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O Adicional ao IMI (AIMI) aplica-se a quem tenha um património imobiliário de valor avultado. Conheça as regras e exceções.

O Adicional ao Imposto Municipal sobre Imóveis (AIMI) é um imposto relativamente recente. Passou a ser aplicado em 2017 para substituir o Imposto de Selo que tributava, de forma individual, imóveis acima de um milhão de euros.

O AIMI incide sobre o património imobiliário de particulares e empresas. Abrange os prédios habitacionais, terrenos para construção e as heranças indivisas, isto é, que não tenham sido ainda partilhadas entre os herdeiros.

Existem, no entanto, exceções e formas de reduzir o imposto a pagar. Fique a conhecê-las neste artigo.

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Em que consiste o AIMI?

O AIMI é, como o nome indica, um adicional ao IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis), pago por proprietários com um património imobiliário avultado.

Incide sobre a soma do Valor Patrimonial Tributário (VPT) de todos os prédios urbanos habitacionais ou terrenos com licença para construção que alguém possui a 1 de janeiro do ano a que este imposto respeita.

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Quem está sujeito ao pagamento do Adicional ao IMI?

Este imposto aplica-se a pessoas (singulares e coletivas) que, a 1 de janeiro de cada ano, estejam identificadas na matriz predial como titulares de prédios urbanos para habitação ou terrenos para construção.

Isto quer dizer que se comprar um imóvel depois dessa data, este já não conta para o imposto a pagar em setembro desse ano.

Para efeitos de AIMI, a designação de pessoa coletiva abrange, também, os chamados centros de interesses coletivos sem personalidade jurídica. É o caso, por exemplo, de condomínios ou fundos fiduciários (trusts). As heranças indivisas estão também incluídas nesta designação.

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Como é determinado o valor tributável?

Para apurar o valor tributável, isto é, o montante sobre o qual recai o imposto, é necessário somar os VPT de todos os prédios habitacionais ou terrenos para construção de que seja titular.

A esse valor é depois deduzida a importância de 600 mil euros, no caso de uma pessoa singular ou de uma herança indivisa. Quando se trate de casais que optam pela tributação conjunta, este montante sobe para o dobro. Para as empresas, não existe qualquer dedução.

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Na prática, isto significa que só se tiver um património imobiliário acima destes valores (600 mil euros para pessoas singulares e heranças indivisas ou 1,2 milhões de euros na opção pela tributação conjunta) é que terá de pagar o imposto. Há ainda outras situações que podem levar à isenção de AIMI, como veremos adiante.

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Como se calcula o imposto a pagar?

Para calcular o imposto, há ainda que aplicar as taxas de AIMI correspondentes ao valor tributável, depois de feitas as devidas deduções.

As taxas de AIMIsão diferentes para particulares e para empresas. E, entre os particulares, os limites relativos ao valor tributável podem duplicar se estes optarem pela tributação conjunta. Esta opção tem vantagens que explicaremos mais à frente neste artigo.

Para já, tenha em atenção as taxas em vigor:

• Pessoas singulares:

- Mais de 600 mil e até 1 milhão de euros: 0,7%
- Mais de um milhão e até dois milhões: 1%
- Superior a dois milhões de euros: 1,5%

• Heranças indivisas: 0,7%

• Pessoas singulares que optem pela tributação conjunta:

- Entre 1,2 milhões de euros e 2 milhões de euros: 0,7%
- Mais de dois milhões e até 4 milhões de euros: 1%
- Mais de quatro milhões de euros: 1,5%

• Pessoas coletivas: 0,4%

Se os imóveis forem para uso pessoal dos titulares do capital, órgãos da administração, gerência ou fiscalização, aplicam-se as taxas para pessoas singulares.

• Imóveis detidos por entidades com sede em paraísos fiscais: 7,5%

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Imóveis que ficam isentos

Além dos casos em que o património imobiliário é inferior a 600 mil euros, há outras situações em que é possível escapar a este imposto. É que nem todos os imóveis são tidos em conta para efeitos de tributação de AIMI, como explica o Artigo 135.º-C do CIMI. Ou seja, a soma do valor tributável global não contabiliza o VPT de:

• prédios que no ano anterior estiveram isentos ou não sujeitos a tributação em IMI;
• prédios destinados exclusivamente à construção de habitação social ou a custos controlados e que pertencem a cooperativas de habitação e construção ou associações de moradores;
• prédios ou partes de prédios urbanos cujos titulares sejam condomínios, se o valor patrimonial tributário de cada prédio ou parte de prédio não exceder 20 vezes o valor anual do IAS (ou seja, 105 314,40 euros em 2021);
• prédios ou partes de prédios urbanos cujos titulares sejam cooperativas de habitação e construção e associações de moradores.

Os prédios urbanos classificados como “comerciais, industriais ou para serviços” são excluídos do AIMI, o que significa que estes também não entram para as contas do imposto (n.º 2 do art.º 135.º-B do CIMI).

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O que deve saber sobre a tributação conjunta no AIMI

Como vimos, se for casado ou viver em união de facto e optar pela tributação conjunta, o valor da dedução (600 mil euros) é a dobrar. Ou seja, apenas paga AIMI se, no conjunto, o casal tiver um património imobiliário de valor superior a 1,2 milhões de euros.

Imagine, por exemplo, que possui vários imóveis com um VPT global de um milhão de euros. Se for tributado em separado, ser-lhe-á aplicada uma taxa de 0,7% sobre 400 mil euros (a diferença entre os 600 mil e um milhão). Contas feitas, vai pagar 2.800 euros de AIMI. Caso opte pela tributação conjunta, e dado que até 1,2 milhões de euros tem isenção, não vai pagar imposto.

Mesmo que apenas um dos elementos do casal seja proprietário dos imóveis, pode ser exercida a tributação conjunta. Para isso é necessário entregar a Declaração de Opção dos Sujeitos Passivos Casados ou em União de Facto.

Para entregar a declaração de tributação conjunta deve entrar no Portal das Finanças, autenticar-se e seguir estes passos:Início» Cidadãos» Serviços» Imóveis» Adicional ao IMI » Entregar Declaração de Opção dos Sujeitos Passivos Casados ou em União de Facto

Se ambos possuírem imóveis, é feita a soma dos VPT dos imóveis de cada um e emitida uma única liquidação de AIMI.

O facto de optar este ano pela tributação conjunta não implica que repita essa escolha no próximo ano. 

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Herança indivisa e AIMI

No caso dos prédios que façam parte de uma herança indivisa, apesar de equiparada a pessoa coletiva, aplica-se a taxa de AIMI correspondente a pessoas singulares (0,7%) e uma dedução de 600 mil euros ao valor tributável.

Atenção, porém. Para beneficiar desta dedução, é necessário que o cabeça de casal (isto é, a pessoa que administra a herança até seja repartida) entregue, durante o mês de março, a Declaração de Herança Indivisa. Neste documento identifica os herdeiros e as quotas-partes que lhes correspondem. De 1 a 30 de abril cada herdeiro (incluindo o cabeça de casal), tem de confirmar essa declaração.

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Isto é, mesmo que a herança indivisa tenha um VPT superior a 600 mil euros, cada um dos herdeiros é tributado individualmente. O imposto incidirá apenas sobre a parte do valor dos imóveis que lhe coube na herança (à qual é somado o VPT dos imóveis que possa já ter na sua esfera pessoal). Isto significa que, se não tiver património imobiliário, ou se o que tiver for de baixo valor, pode ver reduzido o valor a pagar (ou mesmo ficar isento) pelo AIMI.

As declarações são submetidas através do Portal das Finanças, seguindo estes passos: Início » Cidadãos» Serviços» Imóveis» Adicional ao IMI» Entregar declaração herança indivisa.

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