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A remodelar a sua casa ou a reabilitar um imóvel para vender ou arrendar? Saiba em que medida isso mexe com os seus impostos.

Reunimos as principais regras em vigor no que diz respeito às despesas com obras, os incentivos para reabilitação urbana e promoção da eficiência energética. Saiba também quais os cuidados a ter para evitar surpresas com a Autoridade Tributária (AT).

Do orçamento à emissão da fatura

Através da análise dos orçamentos, fica com uma estimativa de quanto pode vir a gastar com as obras, mas também com uma ideia de como está o mercado da construção e quais os preços praticados.

Para não ter surpresas, compare estes orçamentos já com o IVA incluído. Nesta etapa, pode ajustar materiais e trabalhos ao seu limite orçamental.

Portanto, pedir um orçamento a vários empreiteiros é o primeiro passo a dar se quer fazer obras.

Não é obrigado a aceitar um orçamento. Mas o aceitar fora do prazo de validade que determina o período durante o qual as condições apresentadas são válidas, o valor pode sofrer alterações.

Para formalizar que aceita o serviço, deve manifestar o seu acordo por escrito, assinando o orçamento, por exemplo. Se o orçamento for assinado pelas duas partes (empreiteiro e cliente), torna-se um contrato.

Depois dos trabalhos concluídos e o pagamento efetuado, o empreiteiro deve emitir a fatura.

Qual a taxa de IVA para mão de obra e materiais

As obras realizadas por empreiteiros estão sujeitas a IVA, mas a taxa pode ser reduzida consoante o tipo de intervenção e o tipo de imóvel.

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Obras em habitação própria

Serviços de mão de obra em imóveis para habitação (própria e permanente ou não) beneficiam de IVA a 6% (verba 2.27 da Lista I do CIVA). Isto inclui trabalhos de remodelação, renovação, beneficiação ou conservação de imóveis.

Se o empreiteiro também fornecer materiais (azulejos ou sanitários, por exemplo), estes geralmente seriam tributados a 23%. Mas mediante uma regra específica.  Se o custo dos materiais não exceder 20% do valor total da obra, então a taxa reduzida de 6% aplica-se ao valor global. Caso contrário, a fatura deve separar 6% sobre mão de obra e 23% sobre materiais.

Obras em Áreas de Reabilitação Urbana (ARU)

Obras em imóveis situados em Áreas de Reabilitação Urbana (ARU) qualificam-se igualmente para IVA a 6% (verba 2.23 da Lista I). Ou seja, se a casa está numa zona de reabilitação oficialmente delimitada, as obras beneficiam da taxa reduzida.

Este benefício aplica-se independentemente de ser habitação própria ou arrendada desde que a obra esteja enquadrada como reabilitação urbana.

Exceções ao IVA reduzido

Alguns serviços complementares associados às obras não têm IVA reduzido. São disso exemplo a limpeza final da obra, arranjos de jardim ou segurança. Podem ser cobrados a 23% se não forem parte integrante da empreitada total.

Aluguer de equipamentos, projetos de decoração ou mobiliário sob medida também estão sujeitos à taxa normal de IVA. Além disso, obras de construção novas de raiz são tributadas a 23% (salvo casos especiais, como por exemplo de habitação a custos controlados).

IMI:o que pode pagar depois das obras?

O Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) é o imposto pago anualmente sobre o valor patrimonial tributário (VPT) dos imóveis. Ou seja, sobre o valor do imóvel para as Finanças. As obras podem afetar o valor do IMI de duas formas:

• Aumentando o valor do IMI a pagar na sequência da alteração do VPT;
• Permitindo aceder a benefícios fiscais, se forem obras de reabilitação.

Aumento do IMI na sequência da atualização do VPT do imóvel

Depois de fazer obras significativas, deve comunicar as alterações à AT, para que possa reavaliar o VPT do imóvel e o IMI a pagar. Melhorias como aumento da área, construção de anexos, construção de piscina, ou outras alterações significativas, podem elevar o VPT, com um IMI mais elevado.

Isenção de IMI por Reabilitação Urbana

Se a sua obra se enquadrar na reabilitação de um prédio com mais de 30 anos, ou situado numa Área de Reabilitação Urbana (ARU), pode pedir isenção de IMI por três anos, após a conclusão da obra.

Este benefício, previsto no Estatuto dos Benefícios Fiscais (artigo 45.º), pode ser alargado por mais cinco anos se o imóvel se destinar a habitação própria permanente ou a arrendamento para habitação permanente, desde que a Câmara Municipal reconheça e a Assembleia Municipal aprove.

Para beneficiar da isenção, a obra tem de cumprir alguns requisitos:

• Elevar o estado de conservação do imóvel em dois níveis (por exemplo, de Mau para Bom);
• Atingir, pelo menos, a classificação de Bom na vistoria municipal;
• Cumprir normas de eficiência energética e qualidade térmica.

A Câmara Municipal é responsável por fazer esta certificação e comunicar às Finanças o resultado, para efetivar a isenção.

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IMT: o que muda na compra e na venda após as obras

O Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) incide sobre a compra e a venda de imóveis. Vejamos de que forma as obras podem impactar o IMT a pagar graças aos benefícios fiscais em vigor.

Isenção de IMT na compra de imóvel para reabilitar

Existe um incentivo fiscal para quem compra imóveis com o intuito de os reabilitar. O Estatuto dos Benefícios Fiscais (EBF) prevê isenção de IMT na compra de prédios urbanos com mais de 30 anos ou em Área de Reabilitação Urbana (ARU), desde que o comprador inicie as obras de reabilitação no prazo máximo de três anos após a compra. Esta isenção aplica-se na compra, ou seja, não paga o IMT que normalmente teria de pagar.

Tal como ocorre na isenção de IMI, o imóvel deve reunir os critérios de reabilitação, localização ou antiguidade, melhoria do estado de conservação em dois níveis e obtenção da classificação mínima de Bom. O pedido de reconhecimento oficial desta reabilitação faz-se em conjunto com o pedido de licenciamento ou com comunicação prévia na Câmara que a comunica às Finanças.

Se o proprietário não iniciar as obras no prazo de três anos a seguir à compra, perde o benefício e tem de pagar o IMT devido.

Isenção de IMT na compra de imóvel depois de obras de reabilitação

Se reabilitar um imóvel e o vender, há também isenção de IMT para quem o comprar, mas com regras:

• Só na primeira transmissão após a reabilitação;
• O imóvel deve ser para habitação própria e permanente do comprador ou para arrendamento habitacional permanente.

Se comprar um imóvel com o objetivo de o revender num curto espaço de tempo, pode pedir isenção de IMT na compra inicial. Esta isenção não está relacionada com as obras, mas sim com a atividade comercial.

Outros impostos e taxas a considerar

Além destes impostos convém lembrar a existência de taxas paralelas, associadas a obras, que pode ter de pagar.

Imposto do Selo

Se pedir um empréstimo bancário para realizar as obras, tem de pagar Imposto do Selo sobre o valor do crédito.

Taxas

Além das taxas de licenciamento pagas à Câmara Municipal, podem existir outras, conforme a situação concreta. É o caso da taxa de ocupação da via pública, se colocar um contentor ou um andaime na rua; a licença especial de ruído; entre outras.

IRS: dedução de despesas com obras de reabilitação

A lei prevê uma dedução de 30% das despesas com obras em IRS (até ao limite de 500€), mas só nas seguintes situações:

• Obras de reabilitação certificadas em imóveis numa Área de Reabilitação Urbana (ARU);
• Obras de reabilitação certificadas em imóveis arrendados passíveis de atualização faseada das rendas nos termos dos artigos 27.º a 35.º do NRAU (ou seja, contratos de rendas antigas que transitam para o regime faseado).

Nos dois casos, a intervenção tem de elevar o estado de conservação em pelo menos dois níveis (no mínimo, a classificação Bom) e ser certificada pela Câmara ou pela comissão arbitral municipal.

Outros apoios e incentivos

Em 2025, além dos benefícios fiscais tradicionais, existem programas de apoio financeiro que podem aliviar o custo das obras.

Incentivos para promoção da eficiência energética

Programas do Fundo Ambiental, como o Programa de Apoio Edifícios Mais Sustentáveis, comparticipam obras como isolamento térmico, janelas eficientes, painéis solares, entre outros. Estes apoios são a fundo perdido até certos limites, e não são tributados.

Taxa reduzida de IVA para equipamentos que promovem a eficiência energética

A instalação de painéis solares, bombas de calor e outros equipamentos de energia renovável em habitação beneficia de IVA a 6%.

Benefícios para pessoas com deficiência ou mobilidade reduzida

Obras em casa para melhorar acessibilidade (como por exemplo rampas ou adaptação de WC) podem não ter benefício fiscal direto, mas as despesas com equipamentos adaptados podem ser dedutíveis no IRS, com IVA isento ou a 6%. Informe-se se alguma parte da obra se enquadra como equipamento médico para obter faturas adequadas.

IRS:despesas e mais-valias

Se tenciona vender o imóvel depois das obras, é importante entender de que forma as despesas com obras influenciam o cálculo das mais-valias imobiliárias e o eventual imposto a pagar.

As mais-valias de particulares na venda de imóveis (fora da atividade empresarial) são calculadas com a fórmula seguinte.

Mais-valia = Valor de venda – (Valor de aquisição + coeficiente monetário + encargos de aquisição e alienação + investimentos realizados no imóvel)

Apenas 50% dessa mais-valia é tributada em IRS, englobada nos restantes rendimentos. Por outro lado, as obras entram como “encargos com a valorização do imóvel”, ou seja, podem aumentar o valor de aquisição fiscal subtraindo-se ao ganho.

No IRS são aceites as despesas comprovadas com fatura em nome do proprietário, e realizadas nos últimos 12 anos antes da venda (artigo 51.º do CIRS). Ou seja, guarde todas as faturas de obras, pois sem documentação a AT não aceita a despesa.

Despesas dedutíveis e não dedutíveis

A AT distingue obras de manutenção corrente, necessárias sem fazer aumentar o valor do imóvel, e obras de melhoria ou valorização efetiva.

Em termos práticos, obras que criem algo novo ou que melhorem a qualidade do imóvel costumam ser aceites, como é o caso da remodelação de uma cozinha antiga, a construção de uma garagem, acrescentar uma casa de banho ou a substituição de toda a canalização e da eletricidade por novas.

Já as pequenas reparações (pinturas, arranjos de telhas, trocar uma torneira) podem ser consideradas mera conservação, não aumentando o valor base. Despesas de decoração ou de mobiliário não são aceites.

Reinvestimento do valor da venda

Se vender a sua casa habitual e usar esse dinheiro para comprar ou construir outra onde vá viver, ou até para fazer obras de melhoria noutra casa sua onde vai morar, pode não ter de pagar a totalidade do imposto sobre as mais-valias. Nesse caso, pode beneficiar de uma isenção proporcional. Ou seja, só paga imposto sobre a parte do lucro que não foi reinvestida.

A lei (artigo 10.º do CIRS) permite isenção de IRS sobre o lucro da venda da sua casa habitual, desde que reinvista esse dinheiro na compra, construção ou melhoria de outra casa onde vá viver. Para isso, tem de o fazer até 24 meses antes ou até 36 meses depois da venda.

Isto é especialmente importante se, por exemplo, vendeu a sua casa e vai usar parte desse dinheiro para fazer obras na nova casa onde vai morar. Nesse caso, o valor das obras também conta como reinvestimento e pode ajudá-lo a evitar (ou reduzir) o pagamento de imposto sobre as mais-valias.

Imóveis arrendados: despesas com obras no IRS

Se tem rendas a declarar, pode deduzir despesas levadas a cabo para obter ou garantir esses rendimentos, nomeadamente os rendimentos prediais.

Pode deduzir obras de reparação (pintar, arranjar telhado, trocar canalização) e outras despesas, como condomínio; IMI, seguro; taxas, certificado energético (ou comissões de imobiliária.

Só despesas comprovadamente pagas e relativas ao período em que o imóvel esteve arrendado (ou prestes a ser) podem ser deduzidas. Deve guardar as faturas e indicar no Anexo F do IRS.

Se fez obras num imóvel no máximo até 24 meses antes de o colocar a arrendar, pode deduzir esses gastos iniciais nas rendas dos primeiros anos. Por exemplo, se comprou e renovou um apartamento em 2023 e começou a arrendar em 2025, as despesas de obras de 2023 e 2024 podem ser deduzidas nas rendas de 2025, desde que o imóvel não tenha tido outro uso.

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A informação deste artigo não constitui qualquer recomendação e não dispensa a consulta necessária de entidades oficiais e legais.