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Vai comprar casa? Há novas regras no crédito habitação que deve conhecer. Saiba o que mudou neste tipo de empréstimo. 21-04-2022
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A redução dos prazos de reembolso de empréstimo é mais uma mudança no crédito habitação com o objetivo de controlar o fenómeno do incumprimento.
O Banco de Portugal (BdP) implementou novas regras, que entraram em vigor a 1 de abril e que pretendem reduzir os riscos associados ao crédito, protegendo instituições financeiras e consumidores.
O Bdp é a autoridade responsável pela política macroprudencial, isto é, por tornar o sistema financeiro mais resistente a eventuais riscos, contribuindo assim para o crescimento económico sustentável.
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Esta entidade tem vindo, ao longo dos anos, a monitorizar a concessão de crédito e a fazer, quando necessário, alguns ajustes. Foi o que sucedeu, por exemplo, em 2020, com a redução das maturidades (ou seja, o prazo para reembolso) do crédito aos consumidores (crédito pessoal) para os 7 anos.
No que respeita ao crédito habitação, em 2018 tinham já sido estabelecidos limites ao rácio entre o montante do empréstimo e o valor do imóvel (o Banco passou a emprestar, no máximo, 90% do valor) e à taxa de esforço aceitável para a concessão de crédito. O objetivo passava também por fazer com que, no final de 2022, o prazo de reembolso destes créditos não ultrapassasse os 30 anos.
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Agora, as alterações estão relacionadas com os prazos de reembolso dos créditos habitação. Segundo o regulador, embora as instituições de crédito tenham vindo a cumprir as orientações definidas, “a maturidade média dos novos empréstimos à habitação não tem vindo a convergir, linear e gradualmente para 30 anos”, como se previa na anterior recomendação.
Quais os motivos para a recomendação do BdP?
Em comunicado, o BdP explica o que se pretende. Ou seja, “que as instituições não assumam riscos excessivos na concessão de crédito, de forma a reforçar a resiliência do setor financeiro a potenciais choques adversos, e promover o acesso a financiamento sustentável por parte dos consumidores, minimizando o risco de incumprimento”.
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O que mudou no crédito habitação em abril?
No final de janeiro de 2022, o BdP fez nova recomendação para garantir que as maturidades dos novos contratos de crédito habitação se aproximem cada vez mais dos 30 anos. O objetivo é que os prazos mais longos se apliquem apenas a mutuários (quem pede o empréstimo) mais jovens.
A recomendação, que entrou em vigor a 1 de abril, determina novos prazos, que passam a ser de:
- 37 anos para mutuários com a idade superior a 30 anos e inferior ou igual a 35 anos;
- 35 anos, se tiver mais de 35 anos.
Para mutuários com idade inferior ou igual a 30 anos, mantém-se o prazo máximo de 40 anos.
O Banco de Portugal garante que vai monitorizar o cumprimento desta recomendação e admite “adotar medidas adicionais que considerar adequadas para atingir o objetivo de convergência da maturidade média dos novos contratos de crédito à habitação para 30 anos até ao final de 2022”. Ou seja, em 2023, dificilmente conseguirá obter um crédito habitação com um prazo superior a 30 anos.
O QUE A CAIXA PODE FAZER POR SI?
Obter um crédito habitação é uma decisão com fortes efeitos nas finanças familiares. Opte pela alternativa que melhor se adapte às suas necessidades e, antes de avançar, esforce-se por simular. Aceda a toda a informação, nomeadamente sobre todos os custos associados ao crédito.
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A regra é igual para todos os Bancos?
A recomendação é aplicável a todas as entidades autorizadas a conceder crédito com sede ou sucursal em território nacional, pelo que terá de ser seguida por todas as instituições de crédito.
Além disso, caso não adotem esta medida, os Bancos terão de apresentar uma justificação e o BdP garante que “avaliará a adequação das justificações apresentadas em caso de não adoção da referida Recomendação”.
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Quais as consequências para quem vai contrair um crédito?
Estas mudanças no crédito habitação afetam apenas os novos contratos. Se já tem um empréstimo com um prazo de reembolso superior a 30 anos, as condições quanto ao prazo de reembolso vão manter-se.
Já para quem ainda o vai contratar, estas mudanças obrigam a repensar contas que pensava estar já estabilizadas. Como os prazos são agora mais curtos, as prestações serão mais altas. Ou seja, como tem de pagar o empréstimo mais depressa, vai pagar mais de cada vez. Isto significa que se o seu orçamento familiar está já no limite da taxa de esforço, estas mudanças podem tornar mais difícil o acesso ao crédito. Isto sobretudo se vier a confirmar-se um cenário que aponta para uma subida das taxas de juro. Seja como for, nem tudo serão más notícias.
Tome Nota:
A taxa de esforço não deve ultrapassar os 30% do rendimento e calcula-se com a da seguinte fórmula: (Total de Prestações Financeiras / Rendimento do Agregado Família) x 100 = valor percentual.
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A redução do prazo de reembolso tem algumas vantagens. Quanto mais curto for o empréstimo, maior será a amortização de capital e menos juros vai pagar. Com prazos mais curtos será também menos penalizado com custos associados ao crédito, por exemplo comissões e seguros obrigatórios. Além disso, é conveniente concluir o pagamento do crédito antes de atingir a idade da reforma, já que nessa altura se verifica uma quebra de rendimentos.
As 3 dicas para compensar a redução dos prazos do empréstimo
- Aumentar o valor da entrada, reduzindo assim o valor a pedir ao Banco;
- Se quer mais estabilidade no valor das prestações, pode optar por uma taxa de juro fixa;
- Compare propostas sem olhar apenas para o spread, mas com atenção à Taxa Anual Efetiva Global TAEG, com os custos totais do empréstimo;
- Tenha ainda em conta o custo total do empréstimo ou Montante Total Imputado ao Consumidor (MTIC).
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