Crédito habitação para jovens: isenções e garantia do Estado

Banco e Eu

A garantia do Estado assegura financiamento até 100% no crédito habitação para jovens até aos 35 anos. Conheça as novidades. 13-03-2025

Tempo estimado de leitura: 4 minutos

Os jovens dos 18 aos 35 anos, à procura da primeira casa, podem recorrer à garantia do Estado para obter um financiamento até 100% no seu crédito à habitação.

Além desta medida (com início em setembro de 2024), podem também beneficiar das isenções do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT), do Imposto do Selo (IS) e dos emolumentos (registo da compra e registo da hipoteca, quando aplicável).

Saiba como funcionam estes apoios para facilitar o acesso dos jovens a casa própria e quais as condições para poder aceder.

Garantia do Estado: em que consiste?

A garantia prestada pelo Estado (através da Portaria n.º 236-A/2024/1) consiste numa fiança, atribuída a jovens até aos 35 anos que cumpram os critérios definidos. Tem como objetivo viabilizar a concessão de crédito da totalidade do valor do imóvel para a compra da primeira habitação própria permanente.

Ou seja, o Estado assume o papel de fiador com responsabilidade pelo pagamento de até 15% do capital inicialmente contratado.

Isto significa que:

Se o imóvel custar, por exemplo, 180 000€, a garantia do Estado será de até 27 000€;

Se custar 250 000€, a garantia pode chegar aos 37 500€;

Se o imóvel custar 450 000€ (o limite máximo permitido), a garantia do Estado será de 67 500€.

Em qualquer das situações, os jovens têm de ter condições para pagar a totalidade do valor do imóvel para o qual pedem o empréstimo. O Estado só assume uma parte do risco.

Em caso de incumprimentoou seja, caso os jovens deixem de pagar as prestações, o Estado assume a responsabilidade pelos pagamentos que estejam em falta, mas só até ao limite da garantia que concedeu. Cabe ao banco tentar recuperar o montante em falta. Os valores que venham a ser recuperados devem ser entregues, em primeiro lugar, ao Estado.

De forma resumida, a garantia do Estado:

Permite o financiamento total do imóvel, o que significa que não precisa de dar entrada;

Está isenta do pagamento de comissão de garantia;

Abrange também a concessão de crédito bonificado a pessoa com deficiência;

Não se aplica ao financiamento para construção ou para obras;

Tem a validade de dez anos, contados a partir da data de celebração do contrato de crédito habitação;

Pode ser mantida, em caso de transferência do crédito para outro banco, caso este também tenha aderido ao protocolo de garantia pública;

Caduca caso a habitação seja vendida, após a emissão do distrate da hipoteca ou com o seu consentimento para a transmissão do imóvel, ainda que sem o cancelamento da garantia hipotecária.

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Quais os critérios a cumprir para poder beneficiar?

Desde logo, deve conferir todos os requisitos junto do Banco onde contratar este crédito. É sempre o Banco que decidirá sobre as suas condições de legibilidade. De uma maneira geral, para se poder aceder à garantia do Estado há que cumprir com os seguintes requisitos de modo cumulativo:

Ter entre 18 e 35 anos. Se for um casal, os dois elementos têm de ter até 35 anos. Se um dos elementos do casal tiver mais, não podem aceder à garantia;

Ter domicílio fiscal em Portugal;

Nunca ter sido proprietário de outras habitações;

Ter rendimentos coletáveis anuais inferiores a 83 696€ (correspondente ao 8.º escalão do IRS);

Não ter dívidas à Segurança Social nem às Finanças;

O imóvel deve ser a primeira habitação própria permanente;

A taxa de esforço deve situar-se abaixo dos 50%. Ou seja, a despesa total com a prestação do empréstimo da casa e com outras prestações de crédito (por exemplo ao consumo) não podem ser superiores a 50% do rendimento líquido do agregado familiar;

O imóvel não pode ter um preço superior a 450.000€;

O contrato de crédito habitação tem de ser celebrado até dia 31 de dezembro de 2026.

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Quais os documentos necessários?

Para beneficiar de garantia do Estado, os jovens têm de apresentar ao banco os seguintes documentos:

Caderneta predial do imóvel;

Declaração, emitida pelo jovem, a atestar que a habitação a comprar se destina a primeira habitação própria e que nunca beneficiou de garantia pessoal do Estado, como o modelo abaixo.

Modelo de declaração obrigatória

Sr./Sr.ª ..., nome próprio e apelido, com o NIF ...
Sr./Sr.ª ..., apelido e nome próprio, com o NIF ...

Como proponente(s) do pedido de financiamento para a primeira aquisição de habitação própria permanente no imóvel com endereço em ...
Para efeitos de elegibilidade no regime do Decreto-Lei n.º 44/2024, de 10 de julho, que adota, entre outras medidas, a cobertura financeira parcial pelo Estado do financiamento para a aquisição da primeira habitação destinada à residência habitual e permanente de jovens.

Declara(m) e está(ão) ciente(s):
De que é uma condição essencial para a disponibilização do financiamento garantido pelo Estado que este seja utilizado com a finalidade de primeira aquisição de habitação própria permanente pelo(s) proponente(s) e que este(s) nunca usufruiu(íram) anteriormente da garantia pessoal do Estado;
Que a referida habitação adquirida se destina a residência habitual e permanente, pelo menos durante todo o período de tempo da duração da cobertura da garantia do Estado;
Que, à data da aquisição do imóvel, não são exercidas quaisquer atividades económicas no imóvel;
Que a prestação de falsas declarações por parte do(s) mutuário(s) pode implicar a responsabilidade civil por danos provocados e por custos incorridos, bem como de responsabilidade criminal, nos termos gerais aplicáveis.

Data: ...
Assinatura: …

Isenção do IMT e do Imposto do Selo

Desde 1 de agosto de 2024, os jovens até aos 35 anos que comprem habitação própria e permanente e cumpram os requisitos previstos na lei (Decreto-Lei n.º 48-A/2024), estão isentos do pagamento do IMT e do Imposto do Selo

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Quais os critérios a cumprir para poder beneficiar da isenção?

Ter até 35 anos;
O imóvel deve destinar-se a habitação própria permanente;
Não ter outra habitação (na totalidade ou parte). Se já foi proprietário, só tem direito a este benefício se deixou de ser proprietário há mais de três anos;
Relativamente ao valor do imóvel:
Deve ser inferior a 316 772€;
Se o imóvel custar entre 316 772€ e os 633 453€, a isenção do IMT e do IS só se aplica até 316 772€. Terá de pagar o imposto referente ao valor remanescente;
Se o valor for superior a 633 453€, não é possível pedir isenção do IMT nem do IS.

Se a habitação for comprada por um casal, a isenção passa a ser de 50% se um dos elementos já tiver uma casa ou se tiver mais do que 35 anos. Ou seja, o elemento mais jovem fica isento do pagamento da sua parcela em qualquer destes impostos (IMT ou imposto de selo).

Tome Nota:
A isenção não é retroativa, aplicando-se apenas às aquisições de imóveis a partir de 1 de agosto de 2024.

Como e onde pedir a isenção de IMT?

Deve pedir a isenção de IMT antes da compra e da escritura do imóvel. Para isso, deve preencher o Modelo 1 do IMT, no Portal das Finanças.

Precisará da seguinte informação:

Identificação dos compradores. Ou sejam registo de nome, número de identificação fiscal (NIF), domicílio fiscal, estado civil e (se for o caso) regime de casamento;

Os mesmos dados dos vendedores;

Descrição do imóvel (consta do registo predial);

Valor da compra com indicação do montante mais elevado entre o valor do contrato e o valor patrimonial tributário (VPT).

Se preferir tratar pessoalmente, pode dirigir-se a um serviço de Finanças. Deve agendar primeiro o seu atendimento através da plataforma SIGA.

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A informação deste artigo não constitui qualquer recomendação, nem dispensa a consulta necessária de entidades oficiais e legais.

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