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Para quem tem um crédito habitação, o aumento da prestação pode ser motivo de cuidado. Face a um  cenário de inflação e a ameaça de subida das taxas de juros, as famílias correm o risco de ver o valor das suas prestações aumentar e a sua margem orçamental a diminuir.

Baixar a prestação da casa não significa, porém, que o empréstimo fique mais barato. Algumas opções reduzem os juros e o custo total do crédito, enquanto outras apenas aliviam o orçamento mensal ao aumentar o prazo ou adiar o pagamento de capital. Antes de decidir, peça simulações, compare a TAEG e o MTIC e avalie os efeitos imediatos e futuros de cada alteração.

Perceba quais as opções em cima da mesa, em que consistem e quais as vantagens e desvantagens de cada uma.

1. Renegociar o spread e outras condições do crédito

O primeiro passo pode ser pedir ao banco uma revisão das condições do crédito habitação. Além do spread, podem ser renegociados o prazo do empréstimo, o prazo do indexante, o regime da taxa de juro e a modalidade de reembolso.

O Banco de Portugal esclarece que a renegociação depende do acordo entre o cliente e a instituição. O Banco não pode cobrar comissões por este processo nem condicioná-lo à aquisição de outros produtos ou serviços financeiros. Pode, contudo, recusar a alteração solicitada ou apresentar uma proposta diferente.  Antes de apresentar o pedido, confirme:

• o capital ainda em dívida;
• o prazo restante;
• o spread e a TAN;
• o indexante e a data da próxima revisão;
• os produtos associados ao empréstimo;
• o custo dos seguros;
• as condições necessárias para manter a bonificação do spread.

Compare também as condições do seu contrato com outras propostas disponíveis no mercado. Utilize a Ficha de Informação Normalizada Europeia (FINE), que permite analisar as características e os custos das diferentes soluções numa base comparável

2. Amortizar antecipadamente parte do empréstimo

Se tiver poupanças disponíveis, pode utilizar uma parte desse dinheiro para reduzir o capital em dívida. Como os juros incidem sobre o montante que falta pagar, uma amortização parcial reduz normalmente a prestação e os juros futuros. O reembolso antecipado parcial pode ser feito numa data de pagamento da prestação, desde que o banco seja avisado com, pelo menos, sete dias úteis de antecedência. A instituição deve informar o cliente, em papel ou noutro suporte duradouro, sobre o impacto da amortização e os pressupostos utilizados no cálculo.

Terminada, em 31 de dezembro de 2025, a isenção extraordinária aplicável a determinados contratos de habitação própria permanente, vigora em 2026 o regime geral. A comissão de reembolso antecipado pode atingir:

• 0,5% do capital amortizado, se o contrato estiver num período de taxa variável;
• 2% do capital amortizado, se estiver num período de taxa fixa.

A amortização antecipada parcial reduz o capital em dívida e influencia o valor da prestação mensal. Se pretender reduzir o prazo do empréstimo, terá de pedir ao banco uma alteração das condições do contrato. Esta alteração constitui uma renegociação e depende do acordo entre o cliente e a instituição de crédito.

3. Transferir o crédito habitação para outro banco

Se o banco atual não apresentar condições competitivas, pode transferir o crédito habitação para outra instituição. Uma nova proposta pode permitir reduzir o spread, rever o prazo, mudar o regime da taxa ou diminuir os custos dos seguros e de outros produtos associados.

Se encontrar um banco que ofereça condições mais vantajosas, permitindo reduzir a prestação mensal, deve antecipar eventuais custos associados à transferência do crédito habitação, como:

• Comissões de reembolso antecipado, de abertura de processo, de avaliação do imóvel e de formalização do novo contrato de crédito;
• Escritura;
• Imposto do selo sobre a transação e sobre o crédito;
• Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT)

Antes de decidir, confirme na nova proposta e na FINE:

• a prestação mensal;
• o spread e a TAN;
• a TAEG;
• o MTIC;
• o prazo do novo contrato;
• o regime da taxa de juro;
• os prémios dos seguros;
• as comissões e restantes encargos;
• os produtos necessários para obter o spread proposto.

Se, feitas as contas, compensar, pode ser uma boa alternativa para descer a prestação do seu crédito.

 

Renegociação do crédito habitação: alguns indicadores
De acordo com os dados do  Banco de Portugal, em julho de 2026, a renegociação continua a ter expressão no mercado do crédito. Em maio, as renegociações de empréstimos a particulares totalizaram 683 milhões de euros, menos 84 milhões do que em abril. Esta redução resultou sobretudo da diminuição das renegociações de crédito habitação, cujo montante mensal recuou 76 milhões de euros

 

4. Escolher entre taxas: da fixa à variável ou mista

Alterar o regime da taxa de juro pode proporcionar maior previsibilidade ou ajustar o contrato às suas necessidades. No entanto, não existe uma modalidade que seja sempre mais barata ou mais vantajosa.

Na taxa variável, a taxa do empréstimo resulta normalmente da soma do indexante — geralmente a Euribor — com o spread. A prestação é revista com a periodicidade do indexante contratado.

Na taxa fixa, a taxa de juro mantém-se durante o período estabelecido no contrato, protegendo a prestação das oscilações do mercado. Em contrapartida, o cliente não beneficia de eventuais descidas das taxas durante esse período.

Na taxa mista, existe um período inicial de taxa fixa, seguido de um período de taxa variável.

Na comercialização de crédito destinado à aquisição ou construção de habitação própria permanente, as instituições devem apresentar na FINE simulações para as modalidades fixa, mista e variável.

Compare as três alternativas considerando:

• a prestação inicial;
• o tempo durante o qual a taxa ficará fixa;
• o indexante e o spread aplicáveis no período variável;
• a TAEG e o MTIC;
• a comissão de reembolso antecipado;
• a sua capacidade para suportar uma eventual subida da prestação.
• A escolha deve depender do custo global, da duração do empréstimo e da margem disponível no orçamento, e não apenas da taxa oferecida no primeiro período.

 

5. Alargar o prazo do crédito habitação

Não dispondo de liquidez, pode optar por renegociar com o Banco o período do empréstimo, para poder ganhar uma folga no seu orçamento. Ao distribuir o capital em dívida por um maior número de prestações, reduze o encargo mensal. O empréstimo prolonga-se e o total de juros pago tende a aumentar. Esta é uma das desvantagens desta opção.  

Antes de optar por esta alternativa, é necessário avaliar se a sua idade (e a dos outros titulares do contrato do crédito) limita a sua concretização. Isto porque quase todos os bancos estipulam como idade máxima no final do prazo os 75 anos (pode, em alguns casos, ir até aos 80 anos).

De acordo com a ultima recomendação macroprudencial do Banco de Portugal, em vigor a partir de 1 de agosto de 2026,  os prazos estipulados para os novos contratos de crédito habitação são os seguintes:

• Até 40 anos: clientes com idade acima de 35 anos;
• Até 35 anos: clientes  até aos 35 anos.

 

Tome Nota:
Lembre-se que o seguro de vida pode também tornar-se mais caro com o avanço da idade. Segundo a Autoridade de Supervisão de Seguros e Fundos de Pensões (ASF), o prémio depende de fatores como o capital seguro, a idade atuarial, a tarifa da seguradora e os encargos aplicáveis.

 

A alteração do prazo é uma renegociação do contrato e exige o acordo do banco. Antes de avançar, peça uma simulação que mostre: - a prestação atual e a nova prestação; - o número de anos acrescentados ao contrato; - o total de juros antes e depois da alteração; - a variação da TAEG e do MTIC; - o impacto nos seguros associados.

 

Leia também:

• O que mudou no crédito habitação? Conheça as novas regras
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• Subida dos juros em 2026: como defender orçamento?

 

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6. Alterar a maturidade da Euribor

Nos créditos a taxa variável, a prestação é revista de acordo com a maturidade da Euribor prevista no contrato. As maturidades mais utilizadas são três, seis e 12 meses.

Com uma Euribor a três meses, a taxa é revista trimestralmente. Numa Euribor a seis meses, a revisão é semestral. Se o contrato estiver indexado à Euribor a 12 meses, a prestação é revista anualmente. O banco não pode rever o indexante com uma periodicidade diferente da correspondente à sua maturidade. 

Uma revisão mais frequente permite que a prestação reflita mais cedo uma descida da Euribor, mas também uma subida. Uma revisão anual mantém a prestação inalterada durante mais tempo, podendo atrasar o efeito de uma evolução favorável ou desfavorável.

Mudar a maturidade não garante uma prestação mais baixa. O resultado depende do valor de cada Euribor e da evolução posterior das taxas. A alteração constitui uma renegociação e precisa do acordo do banco. 

Peça simulações para as diferentes maturidades e compare os resultados sem assumir que a Euribor com o prazo mais curto é necessariamente mais vantajosa.

 

7. Rever os seguros associados ao crédito

Os seguros de vida e multirriscos podem representar uma parte relevante dos encargos relacionados com o crédito habitação. Pedir propostas a outras seguradoras pode permitir obter condições mais favoráveis. O cliente pode escolher uma seguradora diferente da recomendada pelo banco (desde que a apólice cumpra os requisitos mínimos exigidos pela instituição). No entanto, o banco pode oferecer condições comerciais mais favoráveis, incluindo um spread inferior, quando o seguro é contratado junto da seguradora por si proposta.

Por isso, não compare apenas o prémio. Analise:

• o custo anual do seguro;
• as coberturas de morte e invalidez;
• os critérios de incapacidade;
• as exclusões e os períodos de carência;o capital seguro;
• a evolução previsível do prémio;
• o spread com e sem o seguro proposto pelo banco;
• o custo conjunto do empréstimo e dos seguros.

No seguro de vida, a descida do capital em dívida não significa que o prémio também vá diminuir. O efeito da redução do capital seguro pode ser compensado pelo aumento da idade ou por outros fatores previstos no contrato. Antes de mudar, peça ao Banco uma simulação do impacto no spread e confirme se as coberturas da nova apólice são equivalentes às atuais.

 

Atendendo a que a prática de bundling é levada a cabo por muitos bancos, pode ainda tentar renegociar a contratação destes serviços paralelos com incremento das condições do crédito habitação. 

 

Tome Nota:
O bundling é a comercialização conjunta de produtos e serviços financeiros. Por exemplo, determinado produto base, como o crédito habitação, e produtos como o cartão de crédito ou a domiciliação do ordenado sob melhores condições financeiras.

 

 

8. Pedir um período de carência

Um período de carência de capital é um prazo que pode durar alguns meses ou anos, durante o qual não amortiza o valor do empréstimo,  em que paga apenas os juros. Isto permitirá um período de folga financeira.

A desvantagem desta opção é que quando terminar o período de carência, o empréstimo tem de ser reembolsado com prestações mais elevadas. O valor total de juros também corre o risco de ser maior porque, durante o período de carência,  não reduzindo o valor em dívida, acaba por ter de suportar juros sobre maior volume do capital.

 

9. Negociar um diferimento de capital

No diferimento de capital, uma parte da dívida é adiada para o final do contrato. Como essa parcela não é amortizada ao longo do empréstimo, as prestações anteriores ficam mais baixas. O capital diferido é pago de uma só vez na última prestação. Antes de escolher esta modalidade, confirme:

• a percentagem de capital que ficará diferida;
• o valor da última prestação;
• os juros pagos sobre o montante adiado;
• a possibilidade de amortizar antecipadamente essa parcela;
• a capacidade financeira para pagar o valor final.

O diferimento não corresponde a uma redução da dívida. Transfere parte do esforço financeiro para o futuro e pode deixar um montante elevado por liquidar no final do prazo.

 

10. Contactar o banco antes de entrar em incumprimento

Se prevê dificuldades no pagamento da prestação (ou de incumprimento), deve contactar o Banco antes de falhar uma mensalidade. Uma intervenção atempada permite avaliar a situação financeira e procurar soluções antes de a dívida aumentar.

Quando o cliente comunica que corre o risco de não conseguir pagar, o banco deve iniciar o Plano de Ação para o Risco de Incumprimento (PARI) com vista a prevenir eventuais casos de endividamento. A instituição avalia a capacidade financeira do cliente e verifica se existem soluções adequadas para evitar o incumprimento. Se forem pedidos documentos ou informações adicionais, o cliente deve entregá-los no prazo de dez dias.

Se já existirem prestações em atraso, o contrato pode ser integrado no Procedimento Extrajudicial de Regularização de Situações de Incumprimento (PERSI). Este procedimento destina-se a procurar uma solução extrajudicial e atribui ao cliente um conjunto de direitos e garantias durante as negociações.

Prepare informação sobre:

• rendimentos do agregado;
• despesas essenciais;
• prestações de outros créditos;
• poupanças disponíveis;
• motivo da dificuldade;
• duração previsível da quebra de rendimento.

Evite contrair um novo crédito para pagar a prestação da casa sem avaliar o aumento do endividamento e dos encargos mensais.

 

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A informação deste artigo não constitui qualquer recomendação, nem dispensa a consulta necessária de entidades oficiais e legais.