Quais as taxas e os impostos para compra e venda de imóveis?

Leis e Impostos

Para não ser apanhado de surpresa, preparámos um roteiro das obrigações fiscais a ter em conta ao comprar ou vender casa. 14-02-2020

Está a par das taxas e impostos para compra e venda de imóvel? Esta é uma informação importante para conseguir ponderar todos os custos envolvidos no negócio, para ambas as partes.

Não são raros os casos em que compradores e vendedores desconhecem por completo os custos associados à compra e venda de imóveis, gerando, muitas vezes, situações de tensão entre as partes.

Preparámos um roteiro destas obrigações fiscais que o ajudará a saber quem paga o quê.
Além disso, ter uma noção antecipada destas obrigações, ajudá-lo-á a fazer um planeamento rigoroso de todos os custos associados e evitar surpresas menos simpáticas para a sua bolsa. Saiba tudo sobre taxas e impostos a pagar na compra ou na venda de casa.

 

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Taxas e impostos a cargo de quem vai vender um imóvel

1. Imposto sobre as mais-valias imobiliárias

Para quem vai vender a casa, é necessário prestar atenção às mais-valias da venda, ou seja, ao lucro que se vai obter com a transação. Saiba que, a este respeito, o Estado irá tributar 50% sobre as mais-valias obtidas na transação, cuja liquidação será feita em sede de IRS. Assim, se, por hipótese, obteve 20 mil euros de mais-valias, a tributação será então de 10 mil euros.

Para calcular as mais-valias, importa saber de antemão que é possível deduzir despesas (gastos com obras, comissão da imobiliária, custos com o Certificado Energético, despesas com registos e escritura da venda), assim como beneficiar de isenções (caso seja aplicável).

Tome Nota:

Para saber as mais-valias geradas a seu favor com a venda de um imóvel pode utilizar a seguinte fórmula: Mais valia= valor de venda do imóvel – (valor de aquisição do imóvel x coeficiente monetário) – encargos com compra e venda – encargos suportados com valorização do imóvel (nos últimos 5 anos).

Tome Nota:

Sobre o coeficiente monetário, note que o Estado publica todos os anos a tabela dos coeficientes de desvalorização de moeda para calcular o valor de compra ajustado ao ano da venda (o valor da inflação para aquela período de tempo).

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Vejamos o Exemplo:

Valor da venda em 2020: 250.000,00€

Aquisição em 2010: 180.000,00€

Aquisição em 2020 (com inflação): 180.000, 00€ x 1,10 = 198.000,00€

Certificado energético: 150€

Despesas com obras: 20.000€

Escritura: 700€ Impostos (IMT + Imposto de Selo): 8.412,81€ + 2.000€= 10.412,81€

Comissão de 5 por cento da imobiliária: 12.500€

Total de deduções: 43.762, 81€

Aplicando a fórmula acima indicada, o valor da mais-valia seria o seguinte: 250.000,00€ - 198.000, 00€ - 43.762, 81€ = 8.237,19€

O que é a mais-valia imobiliária?

 

Como referimos, a mais-valia é o lucro que irá obter com a venda da sua casa. Se este valor for negativo, isto é, se o imóvel for vendido por um valor inferior ao que foi comprado, então está perante uma situação de menos-valia (que também terá de declarar em sede de IRS).

Importa ainda saber que pode estar isento do apuramento de mais-valias, nomeadamente nos seguintes casos:

  • Se o imóvel que vai vender for anterior a 1 de janeiro de 1989, visto que só a partir desta data é que entrou em vigor a tributação das mais-valias;
  • Se reinvestir o dinheiro do imóvel vendido, que era sua habitação própria e permanente, numa nova habitação própria permanente, sendo que o prazo para o fazer é de 36 meses;
  • Se o montante ganho for para liquidar o empréstimo. Tal regra aplica-se apenas a alienações de imóveis ocorridas nos anos de 2015 a 2020 e cujos contratos de empréstimo tenham sido celebrados até 31 de dezembro de 2014. É igualmente necessário que não seja proprietário de qualquer outro imóvel habitacional à data da alienação.

2. Comissão da agência imobiliária

Se, para vender a sua casa, recorreu (ou vai recorrer) à mediação imobiliária, ser-lhe-á cobrada uma comissão de 5 % (+ IVA) sobre o preço registado no ato da escritura. Este é, atualmente, o valor médio cobrado pelas agências imobiliárias.

 

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3. Cancelamento da hipoteca

Se vai vender a casa que comprou com recurso ao crédito habitação, importa proceder ao cancelamento da hipoteca, de forma a que a casa fica desonerada para o novo comprador.

Neste caso, o pedido de registo de cancelamento de hipoteca é acompanhado do pedido de registo de aquisição por compra e venda desse imóvel e eventual constituição de uma nova hipoteca.

Este cancelamento tem um custo de 50€ na Conservatória do Registo Predial. Importa ainda estar atento a eventuais custos por estar a fazer o pagamento antecipado do crédito.

4. Despesas com documentação

Em relação à documentação exigida para a venda do imóvel, é importante que antecipe os seguintes valores:

  • Certidão predial permanente – 15€ por cada fração (documento válido por 6 meses);
  • 2º via licença utilização – a partir de 35€ (aumenta consoante nº páginas);
  • 2º via ficha técnica habitação –a partir de 35€ (aumenta consoante nº páginas);
  • Certificado energético – a partir de 130€ (aumenta consoante a área do imóvel).

 

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Taxas e impostos a cargo de quem vai comprar um imóvel

Na compra de um imóvel, além dos encargos associados ao crédito habitação (se aplicável), importa saber que há impostos que são de pagamento obrigatório ao Estado, nomeadamente:

1. Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT)

Este imposto incide sobre o valor que consta do contrato ou sobre o Valor Patrimonial Tributário (VPT) do imóvel (consoante maior destes dois valores). Será, por isso, uma despesa considerável, apesar de ser paga de uma única vez.

Importa saber que a taxa de IMT a aplicar varia consoante a localização e a finalidade do imóvel em questão. No caso de um prédio urbano destinado exclusivamente a habitação própria e permanente, as taxas atuais são as seguintes:

  • Até 92 407 euros: taxa de 0%, sem parcela;
  • De 92.407 e 126.403 euros: taxa de 2%, parcela de 1.848,14€;
  • De 126.403 a 172.348 euros: taxa de 5%, parcela de 5.640,23€;
  • De 172.348 a 287.213 euros: taxa de 7%, parcela de 9 087,19€;
  • De 287.212 a 574.323 euros: taxa de 8%, parcela de 11.959,32€;
  • Mais de 574.323 euros: 6% (taxa única), sem parcela.

Não se esqueça que deverá proceder ao pagamento do IMT antes da venda oficial da casa, até porque no momento da escritura, o notário exigir-lhe-á o comprovativo de pagamento deste imposto.

Poderá estar isento de pagar este imposto se a finalidade do imóvel for para habitação própria e permanente e cujo valor do VPT ou preço de compra e venda (maior dos dois) seja igual ou inferior a 92.407€, em Portugal Continental.

 

Como calcular o IMT?

endo em conta os valores indicados, e partindo do pressuposto que vai comprar um imóvel no valor de 200 mil euros, eis como deve calcular o IMT:

Sobre os 200 mil euros do preço do imóvel, terá de multiplicar esse valor por 7% e subtrair-lhe os 9.087,19€. Neste caso, o IMT será de 4. 913€. Ou seja: (200,000.00€ x 0.07) - 9,087.19€ = 4,912.81€

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2. Imposto de Selo (IS)

Juntamente com o IMT, terá de pagar o Imposto de Selo, cuja taxa ronda os 0,8% sobre o valor definido na escritura.

Assim, se o valor da casa for, por hipótese, 200 mil euros, terá de pagar 1.600€ de Imposto de Selo.

3. Imposto Municipal sobre imóveis (IMI)

O IMI é um imposto municipal pago anualmente por qualquer proprietário de imóvel. Para efeitos de pagamento do IMI, é considerado proprietário aquele que possuir um imóvel ou terreno a 31 de dezembro do ano a que o imposto diz respeito, sendo que o IMI a suportar a cada ano refere-se sempre ao ano anterior. Ou seja, em 2020 os proprietários irão pagar o IMI referente a 2019.

Assim, caso tenha adquirido um imóvel até 31 de dezembro, mesmo que poucos dias antes desta data, será responsável pelo IMI no ano seguinte, a ser pago:

  • Numa única prestação, em maio, caso o valor do IMI seja inferior a 100€;
  • Em duas prestações, em maio e novembro, se o valor estiver entre 101€ e 500€;
  • E em três prestações, em maio, agosto e novembro, se o valor a pagar pelo IMI for superior a 500€.

 

Tome Nota:
Desde 2019, os proprietários com IMI superior a 100€ têm a opção de pagar o imposto integralmente, numa única prestação.

O IMI incide sobre o VPT de prédios rústicos e urbanos situados no território português, constituindo, assim, receita dos municípios onde os mesmos se localizam.

Cada autarquia define as suas próprias taxas, ainda que dentro de um intervalo específico - entre os 0,3% e os 0,45%, no caso dos prédios urbanos. No caso dos prédios rústicos, a taxa é de 0,8%.

O IMI é calculado multiplicando a Taxa de IMI vigente pelo VPT (IMI = taxa de IMI x VPT).

Para saber a taxa que vigora no seu município, basta aceder ao Portal das Finanças e, na secção referente a “Cidadãos", selecione Consultar > Taxas > Taxas do município.

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Outros custos a cargo do comprador

Se for comprador, note que a seu cargo ficarão ainda os custos com a escritura - que podem variar consoante o tipo de notário (público ou particular) e a existência de financiamento bancário. Em média, é um custo que pode variar entre os 400€ e os 800€.

Além disso, e se pretende assegurar que o vendedor só lhe vende a casa a si, importa pedir um registo provisório. Se estiver a comprar casa com financiamento bancário, este é um documento exigido pelos bancos. Na Conservatória do Registo Predial, pode custar cerca de 250€.

Se recorrer ao crédito habitação, terá ainda de contar com as comissões bancárias, imposto de selo e registo mútuo com hipoteca (um valor que rondará também os 250€). A somar a estas despesas, estará ainda o valor relativo ao Seguro de Vida multirriscos, que é obrigatório. O prémio deste seguro é calculado com base no capital seguro e na idade dos tomadores do seguro, sendo que evolui à medida do montante em dívida.

Aponte as despesas:

 

síntese dos apoios e comparticipações suportados pelo Estado português
CompradorVendedor
  • Imposto Municipal (IMT);
  • Imposto de Selo (IS);
  • IMI

 

Também estão a cargo do comprador:

  • Registo Provisório;
  • Escritura;

 

Caso a compra do imóvel seja financiada:

  • Comissões bancárias
  • Imposto de Selo
  • Registo múto com hipoteca
  • Seguro de Vida multirriscos
  • Mais-valia da venda;
  • Cancelamento da Hipoteca (se for o caso);
  • Comissão da agência imobiliária;
  • Certidão predial permanente;
  • 2º via licença utilização;
  • 2º via ficha técnica habitação certificado energético

 

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