Crédito habitação: quais as medidas de apoio com que pode contar?

Banco & Eu

Para minimizar o impacto da subida das taxas de juro há novas medidas para apoiar quem tem crédito habitação. Saiba quais são. 05-12-2022

Tempo estimado de leitura: 8 minutos

As medidas de apoio ao crédito habitação têm como objetivo proteger quem tem um empréstimo com taxa variável e, devido à subida das taxas de juro, já sente dificuldades para pagar a prestação.

A lei (Decreto-Lei n.º 80-A/2022), que vai estar em vigor até 31 de dezembro de 2023, traz novas regras para a renegociação dos créditos nos casos em que a taxa de esforço é mais elevada. Face ao maior risco de incumprimento causado peloaumento das taxas de juro, estas medidas procuram facilitar a revisão das condições dos contratos e as amortizações antecipadas.

Tome Nota:
Em setembro de 2022, a Euribor a 6 ou a 12 meses foi usada em 87% dos novos empréstimos à habitação. A taxa de juro média destes novos empréstimos à habitação foi de 2,23%, um valor que já não se registava desde outubro de 2015.

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Quais as medidas de apoio?

As medidas previstas na lei têm em conta um contexto de subida das taxas de juro e o facto de, em Portugal, a principal tipologia do crédito à habitação consistir em contratos de crédito de taxa variável.

No diploma, o Governo lembra que existem mecanismos para avaliar o risco de crédito dos consumidores, mas entende que “é necessário robustecer os mecanismos preventivos das instituições” de forma a “antecipar qualquer risco ou situação de incumprimento que possa decorrer do agravamento da taxa de esforço”.

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Nesse sentido, sempre que o banco detete um agravamento significativo da taxa de esforço, deve avaliar a existência de risco de incumprimento. Caso se verifiquem as condições necessárias em relação à taxa de esforço e taxa de juro, tem de apresentar propostas adequadas à situação do cliente.

Estas propostas podem passar, por exemplo, pelo alargamento do prazo de reembolso. Com as novas regras, não podem ser cobradas comissões pela renegociação de contratos e a taxa de juro não pode ser agravada.

Outra medida é a suspensão temporária da cobrança de comissão de reembolso antecipado para os contratos de crédito à habitação a taxa variável.

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Quais os créditos abrangidos por estas medidas de apoio?

A renegociação prevista na lei abrange os contratos de crédito para aquisição ou construção de habitação própria permanente com um montante em dívida igual ou inferior a 300 mil euros.

Podem beneficiar desta medida de apoio ao crédito habitação os clientes que se encontrem numa destas situações:

Tenham uma taxa de esforço igual ou superior a 50%;
A sua taxa de esforço atinja os 36% devido a um aumento de cinco pontos percentuais face à taxa de esforço no período homólogo (ou face à data da contratação do crédito, no caso de contratos celebrados nos últimos 12 meses);
A sua taxa de esforço atinja os 36% porque a Euribor subiu mais de três pontos percentuais em relação ao que foi considerado no momento da contratação do crédito;
A sua taxa de esforço já era de 36% e sofreu um aumento de cinco pontos percentuais ou a Euribor subiu mais de três pontos (nos termos das duas alíneas anteriores).

Como se calcula a taxa de esforço?
Para calcular a taxa de esforço deve fazer este cálculo:
Taxa de esforço = Encargos mensais com créditos / Rendimento mensal x 100
Obterá um resultado em percentagem que representa a sua taxa de esforço. Neste guia do Saldo Positivo encontra todas as contas que deve fazer para manter as suas finanças equilibradas.

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O cliente deve contactar o Banco ou é este que o contacta?

Após a entrada em vigor do decreto-lei, o seu Banco tem 45 dias para averiguar se existem indícios de agravamento da taxa de esforço ou se esta já é significativa.

Caso esses indícios se confirmem, a instituição de crédito tem de o contactar “com pelo menos, 60 dias de antecedência relativamente à seguinte refixação da taxa de juro”. O que significa que tal deve acontecer pelo menos dois meses antes da próxima subida da Euribor (que pode ser revista a 3, 6 ou 12 meses, consoante os contratos).

No âmbito desta verificação, o banco pode solicitar-lhe as informações e os documentos necessários para perceber a sua situação financeira, como a declaração de IRS. Se isso acontecer, deve entregar toda a documentação solicitada no prazo de 10 dias.

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A instituição de crédito poderá igualmente consultar a informação disponível na central de responsabilidades de crédito do Banco de Portugal.

Sendo uma obrigação do banco contactar os clientes, implementar as medidas não depende disso. É que estas devem ser postas em prática sempre que o cliente comunicar “uma degradação da sua capacidade financeira”.

Ou seja, se sente que está em risco de incumprimento, pode e deve tomar a iniciativa de comunicar essa situação ao seu banco. Isto para que possam encontrar uma solução o mais cedo possível.

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H3. Que tipo de solução pode ser proposta pelo banco?

Face a uma eventual situação de incumprimento, os bancos (como a CGD) têm possibilidade de propor uma proposta adequada.

Estas propostas têm vários formatos de aplicação que deve ter o cuidado de consultar previamente junto do seu banco. Podem passar por um novo contrato de crédito para refinanciar a dívida atual ou pela alteração de uma ou mais condições do seu contrato, nomeadamente através do alargamento do prazo de amortização, acompanhado pelo ajustamento ao calendário de amortização e de informação sobre o seu impacte financeiro. O novo prazo pode ser proposto com a opção de retomar aquele anteriormente contratado.

Lembre-se que, além das medidas que decorrem deste pacote legal - mais recente -, o Banco de Portugal já previa um conjunto de possibilidades adicionais, como sejam a fixação de um período de carência de capital (ou de capital e juros) ou de redução temporária da taxa de juro ou ainda de consolidação de créditos se tiver vários em curso”. Consulte a página sobre este assunto aqui.

Tome Nota:
Se renegociar o seu contrato ao abrigo da nova lei, não lhe podem ser cobradas comissões pela renegociação, nem pode haver um agravamento da taxa de juro.

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O que fazer se não estiver abrangido por esta medida de apoio?

Caso não cumpra as condições para beneficiar desta medida, aplica-se o enquadramento legal já existente para prevenção do incumprimento, através do PARI.

Ao informar atempadamente o seu banco que existe o risco de incumprimento será mais fácil estabelecer um plano que permita encontrar uma solução adequada.

O que é o PARI?
O PARI, ou Plano de Ação para o Risco de Incumprimento é um plano que deve ser implementado pelos bancos de forma a detetar eventuais indícios de risco de incumprimento e a promover ações que possam evitá-lo. Este mecanismo também pode ser acionado pelos clientes. É diferente do PERSI (Procedimento Extrajudicial de Regularização de Situações de Incumprimento), uma vez que este se destina a quem já esteja com prestações em dívida. O PERSI tem como propósito avaliar o motivo do incumprimento e a situação financeira do consumidor, de modo a tentar propor soluções viáveis de regularização.

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E se quiser amortizar o empréstimo? Tem de pagar comissão?

Transferir o crédito para outra instituição ou fazer uma amortização antecipada, recorrendo às suas poupanças, pode ser uma solução para fazer baixar a prestação. No entanto, até agora esta operação tinha um custo associado, que nos créditos com taxa variável era de até 0,5% do capital reembolsado.

Com a entrada em vigor da nova legislação, se fizer uma amortização até 31 de dezembro de 2023 não terá de pagar a respetiva comissão por reembolso antecipado. A medida aplica-se apenas aos empréstimos com taxa variável, independentemente do valor. De fora ficam os créditos com taxa fixa.

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Há outras medidas para proteger quem tem crédito habitação?

Além das medidas de apoio determinadas pelo Decreto-Lei n.º 80-A/2022, há outras, aprovadas no âmbito do Orçamento do Estado para 2023 (OE 2023), que também se destinam especificamente a quem tem créditos habitação. Estas, no entanto, só entram em vigor a 1 de janeiro, mantendo-se até ao fim de 2023.

Uma delas permite que as pessoas com crédito habitação e uma remuneração mensal inferior a 2 700 euros possam beneficiar da redução das retenções na fonte. Para isso terão de pedir à entidade patronal para que os descontos para o IRS sejam feitos de acordo com as taxas que vigoram no escalão imediatamente inferior.

Outra medida aprovada no âmbito do OE 2023 determina que, durante esse ano, ficam isentas de Imposto do Selo as operações de reestruturação de créditos à habitação que tenham como objetivo o alargamento de prazo ou refinanciamento da dívida.

Durante o ano de 2023 também será possível utilizar o saldo do seu PPR para pagar prestações do empréstimo à habitação, mesmo que não tenham ainda decorrido 5 anos desde a subscrição. Até aqui, só era possível resgatar o PPR sem penalização após 5 anos ou em situações de desemprego de longa duração, doença grave ou incapacidade permanente para o trabalho.
O valor a resgatar mensalmente tem como limite o Indexante dos Apoios Sociais (IAS). Ou seja, 478,7 euros.

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