Vai comprar ou vender casa? Esteja preparado. Além do valor do imóvel, há impostos e taxas que podem pesar na fatura final. E se estiver a vender, convém fazer bem as contas às mais-valias e os seus efeitos no que pagar de IRS.

Ajudamos a antecipar despesas, aproveitar benefícios fiscais e evitar surpresas, seja no dia da escritura ou na altura de preencher a declaração de IRS.

Vai comprar casa? Estes são os impostos a pagar

A compra de casa implica diversas burocracias a cumprir assim como o pagamento de taxas e impostos. Vamos explicar os principais.

1. Crédito habitação: comissões e imposto do selo

Se recorrer a crédito habitação prepare-se para, assim que este seja aprovado, pagar as comissões iniciais. O montante varia de banco para banco e inclui o serviço de  avaliação do imóvel.

Conte também com o imposto do selo sobre esse financiamento. A taxa é 0,60% sobre o valor do empréstimo, nos créditos com prazo igual ou superior a 5 anos.

Por exemplo, num empréstimo de 150 000€, pagaria 900€ de imposto do selo sobre o crédito. Para empréstimos de curto prazo, até um ano, aplicam-se taxas inferiores, como pode ver no número 17 da Tabela do Imposto do Selo. 

2. Imposto Municipal sobre Transmissões (IMT)

O IMT é um imposto municipal pago por quem compra um imóvel. Incide sobre o valor da venda ou sobre o valor patrimonial tributário (VPT), consoante o que for mais elevado. Trata-se de um imposto progressivo e as suas taxas variam de acordo com escalões e consoante a finalidade do imóvel (habitação própria permanente, habitação secundária ou outros fins).

Exemplo prático:
Se comprar uma casa para habitação própria permanente por 200 000€, o IMT é calcula-se aplicando-se a taxa marginal de 7% acima de 194 458€, com a respetiva parcela a abater:

200 000€ x 0,7% = 14 000€ - 10 252,92€ (parcela a abater) = 3747,08€ de imposto a pagar.

Por um imóvel de 170 000€, pagaria cerca de 2 136€ de imposto. Se se tratasse de uma segunda habitação, em vez de habitação própria permanente, teria de pagar cerca de 3 178€. A primeira casa beneficia de isenção nos escalões iniciais, ao contrário das habitações secundárias.

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IMT:Quando e como se paga

O IMT é apurado antes ou no momento da escritura. O comprador deve obter a guia de pagamento e pagá-lo às Finanças até ao dia da celebração da escritura ou, no máximo, no próprio dia. O notário ou entidade que formaliza a escritura exige comprovativo de pagamento do IMT.

3. Imposto do Selo (compra)

Além do IMT, o comprador tem de pagar Imposto do Selo (IS) sobre a transmissão do imóvel. A taxa é 0,8% sobre o valor do contrato (normalmente, o preço de compra) ou sobre o VPT, consoante o que for maior. Esta é uma taxa fixa, que se aplica tanto a imóveis urbanos quanto a rústicos.

Por exemplo, num imóvel de 200 000€, o imposto corresponderia a 1600€ (200 000€ × 0,8%). Tal como o IMT, este imposto é pago na altura da escritura e é uma das condições para a sua formalização.

4. Taxas administrativas: notário e registo

A formalização da compra de um imóvel faz-se por escritura pública ou documento particular autenticado, seguido do registo de propriedade em nome do comprador.  Além dos impostos, o comprador suporta também os custos associados à realização da escritura e do registo. Estas taxas são pagas a cartórios notariais, conservatórias do registo ou nos balcões Casa Pronta.

O custo da escritura varia consoante a entidade e o serviço utilizado. Se for feita num cartório notarial tradicional ou através do serviço Casa Pronta, há uma tabela de emolumentos fixa. Saiba mais no Balcão Casa Pronta online.

O comprador deve ainda ter em conta outras despesas, como por exemplo, a certidão permanente predial. Custa 15€ quando pedida online, e 20€ se for pedida presencialmente.

Vamos a um exemplo:

Compra uma casa para habitação própria permanente, por 170 000€, com recurso a empréstimo bancário no valor de 136 000€ (80% do preço). Na escritura, terá de pagar aproximadamente:

• IMT: 2 135,39€;
• Imposto do Selo (0,8% do valor): 1 359,86€;
• Imposto do Selo no empréstimo (0,6% de 136 000€): 816€;
• Escritura e registos: entre 600€ e 800€, consoante a via escolhida.

Não se esqueça que os impostos (IMT e Imposto do Selo) devem ser pagos até três dias úteis antes da escritura ou no próprio dia. Se está isento de IMT, verifique se essa isenção é automática ou se tem de ser pedida e, se for este o caso, esteja atento aos prazos para o fazer.

Conheça todas as isenções em vigor e como pagar menos impostos.

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5. Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI)

Depois de comprar uma casa, passa a estar sujeito ao Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI), um imposto anual, cobrado pelas autarquias, que incide sobre o Valor Patrimonial Tributário (VPT) do imóvel, valor calculado pelas Finanças com base em critérios como área, localização, qualidade da construção e idade do prédio.

Cada município fixa anualmente a taxa de IMI a aplicar no seu concelho, dentro dos limites definidos por lei. Para prédios urbanos (habitação, terrenos para construção, comerciais), a taxa pode variar entre 0,3% e 0,45% do VPT. Muitos municípios tendem a aplicar a taxa mínima ou próxima do mínimo para prédios habitacionais.

Por exemplo, se a sua casa tiver VPT de 100 000€ e estiver localizada num concelho com uma taxa de 0,34%, vai pagar 340€ de IMI anualmente.

Existem contudo especificidades que permitem a isenção do pagamento do IMI, ou  benefícios especiais de pagamento como por exemplo o IMI familiar.

6. Adicional ao IMI (AIMI)

Para proprietários com um património imobiliário elevado, existe, desde 2017, o Adicional ao IMI (AIMI), conhecido como uma espécie de taxa sobre imóveis de alto valor.

O AIMI não se aplica por imóvel individualmente, mas sim sobre a soma dos VPT de prédios urbanos habitacionais e terrenos para construção detidos por contribuinte  (considerando a situação a 1 de janeiro de cada ano).

Se a soma do VPT dos seus imóveis for superior a 600 000€, fica sujeito às taxas progressivas:

• 0,7% sobre o valor que excede 600 000€ até 1000 000€;
• 1% sobre o montante de 1000 000€ até 2000 000€;
• 1,5% sobre o que exceder os 2000 000€.

O AIMI é calculado anualmente, em junho, e cobrado numa única prestação, em setembro de cada ano.

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Vai vender uma casa? Atenção às mais-valias

Se vender um imóvel, pode ter de pagar IRS (categoria G, incrementos patrimoniais) sobre as mais-valias imobiliárias ou seja, sobre o ganho obtido com a venda.

Existem algumas formas de minimizar esta despesa fiscal. Por exemplo, se apresentar as despesas com obras de beneficiação realizadas nos últimos 12 anos ou os custos inerentes à aquisição e à venda, como o IMT, o Imposto do Selo ou o certificado energético.  

Tome nota das despesas

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