Antes de vender um imóvel, há casos em que o proprietário tem de dar prioridade a alguém na compra, mesmo que já tenha outro comprador interessado. Chama-se a este expediente o direito de preferência e pode aplicar-se a inquilinos, vizinhos ou até ao Estado.

Neste artigo explicamos quem pode ter esse direito, como funciona o processo, quais os prazos a cumprir e que cuidados para evitar atrasos ou até anulamento da
venda.

O que é o direito de preferência?

O direito de preferência dá prioridade na compra de determinado imóvel a certas pessoas ou entidades. Na prática, se o proprietário quiser vender uma casa ou terreno, tem de dar precedência ao titular do direito de preferência. E isto, pelo mesmo preço e condições já negociadas com outro comprador.

Este direito não obriga o dono a vender, mas se decidir avançar com a venda,  obriga-o a dar prioridade a quem beneficia deste direito.

Quem tem direito de preferência na compra de casa?

No contexto da compra e venda de casa ou de terreno para construção de habitação, destacam-se quatro grandes categorias de titulares de preferência legal:

• Os inquilinos (arrendatários) têm preferência na compra do imóvel que arrendam, se reunirem as condições previstas na lei, nomeadamente tempo mínimo de dois anos de arrendamento e finalidade de habitação própria;
• Oscoproprietários têm preferência na compra da quota-parte que outro proprietário pretende vender;
• Os proprietários de terrenos confinantes (vizinhos de prédios rústicos) têm preferência na compra de terrenos vizinhos, em alguns casos previstos na lei, para fins de exploração agrícola;
• As entidades públicas (Estado, Regiões Autónomas, municípios e a Direção-Geral do Património Cultural) têm preferência na compra de imóveis situados em zonas especiais, como por exemplo, áreas de reabilitação urbana, zonas de pressão urbanística ou imóveis classificados como património.

A seguir detalhamos cada uma destas situações, as condições e procedimentos aplicáveis.

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Direito de preferência do inquilino (arrendatário)

Os inquilinos de casas para habitação têm direito de preferência na compra do imóvel que arrendam, desde que cumpram alguns requisitos legais. Um dos principais é viverem na casa há pelo menos dois anos.

No entanto, esse direito só se mantém se o objetivo for continuar a usar o imóvel como habitação própria permanente. Se a compra for para investimento, revenda, arrendamento a outras pessoas ou alojamento local, o direito de preferência deixa de se aplicar.

Quando decide vender o imóvel, o proprietário é obrigado a comunicar ao inquilino, por carta registada com aviso de receção, a sua intenção, incluindo:

• O preço de venda;
• As cláusulas essenciais do contrato;
• A repartição de valores, se a venda incluir outros bens. Por exemplo, se a casa for vendida em conjunto com uma garagem ou outro imóvel, separando o preço atribuído especificamente à casa arrendada.

Depois de receber a comunicação, o inquilino tem 30 dias para responder e exercer o seu direito de preferência. Ou seja, caso aceite comprar pelo preço e condições indicados. Em caso de silêncio ou de resposta negativa, o direito de preferência caduca e o proprietário fica livre para vender a outro comprador.

Direito de preferência das cooperativas de habitação

As cooperativas de habitação e construção também têm direito de preferência sobre os imóveis que tenham promovido ou financiado. Esse direito pode ser exercido durante 30 anos a contar da primeira entrega da habitação. Sempre que um sócio pretende vender a casa, deve primeiro comunicar à cooperativa, indicando o preço proposto e as restantes condições de venda.

O valor a pagar pela cooperativa não é livremente fixado. Aplica-se uma fórmula legal que parte do custo da construção e pondera a área, o coeficiente de localização e o estado de conservação do imóvel.

Recebida a comunicação, a cooperativa tem 30 dias (ou outro prazo previsto nos estatutos, desde que não seja inferior) para responder. Se não exercer a preferência, o Estado, representado pelo Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, pode substituir-se à cooperativa, mas só depois de esta ter renunciado ou deixado decorrer o prazo.

Na hierarquia das preferências, o arrendatário habitacional (caso exista) tem prioridade sobre o direito da cooperativa, mas o direito da cooperativa prevalece sobre o das entidades públicas previstas (município, região autónoma ou Estado).

Direito de preferência do coproprietário

Quando um imóvel é partilhado por várias pessoas (por exemplo, irmãos herdeiros de uma casa), cada uma com uma quota, qualquer coproprietário que queira vender a sua parte tem de dar prioridade aos outros. A lei garante aos restantes proprietários o direito de preferência nesta venda.

Este direito só se aplica se a venda for de uma quota isolada. Se todos decidirem vender o imóvel em conjunto, já não há lugar a preferência.

O comproprietário que pretende vender deve:

• Notificar os restantes por carta registada com aviso de receção;
• Indicar o preço e as condições da venda;
• Conceder um prazo de 8 dias (salvo acordo em contrário) para que os outros possam exercer a preferência.

Se mais do que um coproprietário quiser comprar a quota em venda, podem exercer o direito em conjunto, repartindo a parte vendida proporcionalmente às quotas que já detêm.

Renúncia ou não exercício

Se nenhum coproprietário exercer o direito dentro do prazo, ou se todos declararem que prescindem, o vendedor pode vender livremente a quota a um terceiro que esteja interessado, nas condições comunicadas.

Direito de preferência em terrenos rurais (proprietários confinantes)

A lei portuguesa estabelece um direito de preferência especial para proprietários de terrenos rústicos confinantes. Ou seja, vizinhos de terrenos agrícolas que partilham uma linha de limite comum. O objetivo é facilitar o emparcelamento (junção de terrenos pequenos), criando explorações agrícolas mais viáveis.

Este direito só se aplica se forem cumpridas todas as condições legais:

Natureza dos prédios

Os dois terrenos devem ser classificados como prédios rústicos. Se um dos imóveis for urbano (por exemplo, um lote para construção ou uma habitação), não existe direito de preferência. O mesmo acontece se o terreno tiver outro fim que não a agricultura.

Dimensão inferior à unidade de cultura

A preferência só se aplica quando ambos os terrenos têm área inferior à unidade de cultura fixada para a região (valor definido por portaria, variável consoante a zona e tipo de cultura). Ou seja, só se aplica a parcelas pequenas, para incentivar a sua agregação. Se algum dos terrenos for superior ao limite definido, não há preferência.

Venda a terceiro não confinante

O direito de preferência só existe se a venda for feita a alguém que não seja já proprietário de terreno confinante. Se o comprador também for vizinho, o objetivo de emparcelar já se cumpre com a venda, e não é necessário dar preferência a outro vizinho.

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Procedimentos

Cumpridos estes requisitos, o processo de preferência é similar aos casos anteriores. O proprietário deve:

• Notificar por carta registada com aviso de receção o vizinho confinante;
• Indicar todas as condições da venda (preço, forma de pagamento, prazos);
• Aguardar até 8 dias após a receção da carta para saber se o vizinho pretende exercer o direito.

Se o confinante responder afirmativamente dentro do prazo, tem o direito de comprar o terreno nas mesmas condições oferecidas ao comprador inicial. Se não responder, ou recusar, o vendedor pode prosseguir a venda a outra pessoa.

Direito de preferência de entidades públicas

Além dos particulares, também as entidades públicas têm direitos legais de preferência na compra de imóveis, em situações que envolvem interesses coletivos relevantes. Estas entidades incluem o Estado, as Regiões Autónomas, as Câmaras Municipais e a Direção-Geral do Património Cultural (DGPC).

Os casos em que as entidades públicas podem exercer o direito de preferência na compra de imóveis são os seguintes:

Imóveis em Áreas de Reabilitação Urbana (ARU)

As ARU são zonas delimitadas pelas autarquias onde se pretende reabilitar imóveis. É frequente estar previsto o direito de preferência municipal sobre imóveis situados nestas áreas, para a Câmara Municipal poder intervir, comprando edifícios degradados ou estratégicos para reabilitação.

Imóveis em zonas de pressão urbanística

As “zonas de pressão urbanística” (conceito introduzido pela Lei de Bases da Habitação, Lei n.º 83/2019, e regulamentado pelo Decreto-Lei n.º 89/2021), são áreas urbanas onde existe muita dificuldade de acesso à habitação, seja por escassez de oferta ou por preços desadequados face aos rendimentos das famílias.

Nestas zonas, definidas pelos municípios e aprovadas pelo Estado, as entidades públicas, sobretudo o município, podem ter preferência na compra de imóveis, como forma de aumentar a oferta de habitação acessível. Estas delimitações vigoram por períodos de cinco anos (prorrogáveis).

Imóveis classificados ou em vias de classificação como património cultural

Imóveis de interesse cultural (classificados a nível nacional, público, municipal, ou em vias de o ser) também podem ficar sujeitos a direito de preferência por parte do Estado ou do respetivo município, tendo em vista a proteção do património histórico-cultural.

Além destas situações principais, outras leis podem prever direitos de preferência de entidades públicas, como por exemplo alguns terrenos incluídos em planos de urbanização ou imóveis necessários para projetos públicos.

Como funciona este direito na prática?

Se o seu imóvel estiver numa área onde alguma entidade pública tenha preferência legal, ao vendê-lo, terá de dar-lhe conhecimento. Esta entidade tem que ter  possibilidade de  decidir se exerce ou não o seu direito de preferência.

Atualmente, este processo foi simplificado através da plataforma Casa Pronta, do Ministério da Justiça:

• O proprietário, ou o seu representante (uma agência imobiliária por exemplo), deve publicar um anúncio online no site Casa Pronta, indicando os elementos essenciais do negócio. Este anúncio tem um custo de cerca de 15€ e é acessível apenas às entidades públicas com direito de preferência, aos serviços de registo e a quem colocou o anúncio;
• A partir da publicação, inicia-se um prazo de 10 dias úteis para as entidades públicas titulares de preferência declararem se pretendem exercer o direito;
• Se nesse prazo nenhuma entidade manifestar intenção de compra, obtém-se uma certidão liberatória e o proprietário pode prosseguir com a venda;
• Se alguma entidade pública comunicar que quer exercer a preferência, então passa a ter prioridade. O proprietário deve vender o imóvel à entidade, pelos mesmos termos acordados com o comprador original. Saiba mais no portal da justiça.

Existe uma ordem de prevalência entre as entidades públicas quando mais de uma tem interesse. Regra geral, a Câmara Municipal do local onde o imóvel está localizado tem prioridade, seguida da Região Autónoma (se aplicável) e, por fim, do Estado central.

Nenhuma entidade pública se pode sobrepor a um inquilino com preferência legal, nem a certas entidades equiparadas, como cooperativas de habitação e de construção, que também gozam de preferência em alguns casos de venda de habitações por elas promovidas.

E quando há vários direitos de preferência sobre um imóvel? Como se decide quem compra primeiro?

Quando um imóvel está sujeito a vários direitos de preferência (por exemplo, pertence a uma área de pressão urbanística e está arrendado), a lei estabelece uma ordem de prevalência para evitar conflitos e dar segurança às transações.

Antes da escritura, o proprietário deve confirmar, pela ordem acima, se algum preferente quer comprar:

• Envia carta ao arrendatário (30 dias para responder);
• Se aplicável, consulta a cooperativa;
• Se nada for feito, coloca o anúncio no Casa Pronta. As entidades públicas dispõem de 10 dias úteis para decidir;
• Substituição automática: se um titular com prevalência neste direito exercer a preferência dentro do prazo, anula automaticamente qualquer intenção de compra de um titular com menor prioridade. Por exemplo, se o inquilino aceita comprar, a Câmara Municipal já não pode exercê-la.

E se o direito de preferência não for respeitado?

A lei prevê que, caso o titular do direito não seja devidamente informado e a venda se realize sem lhe dar oportunidade de exercer a preferência, este pode intentar uma ação judicial de preferência, para fazer valer o seu direito.

Quem tem o direito de preferência e não foi informado de uma venda, tem 6 meses a contar da data em que teve conhecimento, para avançar com uma ação em tribunal. No âmbito desta ação, deve ser depositado o preço pelo qual o imóvel foi vendido, no prazo de 15 dias, após citação do réu.

Se tudo estiver em ordem, ou seja, se de facto existia direito de preferência e não foi respeitado, o tribunal atribui o imóvel a quem detinha esse direito, nos exatos termos em que tinha sido vendido a uma terceira pessoa.

Direito de preferência contratual entre particulares (pacto de preferência)

Além do direito de preferência legal, imposto por lei nas situações que descrevemos, existe também a figura do direito de preferência contratual, estabelecido por acordo entre particulares. O pacto de preferência é um contrato através do qual alguém se obriga a dar preferência a outra pessoa na venda de determinado bem.

Na prática, consiste numa cláusula ou acordo, muito comum em contratos-promessa de compra e venda em acordos ou entre familiares, através da qual o proprietário promete que, se no futuro quiser vender o bem, irá primeiro propor a venda ao beneficiário do pacto, nas condições que estiver disposto a aceitar de terceiros.

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A informação deste artigo não constitui qualquer recomendação, nem dispensa a consulta necessária de entidades oficiais e legais.