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Vai comprar ou vender casa sem recorrer a uma imobiliária? O contrato-promessa de compra e venda de um imóvel, apesar de não ser obrigatório, é um procedimento habitual e recomendável. Salvaguarda os direitos do vendedor e do comprador.

Há, no entanto, alguns cuidados a ter. Neste artigo, explicamos-lhe quais são e que elementos deve conter o contrato-promessa de compra e venda.

Comprar ou vender um imóvel sem recorrer a uma agência imobiliária

Comprar ou vender um imóvel sem a ajuda de um consultor imobiliário pode ter algumas vantagens. Desde logo, não tem de pagar uma comissão pela intermediação.

Por outro lado, os consultores imobiliários conhecem o mercado e possuem uma rede de contactos que pode ser muito importante na hora de comprar ou vender um imóvel. Adicionalmente, podem assumir as burocracias associadas ao processo, como é o caso da elaboração do contrato-promessa de compra e venda.

Contrato-promessa de compra e venda (CPCV) de um imóvel: o que é e que elementos deve conter

O Contrato-Promessa Compra e Venda (CPCV) é um acordo celebrado entre o vendedor e o futuro comprador, quando há intenção de compra ou venda de um imóvel. Visa salvaguardar os direitos de ambas as partes e serve de garantia do negócio, até que seja celebrada a escritura. Apesar de importante, a sua celebração não é obrigatória.

Que elementos deve conter?

Para que o contrato-promessa seja válido legalmente, deve conter os seguintes elementos:

• Identificação do comprador e do vendedor: nome, morada, estado civil, número de identificação civil e fiscal;
• Descrição do imóvel e das suas características: localização, tipologia, inscrição matricial e identificação das partes integrantes do imóvel, como anexos ou garagem;
• Objeto do negócio: ambas as partes devem comprometer-se a vender e a comprar o imóvel identificado no contrato;
• Valor da transação e a forma de pagamento: se a assinatura da escritura estiver dependente da aprovação do crédito bancário, é importante acrescentar uma cláusula que possibilite a anulação do contrato caso o crédito não seja aprovado;
• Montante do sinal: que, geralmente, corresponde a 10% ou 20% do valor total da aquisição. Também a data e método de pagamento. Caso estejam previstos reforços do sinal, devem ser indicadas as datas e montantes dos pagamentos acordados;
• Indicação do prazo previsto (ou prazo limite) para a realização da escritura;
• Indicação dos direitos e deveres de ambas as partes;
• Sanções previstas em caso de incumprimento (para ambas as partes);
• Indicação de que o imóvel cumpre as condições de habitabilidade;
• Cláusula de alienação sem quaisquer encargos, que protege o comprador, retirando-lhe qualquer responsabilidade perante possíveis encargos sobre o imóvel, como hipotecas ou penhoras;
• Caso sejam necessárias obras e fique acordado que estas serão da responsabilidade do atual proprietário, deve ser incluída uma alínea que refira que o CPCV só será assinado após a sua conclusão;
• Cláusula que indique se os intervenientes prescindem do reconhecimento das assinaturas. É aconselhável não prescindir deste reconhecimento que serve como salvaguarda em caso de litígio;
• Regra geral, a entrega das chaves só ocorre na data da celebração da escritura. No entanto, se o comprador receber as chaves antes disso (ato designado por “tradição”), este facto deve ser mencionado no CPCV, indicando a data e as condições em que ocorre;
• Assinatura de ambas as partes.

Ao CPCV devem ser anexados os seguintes documentos, consoante o caso:

• Licença de construção;
• Licença de utilização;
• Caderno de encargos (na compra de imóveis ainda em planta).

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Quais as vantagens de um CPCV?

Celebrar um CPCV representa uma série de vantagens quer para o vendedor, quer para o comprador, entre elas:

• Vincula ambas as partes ao negócio;
• Dá ao comprador o direito de compra do imóvel;
• Oferece a garantia de que o negócio será realizado no prazo estabelecido ou até que estejam reunidas as condições para a celebração da escritura;
• Oferece segurança jurídica em caso de incumprimento.

Posso cancelar um CPCV?

A rescisão do CPCV representa uma situação de incumprimento. Caso o motivo não esteja devidamente previsto e justificado no contrato, poderá implicar a aplicação das sanções previstas no contrato para a parte que incorra no incumprimento.

Por exemplo, se for o vendedor a incumprir, o comprador poderá solicitar a restituição do dobro do montante de sinal pago aquando da celebração do CPCV. Por outro lado, se o incumpridor for o comprador, o vendedor poderá ficar com o valor do sinal.

Assinatura do CPCV: cuidados a ter

Eis alguns dos cuidados que deve ter antes de assinar um CPCV:

• Leia o CPCV e confirme se todas as informações estão corretas;
• Se o imóvel que pretende comprar está inserido num condomínio pode solicitar o acesso às atas das assembleias, para avaliar a existência de valores em atraso ou a necessidade de futuras obras no imóvel;
• Se o fecho do negócio está dependente da aprovação de um crédito habitação, preferencialmente, o CPCV deve ser assinado após a sua aprovação. Caso pretendam avançar antes da aprovação, deve ser incluída uma cláusula que preveja a sua anulação, caso o crédito não seja aprovado;
• Se está a comprar uma casa ainda em planta, anexe ao CPCV o caderno de encargos detalhado (com indicação dos materiais, as marcas, as referências de todos os produtos que serão utilizados na construção);
• Confirme se o imóvel cumpre todos os requisitos legais. Por exemplo, se está inscrito na matriz predial e se tem a licença de utilização. Se o imóvel ainda está em construção, confirme a existência da respetiva licença;
• Defina um prazo exequível e realista para a assinatura da escritura;
• Exija recibo de quaisquer quantias entregues (sinal) ou assegure que o contrato refere o valor pago aquando da assinatura do CPCV.

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