próprio imóvel. Compare as ofertas de diferentes bancos antes de tomar uma decisão.

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A informação deste artigo não constitui qualquer recomendação, nem dispensa a consulta necessária de entidades oficiais e legais.