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Comprar casa através de uma cooperativa de habitação e construção pode ser uma alternativa viável para quem procura habitação a preços controlados ou dentro do regime de Habitação a Custos Controlados (HCC).

Para avaliar se faz sentido no teu caso, é essencial perceber como funcionam, que regimes de propriedade existem, que regras se aplicam à venda futura assim como  que benefícios e condições podem existir quando há apoios públicos e certificação do IHRU.

O que é uma cooperativa de habitação e construção?

As cooperativas de habitação e construção têm por objeto principal a promoção, construção ou aquisição de fogos para habitação dos seus membros, mas também a sua manutenção, reparação ou remodelação de modo mais acessível e económico. O enquadramento legal específico deriva do Decreto‑Lei n.º 502/99, de 19 de Novembro, aplicando-se o Código Cooperativo nas omissões.

As cooperativas de construção e habitação são um canal de acesso a habitação própria a custos controlados. Isto é, casas construídas ou adquiridas com o apoio do Estado, que concede benefícios fiscais e financeiros a entidades como municípios, cooperativas ou empresas privadas para que criem este tipo de solução habitacional.

Estas cooperativas podem também contribuir para a melhoria da qualidade habitacional do espaço envolvente (áreas comuns, zonas de lazer e boas condições de habitabilidade), o que reforça a lógica de projeto coletivo e de gestão contínua.

Algumas cooperativas são constituídas apenas para um projeto, enquanto outras têm uma atividade continuada.

Cooperativa de Habitação e Habitação a Custos Controlados (HCC): quais as diferenças?

O HCC é um regime com parâmetros e limites definidos por portaria (áreas, custos e preço), normalmente associado a apoios e benefícios públicos. Uma cooperativa pode promover projetos fora de HCC. Mas pode também promover projetos enquadrados em HCC, desde que cumpra os requisitos e, quando necessário, obtenha certificação do IHRU.

Em Dezembro de 2025, o regime HCC mantém-se estruturado pela Portaria n.º 65/2019 com alterações relevantes posteriores, incluindo ajustamentos (pelo despacho 10383/2025)  no modo como se calculam os custos de promoção onde se pondera o  coeficiente operacional (CO), definido pelo IHRU, caso a caso, através de um sistema de pontos. Isto é importante porque influencia limites e parâmetros usados na certificação e em alguns benefícios associados ao regime.

Porquê que os preços das casas vendidas pelas cooperativas são mais baixos?

Existem várias razões, a começar pela missão destas cooperativas. Como o objetivo é criar habitação a custos controlados, o preço final dos fogos não pode ultrapassar o seu custo (conforme artigo 27.º do Decreto-Lei n.º 502/99).

O custo de cada fogo corresponde à soma dos seguintes valores:

• Custos do terreno e infra-estruturas, estudos e projetos, construção e equipamentos complementares (quando integrados nas edificações);
• Encargos administrativos e financeiros com a execução da obra;
• Valor das licenças e taxas até à entrega do fogo em condições de ser habitado;
• Fundo para construção cujo valor não pode ser superior a 10% da soma dos valores anteriores. 

As cooperativas podem beneficiar de linhas de crédito com bonificação (suportada pelo Estado) que abrangem as várias etapas do processo, desde a aquisição do terreno até à construção. As obras realizadas por cooperativas de habitação e construção, assim como a prestação de serviços relacionados, podem ainda beneficiar da taxa reduzida de IVA.

O preço do fogo não pode exceder o seu custo (artigo 27.º). O valor final está limitado pela soma de componentes previstas neste diploma. Nomeadamente, terreno e infraestruturas, estudos e projetos, construção e equipamentos complementares (quando integrados), encargos administrativos e financeiros, licenças e taxas, e ainda um fundo para construção que não pode exceder 10% da soma dos itens anteriores.

Mas as casas são sempre mais baratas?

Não existe uma percentagem universal. O que existe é a regra de que o preço não pode exceder o custo, pelo que a comparação com o mercado depende do custo do terreno, da construção e do financiamento do projeto.

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Como posso entrar num projeto cooperativo: algumas dicas

• Tornar-se membro (cooperador): Para ser membro, existe uma entrada mínima de capital. O DL 502/99 determina que não pode ser inferior a 100€, embora os estatutos de cada cooperativa possam fixar um montante superior. A cooperativa pode ainda condicionar a admissão à existência de programas e manter registo de candidaturas quando não haja vaga imediata;
• Avaliar o programa e as regras internas: Antes de aderir, há que analisar estatutos e regulamento do programa, o seu regime de propriedade adotado, critérios de inclusão, plano de pagamentos, penalizações por desistência e regras de transmissão. O DL 502/99 obriga a que os regimes de propriedade adotados constem dos estatutos, o que torna este documento central na decisão de aderir;
• Verificar se o projeto é (ou pretende ser) HCC: Se o projeto for anunciado como custos controlados confirma estar enquadrado em HCC. Confira ainda a certificação pelo IHRU (por exemplo, para efeitos de aplicação de IVA);
• Confirme o regime de propriedade, individual ou coletiva. Cada regime tem impactos diferentes no teu controlo sobre o imóvel, na forma de pagamento e nas regras de transmissão futura;
• Apure etapas de construção e contratos: fases, marcos de pagamento, entradas e joias associadas; condições do empreiteiro, garantias, seguros e responsabilidades;
• Cenário de saída: condições de reembolso e cessão, e confirmação de eventuais direitos de preferência (30 anos se houver apoios do Estado).

Quais as diferenças entre regimes de propriedade: individual e coletiva

No regime de propriedade individual, a cooperativa transmite a propriedade ao cooperador por contrato de compra e venda. Se o preço for pago em prestações, a cooperativa pode reservar a propriedade até pagamento integral. Pode ainda transmitir este direito de propriedade se houver falta de pagamento de três prestações sucessivas ou seis interpoladas.

No regime de propriedade coletiva, a cooperativa mantém a propriedade e o imóvel permanece na sua posse. O cooperador acede ao uso por uma de duas vias. Ou pelo direito de habitação (por escritura) ou por inquilinato cooperativo (por contrato de arrendamento, regido pela legislação do arrendamento urbano e pelo contrato e estatutos

E se quiser vender no futuro?

Se houver apoios do Estado, pode existir direito de preferência da cooperativa por 30 anos. Ou seja, no regime de propriedade individual - o único em que é possível alienar o imóvel -, o cooperador só pode alienar o fogo após pagamento integral do preço. Esta regra é explícita no DL 502/99 e deve ser considerada. Por outro lado, se o fogo foi construído ou adquirido com apoios financeiros do Estado, a cooperativa pode ter direito de preferência por 30 anos contados da primeira entrega do fogo. É uma condicionante relevante para quem prevê vender no médio prazo.

Posso arrendar casa de uma cooperativa de habitação?

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E se precisar de crédito habitação

Comprar via cooperativa não elimina a necessidade de crédito. Mas atenção, a cooperativa vende o fogo ao cooperador por contrato de compra e venda exclusivamente no regime de propriedade individual. Este é o cenário mais compatível com crédito habitação, porque o banco consegue, em regra, tomar hipoteca sobre o imóvel.

Se recorrer a financiamento bancário, importa ter em conta cuidados essenciais para o obter assim como as suas regras e limites de atribuição. Nomeadamente impostas conhecer os limites prudenciais recomendadas  pelo Banco de Portugal.

Tenha especial atenção aos limites de maturidade máxima em função da idade. Estes limites influenciam prestações e acesso, sobretudo para quem compra mais tarde ou tem taxa de esforço elevada.

Quais as vantagens e limitações de comprar numa cooperativa?

Além do custo e da possibilidade de adquirir casa sem recorrer ao crédito habitação, (no caso do regime de propriedade coletiva as prestações são pagas à cooperativa), podemos identificar benefícios e desvantagens deste modelo.

• Preço limitada ao custo;
• Possibilidade de projetos enquadrados em HCC com regras e parâmetros públicos;
• Possibilidade de participação dos membros no acompanhamento do projeto, conforme os estatutos de cada cooperativa

 

2. Desvantagens
• Disponibilidade e localização podem ser restritas;
• Os prazos de execução podem ser longos;
• As regras específicas de transmissão e venda, incluindo possíveis direitos de preferência quando há apoios do Estado.

 

Conceitos úteis

Cooperativa: entidade que promove, constrói ou adquire fogos para os seus membros e pode gerir a manutenção e reparação do património.
Limites no preço: por regra, o preço do fogo não pode exceder o custo. Ou seja, não resulta do cálculo preço e margem de lucro.

Modelo de propriedade coletiva: A cooperativa mantém a propriedade do fogo. Ou seja, não compra a casa no sentido tradicional. Obtém apenas direito de uso com direito de habitação ou de inquilinato cooperativo.

Modelo de propriedade privada: A cooperativa transmite o direito de propriedade ao cooperador através de um contrato de compra e venda. Ou seja, casa fica em seu nome (como numa compra tradicional) mas dentro das regras do projeto cooperativo.

 

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