As regras das despesas com obras: impostos e benefícios fiscais

Casa e Família

Se vai fazer obras ou remodelar uma casa, conte com a mão-de-obra, o valor dos materiais e impostos. Mas há benefícios fiscais. 21-08-2023

Fazer obras numa casa, remodelar uma divisão, pintar a casa ou mudar o chão, por exemplo, significa contar com gastos extra. As despesas com obras incluem o custo dos materiais e da mão-de-obra assim o IVA associado. A boa notícia é que pode beneficiar de um desconto nos impostos.

Neste artigo, dizemos-lhe em que circunstâncias esses benefícios fiscais se aplicam e como deve proceder, desde o pedido de orçamento até à emissão da fatura.

Do orçamento à emissão da fatura

Pedir um orçamento a vários empreiteiros é o primeiro passo a dar se quer fazer obras.

Através da análise dos orçamentos, fica com uma estimativa de quanto pode vir a gastar com as remodelações, mas também com uma ideia de como está o mercado da construção e quais os preços praticados. Em especial dos materiais que pensa utilizar.

Para não ter surpresas, compare os orçamentos recebidos já com o IVA incluído. Nesta etapa, pode ajustar materiais e trabalhos ao seu limite orçamental sobretudo, caso haja necessidade de o manter mais em conta.

Tome Nota:
O orçamento pode ter um custo associado. Neste caso, de acordo com a Direção Geral do Consumidor, o prestador de serviços deve informá-lo antecipadamente. Se não o fizer, o orçamento é gratuito.

O que deve exigir num orçamento?

Identificação de quem presta o serviço (o nome ou a denominação social da empresa, a morada, o número de identificação fiscal e o número de registo comercial);
Descrição da natureza dos serviços e materiais;
Preço dos serviços e materiais (especificação de cada serviço e material);
Forma e prazo de pagamento;
Data do início dos trabalhos;
Garantias da prestação de serviço;
Prazo de execução da obra;
Data e prazo de validade do orçamento;
Assinatura do prestador de serviços.

Pode ainda pedir que sejam incluídas no orçamento outras condições, como por exemplo a qualidade ou as características dos materiais.

Não é obrigado a aceitar um orçamento. E se o aceitar fora do prazo de validade, que determina o período durante o qual as condições apresentadas são válidas, o valor pode sofrer alterações.

Para formalizar a aceitação do serviço, deve manifestar o seu acordo por escrito, assinando o orçamento, por exemplo. Se o orçamento for assinado pelas duas partes (empreiteiro e cliente), torna-se um contrato.

Depois dos trabalhos concluídos e o pagamento efetuado, o empreiteiro deve emitir a respetiva fatura.

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Taxas do IVA para cada tipo de despesa

As taxas do Imposto sobre o Valor Acrescentado (IVA) são diferentes de acordo com o tipo de bens ou serviços prestados.

Para a mão de obra, que é um serviço, a taxa do IVA é de 6%. Já para os materiais, pode contar com a aplicação da taxa do IVA normal, ou seja, 23%, excepto se representarem um valor menor ou igual a 20% do custo total da obra. Neste caso, aplica-se a taxa reduzida do IVA (6%) à totalidade do valor.

No caso de outros serviços complementares, como trabalhos de limpeza ou manutenção de espaços verdes, a taxa do IVA a aplicar é de 23%.

Se existirem diferentes taxas do IVA na mesma fatura, os produtos e serviços com taxas diferentes devem ser identificados separadamente.

Tome Nota:
Na Região Autónoma da Madeira, a taxa reduzida do IVA é de 5%, a taxa intermédia 12% e a taxa normal 22%. Já na Região Autónoma dos Açores, a taxa reduzida desce para 4%, a intermédia para 9% e a normal para 16%.

O que deve constar da fatura?

Identificação da empresa prestadora de serviços (nome, morada e contribuinte);
A identificação do cliente (contribuinte ou nome e morada, se for sujeito passivo de IVA);
Detalhe sobre os bens e serviços faturados (nome e especificações, quantidades, taxa do IVA aplicável, preço sem IVA e preço final). No caso de não ser aplicado nenhum imposto, deve ser indicado o motivo;
Datas nas quais bens e serviços são entregues;
Datas em que foram efetuados pagamentos anteriores à realização das operações, se essa data não coincidir com a da emissão da fatura.

Benefícios fiscais

A reabilitação de imóveis pode ter vários benefícios fiscais associados, como redução ou isenção do IVA, IRS, IMI e IMT. Em regra, aplicam-se a imóveis que estejam situados em Áreas de Reabilitação Urbana (ARU). Mas há critérios alternativos que podem vir a ser aplicados em cada benefício.

Tome Nota:
As Áreas de Reabilitação Urbana (ARU) podem ser consultadas aqui

IVA: taxa reduzida para empreitadas de remodelação, beneficiação ou conservação

De acordo com a lista de bens e serviços do Código do IVA, a taxa de 6% pode aplicar-se a:

Empreitadas em imóveis localizados em áreas classificadas como reabilitação urbana (verba 2.23);
Empreitadas realizadas em imóveis afetos à habitação (verba 2.27).

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IRS: dedução de 30% das despesas com obras

Os encargos com a reabilitação de imóveis também podem ter um desconto no IRS. É possível deduzir essas despesas em 30%, até ao limite de 500 euros, se o imóvel estiver numa ARU e for recuperado nos termos da estratégia de reabilitação.
Estas deduções aplicam-se não só a obras em casas para habitação própria e permanente, mas também a imóveis arrendados. Neste caso, é ainda necessário que exista uma atualização faseada das rendas de acordo com o Novo Regime do Arrendamento Urbano.

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IRS: dedução das despesas com obras nos rendimentos prediais

Pode também deduzir, nos rendimentos prediais (anexo F da declaração de IRS), as despesas pagas com obras de manutenção e reabilitação nos imóveis para arrendamento, desde que realizadas durante os dois anos anteriores ao início do contrato.

Este benefício só é válido se o imóvel for utilizado para arrendamento, não sendo, neste caso, necessário que o imóvel esteja localizado numa ARU.

Tome Nota:
Os gastos com a reparação de móveis e eletrodomésticos também podem ser dedutíveis no IRS. Para isso ser possível, é necessário que o imóvel tenha sido arrendado com esses equipamentos e que possa comprovar que essas melhorias eram essenciais.

IRS: mais-valias com vendas de imóveis reabilitados têm uma taxa de tributação de 5%

As vendas de imóveis podem gerar mais-valias (diferença entre o valor de compra e o valor de venda do imóvel), um rendimento que está sujeito ao pagamento de imposto. Os imóveis que tenham sido vendidos após obras de reabilitação e que se localizam numa ARU têm uma taxa de tributação autónoma de 5%. Ou seja, há uma forte redução da carga fiscal.
Para usufruir desta redução, os imóveis têm de cumprir uma das seguintes condições:

As obras de reabilitação têm de colocar o imóvel num estado de conservação de, pelo menos, dois níveis acima do verificado antes da intervenção.
Apresentar um nível de conservação mínimo de Bom, como resultado de obras realizadas nos quatro anos anteriores, desde que o valor das obras corresponda, pelo menos, a 25% do valor patrimonial tributário do imóvel. Neste caso, o imóvel tem de estar destinado a arrendamento para habitação permanente.

Tome Nota:
Os níveis de conservação de um edifício são definidos pelo Decreto-Lei n.º 226-B/2012.

IRS: rendimentos prediais podem ter uma taxa de tributação de 5%

Da mesma forma, aplica-se uma taxa de tributação autónoma de 5% para os rendimentos prediais (por exemplo, de rendas ou de sub-arrendamento) de imóveis que:

Estejam localizados numa ARU e tenham sido recuperados de acordo com a respetiva estratégia de reabilitação;
Sejam passíveis de atualização faseada das rendas e tenham sofrido obras de reabilitação.

Tome Nota:
No caso de ter pedido um empréstimo para realizar obras, contratado até 2011, pode ainda deduzir à coleta 15% dos juros de dívidas até ao montante de 296 euros. Neste caso, o imóvel não precisa de estar numa ARU.

IMI: Isenção durante 3 anos

Se o imóvel que sofreu obras de reabilitação tiver mais de 30 anos ou estiver localizado em ARU, pode ficar isento do pagamento de IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) durante 3 anos. A contagem do prazo começa no ano em que as obras de reabilitação forem concluídas. Este é mais um benefício fiscal de que pode beneficiar.

IMT: isenção do pagamento

À semelhança do que acontece com o IMI, também existe uma isenção para o IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis) para quem compra imóveis com mais de 30 anos ou que se estejam localizados em ARU. Contudo, é preciso cumprir um dos seguintes requisitos:

Iniciar obras de reabilitação no prazo de três anos a contar do momento da compra;
Se o imóvel já estiver reabilitado, destinar-se a habitação própria e permanente do proprietário ou ser arrendado para esse fim.

Para beneficiar da isenção de IMI e de IMT, tem ainda de cumprir os seguintes requisitos:

As obras de reabilitação têm de apresentar um aumento de dois níveis no seu estado de conservação;
O imóvel tem de ter, no mínimo, um nível Bom considerando o definido no Decreto-Lei n.º 266-B/2012.
Os requisitos de eficiência energética e de qualidade térmica aplicáveis aos edifícios mencionados no artigo 30.º do Decreto-Lei n.º 118/2013, têm de ser cumpridos.

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