Casa e Família
Sabe o que é e para que serve o regulamento do condomínio? Continue a ler e esclareça as suas dúvidas neste artigo. 03-11-2022
Tempo estimado de leitura: 8 minutos
O regulamento do condomínio define as regras de uso, fruição e conservação das partes comuns do edifício, assim como todos os aspetos legais ou não que contribuam para esse objetivo. As regras aí estipuladas vinculam todos os que habitam ou venham a habitar determinada fração autónoma.
É por isso um documento bastante útil não só para disciplinar a ação dos moradores na utilização do condomínio, mas também para evitar possíveis conflitos. Por exemplo, definindo se é ou não permitido estender roupas na varanda ou até a entidade a que os condóminos devem recorrer em situações de litígio.
Mas será que o regulamento é obrigatório por lei? O que deve ser incluído? E quem é responsável por o redigir?
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O regulamento do condomínio é obrigatório?
Este documento é obrigatório, sempre que existam mais de quatro condóminos. Ou seja, se só houver três condóminos, a lei não exige a elaboração de regulamento independentemente do número de frações autónomas que o condomínio possa ter.
O regulamento também pode estar incluído no título constitutivo da propriedade horizontal, como previsto no art.º 1418.º do Código Civil (CC). Caso não esteja, e havendo mais de quatro condóminos, deve ser elaborado um regulamento.
Tome Nota:
O título constitutivo é o documento (escritura) que formaliza a propriedade horizontal e onde estão especificadas as partes do edifício correspondentes às várias frações.
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Quem o elabora e aprova?
O regulamento deve ser redigido e aprovado pela assembleia de condóminos. Se esta não o fizer, o administrador do condomínio pode assumir essa responsabilidade (art.º 1429.º-A do CC), ainda que depois a assembleia tenha de o aprovar.
Desde que este não esteja incluído no título constitutivo, o regulamento do condomínio pode ser aprovado por maioria simples. Caso contrário, será necessária a aprovação por unanimidade.
Em qualquer uma das situações, ficam sujeitos às regras do regulamento todos os condóminos proprietários, arrendatários, comodatários (aqueles que habitam a fração por empréstimo), e usufrutuários (aqueles que usufruem da fração sem a poder vender).
Alterações à lei do condomínio
A nova Lei n.º 8/2022, de 10 de janeiro, traz mais responsabilidades para o administrador do condomínio, nomeadamente a de garantir que existe um fundo de reserva e a de executar as deliberações que foram tomadas pela assembleia no prazo de 15 dias úteis.
A nova lei de condomínio trouxe também novas regras para as assembleias de condomínio. As convocatórias podem ser feitas por email, as reuniões realizadas online e as atas podem ter assinatura eletrónica. Conheça as novas regras do condomínio neste artigo do Saldo Positivo.
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O que deve incluir o regulamento do condomínio?
Desde logo, as disposições gerais, relativas à descrição da propriedade horizontal e à identificação das frações autónomas e das partes comuns.
Deve também enumerar os direitos e deveres dos condóminos, como o direito de utilizar as áreas, equipamentos e serviços comuns, ou a obrigação de pagar as quotas. É igualmente neste documento que se regulam os aspetos relacionados com as obras nas partes comuns e frações autónomas; a administração do condomínio; o funcionamento da assembleia de condóminos; os seguros e contas bancárias, entre outros.
As regras quanto à existência de animais de estimação no prédio; a colocação de estendais nas varandas ou a limpeza dos espaços comuns são alguns exemplos práticos do que pode conter o regulamento. Contudo, todas as regras devem respeitar a legislação em vigor, dado que não podem substituir ou refutar o que está previsto na lei.
A título de exemplo, a Lei do Ruído determina que o horário autorizado para o ruído de vizinhança é entre as 23 e as 7 horas. Caso não seja respeitado, podem ser chamadas as autoridades policiais para ordenar a cessação do incómodo.
Um regulamento de condomínio nunca poderá definir um horário para o ruído da vizinhança contrário ao que está disposto na lei.
O regulamento pode ainda estipular as penalidades em caso de violação das regras ali determinadas e conter as indicações sobre a forma de resolver potenciais conflitos. Por exemplo, o recurso a um Centro de Arbitragem e não aos Tribunais.
O QUE A CAIXA PODE FAZER POR SI?
Gerir um condomínio passa por gerir serviços, assim como soluções que podem fazer a diferença no dia-a-dia de condóminos e moradores. Há que saber articular estas soluções conforme as especificidades de cada realidade partilhada por exemplo num prédio.
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O Regulamento de Condomínio pode ser alterado?
Sim. No entanto, quando o regulamento faz parte do título constitutivo da propriedade horizontal, discute-se se as alterações só podem ser levadas a cabo mediante o acordo de todos os condóminos, como exigido às alterações ao título constitutivo ou se, pelo contrário, podem ser aprovadas por maioria simples.
Quando não está incluído no título constitutivo, é consensual que a sua alteração pode ser feita por deliberação simples da assembleia de condóminos.
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