Partes comuns do condomínio: quais são as regras?

Casa e Família

Se mora num apartamento, é fundamental saber quais as partes comuns do condomínio e conhecer as regras de gestão e manutenção. 30-03-2022

Tempo estimado de leitura: 10 minutos

Viver em apartamentostem regras próprias e as que dizem respeito às partes comuns do condomínio são, muitas vezes, motivo para dúvidas ou conflitos. A limpeza, utilização e manutenção desses espaços é, como o nome indica, uma responsabilidade comum aos moradores. Mas, afinal, onde acaba o seu espaço privado e começam as áreas que pertencem a todos?

O primeiro detalhe a ter em conta é que só é possível falar em condomínio se o prédio estiver dividido em partes distintas (as chamadas frações autónomas), cada uma pertencente a diferentes pessoas. Se, por exemplo, o edifício tiver um só proprietário, e mesmo que as casas estejam arrendadas a várias pessoas, não existe um condomínio.

Quando o edifício é ocupado por várias frações autónomas (que podem ser habitações, lojas ou escritórios), existe um condomínio composto por espaços de propriedade privada e de propriedade partilhada. Estas últimas são as partes comuns do prédio.

O que diz a Lei

Os direitos e encargos dos condóminos são estabelecidos pelo Código Civil, que diz que “cada condómino é proprietário exclusivo da fração que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do edifício” (artigo 1420.º). Conforme o mesmo artigo, nenhum destes deveres “pode ser alienado separadamente” e também não é possível “renunciar à parte comum como meio de o condómino se desonerar das despesas necessárias à sua conservação ou fruição”. Ou seja, ao adquirir o seu apartamento, está também a assumir responsabilidade quanto às partes comuns, bem como as despesas associadas.

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Quais são as partes comuns de um condomínio?

Descritas na lei e aplicáveis a todos os edifícios onde exista um condomínio, as partes comuns de um prédio são:

Solo, alicerces, colunas, pilares, paredes-mestras e todas as partes que constituem a estrutura do prédio;
Telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fração;
Entradas, vestíbulos, escadas e corredores de uso ou passagem comum a dois ou mais condóminos;
Instalações gerais de água, eletricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes.

Há ainda outras zonas que podem ser consideradas comuns, a menos que o título constitutivo (que é, no fundo, a escritura notarial que instituiu o prédio em propriedade horizontal) diga que são atribuídas especificamente a um condómino. Nomeadamente:

Partes e jardins anexos ao edifício;
Elevadores;
Frações para uso e habitação do porteiro;
Garagens e outros lugares de estacionamento;
Casa dos lixos;
De uma forma geral, as coisas que não sejam afetadas ao uso exclusivo de um dos condóminos.

Tome Nota:

O título constitutivo pode determinar que certas zonas das partes comuns sejam destinadas ao uso exclusivo de um condómino.

O que contém o título constitutivo?

Este documento tem informações como a localização do edifício, a descrição das frações autónomas e o valor que cada uma representa, em percentagem ou permilagem, em relação ao valor total do prédio. É com base nesse valor que se calcula a quota a pagar por cada de condomínio. Pode também indicar a finalidade de cada fração. Especifica, por exemplo, se se destina a habitação ou a comércio, e ainda o regulamento do condomínio. Por vezes, faz referência à possibilidade de resolver conflitos de vizinhança recorrendo aos centros de arbitragem. O proprietário de uma fração pode pedir uma certidão do título constitutivo na Conservatória do Registo Predial da área do prédio.

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Quem paga as despesas das partes comuns?

As partes comuns implicam despesas e é justamente para isso que servem as quotas do condomínio. A lei determina que as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum, como por exemplo, a eletricidade, sejam pagas pelos condóminos em proporção do valor (percentagem ou permilagem) das suas frações.

No entanto, se a maioria dos condóminos concordar, as despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum podem ficar a cargo dos condóminos em partes iguais ou em proporção à respetiva fruição.

As despesas relativas às partes comuns do prédio de uso exclusivo para alguns dos condóminos ficam a cargo dos que delas se servem. Nas despesas dos ascensores só participam os condóminos cujas frações sejam servidas por eles.

Um novo condómino tem de pagar despesa que não aprovou?

A Lei 8/2022, que altera o regime da propriedade horizontal, determina que as despesas para conservação e fruição das partes comuns do condomínio, ou relativas ao pagamento de serviços de interesse comum, são da responsabilidade do condómino proprietário no momento da deliberação. Isto significa que, ao comprar um apartamento usado, não é obrigado a pagar obras em partes comuns, já que, quando a decisão foi tomada, o proprietário era outro.

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Quem pode fazer obras nas partes comuns?

As obras nas partes comuns do condomínio são decididas em assembleia de condóminos e têm de respeitar as regras relativas à segurança e ao ruído. Cabe à administração do condomínio gerir o processo, incluindo as questões relacionadas com pedidos de orçamento, contratação e licenciamento.

No entanto, caso haja a necessidade de reparações indispensáveis e urgentes nas partes comuns do edifício, podem ser realizadas por iniciativa de qualquer condómino (na falta ou impedimento do administrador).

De acordo com a Lei 8/2022, que revê o regime da propriedade horizontal, são consideradas reparações indispensáveis e urgentes aquelas destinadas a eliminar, num curto prazo, “vícios ou patologias existentes nas partes comuns que possam, a qualquer momento, causar ou agravar danos no edifício ou conjunto de edifícios, ou em bens, ou colocar em risco a segurança das pessoas”.

Se uma parte comum for utilizada apenas por um condómino, como acontece geralmente com os terraços, esse morador terá de manter, conservar e fazer bom uso desse espaço. No entanto, e caso sejam necessárias obras que não sejam motivadas por mau uso, caberá ao condomínio a responsabilidade de executar e pagar a obra.

Tome Nota:

Ao comprar um apartamento é obrigado a contratar um seguro contra o risco de incêndio para a sua fração autónoma e para as partes comuns. Se não o fizer, será o administrador do condomínio a efetuar o seguro por si, cobrando-lhe o valor do respetivo prémio.

Novidades no regime de propriedade horizontal

A lei que revê o regime da propriedade horizontal traz novidades para quem mora em apartamentos. As relevantes para os condóminos são as seguintes:

Se vai vender a sua casa, deve pedir à administração do condomínio uma declaração escrita com o valor de todos os encargos da sua fração. Este documento é obrigatório para concretizar a venda;
As convocatórias para as assembleias de condóminos podem ser feitas por correio eletrónico, se for essa a vontade dos moradores.
Se vender a sua casa tem de informar o administrador do condomínio através de correio registado no prazo máximo de 15 dias.

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