Novas regras do crédito habitação em 2026: o que muda?

O Banco e Eu

Vai comprar casa? Há novas regras no crédito habitação que deve conhecer. Saiba o que muda para contratar um empréstimo. 03-07-2026

Tempo estimado de leitura:4 minutos

Conseguir um novo empréstimo poderá tornar-se mais exigente a partir de 1 de agosto de 2026. A partir desta data, entram em vigor novas regras do Banco de Portugal para a concessão de crédito à habitação.

O limite de referência da taxa de esforço baixa de 50% para 45%, os prazos máximos passam a ser de 40 anos para mutuários até aos 35 anos e de 35 anos para quem ultrapasse essa idade. Explicamos como estas alterações podem afetar o montante que o banco está disponível para financiar.

O que muda no crédito habitação em agosto de 2026?

A mais recente recomendação macroprudencial do Banco de Portugal reduz os limites da taxa de esforço. Mas não só. A recomendação vai alterar também os prazos máximos do crédito à habitação e ainda mexe com o regime de exceções em vigor.

O que muda na taxa de esforço?

A redução do limite da taxa de esforço de 50% para 45% significa que, na avaliação de novos pedidos de crédito realizada a partir de 1 de agosto de 2026, o total das prestações mensais do agregado não deverá, em regra, ultrapassar 45% do seu rendimento mensal líquido.

A partir de 1 de agosto de 2026, o total das prestações mensais do cliente não deverá, em regra, ultrapassar 45% do seu rendimento mensal líquido, em vez dos anteriores 50%. Este indicador, denominado DSTI, resulta da relação entre as prestações de todos os empréstimos do mutuário e o respetivo rendimento mensal líquido.

No cálculo, o banco considera a prestação do novo empréstimo e as prestações dos créditos já existentes que tenham um plano de reembolso definido. A prestação do novo contrato deve ainda refletir o impacto de uma eventual subida da taxa de juro, nos termos definidos pelo Banco de Portugal.

Por exemplo, um casal com um rendimento líquido mensal de 2 000€ podia apresentar, com o limite de 50%, prestações de crédito até 1 000 € por mês. Com o novo limite de 45%, esse valor baixa para 900 €. Se o casal já pagar 200 € mensais por um crédito automóvel, a margem disponível para a prestação considerada no novo crédito à habitação diminui de 800 € para 700 €.

Em que casos pode continuar a haver excepções?

A nova regra macroprudencial limita a 10% do montante concedido em cada semestre as operações que podem ultrapassar aquele patamar. O objetivo é travar o aumento do endividamento das famílias e reforçar a avaliação da sua capacidade para suportar as prestações, mesmo perante uma eventual subida dos juros.

Antes, os bancos podiam conceder até 10% do montante total de crédito a clientes com uma taxa de esforço entre 50% e 60% e até 5% a clientes com uma taxa de esforço superior a 60%. Com a nova recomendação macroprudencial, fixam-se num único limite. Isto é, apenas 10% do montante de crédito concedido por cada banco em cada semestre pode originar uma taxa de esforço superior a 45%.

Tome Nota:
A taxa de esforço não é calculada apenas com a prestação inicialmente apresentada na simulação. O Banco considera:

a prestação do novo empréstimo;
as prestações dos créditos já existentes;
o rendimento mensal líquido;
o impacto de uma eventual subida dos juros na nova prestação;
uma possível redução do rendimento quando o contrato se prolonga para além dos 70 anos do mutuário.

Quais são os novos prazos máximos do crédito à habitação?

A Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026, que substitui a orientação em vigor desde 2018, também altera os prazos máximos do crédito à habitação. Passam a ser de 40 anos para mutuários (quem solicita o empréstimo) até aos 35 anos e de 35 anos (de prazo máximo) para quem tenha mais de 35 anos.

Os empréstimos para habitação e os restantes créditos com garantia hipotecária abrangidos pela recomendação passam a ter dois prazos máximos:

- 40 anos de prazo máximo, quando os mutuários tenham idade igual ou inferior a 35 anos de idade;
- 35 anos de prazo máximo, quando tenham mais de 35 anos.

Na prática, a redução da taxa de esforço poderá diminuir o montante máximo financiado e dificultar o acesso ao crédito por famílias com rendimentos mais baixos ou outros empréstimos. Já o alargamento do prazo até 40 anos poderá favorecer os clientes com idades inferiores ou iguais a 35 anos.

Até 31 de julho de 2026

até 30 anos: prazo máximo de 40 anos;
mais de 30 e até 35 anos: máximo de 37 anos;
mais de 35 anos: máximo de 35 anos.

A partir de 1 de agosto de 2026

até 35 anos: prazo máximo de 40 anos;
mais de 35 anos: prazo máximo de 35 anos

Tome Nota:
A recomendação macroprudencial de 2018 estabeleceu limites ao financiamento do imóvel, à taxa de esforço, aos prazos dos empréstimos e à modalidade de reembolso. A nova recomendação mantém os principais objetivos de prudência, mas baixa o limite do DSTI, simplifica os prazos máximos e elimina a orientação relativa à maturidade média da carteira de novos contratos

Porque é considerada uma medida de proteção?

O Banco de Portugal justifica o reforço da recomendação com a aceleração dos preços da habitação, o crescimento do crédito às famílias, o aumento do montante médio dos contratos e os sinais de maior flexibilização das condições de concessão. O objetivo é controlar a aprovação de empréstimos demasiado elevados face ao rendimento dos clientes.

Ao exigir que a generalidade dos novos contratos respeite uma taxa de esforço até 45%, procura-se deixar mais rendimento disponível para despesas como alimentação, energia, saúde, educação e transportes.

Pretende também reduzir o risco de incumprimento se ocorrer uma subida dos juros, uma diminuição do rendimento ou um aumento inesperado das despesas familiares.

A proteção tem um efeito restritivo. As famílias com rendimentos mais baixos, pouca poupança ou outros créditos passam a conseguir financiar um montante inferior. A recomendação não encarece diretamente o empréstimo, mas pode reduzir a capacidade de endividamento e tornar o acesso ao crédito à habitação mais exigente.

A regra é igual para todos os Bancos?

A recomendação é aplicável a todas as entidades autorizadas a conceder crédito com sede ou sucursal em território nacional, pelo que terá de ser seguida por todas as instituições de crédito.

Além disso, caso não adotem esta medida, os Bancos terão de apresentar uma justificação e o BdP garante que “avaliará a adequação das justificações apresentadas em caso de não adoção da referida Recomendação”.

Quanto pode o banco financiar na compra da casa?

No crédito destinado à aquisição, construção ou realização de obras em habitação própria e permanente, o montante financiado não deverá, em regra, ultrapassar 90% do menor valor entre o preço de aquisição e a avaliação do imóvel. Para outras finalidades abrangidas, o limite geral é de 80%.

A partir de agosto de 2026, a compra de imóveis pertencentes às próprias instituições deixa de beneficiar do limite especial de financiamento até 100% e passa a estar sujeita aos limites gerais. Esta alteração pode obrigar o comprador a apresentar mais capitais próprios.

Falamos de alteração ao limite Loan to Value (LTV) que indica a percentagem do valor da casa que o banco pode financiar. É calculado dividindo o montante do empréstimo pelo menor valor entre o preço de compra e a avaliação bancária do imóvel.

Por exemplo, uma casa custa 200 000 euros, mas é avaliada pelo banco em 190 000 euros. Como a avaliação é o valor mais baixo, é sobre os 190 000 euros que se calcula o financiamento. Com um limite LTV de 90%, o banco poderá emprestar, no máximo, 171 000 euros. O comprador terá de assegurar os restantes 29 000 euros, além dos impostos e de outras despesas associadas à compra.

Quais as consequências para quem vai contrair um crédito?

As novas condições aplicam-se aos contratos cuja avaliação da solvabilidade seja realizada a partir de 1 de agosto de 2026. Aos processos avaliados até 31 de julho continua a aplicar-se a recomendação anterior, mesmo que a assinatura do contrato ocorra mais tarde. Os empréstimos já contratados não sofrem uma alteração automática do prazo, da taxa de esforço ou das restantes condições.

Como preparar um pedido de crédito habitação?

Reduza outros créditos antes de apresentar o pedido. Uma prestação automóvel ou pessoal diminui a margem disponível no cálculo do DSTI;
Reforce a entrada inicial. Quanto menor for o montante pedido, menor tenderá a ser a prestação e a taxa de esforço;
Compare diferentes prazos. Um prazo maior reduz normalmente a prestação, mas tende a aumentar o total de juros e seguros pagos;
Analise diferentes modalidades de taxa. Uma taxa fixa pode dar maior previsibilidade à prestação; uma taxa variável ou mista implica diferentes níveis de exposição à evolução dos juros.
Compare propostas sem olhar apenas para o spread, mas com atenção à Taxa Anual Efetiva Global TAEG, com os custos totais do empréstimo;
Tenha ainda em conta o custo total do empréstimo ou Montante Total Imputado ao Consumidor (MTIC);
Consulte a FINE de cada proposta. A Ficha de Informação Normalizada Europeia reúne as condições, os riscos e os custos do crédito à habitação e facilita a comparação entre instituições.

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A informação deste artigo não constitui qualquer recomendação, nem dispensa a consulta necessária de entidades oficiais e legais.

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