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Se vai ou está a pensar vender a sua casa, prepare-se para reunir um conjunto de documentos a obter com certa antecedência. Isto para que a escritura de compra e venda se realize sem sobressaltos e no prazo estipulado.

Para sua organização, deixamos-lhe esta lista dos documentos obrigatórios, o seu custo (se aplicável) e os locais onde os pode pedir. Adicionalmente, e para que não tenha surpresas ao longo de todo o processo de venda da casa, nem quando entregar o seu IRS, encontra também informação sobre os impostos associados à venda de um imóvel.

Mediação imobiliária

Se já decidiu que vai vender a sua casa, a segunda decisão a tomar é se vai contratar uma imobiliária para o ajudar no processo. Caso opte pela intermediação de uma agência especializada, poupará tempo e contratempos, mas terá de pagar uma comissão que, em Portugal, ronda os 5% mais IVA sobre o preço de venda.  A boa notícia é que esse valor pode ser abatido no cálculo do valor das mais-valias
para efeitos de pagamento do imposto de IRS.

Se o fizer por conta própria, terá todo o trabalho de definir um preço justo, tirar fotografias, publicitar o imóvel, obter a documentação necessária, selecionar eventuais interessados, recebê-los em casa, fazer um contrato-promessa de compra e venda (se preferir) e preparar todos os pormenores para a realização da escritura. 

Documentos necessários

Para vender a sua casa, é muito importante reunir antecipadamente toda a documentação.

Caderneta Predial Urbana

É uma espécie de bilhete de identidade do imóvel que reúne informações fiscais únicas, tais como:

• Identificação do prédio (distrito, concelho, freguesia, artigo matricial);
• Localização do prédio (rua, lote, lugar);
• Confrontações (que vizinhos tem a norte, sul, nascente e poente);
• Dados de avaliação (valor patrimonial atual e qual o ano em que foi determinado);
• Titulares (NIF, nome e morada);
• Isenções.

É com este documento que se calcula o valor do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) por isso convém que as informações estejam atualizadas. Tem a validade de um ano a partir da data de emissão e pode ser obtida, sem qualquer custo, no Portal das Finanças. Também a pode pedir presencialmente em qualquer repartição das finanças, mas neste caso tem um custo associado.

Certidão Permanente do Registo Predial  

É um documento de onde constam todos os registos em vigor sobre um imóvel, incluindo os que ainda estão pendentes no Sistema Integrado de Registo Predial (SIRP). Indica, por exemplo, quem são os proprietários de um imóvel e se existem encargos associados, como hipotecas ou penhoras. Está sempre atualizada, por isso permanece disponível para consulta online (através da inserção de um código) e substitui a entrega em papel.

Pode pedir a certidão permanente nos seguintes locais:

• No Registo Predial Online;
• Numa Conservatória do Registo Predial;
• Numa Loja do Cidadão;
• Num Espaço Registos.

Vai precisar de indicar elementos como o nome e o número de contribuinte da pessoa ou entidade que pede a certidão (NIF ou NIPC), a morada, o código postal e a localidade do imóvel e ainda o email onde deseja receber o documento. Se  o pretender em papel, pode pedir a certidão em qualquer serviço de registo predial.

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Licença de Habitabilidade  

Comprova as características técnicas e funcionais de um prédio urbano para habitação. Ou seja, que reúne condições para ser habitado.

A licença de habitabilidade é emitida pelos serviços de urbanismo da câmara municipal do concelho onde se localiza o imóvel após vistoria presencial que avalia as condições definidas por lei sobre quatro áreas. Ou seja, a água, o saneamento, a eletricidade e o gás.

Trata-se de um documento sem validade definida, exceto se ocorrer nova construção que altere os projetos iniciais, como por exemplo uma alteração na estrutura ou a construção de um anexo.

Quanto a custos, cada câmara municipal aplica o seu preço.

Ficha Técnica da Habitação

Neste documento constam as características técnicas e funcionais, de forma detalhada, de um prédio urbano habitacional. Aí encontra informações como a descrição dos materiais; equipamentos e fabricantes; caracterização das fundações e estrutura ou o desempenho térmico e acústico da habitação; entre outras.

A emissão da ficha técnica de habitação (obrigatória a partir de 2004) é da responsabilidade do promotor imobiliário (e não da empresa de construção, caso sejam entidades diferentes) e do técnico responsável pela obra. Assegura a conformidade das suas informações com o que está efetivamente  executado.

A entrega do original ao comprador ocorre no momento da escritura, mas o vendedor (ou a empresa de mediação imobiliária) obriga-se a disponibilizar, nos locais de venda ao público, cópia da ficha técnica ou a sua versão provisória caso a original ainda não exista. Se necessitar de pedir a emissão de uma segunda via, pode fazê-lo na câmara municipal a que pertence o imóvel.

Alguns dos elementos registados na Ficha Técnica da Habitação:

• Identificação do prédio urbano ou fração autónoma (morada, registo na conservatória do registo predial, licença de utilização, licença de construção);
• Identificação do promotor imobiliário (se aplicável);
• Autor do projeto de arquitetura;
• Autores dos projetos de especialidades (estruturas, distribuição e drenagem de águas, energia elétrica, gás, radiodifusão e televisão, instalações telefónicas, isolamento térmico e acústico);
• Identificação do construtor e alvará;
• Identificação do técnico responsável da obra;
• Descrição geral do edifício;
• Coberturas;
• Paredes envolventes;
• Revestimentos de espaços comuns;
• Segurança contra incêndio;
• Gestão energética e ambiental;
• Plantas em anexo.

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Licença de Utilização

É emitida pela câmara municipal da área onde se localiza o imóvel e define o tipo de utilização permitida. Ou sejam para fins habitacionais ou para fins não habitacionais (comércio ou serviços, por exemplo).

No caso dos edifícios construídos antes de 1951, ano da entrada em vigor do Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU), não é necessário apresentar este documento.

Certificado Energético

É um documento emitido por técnicos autorizados pela Agência para a Energia (ADENE) que avalia a eficiência energética de um imóvel. É obrigatório em edifícios novos, mas também nos antigos a partir do momento em que são colocados à venda.

No certificado energético constam as seguintes informações sobre o imóvel:

• Classe energética que vai de A+ (muito eficiente) a F (pouco eficiente);
• Componentes e o seu desempenho;
• Medidas de melhoria para reduzir o consumo de energia e melhorar o conforto;
• Informações requisitadas no acesso a financiamento e benefícios fiscais.

Este certificado é necessário quando for celebrado o contrato de compra e venda e tem a validade de 10 anos para edifícios de habitação e pequenos serviços.

O valor de referência para uma habitação vai de 28 euros (tipologias T0 e T1) a 65 euros (tipologias T6 ou superior), mais IVA. Tenha também em consideração que a este valor acresce o do perito, um serviço que não é tabelado.

Distrate

Um distrate, se aplicável, é um documento que atesta a rescisão de um contrato. No caso de possuir um crédito habitação, tem de pagar a dívida ao seu banco para que este passe o distrate, cancelando a hipoteca e confirmando o fim da dívida.

Cabe depois ao notário, advogado ou solicitador que realiza a escritura, em 10 dias, fazer o registo do cancelamento da hipoteca na respetiva Conservatória do Registo Predial, contra o pagamento de 50 euros.  

Declaração de não dívida ao condomínio (se aplicável)

É necessária no ato da escritura. A Lei n.º 8/2022 define a obrigatoriedade do proprietário informar a administração do condomínio que vai vender a casa e determina a emissão de uma declaração escrita com os encargos em vigor para a fração. O aviso deve ser feito por carta registada e a resposta ao pedido deve ser garantida em 10 dias (seguidos). 

Esse documento, passado pela administração do condomínio, tem de indicar o valor da quota do condomínio, a contribuição para o fundo de reserva ou outras situações pontuais que possam existir como uma quota extra.

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Despesas

Encargos com documentação e taxas

• Caderneta Predial Urbana - gratuita no portal das finanças. Validade de um ano.
• Certidão Predial Permanente – 15 euros no Registo Predial Online. 20 euros em papel num serviço de registo predial. Documento válido por 6 meses.
• Licença de Habitação – cada câmara define o seu preço.  
• 2.ª via da Ficha Técnica da Habitação – Tem a validade de 10 anos e depende da taxa definida por cada câmara.
• Certificado Energético - para imóveis de habitação o custo varia entre 28 euros e 65 euros (mais IVA), ao qual acrescem os honorários do perito, que não estão tabelados.
• Distrate – gratuito. No entanto, o cancelamento da hipoteca na respetiva Conservatória do Registo Predial tem um custo de 50 euros. 
• Comissão da Agência Imobiliária (se for o caso) – cerca de 5% + IVA sobre o preço de venda.

Comissão de reembolso antecipado (se aplicável)

Informe-se junto do seu banco de qual a comissão que terá de pagar pelo reembolso antecipado do seu crédito à habitação. Por lei, a comissão cobrada não pode ser superior a:

• 0,5% do capital reembolsado, no caso dos contratos com taxa de juro variável;
• 2% do capital reembolsado, nos contratos em que vigora taxa de juro fixa.

No entanto - até 31 de dezembro de 2024 -, está isento do pagamento desta comissão nos contratos de crédito à habitação para aquisição ou construção de habitação própria e permanente com taxa de juro variável.

Imposto sobre as mais-valias

No IRS do ano seguinte à venda de um imóvel, são apuradas as mais-valias da venda e calculado o imposto a pagar. Note que as mais-valias imobiliárias não se resumem à subtração do valor de venda ao valor de compra. Para esta conta é necessário ainda contabilizar os encargos com a venda e ainda considerar a inflação.

É possível deduzir despesas (comprovadas por faturas) com o imóvel no IRS. Nomeadamente:

• Obras executadas nos últimos 12 anos;
• Certificado energético;
• Comissão da imobiliária;
• Despesas com registos e com a escritura.

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