Reduzir prestação do crédito habitação

Quer saber como baixar a prestação da casa? Conheça estas 10 opções

Banco e Eu

Conheça diferentes opções que o podem ajudar a baixar a prestação do seu crédito habitação em momentos distintos. 04-01-2024

Tempo estimado de leitura: 8 minutos

Para quem tem um crédito habitação, o aumento da prestação pode ser uma preocupação. Face ao cenário de inflação e à tendência de subida das taxas de juros, as famílias veem o valor das suas prestações aumentar e a sua margem orçamental a diminuir.

Se é o seu caso e pretende baixar o valor da prestação que paga ao banco, saiba que existem algumas soluções a avaliar. Perceba quais são, em que consistem e quais as vantagens e desvantagens de cada uma.

1. Renegociar o seu crédito habitação

Se o seu contrato de crédito habitação ainda tem um peso significativo dospread, consulte outros bancos, compare e tente renegociar com o seu uma proposta com melhores condições. Qualquer valor que consiga descer, por mais baixo que pareça, pode representar centenas de euros de poupança no valor total do empréstimo.

Na altura de ponderar renegociar o seu crédito habitação, é importante perceber qual o custo total do crédito ou seja, confirmar o valor da TAEG (Taxa Anual de Encargos Efetiva Global). A modalidade que tiver a TAEG mais baixa (para o mesmo prazo, montante e modalidade de reembolso) representará a proposta mais vantajosa.

 

Tome Nota:
A TAEG engloba o custo total do empréstimo, ou seja, a soma de todos os encargos desde a prestação, passando por comissões e seguros. Portanto, este é o valor a que deve estar atento para comparar as várias propostas de crédito.

 

2. Transferir o crédito habitação para outro banco

Se encontrar um banco que ofereça condições mais vantajosas, permitindo reduzir a prestação mensal, deve antecipar eventuais custos associados à transferência do crédito habitação, como:

Se, feitas as contas, compensar, pode ser uma boa alternativa para descer a prestação do seu crédito.

 

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3. Amortizar o crédito habitação

Se tem algum dinheiro extra, pode optar por usá-lo para amortizar o valor em dívida com o seu banco. Apesar da comissão por reembolso antecipado (a consultar junto do seu banco mas que geralmente é de 0,5% nos contratos indexados à taxa variável e de 2% no caso dos contratos de taxa fixa), esta amortização costuma compensar e ajudar a descer o valor da prestação mensal. Pode fazer uma amortização parcial ou total.

Lembre-se que até 31 de dezembro de 2024 mantém-se em vigor a isenção de pagamento da comissão de amortização para os créditos habitação.

 

Renegociação do crédito habitação: alguns indicadores
De acordo com um relatório divulgado pelo Banco de Portugal, em 2022 o número de negociações aumentou, tendo sido renegociados cerca de 41 mil contratos de crédito habitação, mais 17,4% do que em 2021. De entre as principais variáveis negociadas, destacam-se as seguintes:

  • O número de reembolsos antecipados subiu 20,4%, tendo diminuído ligeiramente o montante médio por reembolso;
  • Um aumento da importância das taxas mista e fixa, que representaram 19% dos novos contratos.
  • Em 25,1% dos casos, foram renegociadas mais do que duas condições financeiras;
  • Em 16,5% dos casos, foi renegociado o spread e outras condições com efeito financeiro;
  • Em 14,9% foi renegociado o prazo e em 8,7%, o período de carência.

 

 

4. Alargar o prazo do crédito habitação

Não dispondo de liquidez, pode optar por renegociar com o banco o período do empréstimo, para poder ganhar uma folga no seu orçamento.

Uma das desvantagens desta opção consiste no agravamento do valor a pagar no final do contrato. Se aumenta o número de anos do contrato, há mais juros a pagar.

Antes de optar por esta alternativa, é necessário avaliar se a sua idade (e a dos outros titulares do contrato do crédito) limita a sua concretização. Isto porque quase todos os bancos estipulam como idade máxima no final do prazo os 75 anos (pode, em alguns casos, ir até aos 80 anos).

De acordo com as recomendações do Banco de Portugal desde 1 de abril de 2022, os prazos estipulados para os novos contratos de crédito habitação são os seguintes:

  • Até 40 anos: clientes com idade até 30 anos;
  • Até 37 anos: clientes com mais de 30 anos, até aos 35 anos;
  • Até 35 anos: idade superior a 35 anos.

 

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5. Negociar o spread

Se o seu contrato de crédito habitação tiver um spread elevado, consulte outros bancos e avalie outras propostas.

Se pedir ao seu banco a redução do spread inicialmente contratado, vai ter como base a média mais recente do indexante associado. Se a Euribor subir, esse valor pode passar a ser mais elevado do que o que está a pagar atualmente. É, por isso, aconselhável que aguarde pela revisão periódica do contrato para fazer nova avaliação do spread aplicável.

6. Mudar para taxa fixa

Antes de considerar a mudança para taxa fixa, é importante perceber as vantagens e desvantagens das taxas fixas e das taxas variáveis.

A principal vantagem de ter uma taxa variável no crédito habitação é a possibilidade de ser mais baixa do que a fixa, com menor impacto no orçamento. Um cenário que  - contudo - pode mudar em caso de oscilações em alta da taxa Euribor (como as atuais). Nessas circunstâncias, as diferentes prestações a cada 3, 6 ou 12 meses ( (conforme contratado) podem ser mais penalizadoras. Esta volatilidade é portanto, e simultaneamente, a sua grande vantagem e desvantagem.

A taxa fixa por seu lado, é mais estável. Mesmo que mais alta no momento da contratação, esse valor a pagar será sempre o mesmo. Ou seja, tem a contrapartida de oferecer maior previsibilidade e segurança na gestão das suas contas. 

Antes de tomar alguma decisão, recolha informação e faça simulações. É importante calcular a sua atual taxa de esforço que, se aconselha, não deve exceder 30%.

7. Pedir um período de carência

Um período de carência de capital é um prazo que pode durar alguns meses ou anos, durante o qual não amortiza o valor do empréstimo,  em que paga apenas os juros. Isto permitirá um período de folga financeira.

A desvantagem desta opção é que quando terminar o período de carência, o empréstimo tem de ser reembolsado com prestações mais elevadas. O valor total de juros também corre o risco de ser maior porque, durante o período de carência,  não reduzindo o valor em dívida, acaba por ter de suportar juros sobre maior volume do capital.

 

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8. Identificar um valor residual

O valor residual é uma percentagem do valor financiado que só será paga no final do contrato, permitindo baixar o valor da prestação mensal.

Num crédito habitação, o valor residual corresponde, geralmente, de 10% a 30% do valor total do empréstimo. Mas pode variar de banco para banco.

Apesar da vantagem que representa poder definir um valor residual para pagar no final do empréstimo, ganhando alguma folga financeira até lá, é preciso saber que, quando esse momento chegar, terá de ter esse dinheiro disponível para o pagar de uma só vez.

9. Alterar a maturidade do indexante

A taxa de juro do seu crédito é composta por duas componentes: a Euribor e o spread fixo, que corresponde à margem de lucro do banco.

A Euribor resulta da média mensal do indexante no mês anterior ao do contrato de crédito. Mas no decurso deste contrato de crédito, o valor é revisto a cada 3, 6 ou 12 meses, dependendo do prazo (maturidade) da Euribor por si escolhido quando fez o seu empréstimo. Com a revisão periódica da Euribor, o valor da prestação a pagar ao banco também variará.

Em Portugal, grande parte dos contratos de crédito habitação estão indexados à Euribor a 6 meses, sendo que nos novos contratos começa a predominar a Euribor a 12 meses.

Deve ter em conta que em função da maturidade que escolher também decidirá se a  sua prestação reagirá - mais bruscamente ou mais progressivamente - à queda ou à subida da Euribor.

Mais uma vez, se optar pela Euribor a 12 meses pode ter que enfrentar as mudanças na Euribor mais tarde mas de modo mais brusco e volumoso. Se a tendência for de descida (ou subida), levará mais tempo a sentir a revisão em baixa dos juros.  Prazos mais reduzidos tornam estas mudanças mais progressivas e podem ser mais sustentáveis em oscilações, nomeadamente nas subidas.

 

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10. Renegociar seguros e produtos financeiros

Nos custos com o crédito habitação, deve considerar também encargos com os seguros:

  • O seguro de vida que protege os titulares do contrato, em caso de morte ou invalidez, e cujo custo vai aumentando com o avançar da idade dos titulares do contrato de crédito habitação;
  • O seguro multirriscos, que protege o imóvel de eventuais danos.

Pode ponderar a renegociação dos seguros para ajudar a baixar a prestação de crédito, mas assegure-se que a alteração de apólices não provoca quaisquer subidas no spread.

Atendendo a que a prática de bundling é levada a cabo por muitos bancos, pode ainda tentar renegociar a contratação destes serviços paralelos com incremento das condições do crédito habitação. 

 

Tome Nota:
O bundling é a comercialização conjunta de produtos e serviços financeiros. Por exemplo, determinado produto base, como o crédito habitação, e produtos como o cartão de crédito ou a domiciliação do ordenado sob melhores condições financeiras.

 

As medidas para descer a prestação do crédito habitação
Com a subida das prestações do crédito habitação, estão em curso um conjunto de medidas de mitigação. Neste artigo sintetizamos as principais e as condições de acesso.

 

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A informação deste artigo não constitui qualquer recomendação, nem dispensa a consulta necessária de entidades oficiais e legais.