Comprar uma casa significa, para a maioria dos portugueses, contrair uma dívida para a vida. E mesmo que lhe permita concretizar um sonho de vida, é importante conhecer toda a informação para gerir o processo de crédito habitação da maneira mais simples possível.

Estar consciente desta informação não só o ajuda na gestão de expectativas, como também vai facilitar a celeridade do processo ou mesmo ajudá-lo a poupar centenas de euros. Fique a par das taxas que tem de suportar com o crédito habitação.

Taxas que tem de suportar com o crédito habitação: quais são?

Depois de tomar a decisão de pedir um crédito habitação, a primeira coisa a fazer é consultar várias instituições bancárias para ficar a conhecer as condições que cada uma tem para lhe oferecer. Há vários fatores a considerar na escolha final da instituição junto da qual irá contrair o crédito, pelo que, numa primeira fase, deve analisar com atenção a Ficha de Informação Normalizada Europeia (FINE) de cada uma das propostas que lhe forem apresentadas.

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Taxas a analisar na comparação de propostas

Antes de mais, importa saber que a Ficha de Informação Normalizada  Europeia é um documento que deve acompanhar qualquer proposta ou contrato de crédito. Este documento garante ao cliente o direito à informação, sendo, por isso, obrigatório que nela conste toda a informação sobre o crédito que está a ser solicitado, nomeadamente:

• A tipologia de crédito (neste caso, o crédito habitação);
• A Taxa Anual de Encargos Efetiva Global (TAEG);
• A Taxa Anual Nominal (TAN) aplicável ao empréstimo de acordo com o tipo de taxa de juro escolhida (taxa fixa, variável ou mista);
• Outros encargos associados ao empréstimo, como comissões, despesas, seguros exigidos e outros custos;
• O montante total imputado ao consumidor (MTIC);
• A periodicidade e o montante das prestações;
• Condições de utilização e garantias bancárias requeridas pelo banco.

Na comparação de propostas preste especial atenção à TAEG, uma vez que esta taxa representa o custo total do crédito. Além dos juros, engloba todas as comissões do empréstimo; seguros; despesas com impostos; e outros encargos que estejam associados. É, por isso, natural que ao englobar todos os custos do crédito, esta taxa seja sempre mais elevada do que a TAN.

Recorde-se que a Taxa Anual Nominal, tal como o nome indica, diz apenas respeito aos juros do empréstimo. Corresponde ao valor do indexante (por exemplo, a Euribor a seis meses) mais o spread.

Na prática, a proposta que tiver a TAEG mais baixa (para o mesmo prazo, montante e modalidade de reembolso) acabará por ser a proposta mais em conta para si.

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Escolher taxa de juro fixa ou variável?

Aquando da escolha da taxa de juro associada ao crédito habitação, pode escolher entre contratar uma taxa fixa ou uma taxa variável. A primeira garante-lhe previsibilidade no montante a pagar, o que, eventualmente, trará alguma estabilidade às suas finanças pessoais. Esta taxa é, por norma, um pouco mais elevada do que a taxa variável. Isto porque a instituição bancária está a mitigar o risco que incorreria em caso de subidas abruptas da Euribor. A grande maioria dos bancos fazem contratos de crédito habitação com taxa fixa durante cinco ou dez anos.

Já a taxa variável ajusta-se à volatilidade do mercado. Em períodos de crescimento económico as taxas têm tendência a aumentar. Em períodos de fragilidade económica, as taxas são, por norma, mais baixas. Recorde-se que, atualmente, a taxa Euribor regista valores negativos (devido à crise financeira que debilitou a banca), o que se traduz em prestações mais baixas a pagar às instituições bancárias.

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Qual a melhor opção: Taxa Fixa ou Taxa Variável?

A resposta a esta questão depende muito do seu perfil financeiro. Prefere a previsibilidade da taxa ou ficar dependente da volatilidade do mercado? Por exemplo, nos contratos em que o indexante seja a Euribor a seis meses, o valor dessa taxa só pode ser revisto de seis em seis meses. Tem capacidade financeira para pagar eventuais prestações mais elevadas por este período de tempo, no caso de escolher a taxa variável?

De qualquer forma, tenha sempre em mente que um crédito habitação a 30 anos pode ter uma taxa fixa durante os primeiros cinco anos e uma taxa variável, indexada à Euribor, nos restantes 25 anos. Escolher uma taxa fixa no momento da contratação do crédito não significa que vai ficar a pagar essa taxa no decorrer de todo o contrato.

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Outros encargos a considerar no processo de crédito

Na seleção da instituição bancária, um dos fatores que deve ter em atenção é a percentagem do valor do imóvel dado em garantia que as instituições estão dispostas a financiar - o Loan-to-Value (LTV). Algumas instituições têm em consideração o valor da aquisição, outras, o valor da avaliação do imóvel, e, outras ainda consideram o valor menor entre a escritura e a avaliação. Ou seja, os bancos não financiam a 100% o valor para a aquisição da casa, sendo que o financiamento máximo que poderá obter corresponde a 90% do valor do imóvel dado em garantia, o que significa que deverá dispor do valor restante para financiar a entrada do imóvel.

No caso de não dispor deste valor, poderá sempre tentar adquirir um imóvel do banco. Pode informar-se juntos dos próprios bancos sobre os imóveis disponíveis e condições de aquisição.

Portais como o Caixaimobiliário podem ajudá-lo nesse tipo de alternativas para a compra de casa. 

Para decisão sobre o crédito à habitação e sobre o valor a financiar, as instituições bancárias calculam a sua taxa de esforço, ou seja, o peso que a prestação mensal do crédito habitação tem no rendimento líquido do seu agregado familiar.

Por norma, a taxa de esforço não deve ser superior a 30 por cento do rendimento do agregado. A fórmula para calcular a taxa de esforço é a seguinte:

• [Total de Prestações Financeiras / Rendimento do Agregado Familiar] x 100 = total em percentagem.

A taxa de esforço será um elemento fundamental para o banco decidir sobre a necessidade ou não de um fiador. Embora não seja o único fator a considerar, se a taxa de esforço for muito alta é provável que tenha que ter um fiador para que o pedido de crédito seja aprovado.

Depois de escolher a instituição bancária que lhe vai fazer o crédito à habitação, ser-lhe-á fornecida uma lista dos documentos que terá que entregar.

Além dos documentos, para a aquisição e aprovação do crédito, terá que fazer dois seguros, um seguro de vida e um seguro multirriscos. Estes seguros podem ser feitos no próprio banco no qual vai submeter o pedido de crédito ou podem ser feitos junto de outras entidades.

Deve sempre analisar as condições propostas quer pelo banco quer por outras entidades, uma vez que nem sempre a bonificação oferecida pelo banco ao nível da taxa de crédito compensa financeiramente face ao valor cobrado pelos seguros em outras entidades.

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Impostos a pagar na compra de casa

Outro aspeto fundamental a ter em consideração quando decide comprar uma casa é o valor que vai gastar em impostos. São três os impostos a pagar:

• O Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI);

• O Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT);

• O Imposto de Selo (IS).

O IMI é pago anualmente e é calculado sobre o valor patrimonial tributário dos imóveis situados em Portugal e a percentagem é definida pelos municípios. O imposto é sempre pago pelo proprietário do imóvel à data de 31 de Maio (para quem paga o IMI apenas uma vez), pelo que deve ter este fator em consideração se decidir avançar com a compra da casa antes desta data.

O IS é pago aquando da disponibilização do valor do financiamento. Pode ser de 0,50 % deste valor, no caso de o crédito até cinco anos, e de 0,60 % daquele valor para um prazo superior a cinco anos.

A isenção aplica-se apenas em termos dos juros dos empréstimos atribuídos para aquisição, construção ou obras de habitação própria.

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De acordo com o código do IMI, as taxas são entre 0,3% a 0,45% para prédios urbanos e 0,8%, para os prédios rústicos. Note contudo que pode estar isento do pagamento de IMI de forma temporária ou permanente (como explicamos à frente).

Poderá consultar as taxas do IMT no site das Finanças sendo que podem ir até aos 8%, variando de acordo com a finalidade da habitação adquirida.

As taxas de IMT são mais baixas se o imóvel se destinar a habitação própria e permanente e mais altas se se destinar a habitação secundária ou arrendamento.

Existem também algumas condições que o podem tornar isento do pagamento de IMT, conforme o tipo e o valor do imóvel a adquirir. Deve informar-se junto do seu banco sobre estas condições.

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Isenção de IMI: quem pode pedir?

Como referido, poderá estar isento de pagamento de IMI de forma temporária ou de forma vitalícia.

No primeiro caso, é dada a isenção do IMI às famílias que adquirem uma casa para habitação própria permanente e cujo valor patrimonial tributário seja de até 125 mil euros. Além disso, o rendimento anual do agregado familiar tem de ser inferior a 153.300€. De notar ainda que a isenção temporária diz respeito a um período máximo de três anos.

Este tipo de isenção (temporária) também se aplica à reabilitação de prédios urbanos, no caso de estar a adquirir imóveis que sejam prédios urbanos ou frações autónomas concluídos há mais de 30 anos ou localizados em áreas de reabilitação urbana.

Já a isenção permanente ou vitalícia, aplica-se a famílias com baixos rendimentos e que cumpram as seguintes condições (cumulativamente):

1. Isenção por rendimento

As famílias que têm um rendimento anual inferior a 15.295€ estão isentas de pagar IMI (2,3 vezes o montante anual do Indexante dos Apoios Sociais).

2. Isenção por valor do imóvel

Importa, contudo, frisar que, além de o rendimento anual ter de ser inferior a 15.295€, o próprio imóvel do agregado não pode estar avaliado em mais do que 66.500€ (dez vezes o valor anual do IAS: 475 euros x 14 meses).

O seu banco saberá informá-lo de todas as condições aplicáveis, assim como o procedimento para o pedido de isenção de IMI. Importa, contudo, estar de antemão informado que quer a isenção temporária, quer a isenção permanente, são feitas de forma automática, com base na declaração anual de IRS.

Ainda assim, a verdade é que, no caso de realização de uma nova escritura, dispõe de um período de 60 dias para requerer a isenção de IMI. Para tal, terá de preencher um formulário que está disponível no Portal das Finanças e entregá-lo no Serviço de Finanças da localidade onde se encontra a casa que vai comprar.

O IMT é pago antes de se fazer a escritura do imóvel e incide sobre o valor patrimonial tributário ou sobre o valor declarado na escritura do imóvel, sendo escolhido o maior destes dois e subtraída uma parcela correspondente à taxa a aplicar.

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GLOSSÁRIO:

FINE -  Ficha de Informação Normalizada Europeia: Documento que tem obrigatoriamente de acompanhar qualquer proposta ou contrato de crédito, nos termos referido no  Decreto-Lei n.º 74-A/2017 que prevê todas as despesas em que incorre. Muito importante para comparar propostas de crédito.

TAEG - Taxa Anual de Encargos Efetiva Global: Taxa que mede, em termos anuais, todos os custos associados ao empréstimo, incluindo, além dos juros, outros encargos associados, como as comissões e seguros exigidos.

TAN - Taxa Anual Nominal: Taxa de juro anual do empréstimo que corresponde ao valor do indexante (ex: Euribor a seis meses) mais o spread.

MTIC - Montante Total Imputado ao Consumidor: Valor do custo total do empréstimo.

Spread: O spread é definido pelo banco e reflete o perfil de risco do cliente mas também as garantias do empréstimo, incluindo a relação entre o montante do empréstimo e o valor do imóvel sobre o qual é constituída uma hipoteca (rácio LTV ou loan-to-value). É uma taxa que é aplicada pelas instituições bancárias nos contratos de crédito e que pode igualmente variar em função dos produtos ou serviços que o cliente subscrever em simultâneo. 

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