Se está a pensar comprar ou vender um imóvel, é melhor estar a par das taxas e impostos a pagar. Trata-se de uma informação importante para prever todos os custos e evitar surpresas menos simpática

Preparámos um roteiro sobre taxas e impostos a pagar na compra ou na venda de casa.

Se vai comprar casa

Se vai comprar casa, saiba com que impostos deve contar e quais as isenções previstas na lei.

Imposto Municipal Sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT)

O IMT é pago uma única vez e é calculado sobre o valor da escritura ou sobre o Valor Patrimonial Tributário (VPT) do imóvel, incidindo sobre o valor mais elevado.

Quando deve ser pago?

O IMT deve ser pago antes da venda do imóvel. Tem de apresentar o comprovativo de pagamento no momento da escritura.

Quais as isenções previstas na lei?

Conheça-as neste artigo do Saldo Positivo.

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Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI)

As taxas do IMI variam de município para município. São as autarquias que definem os valores a aplicar sobre o VPT dos prédios urbanos e rústicos, respeitando os limites estabelecidos pelo Governo. Ou seja, prédios urbanos de 0,3% a 0,45% (ou até aos 0,5% em casos excecionais) e prédios rústicos até 0,8%.

Quando deve ser pago?

Este imposto é pago anualmente. Se comprar um imóvel até 31 de dezembro, deverá pagar o IMI no ano seguinte:

• Em maio, numa prestação única, se o valor do IMI for inferior a 100 euros;
• Em duas prestações (maio e novembro), se o valor se situar entre 101 e 500 euros;
• Em três prestações (maio, agosto e novembro), se o valor a pagar for superior a 500 euros.

Que isenções estão previstas na lei?

Saiba mais sobre este imposto e conheça quem está isento do seu pagamento neste artigo do Saldo Positivo.

Adicional ao Imposto Municipal sobre Imóveis (AIMI)

Os proprietários de edifícios com um VPT superior a 600 mil euros estão também sujeitos ao pagamento do AIMI, imposto que incide sobre o património imobiliário de particulares e empresas.

Abrange os prédios de habitação, terrenos para construção e as heranças indivisas, isto é, que não tenham sido ainda partilhadas entre os herdeiros.

Imposto do Selo

O imposto do selo aplica-se em todos os atos e contratos. Na compra de casa, pode ter de o pagar nos seguintes momentos:

• Concessão de crédito à habitação (se recorrer a esta alternativa): o imposto é pago no momento da transferência do financiamento. A taxa a pagar varia em função do valor do empréstimo e do prazo do contrato (se for inferior a cinco anos, a taxa é de 0,5%, caso seja superior a cinco anos, a taxa é de 0,6%).
• Celebração da escritura: o imposto incide sobre o valor de compra ou sobre o VPT. É aplicada uma taxa de 0,8% sobre o maior destes valores.

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IRS

Se comprar um imóvel com dinheiro proveniente da venda de outro imóvel, e se tiver mais-valias, a diferença entre o montante da compra e o da venda será contabilizada na sua declaração de IRS.

Escritura e registos

Terá de suportar custos com a escritura de compra e venda que podem variar consoante o cartório onde é realizada (cada um tem as suas próprias tabelas de honorários) e a existência ou não de financiamento bancário.

Também o registo provisório (exigido pelo banco, caso esteja a comprar casa com recurso a financiamento bancário), tem custos.

Se recorreu ao crédito habitação, tem ainda de contar com as comissões bancárias, imposto do selo (que referimos anteriormente) e o registo mútuo com hipoteca. A somar a estas despesas, está ainda o valor do Seguro de Vida multirriscos. O prémio deste seguro é calculado com base no capital seguro e na idade dos tomadores do seguro, sendo que evolui à medida do montante em dívida.

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Se vai vender casa

Se vender um imóvel, tem sempre de o comunicar à Autoridade Tributária. Se o vender por um valor superior ao que o comprou, está a gerar mais-valias a tributar em sede de IRS.

Imposto sobre as mais-valias

A mais-valia é o lucro obtido com a venda da casa. Se vender o imóvel a um preço inferior ao que o comprou, estamos perante uma situação de menos-valias, que também tem de ser declarada no IRS.

Em que situações há isenção de pagamento de mais-valias?

• Se a compra do imóvel ocorreu antes de 1 de janeiro de 1989;
• Se o valor da venda for utilizado na compra de uma habitação própria permanente, num período compreendido entre 24 meses antes e 36 meses após a data da venda. O reinvestimento pode ser parcial, por exemplo, para realização de obras de ampliação de outro imóvel. Se assim for, é necessário calcular qual a proporção da mais-valia que não é sujeita a IRS;
• Se o valor da venda de uma segunda habitação for usado para amortizar crédito à habitação - No âmbito do programa Mais Habitação, estão isentas de tributação as mais-valias que resultem da venda de terrenos para construção e segundas habitações usadas para amortizar o crédito da habitação própria e permanente, seu ou de um descendente

Em 2023, foram acrescentados dois novos requisitos:

• A propriedade vendida deve ter sido a sua (ou da sua família) residência própria e permanente, comprovada pelo domicílio fiscal, pelo menos nos 24 meses anteriores à data da venda;
• Não pode ter usufruído deste regime de isenção no ano em que obteve os lucros e nos três anos anteriores. A menos que demonstre, durante um procedimento de liquidação, que o facto de não ter cumprido aquela condição se deveu a circunstâncias excecionais.

Se o valor da venda for superior à dívida do crédito da habitação própria e permanente, o excedente é tributado de acordo com as regras fiscais gerais.

A amortização do empréstimo deve ocorrer no prazo de três meses após a venda ou após a data de entrada em vigor da lei (se anterior a 7 de outubro de 2023).

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Comissão da agência imobiliária

Se, para vender a sua casa, recorrer a um mediador imobiliário, terá igualmente de pagar uma comissão variável em função da imobiliária. Geralmente, tem de pagar a comissão no momento da escritura. No entanto, o contrato de mediação pode prever outras condições, tais como o pagamento no momento da assinatura do contrato promessa de compra e venda. O valor da comissão é, em média, de 5% (+ IVA) do preço de venda do imóvel.

Cancelamento da hipoteca

Se o imóvel a vender tiver sido comprado com recurso a crédito habitação, tem de cancelar a hipoteca. O pedido de registo de cancelamento de hipoteca deve ser acompanhado do pedido de registo de aquisição por compra e venda desse imóvel e eventual constituição de uma nova hipoteca.

Este cancelamento tem um custo de 50 euros na Conservatória do Registo Predial. Importa ainda estar atento a eventuais custos por estar a fazer o pagamento antecipado do crédito.

Custos com documentação

Estes são alguns dos documentos de que poderá necessitar para a venda do imóvel e respetivos custos:

• Certidão predial permanente: 15 euros por cada fração, se pedida online, e 20 euros, se tratado presencialmente (válida por 6 meses);
• 2.ª via da licença de utilização: o custo da cópia ou da 2.ª via pode variar entre 6 e 60 euros, dependendo do município;
• 2.ª via da Ficha técnica de habitação: deverá solicitar ao promotor imobiliário ou à Câmara Municipal. O valor pode variar consoante o município.
• Certificado energético: o valor do registo e emissão varia entre os 28 euros (a que deve juntar o valor do IVA para T0 e T1) e os 65 euros (a que deve juntar o valor do IVA para T6 ou superior). Acresce o valor do serviço do perito qualificado (que normalmente é significativamente maior).

Tome nota das despesas

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