Leis e Impostos
Se é senhorio, conheça estratégias e incentivos previstos na lei que lhe permitem pagar menos IRS pelas rendas recebidas. 21-04-2025
Tempo estimado de leitura: 4 minutos
Depois da entrada em vigor do Programa Mais Habitação, em outubro de 2023, os senhorios passaram a pagar menos impostos sobre os rendimentos prediais provenientes do arrendamento para habitação.
Existem algumas estratégias adicionais que podem ajudar a aliviar a sua carga fiscal. Apresentamos cinco formas de pagar menos IRS.
1. Englobamento ou tributação autónoma: escolher a melhor opção
As rendas recebidas, consideradas rendimentos prediais, são tributadas autonomamente a uma taxa de 25% para arrendamento habitacional, que pode ser mais baixa (15%, 10% ou 5%) se o contrato tiver uma duração mínima de 5, 10 ou 20 anos. A taxa sobe para 28% no caso de arrendamento não habitacional.
No entanto, o senhorio pode optar pelo englobamento (ou seja, juntar as rendas aos restantes rendimentos), ficando todos sujeitos às taxas progressivas de IRS (13% a 48% para rendimentos de 2024, dependendo do escalão.
Englobar as rendas com os restantes rendimentos pode ser vantajoso se, com isto, ficar enquadrado num escalão baixo, ou seja, se a taxa efetiva for inferior à taxa fixa (25%, 15%, 10% ou 5%, conforme o caso). Mas atenção. Não é possível englobar apenas parte das rendas. A opção de englobamento abrange todos os rendimentos no ano a que o imposto diz respeito.
Além disso, se num determinado ano o saldo das rendas for negativo, ou seja, se tiver prejuízo (se as despesas dedutíveis forem superiores às receitas), englobar pode ser vantajoso. Os prejuízos prediais podem ser deduzidos aos rendimentos prediais nos seis anos seguintes, dentro dos limites legais. Ou seja, englobar e reportar a perda permite abatê-la em futuros lucros de rendas.
Por isso, é recomendável que simule os dois cenários (englobamento e tributação autónoma) antes de entregar a declaração e escolher o que resultar em menos imposto a pagar.
IRS sobre as rendas: quanto paga?
Esta redução não se aplica aos rendimentos prediais que resultem de contratos celebrados a partir de 1 de janeiro de 2024, caso o valor do arrendamento mensal exceda em 50% os limites gerais de preço de renda, conforme fixado na Lei. |
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2. Aumentar a duração dos contratos de arrendamento
Uma estratégia simples para pagar menos IRS pelas rendas é privilegiar contratos de arrendamento de longa duração. O Código do IRS (artigo 72.º) prevê reduções significativas na taxa de tributação para contratos de habitação permanente de duração mais longa (ver caixa IRS sobre as rendas: quanto paga?).
Adicionalmente, o Orçamento do Estado para 2024 introduziu um incentivo extra para novos contratos habitacionais.
Se celebrar um contrato novo, com direito a estes benefícios e, simultaneamente, baixar em, pelo menos, 5% o valor da renda face ao contrato anterior do mesmo imóvel, tem uma redução adicional de 5% na taxa aplicável. Isto, desde que o novo contrato tenha duração mínima de cinco anos.
Ou seja, baixar a renda em contratos novos de longa duração pode reduzir ainda mais o IRS. Por exemplo, num contrato entre 5 e 10 anos, a taxa desce de 15% para 10% se a nova renda for pelo menos 5% inferior à anterior.
Tome Nota:
Se o contrato cessar antecipadamente (antes do prazo mínimo ou da renovação que justificou a taxa reduzida), o senhorio pode perder o benefício e ter de repor a diferença de imposto, acrescida de juros compensatórios.
É necessário fazer retenção na fonte sobre as rendas?
O inquilino é uma empresa ou trabalhador independente com contabilidade organizada e o senhorio é um particular, sem contabilidade organizada (art. 101.º-B, al. A do CIRS e art. 53.º do CIVA), e cujos rendimentos prediais (Categoria F) anuais não excedem os 15 mil euros. |
3. Aderir ao Programa de Apoio ao Arrendamento
O Programa de Apoio ao Arrendamento foi criado para incentivar rendas abaixo do valor de mercado. Os senhorios que coloquem imóveis no mercado de arrendamento ao abrigo deste programa, têm garantida a isenção total de IRS sobre as rendas recebidas no âmbito desses contratos.
Em contrapartida, o valor da renda acordada tem de ser aproximadamente 20% inferior ao preço de mercado para aquela tipologia e zona, e o contrato deve cumprir os requisitos do programa (duração mínima, habitação permanente, entre outros).
Este programa garante ao senhorio tributação zero e oferece segurança adicional. Por exemplo, a taxa de esforço do inquilino é limitada a 35% do seu rendimentos isso mitiga o risco de incumprimento. No Portal da Habitação é possível simular os limites de renda aplicáveis e formalizar a adesão.
Isenção de IRS para contratos antigos
Os contratos de arrendamento antigos, celebrados antes de 1990, beneficiam de isenção total de tributação em IRS. Estes contratos antigos (regulados pelo antigo Regime do Arrendamento Urbano), geralmente têm rendas muito baixas e sofreram atualizações faseadas. A Lei isenta-os de IRS para não penalizar os proprietários ainda sujeitos a esse regime. Embora não seja aplicável a novos contratos, é útil saber que, se herdou ou mantém um contrato antigo, não paga IRS pelas rendas.
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4. Converter alojamento local em arrendamento habitacional
Integrado no programa Mais Habitação (2023), foi criado um incentivo temporário para os proprietários de alojamento local (AL) que passem os seus imóveis para o mercado de arrendamento tradicional.
Em vigor para contratos celebrados até 31 de dezembro de 2024, este incentivo garantiu a isenção de IRS sobre os rendimentos prediais decorrentes do arrendamento habitacional, até 31 de dezembro de 2029, desde que cumpridas as condições estipuladas na lei.
Reabilitação de imóveis para arrendamento acessível: isentos de IMI e IMT
O programa Mais Habitação introduziu alguns incentivos associados à reabilitação de imóveis, como isenções de IMI e IMT para prédios reabilitados destinados a arrendamento acessível ou programas habitacionais públicos.
5. Deduzir despesas
É importante conhecer as despesas dedutíveis aos rendimentos prediais. Reduzem o lucro tributável e o IRS a pagar. Destacamos as seguintes:
- Despesas de manutenção e conservação do prédio, incluindo obras de reparação (pinturas, reparações de avarias, entre outros). São aceites despesas feitas até 24 meses antes do início do arrendamento, desde que nesse intervalo o imóvel não tenha tido outro uso que não o arrendamento. Pode deduzir, por exemplo, obras de renovação para colocar o imóvel a arrendar;
- Impostos, nomeadamente o Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) e o Imposto do Selo desde que nesse mesmo ano tenha rendimentos prediais tributados;
- Prémios de seguros relacionados com o arrendamento em especial o seguro de renda que garante o pagamento de rendas em caso de incumprimento por parte do inquilino;
- Encargos com o condomínio no caso de arrendamento de uma fração em propriedade horizontal;
- Gastos com emissão de certificado energético, obrigatório para poder arrendar o imóvel
Deixa de poder deduzir:
- Gastos de natureza financeira, como juros de empréstimos para comprar o imóvel;
- Despesas relativas a depreciações ou amortizações do imóvel;
- Gastos com mobiliário, eletrodomésticos, artigos de conforto ou decoração do imóvel arrendado;
- O Adicional ao IMI (AIMI)
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A informação deste artigo não constitui qualquer recomendação e não dispensa a consulta necessária de entidades oficiais e legais.