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Vender um imóvel em Portugal é uma oportunidade para rentabilizar património, mas atenção às mais-valias imobiliárias. Podem implicar o pagamento de IRS sobre o lucro obtido entre o valor de compra e o valor de venda.

Nos últimos anos, especialmente de 2023 a 2025, diversas alterações legais tiveram impacto no modo como essas mais-valias são tributadas e nas isenções previstas.

Explicamos o que são mais-valias; as mudanças recentes e cenários práticos para evitar surpresas com as Finanças ao vender a sua casa. Informe-se bem e transforme esta decisão num êxito financeiro.

 

O que são mais-valias imobiliárias?

As mais-valias imobiliárias correspondem ao lucro obtido com a venda de um imóvel calculado pela diferença positiva entre o valor de venda e o valor a que comprou o imóvel, acrescido dos encargos associados à compra e valorizado por um coeficiente de atualização monetária (caso tenham já passado 24 meses entre a compra e a venda).

 

 

Tome nota:
Os coeficientes de correção monetária visam atualizar o valor de um imóvel, considerando o ano em que o adquiriu e o ano em que o vendeu, de forma a não prejudicar fiscalmente os investidores pelo efeito cambial. Esta atualização é feita anualmente pelo Estado.

 

Como são calculadas as mais-valias

Do cálculo das mais-valias pode deduzir:

• O preço a que comprou o imóvel;
• As despesas associadas à compra e venda como, por exemplo, impostos de aquisição, escritura, certificado energético; mediação imobiliária; entre outras;
• Investimentos em obras de valorização realizados nos últimos 12 anos antes da venda.

 

Se o resultado deste cálculo for:

• Negativo: estamos perante uma menos-valia (prejuízo) e não há imposto a pagar. Essa perda pode ser usada para abater ganhos com a venda de outros imóveis, nos cinco anos seguintes, dentro de certas condições legais;
• Positivo: as mais-valias (lucros) são tributadas em sede de IRS, na Categoria G (incrementos patrimoniais).

 

Mais-valias para residentes e não residentes

Para quem tem residência fiscal em Portugal: 50% do lucro apurado é sujeito a imposto, sendo englobado aos restantes rendimentos do ano e tributado às taxas progressivas de IRS.  

Já os não residentes tinham (até 2023) um tratamento diferente. Eram tributados à taxa autónoma de 28% sobre a totalidade do ganho. Este regime foi considerado discriminatório e (a partir de 2023) alterado para equiparar residentes e não residentes. Ou seja, também os não residentes passam a tributar apenas 50% da mais-valia às taxas gerais de IRS, eliminando a antiga tributação fixa.

 

O que mudou nos últimos anos?

Durante o ano de 2024 consolidaram-se algumas das medidas anunciadas nos anos anteriores e foram implementadas novas medidas. Destacamos as principais.

 

Novos produtos financeiros

A Lei n.º 31/2024 veio atualizar o regime especial para contribuintes com mais de 65anos, incluindo novos instrumentos de poupança. Desde essa data, além dos Planos de Poupança Reforma (PPR) tradicionais, passaram a estar abrangidos também os Produtos Individuais de Reforma Pan-Europeus (PEPP) no leque de aplicações financeiras elegíveis para reinvestir as mais-valias e obter isenção.

 

Redução do período de detenção da habitação própria e permanente

Em 2024, o Governo aprovou a redução de 24 para 12 meses do prazo mínimo de detenção da habitação própria e permanente para efeitos de isenção por reinvestimento. Em termos simples, significa que um proprietário já não precisa de ter residido durante dois anos na casa que vende para poder beneficiar da exclusão de mais-valias ao comprar outra casa. Basta agora que tenha utilizado a casa como sua residência principal por pelo menos 12 meses antes da venda.

Esta alteração, prevista para ter efeitos retroativos a 31 de dezembro de 2023, veio permitir que famílias que adquiriram casa há pouco tempo a possam vender passado um ano para trocar de habitação, sem penalização fiscal.

Por exemplo, uma família que comprou casa em janeiro de 2024 poderia vendê-la em fevereiro de 2025, após um ano de residência, e não pagar IRS sobre a mais-valia, se aplicar o dinheiro numa nova casa para habitação própria.

 

Eliminação do limite de isenção a cada três anos

Foi revogada a regra que impedia que fosse possível beneficiar da isenção por reinvestimento mais do que uma vez no mesmo triénio. Até então, depois de usufruir da isenção, o proprietário ficava impedido de a usar novamente nos três anos seguintes. A partir de 2024, as famílias passaram a poder vender e reinvestir sucessivas vezes.

 

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Atualização dos coeficientes de desvalorização da moeda

O coeficiente de desvalorização monetária, aplicado no cálculo das mais-valias, serve para atualizar o valor de aquisição do imóvel tendo em conta a inflação Embora esses coeficientes sejam publicados anualmente, em 2024 foi assumido que a fórmula de cálculo não refletia adequadamente a inflação recente, penalizando os contribuintes.

É provável que em 2025 quem venda imóveis adquiridos há mais anos sinta um alívio. O valor de compra será corrigido de forma mais significativa pela inflação acumulada, reduzindo a mais-valia tributável.

 

Outras medidas relevantes

O programa Mais Habitação e outras medidas de apoio à compra da primeira habitação trouxeram incentivos noutras frentes que, indiretamente, interagem com as mais-valias. É o caso da isenção de IMT e de Imposto do Selo para jovens até 35 anos na compra da primeira casa (em vigor desde agosto de 2024).

Embora não seja uma mais-valia, esta vantagem fiscal inicial pode ter consequências no momento da venda. Ou seja, os jovens que compraram casa com isenção do IMT, ao vender essa casa sem reinvestir noutra habitação própria, não podem descontar o IMT (que não pagaram) como custo de aquisição, o que pode aumentar a mais-valia tributável e gerar um encargo de IRS inesperado. É importante planear bem a venda para não perder os benefícios obtidos na compra.

 

Quais as regras mais recentes?

Em 2025, mantêm-se ativas as alterações legislativas que foram adotadas em 2023 e 2024, com alguns ajustes importantes:

 

Terminou a isenção por amortização de crédito habitação

As isenções temporárias, introduzidas pelo Programa Mais Habitação, terminaram a 31 de dezembro de 2024. Significa que, para vendas de imóveis realizadas em 2025, já não é possível aplicar o regime especial de isenção por amortização de crédito habitação. A não ser que a venda tenha ocorrido até final de 2024 e nos três meses seguintes tenha sido usada para amortizar.

Quem, em 2025 venda um segundo imóvel ou uma casa herdada, já não terá essa opção fiscal e volta a pagar IRS sobre a mais-valia, salvo se puder enquadrar a venda noutra situação de exclusão. Por exemplo, vender ao Estado ou converter o imóvel em habitação própria permanente antes da venda, e cumprir os prazos exigidos.

 

Chegou ao fim a suspensão dos prazos para reinvestimento

Do mesmo modo, terminou a suspensão dos prazos para reinvestimento, pelo que as vendas realizadas a partir de 2022 seguem os prazos normais de 36 meses pós-venda para reinvestir.

Quem vendeu imóveis em 2020-2021 e declarou intenção de reinvestir, graças à suspensão, pode ainda estar dentro do prazo prolongado. Por exemplo, se vendeu uma casa em junho de 2020, tem até junho de 2025 para reinvestir. Findo esse prazo extraordinário, se não existir reinvestimento, a isenção perde efeito e será necessário regularizar o IRS relativo à mais-valia não tributada.

 

Um ano como habitação própria permanente

Em 2025, para ter isenção de tributação das mais-valias por reinvestimento, basta agora que habite um ano na habitação própria permanente (em vez de dois anos), e pode usar este benefício as vezes que quiser. Estas regras já estão em vigor para as vendas ocorridas em 2024 e mantêm-se em 2025.

 

Regime para maiores de 65 anos ou pensionistas

Mantém-se em 2025 o regime especial para seniores, introduzido em 2019, que isenta de IRS as mais-valias obtidas com a venda da habitação própria e permanente de contribuintes com mais de 65 anos ou aposentados, desde que invistam o dinheiro da venda num produto financeiro de poupança de longo prazo.

Os produtos elegíveis incluem:

• Seguros do ramo vida ligados a fundos de poupança como, por exemplo, seguros PPR ou planos de capitalização;
• Fundos de pensões;
• Certificados de Reforma do Estado;
• Produtos Individuais de Reforma Pan-Europeus (PEPP).

 

Outros cenários especiais

Pessoas com incapacidade permanente superior a 60% gozam, desde há vários anos, de exclusão de tributação de mais-valias na venda de habitação própria permanente, desde que não tenham outra habitação em seu nome. Essa regra não sofreu mudanças recentes e continua válida em 2025.

Os contribuintes com rendimentos baixos não dispõem de uma isenção específica de mais-valias. No entanto, devido ao englobamento, se o rendimento coletável total (incluindo 50% das mais-valias) se situar abaixo do mínimo de existência ou em escalões baixos de IRS, o impacto fiscal pode ser reduzido ou mesmo nulo.

 

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Casos práticos

Tendo em conta este quadro legal atualizado, vejamos diferentes cenários práticos e como fica o pagamento (ou não) de imposto em cada caso.

 

Cenário 1: venda de habitação própria e permanente sem reinvestimento

Imagine que um casal comprou uma casa por 120 mil euros em 2005 (atualizado por coeficiente para 150 mil euros) e a vende, em 2025, por 250 mil euros.

A mais-valia real é de 100 mil euros. Metade desse ganho (50 mil euros) será somada aos rendimentos do casal, em 2025. Se o casal tiver, por exemplo, 20 mil euros de outras rendas anuais, o seu rendimento coletável ascenderá a cerca de 70 mil euros, sobre o qual incidirá IRS pelas taxas progressivas.

Uma parte significativa dos 50 mil euros ficará entregue às Finanças, possivelmente cerca de 15 mil euros (valor meramente ilustrativo, dependendo das deduções e da taxa efetiva). Conclusão: vender a residência principal sem plano de reinvestir envolve um custo fiscal substancial. Nestes casos, os proprietários devem reservar parte do valor da venda para pagar o IRS no ano seguinte.

 

Cenário 2: venda de habitação própria e permanente com reinvestimento noutra habitação própria permanente

O João vende, em 2025, o apartamento onde vive, por 200 mil euros, comprado pelo valor de 100 mil euros, alguns anos antes (mais-valia potencial de 100 mil euros).

Imediatamente a seguir, compra uma nova casa por 250 mil euros, utilizando os 200 mil euros da venda como parte do pagamento. Como cumpriu os requisitos (venda de habitação própria e permanente e reinvestimento total numa nova no prazo de 36 meses), o João não vai pagar IRS sobre aquele ganho.

Caso reinvista parte do valor (por exemplo, 150 mil euros) e fique com 50 mil euros de sobra, 25% da mais-valia ficará sujeita a tributação proporcionalmente (porque reinvestiu 75% do valor da venda). Neste caso, o João deve manifestar a intenção de reinvestir, na declaração de IRS relativa a 2025, e depois efetivar a aquisição da nova casa até 2028. Com a eliminação da regra dos três anos de intervalo, o João pode repetir esta operação de venda e reinvestimento quantas vezes precisar.

 

Cenário 3: venda de um imóvel secundário (segunda habitação ou casa herdada)

Em 2018, a Marta herdou uma casa avaliada, para efeitos fiscais, em 80 mil euros. Em 2025, decide vender esse imóvel, conseguindo 130 mil euros. Admitindo que gastou 5 000€ em obras recentes antes da venda e 2 000€ em custos de mediação imobiliária, a mais-valia será calculada da seguinte forma:

130.000€ – (80 000€ x coeficiente de 1.1 (aprox.) + 5 000€ + 2 000€)

Suponhamos que o coeficiente de atualização monetária eleva o valor de aquisição para 88 mil euros, obteríamos uma mais-valia de cerca de 35 mil euros. Metade deste ganho (17 500€) vai ser englobado no IRS da Marta referente a 2025 (a entregar em 2026).

Se a Marta tiver rendimentos anuais não muito elevados, paga uma percentagem relativamente baixa sobre esse valor. Mas se tiver rendimentos altos, pode pagar cerca de metade desse valor em imposto. A única forma de a Marta deixar de pagar  imposto seria, por exemplo, transformar essa casa herdada em habitação própria permanente antes da venda (mudando-se para lá e residindo por pelo menos um ano) e depois reinvestir noutra casa.

 

Cenário 4: venda de habitação por contribuinte com mais de 65 anos

António, viúvo de 70 anos, vendeu em 2025 a sua moradia (habitação própria permanente) por 300 mil euros. Comprara a casa por 50 mil euros em 1985. Como foi antes de 1989 esta venda nem sequer está sujeita a IRS. Trata-se de uma isenção antiga.

Imagine que a compra tinha antes ocorrido em 1995, por 50 mil euros (atualizado para 90 mil euros). O António teria uma mais-valia de cerca de 210 mil euros. Metade disso (105 mil euros), seria tributada nos escalões mais altos.

Para evitar esse imposto, o António ponderou aplicar, em até seis meses, os 210 mil euros de ganho num PPR ou num fundo de pensões. Como escolheu subscrever um seguro PPR, ficou isento da tributação dessa mais-valia. Nos próximos anos, pode fazer levantamentos anuais de até 15 750€ (7,5% do PPR), complementando a sua reforma. Ao fim de 10 anos, o remanescente fica totalmente à sua disposição. Qualquer resgate antes disso implicaria acertos fiscais.

 

Prazos e obrigações declarativas em 2025

Vender um imóvel implica cumprir obrigações fiscais dentro de prazos para evitar coimas e surpresas desagradáveis. Recordamos as datas a ter em conta.

 

Entrega da Declaração de IRS (Modelo 3)

Qualquer alienação onerosa (venda) de imóveis por particulares deve ser declarada no Anexo G do IRS referente ao ano da venda. Se vender a sua casa em 2025, terá de incluir essa venda na declaração de IRS a entregar em 2026, entre 1 de abril e 30 de junho. As vendas ocorridas em 2024 devem ser declaradas na declaração a entregar em 2025.

 

Prazo para reinvestimento das mais-valias

Se vendeu a sua casa e declarou intenção de reinvestir, atenção aos prazos. Tem até 36 meses após a venda (ou até 24 meses antes) para comprar nova habitação própria e permanente (HPP).

Desde 2025, os prazos não são suspensos, exceto para vendas entre 2020 e 2021. Se comprou antes de vender, a venda deve ocorrer até 12 meses depois da compra para manter a isenção.

Se não reinvestir a tempo, perde o benefício fiscal e terá de declarar a mais-valia no IRS do ano em que o prazo terminou, com possível entrega de declaração de substituição. Planeie com antecedência e garanta que transforma esta oportunidade num ganho financeiro seguro.

 

Documentação de suporte

Na entrega da declaração anual, não é necessário anexar comprovativos das despesas ou do reinvestimento. No entanto, é imprescindível guardar todos os documentos relevantes por, pelo menos, quatro anos (ou até 10 anos, no caso de reinvestimento em PPR de reformados, devido à condição de manutenção do investimento). A Autoridade Tributária pode pedir evidências.

Para vendas ao abrigo do programa Mais Habitação (isenção por amortizar crédito), a AT emitiu orientações específicas permitindo a correção das declarações de 2022-2023 até junho de 2025, e indicou que a comprovação pode ser solicitada posteriormente.

 

Pagamento do imposto

Caso resulte imposto a pagar sobre as mais-valias, será integrado na nota de liquidação de IRS. Geralmente, as liquidações são emitidas em julho (após entrega da declaração até junho) e o pagamento deve ser feito até 31 de agosto do mesmo ano.  

É possível pagar em prestações, se os valores forem elevados, mediante pedido à AT. Convém preparar a tesouraria familiar para este momento, sobretudo se a mais-valia foi grande.

Se tem dúvidas quanto à interpretação das novas regras ou se a sua situação envolver partilhas de herança; permuta de imóveis; mais-valias em sede empresarial, consulte um contabilista certificado.

 

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A informação deste artigo não constitui qualquer recomendação e não dispensa a consulta necessária de entidades oficiais e legais.