Como mudar de crédito habitação e que cautelas devo ter?

O Banco e Eu

Transferir o crédito habitação para outro banco pode estar em cima da sua mesa de opções mas há que saber analisar alternativas. 02-06-2021

Mudar de crédito habitação pode ser uma forma de poupar algum dinheiro, mas há cautelas que deve ter neste processo.

A prestação do empréstimo da casa tem quase sempre um peso significativo no orçamento das famílias. Por isso, mudar de crédito habitação para tentar pagar menos pode ser uma boa opção, desde que tenha certas cautelas.

Comparar, fazer contas e avaliar se a mudança compensa são, de forma resumida, três cuidados a ter para que, ao mudar de crédito habitação, esteja realmente a mudar para melhor.

Casio já tenha esgotado toda a margem de negociação com o seu banco, saiba como avançar com transferência do seu crédito habitação.

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Quando é possível mudar de crédito habitação?

A mudança pode ser feita a qualquer momento durante o período em que o empréstimo estiver em vigor. Isto é, não existe obrigatoriedade de ficar fidelizado ao Banco que lhe concedeu o crédito.

Há que avisar a instituição de crédito com 10 dias de antecedência, a mesma margem de tempo legal em que esta entidade deve disponibilizar a totalidade de dados e documentação à sua nova instituição de crédito, a partir do momento em que esta os solicita. Leia os procedimentos nas linhas abaixo.

Tenho uma moratória: posso mudar de crédito habitação?

Sim mas, atenção. Não pode mudar de Banco enquanto estiver a usufruir dessa suspensão de pagamento. Isto porque a moratória aplica-se a esse empréstimo em particular e, ao mudar de instituição bancária, estará a contrair um novo crédito.

Pode, contudo, aproveitar esse período de suspensão para pesquisar alternativas que sejam mais vantajosas e, na posse do recálculo ao atual valor das prestações e prazos, fazer um exercício de comparação. Se houver beneficio, pondere então avançar para a transferência do crédito.

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Mudar de crédito habitação tem custos?

Esta é uma das cautelas ao mudar o crédito habitação. Conhecer os custos e avaliar se o que vai poupar compensa a mudança.

Para transferir o crédito do Banco A (onde fez o empréstimo) para o Banco B (para onde vai mudar), tem de fazer o reembolso antecipado. Ou seja, o Banco B vai pagar ao Banco A a sua dívida.

Além disso, o Banco A pode pedir-lhe que pague:

A comissão de reembolso antecipado;
Eventuais despesas que tenha tido com conservatórias, cartórios notariais ou administração fiscal por conta do cliente;
Os juros que são devidos até à data do reembolso antecipado.

As comissões de reembolso têm, no entanto, limites. Não podem ser superiores ao valor correspondente a:

0,5% do capital que é reembolsado, no caso de contratos com taxa de juro variável; ou
2% do capital que é reembolsado, no caso de contratos com taxa de juro fixa.

O Banco B, por seu lado, pode também solicitar o pagamento de custos como abertura de processo e avaliação, nova escritura ou comissão de amortização antecipada. Em certos casos, o Banco B pode assumir estas despesas. Confirme se é esse o caso.

Confirme mais detalhes sobre este assunto no portal do Banco de Portugal.

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A começar pela simulação até à contratação, conforme as suas necessidades e alcance financeiro, antes de avançar com a compra de habitação ou com a transferência do seu crédito, conheça todas as possibilidades e esclareça-se de todos os detalhes relevantes.

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Como é feita a mudança entre os bancos?

Depois de ter apresentado o pedido, o seu Banco tem 10 dias úteis para dar ao Banco B todas as informações necessárias. Por exemplo, qual o valor em dívida e quanto tempo já decorreu desde que o empréstimo foi feito.

Depois de obtida toda a informação, o processo pode avançar.

Tenha em conta que, ao transferir o empréstimo, inicia-se um processo em que terá de apresentar toda a documentação comprove os seus rendimentos, a sua situação fiscal e profissional.

Deverá também facultar a documentação necessária sobre o imóvel, incluindo a escritura.

O Banco para o qual vai transferir o crédito vai consultar a Central de Responsabilidades de Crédito do Banco de Portugal e apurar o seu histórico em termos de endividamento e incumprimento. Se tiver alguma situação de incumprimento pendente, deve resolvê-la o quanto antes.

Tome Nota:

Os cinco passos para mudar:

Analisar opções e comparar;
Escolher a nova entidade;
Formalizar a escolha junto do novo banco e obter aprovação;
Comunicar a opção ao atual banco 10 dias antes da data pretendida para início do processo;
A transferência é fechada pela nova entidade financeira com uma margem de dez dias úteis. Período em o seu antigo banco deve fornecer dados como o valor do capital em dívida e o período decorrido de contrato.

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O que deve ter em conta ao mudar de crédito habitação

Provavelmente, quando pediu o seu crédito inicial, analisou propostas de vários bancos, comparou condições e escolheu a mais vantajosa.

Este é um processo que tem de repetir se quer mudar o seu crédito habitação. Consulte o mercado primeiro. Não escolha apenas com base num anúncio que viu ou porque não está satisfeito com o seu Banco.

Um bom ponto de partida pode ser utilizar um simulador de crédito habitação independente, isto é, que não esteja ligado a nenhuma instituição em particular. É o caso, por exemplo, do que existe no site do Banco de Portugal.

Tenha em atenção que os valores apresentados podem ser meramente indicativos e dizem respeito àquela data em concreto. Não podem substituir a informação que lhe é dada pelo Banco.

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O que deve comparar?

Há vários dados que são importantes para que possa comparar diferentes propostas.

Um deles é o tipo de taxa de juro. Isto é, se é fixa, variável, ou mista. A taxa variável está indexada à Euribor, o que quer dizer que sobe ou desce consoante as flutuações deste fator. Já uma taxa fixa garante maior previsibilidade, mas pode ser um pouco mais alta do que a variável.

De qualquer forma, pode sempre mudar o tipo de taxa ao longo do empréstimo.

Outro indicador a ter em conta é o valor da TAEG (taxa anual de encargos efetiva global). Esta taxa diz respeito ao custo total do crédito. Inclui todas as comissões do empréstimo, seguros, despesas com impostos e outros encargos associados por ano de empréstimo.

A TAEG é sempre mais elevada do que a TAN (Taxa Anual Nominal), que só diz respeito aos juros do empréstimo.

Para empréstimos com o mesmo prazo, montante e modalidade de reembolso, a TAEG mais baixa corresponde à melhor proposta.

Outro indicador importante para decidir é o MTIC – o montante total imputado ao consumidor.

Algumas dicas para comparar condições de crédito

Evite olhar apenas para o spread -Pondere outros elementos, nomeadamente, a taxa anual de encargos efetiva global (TAEG) e o montante total imputado ao consumidor (MTIC). São indicadores que ponderam todos os custos do crédito;
Verifique a necessidade de aquisição de outros produtos - muitas vezes, spreads mais baixos estão associados a outros produtos como cartões de débito ou de crédito. Pondere todos os custos e benefícios inerentes e margem de cancelamento de qualquer destes produtos;
Atenção ao prazo de empréstimo - os créditos de prazo mais alargado repercutem prestações mais baixas mas acabam por ser mais caros. A sua decisão deve por isso ponderar vários cenários. Peça-os ao seu banco e avalie o impacte do prazo no valor de cada prestação e total a pagar pelo empréstimo;
Escolher entre taxa de juro variável, fixa ou mista - Se com uma taxa fixa evita flutuações ao longo do empréstimo, pode ter que suportar mensalidades mais caras no seu início. Tanto a variável com a mista dependem do desempenho de um indexante, por exemplo a Euribor. Implicam por isso maior risco de flutuações no valor a pagar.

Leia mais detalhes sobre este assunto no portal do Banco de Portugal.

Tome Nota:

Qual a diferença entre MTIC e TAEG? A TAEG mede o custo anual do empréstimo para o cliente em percentagem do montante emprestado. Uma TAEG de 11% indica-lhe que, por ano, terá de pagar só em custos associados ao crédito, o equivalente a 11% do montante do empréstimo. O MTIC é o valor, em euros, de tudo o que vai pagar ao Banco ao longo de todo o contrato (montante do empréstimo e todos os restantes custos).

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Como pode comparar?

Toda a informação necessária para comparar as várias propostas está na FINE Ficha de Informação Normalizada Europeia (FINE). Trata-se de um documento que apresenta as principais caraterísticas do crédito habitação e é inicialmente disponibilizada aos clientes na simulação de um empréstimo.

Que elementos tem a FINE?

Tipologia de crédito (crédito habitação);
TAEG;
TAN aplicável ao empréstimo de acordo com o tipo de taxa de juro escolhida (taxa fixa, variável ou mista);
Outros encargos, como comissões, despesas, seguros e outros custos;
O montante total imputado ao consumidor (MTIC). É a soma do valor do empréstimo e de todos os custos associados (juros, comissões, impostos e outros encargos).
A periodicidade e o montante das prestações.

Na informação adicional à FINE devem ser referidos os produtos e serviços financeiros contratados como vendas associadas facultativas e as garantias pedidas pelo Banco. Confira aqui o que deve encontrar na FINE.

Na presença de toda a informação e propostas, e com base na mesma grelha de indicadores, será mais fácil avaliar e decidir. Além do valor das taxas, a sua repercussão nos custos totais do empréstimo, tente perceber, por exemplo, quais as garantias exigidas por cada Banco.

Tome Nota:

O valor do spread é definido pelo Banco com base em fatores como os seus próprios custos de financiamento, o risco de crédito do cliente e as garantias prestadas.

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Transferir o crédito compensa?

Esta é a pergunta a responder antes de tomar a decisão. Depois de simular, avaliar as propostas e comparar taxas e custos, deve perceber se vai efetivamente poupar.

Ao negociar e excluir, ou fazer reduzir, os custos de produtos associados ao crédito anterior (como cartão de crédito ou seguros de saúde), em conjunto com uma descida do valor da prestação, pode fazer baixar as despesas mensais.

Ao mudar o crédito habitação poderá igualmente negociar um spread mais baixo, o que reduz o valor a pagar. Esta situação é mais provável para quem contraiu crédito numa altura em que tendencialmente praticavam-se spreads mais altos.

Tome Nota:

O valor do spread é definido pelo Banco com base em fatores como os seus próprios custos de financiamento, o risco de crédito do cliente e as garantias prestadas.

Se tem taxa variável, deve ter igualmente em conta que a Euribor - que se tem mantido bastante baixa - pode vir a subir. E isso vai fazer com que a sua prestação também aumente. Se o seu crédito à habitação for anterior a 31 de dezembro de 2011 os juros pagos são dedutíveis no IRS. Se mudar o crédito para outro banco, deixa de poder fazer esta dedução.

Prevê dificuldades para pagar o seu crédito habitação? Saiba o que fazer

Num contexto económico desfavorável e ainda marcado pela incerteza quanto à retoma, o fim da moratória no crédito habitação pode causar preocupação. Se antevê que vai ter dificuldades para cumprir com o pagamento das prestações, não espere pelo incumprimento para agir.

Siga estes 5 conselhos:

Fale com o seu Banco e explique de uma forma franca a sua situação. Assim, será mais fácil encontrar uma solução, que pode passar, por exemplo, pelo alargamento do prazo de reembolso;
Evite contrair mais dívidas para conseguir pagar um crédito;
Não deixe que o incumprimento se instale. Isto é, não aja só depois de ter falhado prestações;
Recorra ao Plano de ação para o risco de incumprimento (PARI). É um conjunto de procedimentos que os Bancos adotam quando percebem que há indícios de risco de incumprimento ou quando o cliente revela dificuldades;
Se sente que está a ter dificuldade para fazer face às despesas, peça ajuda à Rede de Apoio ao Consumidor Endividado (RACE), que presta apoio de forma gratuita.

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