Subida do crédito habitação: medidas de apoio às familias

Banco & Eu

As medidas de apoio no combate à subida do empréstimo da casa mantêm-se em vigor. Saiba quem e em que condições pode beneficiar. 25-06-2024

Tempo estimado de leitura: 7 minutos

As prestações do crédito habitação, embora com sinais de descida, ainda exigem medidas destinadas às famílias com rendimentos mais baixos ou em risco de cair em incumprimento.

Dada a persistência com que a Euribor mantém valores em alta, o Governo mantém medidas, onde estão igualmente incluídos apoios ao pagamento das rendas, conforme pode confirmar no Decreto-Lei n.º 20-B/2023.

Os apoios para atenuar a subida do empréstimo da casa estão em vigor até ao final de 2024 e incluem várias medidas de onde se destacam a fixação da prestação e a bonificação temporária nos juros. O objectivo passa por apoiar e acompanhar as situações de maior risco de incumprimento ou vulnerabilidade.

Medidas para jovens até 35 anos

As mais recentes medidas de apoio visam exclusivamente jovens até aos 35 anos. Em cima da mesa estão 3 medidas essenciais para as quais se aguarda ainda publicação de diploma.

Desde logo, prevê-se a isenção do pagamento de IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) na primeira aquisição de habitação própria e permanente, até ao valor de 316 272€ (até 633 453€ mantém-se a isenção máxima do escalão anterior).

Os jovens podem ainda ficar isentos da cobrança de imposto do selo, “até ao valor máximo devido para imóveis até aos 316 272€. Para imóveis de valor superior, é devido o valor de imposto remanescente”.

Paralelamente, aplica-se “a isenção dos emolumentos pelo registo de aquisição, por transmissão a título oneroso entre pessoas vivas, de imóvel com valor patrimonial tributário até 316 772 € (inclui isenção de emolumentos devidos pelo registo de mútuo e hipoteca)”.

Por fim, o Estado dará uma garantia pessoal entre 10% a 15% do valor das transações até 450 mil euros para mutuários entre os 18 e 35 anos de idade com domicílio fiscal em Portugal e que não ultrapassem o 8.º escalão do IRS – desde que já não sejam proprietários de prédio urbano ou de fração autónoma de prédio urbano habitacional, nem tenham usufruído da garantia pessoal do Estado.

A garantia do Estado pode permitir financiamento a 100% e isso implica cuidados especiais com a taxa de esforço. A recomendação é, portanto, que contacte o seu Banco para toda a informação sobre como beneficiar destes apoios.

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Fixação da prestação do crédito habitação

Trata-se de uma medida temporária e extraordinária que os clientes podem solicitar aos seus bancos com vista a congelar a prestação mensal, durante dois anos. A ideia é redefinir o indexante para 70% da da taxa Euribor a 6 meses, acrescida do spread contratado e sem mudar as restantes condições contratuais.

De acordo com o decreto-lei/91-2023, a medida vigorará entre 2 de novembro de 2023 e março de 2024 e aplica-se mediante o cumprimento de condições específicas.

Ou seja, aplica-se em concreto, a contratos de crédito firmados até 15 de março de 2023 ou até 31 de março de 2024 (no casos de transferência de empréstimo para outra instituição); com taxa de juro variável ou mista (se estiver em curso período de taxa de juro variável); com prazo remanescente superior a cinco anos e a mutuários que não se encontrem em mora, incumprimento e em situação de insolvência nem abrangidos pelo Plano de Ação para o Risco de Incumprimento (PARI) ou Procedimento Extrajudicial de Regularização de Situações de Incumprimento (PERSI).

A diferença entre o que deveria pagar no contrato inicial e o que pagará ao abrigo desta fixação é amortizado nos últimos dois anos do contrato, para maturidades até seis anos após o período de fixação ou, para períodos remanescentes superiores, a partir do quarto ano.

Tenha em conta que esta medida pode conviver com outros formatos de mitigação, Nomeadamente, a suspensão temporária da comissão de reembolso, assim como das medidas de renegociação de crédito e da bonificação temporária de juros.

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Tome Nota:
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Em que consiste o apoio para a subida do empréstimo da casa?

O apoio consiste numa bonificação temporária de juros quando a diferença entre o indexante contratado no início do crédito e o indexante atual ultrapassar 3 pontos percentuais. Por exemplo, se o indexante era de 0,50 quando contratou o crédito e agora já ultrapassou os 3,50.

Tome Nota:
O indexante é a taxa de juro de referência usada nos empréstimos com taxa variável. No caso dos créditos habitação, o indexante mais utilizado em Portugal é a Euribor a 3, 6 e 12 meses.

As novas regras em vigor determinam também que, quando o contrato de crédito tem como objetivo a aquisição ou construção de habitação própria permanente, o banco deve permitir ao consumidor optar por uma modalidade de taxa de juro variável, fixa ou mista. Nem todos os bancos o permitiam.

Como funciona a bonificação?

Primeiro, é apurada a diferença entre o valor do indexante contratado e o valor atual do indexante. A bonificação vai incidir sobre esse valor, mas apenas na parte que ultrapassar 3 pontos percentuais, correspondendo a:

75% se o titular do empréstimo tiver um rendimento anual igual ou inferior a 20 700 euros (limite máximo do quarto escalão do IRS)
50 % se o rendimento anual for superior a 20 700 euros e inferior a 38 632 euros.

Tome Nota:
Quando, no momento da contratação do crédito habitação, o valor do indexante considerado (por projeção do impacto de futuros aumentos) era superior a 3%, então esse passa a ser o limiar para o cálculo da bonificação.

O valor anual máximo de bonificação a atribuir começou por ser de 1,5 vezes o indexante de apoios sociais (IAS) ou seja 720,65€ mas subiu para 800 €.

O que se prevê é que os bancos comuniquem mensalmente o valor da bonificação, por exemplo através do extrato bancário.

O apoio para atenuar a subida do empréstimo da casa tem efeitos retroativos, desde 1 de janeiro de 2023 e será temporário, previsivelmente, até 31 de Dezembro de 2024.

Medidas adicionais
O Pacote Mais Habitação vem ainda isentar o pagamento de mais-valias que decorram da venda de uma segunda habitação, desde que este valor da venda sirva para amortizar o crédito para habitação própria e permanente - para si ou para um descendente -, nos três meses seguintes. A medida aplica-se a vendas no curso de 2023 e 2024.

Tome Nota:
A bonificação dos juros de crédito passa por uma subvenção do Estado, atribuída mediante o cumprimento de algumas especificações. Contacte o seu banco sobre as condições e antecipe o impacte na redução de encargos
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E se já tiver bonificação?

Nos contratos de crédito anteriores a 2011 (que ainda beneficiam das deduções em sede de IRS, entretanto extintas), as regras são outras. Os titulares destes créditos já têm uma dedução em sede de IRS que pode chegar aos 296 euros anuais. Assim, à bonificação a atribuir é descontado o benefício recebido através do IRS.

Quais as condições de acesso?

Este apoio para atenuar a subida do empréstimo da casa aplica-se a contratos de crédito para aquisição ou construção de habitação própria permanente celebrados até 15 de março de 2023.

Estes contratos devem ter uma taxa de juro variável ou, caso a taxa de juro seja mista, terão de estar num período de taxa de juro variável. O valor inicial do empréstimo deve ser igual ou inferior a 250 mil euros.

Para aceder é necessário que as prestações estejam devidamente regularizadas.

Que requisitos deve cumprir o agregado familiar?

Os agregados familiares devem cumprir as seguintes condições:

Residência fiscal em Portugal;
Taxa de esforço igual ou superior a 35% do rendimento anual com encargos anuais de pagamento das rendas ou das prestações creditícias. Ou seja, contratos de crédito para aquisição, realização de obras ou construção de habitação própria permanente;
Rendimento anual igual ou inferior ao limite máximo do sexto escalão de IRS.Ou seja, até 38 632 euros. Podem aceder agregados com rendimentos superiores, desde que tenham sofrido uma quebra superior a 20% dos seus rendimentos que os enquadre até ao limite máximo do sexto escalão;
O património financeiro (depósitos, instrumentos financeiros, seguros de capitalização ou certificados de aforro ou de tesouro) não pode ser superior a 62 vezes o IAS (29 786,66€).

Tome Nota:
Caso o contrato de crédito tenha mais do que um titular, o apoio aplica-se a todos os titulares em conjunto.

De acordo com o Decreto-Lei n.º 20-B/2023, este apoio abrange ainda pessoas singulares que, embora cumpram as condições anteriores, não sejam obrigadas a apresentar declaração de IRS e que trabalhem (com rendimentos mensais de trabalho declarados à segurança social) ou sejam beneficiárias de:

Pensões de velhice, sobrevivência, invalidez ou pensões sociais;
Prestações de desemprego;
Prestações de parentalidade;
Subsídios de doença e doença profissional com duração superior a um mês;
Rendimento social de inserção;
Prestação social para a inclusão;
Complemento solidário para idosos;
Subsídio de apoio ao cuidador informal principal.

Como ficam as deduções no IRS?
De acordo com o código do IRS, apenas os juros pagos nos crédito habitação contraídos até final de 2011 podem ser deduzidos em sede de IRS na categoria dedução de encargos com imóveis. Os contratos de crédito habitação celebrados após esta data escapam ao benefício que pode chegar a 296 euros anuais – desde que no âmbito crédito para aquisição, construção ou beneficiação de imóveis para habitação própria e permanente. Também os arrendatários podem deduzir 15% no seu IRS 15% das rendas até 502 euros. Um teto que pode subir para mil euros se a residência for no interior do País.

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Como aceder ao apoio?

Para ter acesso à bonificação, é necessário apresentar um pedido por escrito (carta ou email) ao seu banco, juntando a última declaração de IRS ou a última nota de liquidação do imposto.

Caso tenha dispensa de entrega de declaração, pode entregar outro documento que comprove os rendimentos. Deve ainda enviar informação atualizada sobre o seu património financeiro.

De acordo com o que está agora previsto, depois da receção do pedido, as instituições de crédito têm um prazo útil para responder, indicando se cumpre os critérios necessários. Se a resposta for positiva, a bonificação é aplicada na prestação seguinte.

Tenha, porém, atenção. Este assunto está ainda a ser objecto de negociação entre as entidades bancárias e a Direcção Geral de Tesouro e Finanças (DGTF), e será objecto de assinatura por cada um dos bancos. Ou seja, a sua implementação pode demorar e deve contar com as especificidades de cada Banco.

Embora se tenha já falado que a bonificação deve apenas chegar aos clientes a partir de maio, em caso de elegibilidade, a bonificação será paga com retroactivos a partir de Janeiro de 2023.

Apoio no arrendamento
O decreto-lei que estabelece o apoio ao crédito habitação cria também um regime de apoio à renda, destinado a arrendatários com taxas de esforço superiores a 35% e com rendimentos até ao limite máximo do 6.º escalão do IRS (38 632 euros). Os contratos de arrendamento devem ter sido celebrados até 15 de março de 2023 e estar devidamente registados nas Finanças. Neste caso, o apoio é pago pela Segurança Social e pode chegar aos 200 euros mensais com retroativos a janeiro de 2023.

Medidas adicionais

Desde logo, mantem-se a suspensão da comissão por amortização antecipada até 31 de dezembro de 2024. No caso dos créditos com taxa variável pode chegar a 0,5% do capital reembolsado.

Até final de 2023, os titulares de crédito para habitação própria e permanente, com salário bruto até 2 700 euros mensais, têm a possibilidade de pedir à entidade empregadora a retenção na fonte do IRS com taxa imediatamente anterior.

Além disso, o resgate antecipado de planos de poupança-reforma (PPR) para pagamento das prestações do crédito à habitação está isento de penalização até ao final de 2023, nomeadamente caso tenha já contado com os benefícios fiscais.
Por último, os bancos devem manter-se vigilantes às taxas de esforço dos seus clientes conforme medidas aprovadas em 2022 , que pode revisitar neste artigo, segundo as quais os bancos devem apresentar propostas de renegociação dos créditos aos clientes com situação financeira agravada.

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