O Banco e Eu
Está a pensar amortizar o seu crédito habitação? Saiba o que deve ter em conta e quais os passos a dar. 29-09-2022
Tempo estimado de leitura: 8 minutos
Amortizar o créditohabitação pode ser uma forma de reduzir a prestação a pagar e de minimizar o impacto de um aumento das taxas de juro.
Num contexto de inflação e de subida da Euribor, todas as soluções para reduzir as despesas mensais devem ser equacionadas.
Mas antes de avançar, há que fazer contas, avaliar as despesas associadas e saber como tratar do processo de amortização do crédito junto do seu banco.
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Amortizar crédito habitação: o que é e como fazer?
Se contrair um crédito e quiser reembolsar, antes da data prevista, o valor que o banco lhe emprestou, pode fazê-lo a qualquer momento. A esse reembolso antecipado dá-se o nome de amortização.
A amortização pode ser parcial ou total, consoante seja feito o reembolso de apenas uma parte ou da totalidade do capital em dívida.
Tratando-se de um reembolso parcial, pode fazê-lo no montante que entender. Quanto
maior for a amortização, e mais cedo o fizer, menor será o montante de juros a pagar. O que significa que mais baixa poderá ser a prestação do seu crédito.
Num reembolso parcial, a amortização é feita na data em que costuma pagar a prestação, mas terá que avisar o seu banco com sete dias úteis de antecedência. Caso faça o reembolso total terá de avisar o banco 10 dias úteis antes.
Após ter recebido o seu pedido, o banco deve enviar-lhe, o mais rapidamente possível, informação sobre o impacto desta amortização. A informação do banco deve ser enviada em papel ou outro suporte duradouro. Ou seja, deve ser prestada por escrito.
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Tome Nota:
Se fizer o reembolso antecipado total do crédito, o seu banco tem de emitir um documento de distrate. Ou seja, que atesta que a sua dívida está saldada. A emissão deste documento é gratuita e tem de ser feita no prazo máximo de 14 dias úteis a contar da data de extinção do contrato.
E se quiser alterar o prazo do empréstimo?
Se, em vez de baixar o valor das prestações mensais, quiser usar o reembolso antecipado para diminuir o prazo do crédito, terá de pedir a redução do prazo de amortização, o que implica uma renegociação dos termos do contrato. Esta renegociação só é possível se existir acordo entre o cliente e o banco. O mesmo acontece se quiser aumentar o prazo de reembolso do empréstimo.
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Quais são os custos de amortizar o crédito?
Amortizar um crédito tem custos pelo que se pretende reembolsar antecipadamente uma parte ou a totalidade do seu crédito habitação, deve contar com o pagamento de uma comissão, embora com limites determinados por Lei.
O valor da comissão a pagar pelo cliente não pode ser superior a:
- 0,5% do capital que é reembolsado se o contrato tiver uma taxa de juro variável;
- 2% do capital reembolsado se tiver um crédito com taxa fixa.
Os contratos de crédito podem ter isenção de comissão de amortização ou uma comissão mais baixa do que o limite máximo definido por lei.
De acordo com o Banco de Portugal (BdP), o cliente está isento desta comissão em caso de:
- morte;
- desemprego;
- deslocação profissional de um dos titulares do empréstimo.
Lembre-se que se mantém em vigor até 31 de dezembro de 2024, a isenção de pagamento da comissão de amortização para os créditos habitação. Mais recentemente, aprovou-se o prolongamento desta medidas até finais de 2025. Nomeadamente, para os créditos de taxa variável. Os de taxa fixa mantém o pagamento de 2% de taxa.
Taxa fixa e taxa variável: qual é a diferença?
A taxa de juro variável é composta pela soma de duas componentes, a Euribor (taxa de referência com evolução periódica) e o spread (a margem de lucro do banco). Quando a Euribor sobe, a taxa de juro e a prestação a pagar acompanha-a. Os créditos a taxa fixa, pelo contrário, sem oscilações e com prestações previsíveis não tiram benefício das revisões em baixa da Euribor. A taxa fixa é habitualmente determinada pelo próprio banco (conforme o que pagou no mercado interbancário para aquele prazo, a taxa de swap).
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Mas atenção, além das despesas prevista na Lei, a instituição de crédito pode ainda exigir-lhe despesas adicionais de natureza administrativa. Por exemplo, que tenha tido com conservatórias, cartórios notariais ou pagamentos à administração fiscal. Deve exigir um comprovativo dessas despesas ao Banco.
Deve ter sempre em conta que nos casos de amortização total, ao valor a pagar pela comissão de reembolso antecipado e restantes despesas exigidas pelo Banco, acrescem sempre os juros devidos até à data do reembolso. Ou seja, não podem ser contabilizados juros entre o reembolso e a data em que se venceria a prestação seguinte.
Tome Nota:
Nos créditos ao consumo, a comissão por reembolso antecipado tem taxas inferiores (0,5% se faltar mais de um ano para acabar de pagar o empréstimo e 0,25% do montante do capital reembolsado se faltar um ano ou menos). Conheça todas as regras neste resumo do Banco de Portugal.
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As vantagens e desvantagens
Uma das principais vantagens é que, ao fazer uma amortização, está a reduzir a sua dívida ao banco, o que por sua vez vai diminuir o valor das prestações que ainda terá de pagar.
A sua prestação tem duas componentes: amortização do valor do empréstimo e os juros. Os juros que paga dizem respeito ao capital em dívida, pelo que, numa fase inicial do empréstimo, têm mais peso na sua prestação. Um peso que vai diminuindo à medida que os anos passam e vai reembolsando o banco. Na parte final do empréstimo, o valor da sua prestação corresponde, sobretudo, à amortização do capital em dívida.
Ao antecipar um reembolso parcial do crédito, estará a fazer o capital em dívida diminuir e, com isso, a reduzir os juros a pagar sobre esse capital. O que, num contexto de subida das Euribor, pode representar um alívio significativo na mensalidade, especialmente se está numa fase inicial do empréstimo.
Por outro lado, ao reduzir o capital em dívida, poderá diminuir também o valor do seguro de vida que esteja associado ao crédito.
Uma prestação mais baixa significa ainda que a sua taxa de esforço isto é, a percentagem do rendimento usada para pagar o crédito, vai ser menor. Aproveite essa margem de poupança, para criar um fundo de emergência, por exemplo.
O pagamento de comissões de amortização que, como vimos, incidem sobre o montante do reembolso, é uma das desvantagens. Além disso, quem tem créditos anteriores a 2011, e ainda pode deduzir uma parte dos juros no IRS, verá essa dedução diminuir.
Qualquer decisão de amortizar (ou transferir) os seus créditos deve ser precedido por um esclarecimemto prévio junto do seu Banco e seus procedimentos próprios.
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Vale a pena amortizar? Faça as contas
Consideremos um empréstimo para habitação própria com:
- Montante do empréstimo – 100 000€
- Período do empréstimo – 360 meses (30 anos)
- Taxa de juro anual nominal – 4,5%
De acordo com o Simulador para o Crédito Habitação do Banco de Portugal, a prestação mensal (capital e juros) é de 506,69€ e o montante total de juros corresponde a 82 406,71€. Para calcular o impacte na prestação mensal de uma amortização de 5 000 euros, passados 5 anos desde o início do empréstimo, pode usar o mesmo simulador, alterando os seguintes campos:
- Montante do empréstimo – decorridos 60 meses, o valor do capital em dívida é de 191 157,92€;
- Retirando os 5 000€ da amortização, o capital em dívida é de 86 157,52€;
- Período do empréstimo – decorridos 60 meses, o número de prestações em falta corresponde a 300 meses;
- Taxa de juro anual nominal – assumindo que se manteve inalterada, o valor da taxa de juro é de 4,5%.
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A prestação mensal passa então a ter o valor de 478,89€. Pela comissão de reembolso antecipado, podem cobrar-lhe, no máximo, 25€ (0,5% x 5000€).
Siga os mesmos passos para calcular o efeito que uma amortização teria na sua mensalidade do crédito à habitação.
Amortizar agora ou mais tarde?
A possibilidade de amortizar o crédito alivia os seus encargos mensais o que, num contexto de subida das taxas de juro e de inflação, pode trazer algum alívio ao orçamento familiar.
Mas é importante fazer as contas e perceber quanto pode poupar por mês para perceber se a poupança é significativa ou se vale a pena juntar mais algum dinheiro, adiar por isso o esforço de amortização e com isso conseguir uma redução mais significativa, quer no prazo de maturidade ou na prestação a pagar todos os meses.
Em qualquer dos casos, é muito importante falar com o seu banco, validar todas as possibilidades e esgotar todas as opções em cima da mesa.
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