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O que deve saber antes de amortizar o seu crédito habitação

O Banco e Eu

Está a pensar amortizar o seu crédito habitação? Saiba o que deve ter em conta e quais os passos a dar. 29-09-2022

Tempo estimado de leitura: 8 minutos

 

Amortizar o créditohabitação pode ser uma forma de reduzir a prestação a pagar e de minimizar o impacto de um aumento das taxas de juro.

Num contexto de inflação e de subida da Euribor, todas as soluções para reduzir as despesas mensais devem ser equacionadas.

Mas antes de avançar, há que fazer contas, avaliar as despesas associadas e saber como tratar do processo de amortização do crédito junto do seu banco.

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Amortizar crédito habitação: o que é e como fazer?

Se contrair um crédito e quiser reembolsar, antes da data prevista, o valor que o banco lhe emprestou, pode fazê-lo a qualquer momento. A esse reembolso antecipado dá-se o nome de amortização.

A amortização pode ser parcial ou total, consoante seja feito o reembolso de apenas uma parte ou da totalidade do capital em dívida.

Tratando-se de um reembolso parcial, pode fazê-lo no montante que entender. Quanto
maior for a amortização, e mais cedo o fizer, menor será o montante de juros a pagar. O que significa que mais baixa poderá ser a prestação do seu crédito.

Num reembolso parcial, a amortização é feita na data em que costuma pagar a prestação, mas terá que avisar o seu banco com sete dias de antecedência. Caso faça o reembolso total terá de avisar o banco 10 dias úteis antes.

Após ter recebido o seu pedido, o banco deve enviar-lhe, o mais rapidamente possível, informação sobre o impacto desta amortização. A informação do banco deve ser enviada em papel ou outro suporte duradouro. Ou seja, deve ser prestada por escrito.

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Tome Nota:
Se fizer o reembolso antecipado total do crédito, o seu banco tem de emitir um documento de distrate. Ou seja, que atesta que a sua dívida está saldada. A emissão deste documento é gratuita e tem de ser feita no prazo máximo de 14 dias úteis a contar da data de extinção do contrato.

E se quiser alterar o prazo do empréstimo?

Se, em vez de baixar o valor das prestações mensais, quiser usar o reembolso antecipado para diminuir o prazo do crédito, terá de pedir a redução do prazo de amortização, o que implica uma renegociação dos termos do contrato. Esta renegociação só é possível se existir acordo entre o cliente e o banco. O mesmo acontece se quiser aumentar o prazo de reembolso do empréstimo.

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Quais são os custos de amortizar o crédito?

Amortizar um crédito tem custos pelo que se pretende reembolsar antecipadamente uma parte ou a totalidade do seu crédito habitação, deve contar com o pagamento de uma comissão, embora com limites determinados por Lei.

O valor da comissão a pagar pelo cliente não pode ser superior a:

  • 0,5% do capital que é reembolsado se o contrato tiver uma taxa de juro variável;
  • 2% do capital reembolsado se tiver um crédito com taxa fixa.

 

Os contratos de crédito podem ter isenção de comissão de amortização ou uma comissão mais baixa do que o limite máximo definido por lei.

De acordo com o Banco de Portugal (BdP), o cliente está isento desta comissão em caso de:

  • morte;
  • desemprego;
  • deslocação profissional de um dos titulares do empréstimo.

 

Taxa fixa e taxa variável: qual é a diferença?

A taxa de juro variável é composta pela soma de duas componentes, a Euribor (taxa de referência com evolução periódica) e o spread (a margem de lucro do banco). Quando a Euribor sobe, a taxa de juro e a prestação a pagar acompanha-a. Os créditos a taxa fixa, pelo contrário, sem oscilações e com prestações previsíveis não tiram benefício das revisões em baixa da Euribor. A taxa fixa é habitualmente determinada pelo próprio banco (conforme o que pagou no mercado interbancário para aquele prazo, a taxa de swap).

 

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Mas atenção, além das despesas prevista na Lei, a instituição de crédito pode ainda exigir-lhe despesas adicionais de natureza administrativa. Por exemplo, que tenha tido com conservatórias, cartórios notariais ou pagamentos à administração fiscal. Deve exigir um comprovativo dessas despesas ao Banco.

Deve ter sempre em conta que nos casos de amortização total, ao valor a pagar pela comissão de reembolso antecipado e restantes despesas exigidas pelo Banco, acrescem sempre os juros devidos até à data do reembolso. Ou seja, não podem ser contabilizados juros entre o reembolso e a data em que se venceria a prestação seguinte.

Tome Nota:
Nos créditos ao consumo, a comissão por reembolso antecipado tem taxas inferiores (0,5% se faltar mais de um ano para acabar de pagar o empréstimo e 0,25% do montante do capital reembolsado se faltar um ano ou menos). Conheça todas as regras neste resumo do Banco de Portugal.

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As vantagens e desvantagens

Uma das principais vantagens é que, ao fazer uma amortização, está a reduzir a sua dívida ao banco, o que por sua vez vai diminuir o valor das prestações que ainda terá de pagar.

A sua prestação tem duas componentes: amortização do valor do empréstimo e os juros. Os juros que paga dizem respeito ao capital em dívida, pelo que, numa fase inicial do empréstimo, têm mais peso na sua prestação. Um peso que vai diminuindo à medida que os anos passam e vai reembolsando o banco. Na parte final do empréstimo, o valor da sua prestação corresponde, sobretudo, à amortização do capital em dívida.

Ao antecipar um reembolso parcial do crédito, estará a fazer o capital em dívida diminuir e, com isso, a reduzir os juros a pagar sobre esse capital. O que, num contexto de subida das Euribor, pode representar um alívio significativo na mensalidade, especialmente se está numa fase inicial do empréstimo.

Por outro lado, ao reduzir o capital em dívida, poderá diminuir também o valor do seguro de vida que esteja associado ao crédito.

Uma prestação mais baixa significa ainda que a sua taxa de esforço isto é, a percentagem do rendimento usada para pagar o crédito, vai ser menor. Aproveite essa margem de poupança, para criar um fundo de emergência, por exemplo. 

O pagamento de comissões de amortização que, como vimos, incidem sobre o montante do reembolso, é uma das desvantagens. Além disso, quem tem créditos anteriores a 2011, e ainda pode deduzir uma parte dos juros no IRS, verá essa dedução diminuir.

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Vale a pena amortizar? Faça as contas

Consideremos um empréstimo para habitação própria com:

  • Montante do empréstimo – 100 000€
  • Período do empréstimo – 360 meses (30 anos)
  • Taxa de juro anual nominal – 4,5% 

 

De acordo com o Simulador para o Crédito Habitação do Banco de Portugal, a prestação mensal (capital e juros) é de 506,69€ e o montante total de juros corresponde a 82 406,71€.  Para calcular o impacte na prestação mensal de uma amortização de 5 000 euros, passados 5 anos desde o início do empréstimo, pode usar o mesmo simulador, alterando os seguintes campos:

  • Montante do empréstimo – decorridos 60 meses, o valor do capital em dívida é de 191 157,92€;
  • Retirando os 5 000€ da amortização, o capital em dívida é de 86 157,52€;
  • Período do empréstimo – decorridos 60 meses, o número de prestações em falta corresponde a 300 meses;
  • Taxa de juro anual nominal – assumindo que se manteve inalterada, o valor da taxa de juro é de 4,5%.

 

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A prestação mensal passa então a ter o valor de 478,89€. Pela comissão de reembolso antecipado, podem cobrar-lhe, no máximo, 25€ (0,5% x 5000€).

Siga os mesmos passos para calcular o efeito que uma amortização teria na sua mensalidade do crédito à habitação.

 

Amortizar agora ou mais tarde?

A possibilidade de amortizar o crédito alivia os seus encargos mensais o que, num contexto de subida das taxas de juro e de inflação, pode trazer algum alívio ao orçamento familiar.

Mas é importante fazer as contas e perceber quanto pode poupar por mês para perceber se a poupança é significativa ou se vale a pena juntar mais algum dinheiro, adiar por isso o esforço de amortização e com isso conseguir uma redução mais significativa, quer no prazo de maturidade ou na prestação a pagar todos os meses.

Em qualquer dos casos, é muito importante falar com o seu banco, validar todas as possibilidades e esgotar todas as opções em cima da mesa. 

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