Se vendeu (em 2022 e 2023), ou vai vender (em 2024) uma habitação secundária ou um terreno para construção, está isento do pagamento de mais-valias se, nos três meses a seguir à venda, usar o valor da venda para amortizar o seu crédito habitação ou o dos seus descendentes. Por outro lado, a isenção das mais-valias originadas pela venda de uma habitação própria e permanente tem regras mais apertadas.

Estas são algumas das medidas que integram o Programa Mais Habitação, em vigor desde 7 de outubro de 2023, que veio alterar o regime das mais-valias. Saiba tudo o que mudou.

O que são as mais-valias?

Quando vende um imóvel por um preço superior ao que o comprou, a mais-valia é o lucro gerado por essa venda, que tem de ser declarado no IRS.

Como se calculam as mais-valias?

Para calcular a mais-valia resultante da venda do imóvel, deve retirar ao valor da venda o valor de compra multiplicado pelo coeficiente de desvalorização da moeda, as despesas com a compra e venda e as despesas de valorização do imóvel nos últimos 12 anos.

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Como declarar as mais-valias no IRS?

Na declaração de IRS (anexo G) referente ao ano em que ocorreu a venda, deve indicar:

• O lucro obtido com a venda do imóvel;
• O valor de aquisição;
• As despesas e encargos que teve com a transação, como:
• Comissões pagas à imobiliária;  
• Certificado energético
• Obras de valorização realizadas nos últimos 12 anos. É obrigatório, neste caso, apresentar faturas comprovativas das despesas emitidas em nome do proprietário do imóvel.

 

E se o imóvel tiver sido herdado?

Se se tratar de um imóvel herdado, no campo montante da compra deve indicar o Valor Patrimonial Tributário (VPT) que consta na caderneta predial ou no documento do imposto do selo, recebidos pelos herdeiros no momento do registo da transmissão do imóvel nas Finanças. A data de aquisição é a data do falecimento.

E se o valor de venda for inferior ao VPT?

Deve fazer prova de que o imóvel foi vendido por um valor inferior ao do VPT, junto da Autoridade Tributária, através de um requerimento dirigido ao diretor de Finanças. O que deve constar nesta carta está no artigo 139.º do CIRS.

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Quando há isenção de pagamento de mais-valias?

1. Data da compra do imóvel

Se a compra do imóvel ocorreu antes de 1 de janeiro de 1989 não é necessário pagar mais-valias.

Os pensionistas ou contribuintes com mais de 65 anos no momento da venda do imóvel podem ficar isentos do pagamento de mais-valias se, nos seis meses que se seguem à transação, reinvestirem o dinheiro da venda:

• Num contrato de seguro financeiro do ramo vida;
• Num fundo de pensões aberto, que garanta periodicamente um rendimento regular;
• Em contribuições para um regime público de capitalização (como, por exemplo, certificados de reforma);

Esta regra aplica-se também ao cônjuge ou à pessoa com quem viva em união de facto. O beneficiário fica obrigado a manter a aplicação durante dez anos.

Os montantes investidos devem ser indicados no anexo G da declaração de IRS.

3. Se o valor da venda for reinvestido

Para beneficiar da isenção, é obrigatório reinvestir todo o valor obtido com a venda da habitação própria e permanente noutro imóvel com a mesma finalidade ou num terreno para construção. O reinvestimento pode ser parcial por exemplo, para obras de ampliação de outro imóvel.

Se assim for, é necessário calcular a proporção da mais-valia não sujeita a IRS

O reinvestimento deve ocorrer num período compreendido entre 24 meses antes e 36 meses após a data da venda.

Em 2023, com a entrada em vigor do programa Mais Habitação, foram acrescentados dois novos requisitos a esta regra:

• A propriedade vendida deve ter sido a sua (ou da sua família) residência própria e permanente, comprovada pelo domicílio fiscal pelo menos nos 24 meses anteriores à data da venda;
• Não pode ter usufruído deste regime de isenção no ano e nos três anos anteriores em que obteve a mais-valia. A menos que possa demonstrar, durante um procedimento de liquidação, que o facto de não terem cumprido esta condição se deveu a circunstâncias excecionais.

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4. Se o valor da venda de uma segunda habitação ou terreno para construção for usado para amortizar crédito habitação

No âmbito do programa Mais Habitação, estão também isentas de tributação as mais-valias que resultem da venda de terrenos para construção e de segundas habitações, desde que usadas para amortizar o crédito da habitação própria e permanente, do próprio ou dos seus descendentes.

A amortização do empréstimo deve ocorrer no prazo de três meses após a venda ou após a data de entrada em vigor da lei (se anterior a 7 de outubro de 2023).

Portanto, se vendeu uma habitação secundária ou um terreno para construção entre 1 de janeiro de 2022 e 7 de outubro de 2023 ainda pode beneficiar da isenção excecional de mais-valias se amortizar o crédito de habitação própria e permanente, seu ou dos seus filhos, enteados, netos ou bisnetos, até 7 de janeiro de 2024.

Para beneficiar desta isenção excecional, deve pedir ao seu banco um documento comprovativo do valor e data da amortização.

Se o valor da venda da habitação secundária ou do terreno for superior ao capital em dívida do crédito para habitação própria e permanente, a parte da venda que não é usada para amortizar o crédito à habitação fica sujeita ao pagamento de mais-valias.

5. Se ocorrer uma venda ao Estado

Estão isentos de tributação em IRS e IRC os lucros resultantes da venda de imóveis para habitação (própria e permanente ou secundária):

• Ao Estado;
• Às regiões autónomas;
• Às entidades públicas empresariais na área da habitação;
• Às autarquias locais.

Mas, não estão abrangidos:

• Os lucros obtidos por residentes com domicílio fiscal em país, território ou região sujeito a um regime fiscal mais favorável;
• Os lucros que decorram de alienações onerosas através do exercício de direito de preferência

Os rendimentos isentos no âmbito desta medida são englobados no IRS para determinação da taxa a aplicar aos restantes rendimentos.

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