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Nem sempre o senhorio faz as obras necessárias numa casa arrendada. E por vezes, o inquilino quer fazer melhorias por iniciativa própria. Nestes casos, é essencial saber quem tem responsabilidade pelo quê.

Que obras são da responsabilidade do senhorio? Em que situações pode o inquilino intervir? O que fazer se o senhorio recusar? Se é inquilino, saiba o que deve ter em conta antes de avançar com obras numa casa arrendada e quais os seus direitos e deveres legais.

Obras de conservação e manutenção: quais são as obrigações do senhorio?

A Lei portuguesa obriga o senhorio a manter o imóvel em boas condições de conservação e habitabilidade. Ou seja, é ele que deve fazer as reparações necessárias, sempre que algo afete a utilização normal da casa.

Na prática, isto significa que a maioria das obras numa casa arrendada são responsabilidade do senhorio, salvo se tiverem acordado outra coisa por escrito.

Alguns exemplos de obras a cargo do senhorio incluem:

• Obras de conservação ordinárias: pequenas reparações e manutenção regular do imóvel, como limpeza de partes comum ou reparações exigidas por entidades públicas para garantir condições de habitabilidade;
• Obras de conservação extraordinárias: intervenções maiores, como infiltrações, fissuras nas paredes, falhas elétricas ou ruturas na canalização, resultantes de desgaste, defeitos de construção ou acidentes;
• Obras obrigatórias por lei: todas as exigidas por regulamentos ou entidades oficiais. Por exemplo, obras de segurança ou ordens da câmara municipal.

Se o senhorio não cumprir estas obrigações, poderá estar em incumprimento contratual.

Tome Nota:
Sempre que surja um problema na casa, o inquilino deve avisar o senhorio por escrito e com a maior brevidade possível. Se não o fizer e o problema se agravar, pode acabar responsabilizado pelos danos adicionais causados pela demora na reparação.

Conservação e utilização do imóvel: quais os deveres do inquilino?

O inquilino tem o dever legal de usar o imóvel com cuidado e de o devolver no estado em que o recebeu, com exceção do desgaste normal do uso. Na prática, isto significa que deve:

• Manter a casa em bom estado: pequenas reparações do dia a dia (como mudar uma lâmpada, apertar um puxador ou tapar riscos) costumam ser responsabilidade do inquilino, salvo indicação contrária no contrato;
• Evitar danos: se uma avaria ou estrago resultar de má utilização ou descuido, é o inquilino quem deve pagar a reparação;
• Permitir o acesso para obras: se o senhorio precisar de fazer obras de conservação ou reparação, o inquilino deve dar acesso à casa, desde que o senhorio avise com antecedência e combine um horário razoável;
• Comunicar problemas rapidamente: ao detetar infiltrações, avarias ou danos estruturais, deve avisar o senhorio o quanto antes para evitar que o problema se agrave.

Quando é que o inquilino pode fazer obras por conta própria?   

Regra geral, o inquilino não pode fazer obras no imóvel sem autorização por escrito do senhorio. No entanto, há exceções previstas na lei. Eis os principais casos em que o inquilino pode intervir:

Obras autorizadas pelo senhorio (ou previstas em contrato)

O inquilino pode fazer obras que tenham sido acordadas previamente com o senhorio, seja no contrato de arrendamento ou num acordo posterior. Tudo o que for combinado por escrito dá segurança às duas partes e evita mal-entendidos.

Obras urgentes e indispensáveis

A lei permite que o inquilino avance com obras urgentes sem autorização prévia, desde que informe o senhorio logo que possível. Estas situações acontecem quando está em causa a segurança da casa ou das pessoas, como:

• Uma inundação provocada por uma rutura;
• Uma falha elétrica grave;
• Risco de desabamento de parte do teto ou de outra estrutura.

Nestes casos, o objetivo é evitar danos maiores, e a lei protege o inquilino que atue de forma justificada e responsável.

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Obras necessárias não urgentes quando o senhorio não as faz

Se o senhorio se recusar, ou demorar injustificadamente, a fazer obras importantes de conservação, o inquilino pode avançar com os trabalhos mas deve seguir alguns passos:

• Notificar o senhorio por escrito, explicando o problema;
• Dar um prazo razoável para que as obras sejam feitas.

Este processo exige cautela e boa documentação, porque pode gerar conflitos. Mais à frente explicamos o que fazer nestes casos.

Como formalizar o pedido de obras ao senhorio? 

Quando há problemas no imóvel ou pretende propor uma intervenção, é fundamental comunicar com o senhorio de forma clara, cuidadosa e documentada. Estas dicas podem ajudar:

• Use sempre a via escrita: mesmo que fale com o senhorio pessoalmente ou por telefone, formalize sempre por escrito. O ideal é usar carta registada com aviso de receção ou email com pedido de confirmação de leitura. Por exemplo, se tiver infiltrações, envie uma carta registada a descrever o problema, peça reparação urgente e assine o documento com a data de envio;
• Seja claro e objetivo: indique o que precisa de ser feito e porquê. Por exemplo,  “Desde o dia X existe uma infiltração no teto da casa de banho, já com bolor. É necessário reparar a origem da fuga e os estragos, uma vez que a situação pode agravar-se e comprometer a salubridade”;
• Apoie-se na legislação: pode reforçar o seu pedido citando a legislação. Por exemplo, o artigo 1074.º do Código Civil determina que é obrigação do senhorio fazer obras de conservação necessárias. Lembre-o disso com tom cordial, mas firme;
• Defina prazos razoáveis: apresente um prazo para resposta ou para início da obra;
• Guarde cópias de tudo: crie uma pasta (física ou digital) com todas as comunicações, avisos de receção, emails, fotografias e comprovativos. Vai agradecer ter tudo à mão se precisar de provar que notificou o senhorio;
• Não avance com as obras sem o acordo explícito do senhorio (exceto em casos de urgência): se pretende fazer uma melhoria, espere pela resposta escrita do senhorio. A falta de resposta não vale como consentimento. Se necessário, envie novo pedido.
• Proponha soluções: em vez de apenas exigir, pode sugerir alternativas que facilitem a aprovação. Por exemplo, “Estou disposto a suportar o custo inicial da obra X se o senhorio abater Y% desse valor nas rendas dos meses A e B”.

E se o senhorio recusar fazer as obras ou não deixar o inquilino fazer?

Se o senhorio se recusar a realizar obras que lhe competem, ou a autorizar intervenções propostas pelo inquilino, dispõe de algumas alternativas.

Negociação e mediação

Em primeiro lugar, tente sempre a via do diálogo. Pergunte quais os motivos da recusa e tente chegar a um entendimento. Na eventualidade de não o conseguir, pode propor recorrer a uma mediação imparcial, como é o caso dos Julgados de Paz (que também fazem mediação antes do julgamento) ou os serviços de apoio ao arrendatário que algumas autarquias possuem.

Julgados de Paz

São tribunais simplificados e constituem um dos meios alternativos de resolver litígios. Em diversas localidades, têm competência para resolver litígios de menor complexidade. Os Julgados de Paz podem ser uma boa via para solucionar conflitos entre senhorios e inquilinos, uma vez que são mais rápidos e informais do que os tribunais comuns, além de mais económicos.

Tribunal judicial

É o último recurso, mais moroso e mais dispendioso. Contudo, se estiver em causa um problema grave (por exemplo, se a casa se tornou insalubre e o senhorio não faz as obras necessárias), o inquilino pode pôr uma ação no tribunal comum, com as especificidades, custos e oportunidades de contestar.

Autoridades administrativas

Quando há perigo para a saúde ou para a segurança, o inquilino pode também contactar as entidades públicas. Por exemplo, se o prédio apresenta risco estrutural ou falta de salubridade, pode pedir à Câmara Municipal ou à Delegação de Saúde para uma vistoria. Estas entidades podem notificar o senhorio a fazer obras coercivamente, sob pena de multa (Decreto-Lei n.º 157/2006).

Quem é responsável por pagar as obras?

Uma questão-chave, quando o inquilino faz obras, é identificar quem tem a obrigação de as pagar? A resposta varia consoante o tipo de obra e o tipo de acordo entre as partes.

Obras da responsabilidade do senhorio executadas pelo inquilino :urgentes ou necessárias

Nestes casos, o inquilino deve ser reembolsado integralmente pelo que gastou. O senhorio é responsável por assumir estes custos porque, em última análise, eram obras que lhe competiam. O reembolso pode ocorrer através de pagamento direto (o inquilino apresenta as faturas e o senhorio devolve o dinheiro) ou através de um crédito na renda.

Obras de melhoria por iniciativa do inquilino: autorização do senhorio

Inquilino e senhorio podem acordar uma partilha de custos ou compensações. Eis algumas das possibilidades mais comuns:

• O senhorio autoriza a obra e assume parte dos custos, pagando diretamente ao empreiteiro ou reembolsando uma percentagem ao inquilino;
• O senhorio não paga nada, mas em contrapartida reduz temporariamente a renda ou isenta o inquilino de a pagar durante alguns meses, para que o inquilino recupere o investimento, ou parte dele;
• O senhorio autoriza, mas sem qualquer desconto, sob condição de o inquilino arcar integralmente com a obra. Esta situação pode ocorrer quando a melhoria interessa unicamente ao inquilino;
• Qualquer combinação das hipóteses anteriormente referidas, desde que exista concordância entre os dois.

Compensação no fim do contrato:benfeitorias

Se nada foi explicitamente acordado sobre compensações e o inquilino fez obras que valorizam o imóvel, autorizadas pelo senhorio, tem o direito a ser compensado, no fim do contrato de arrendamento.

A compensação geralmente corresponde a um valor proporcional ao benefício que o senhorio obtém com a obra. Na prática, muitos inquilinos optam por negociar a compensação não pagando um mês de renda (ou mais, consoante o valor das obras ou da valorização do imóvel).

Nenhuma compensação (casos específicos)

Se a obra do inquilino foi supérflua ou realizada sem consentimento, o mais provável é que não haja qualquer compensação. O inquilino assume esse custo por opção própria.

Redução de renda por diminuição de utilização

Se o imóvel arrendado ficar parcial ou temporariamente inutilizável devido a obras ou defeitos, ou se o inquilino tiver de desocupar a casa durante alguns dias, enquanto ocorrem obras estruturais, o valor da renda deve ser ajustado.

A Lei prevê que, se estas obras impedirem a utilização plena do imóvel, o inquilino pode pedir uma redução proporcional da renda, ou mesmo suspensão, enquanto não o puder utilizar. Está também previsto que, se for necessário o inquilino sair temporariamente para obras, tenha direito a uma indemnização ou desconto na renda pelos transtornos.

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A informação deste artigo não constitui qualquer recomendação, nem dispensa a consulta necessária de entidades oficiais e legais.