Desde agosto de 2026 que os prazos de reembolso dos créditos habitação foram simplificados. Desde 2022 existiam três possibilidades, conforme a idade de subscrição. Agora existem duas. A maturidade passa a ser de 40 anos ou de 35 anos. 

Esta simplificação alargou o número de anos até ao reembolso e resulta da mais recente recomendação macroprudencial do Banco de Portugal (BdP). 

Estas recomendações pretendem atuar de forma preventiva. Por um lado pretendem evitar a acumulação de risco excessivo no balanço dos bancos. Por outro,  pretendem reduzir os casos de incumprimento do lado das famílias. 

Fique a saber o que está em causa.

Prazos máximos para o crédito habitação

A última recomendação do Banco de Portugal  afeta contratos para crédito habitação assinados a partir de 1 de agosto de 2026 e além dos prazos também veio alterar os limites da taxa de esforço ao contratar empréstimos (obrigando a entradas mais elevadas pelos mutuários). 

No que diz respeito às idades pode agora contar com as seguintes simplificação:  abril de 2022 pelo que se está a  pensar pedir empréstimo para comprar uma casa, os prazos a ter em conta dependem diretamente da idade dos mutuários (quem pede o empréstimo) nomeadamente:

• Se tem até 35 anos, pode conseguir o prazo máximo de 40 anos para pagamento da hipoteca;
• Se tem acima de 35 anos, o Banco de Portugal recomenda que o prazo máximo para pagamento do crédito seja de 35 anos.

Limites de idade para o crédito habitação

Relativamente à idade dos mutuários, deve contar com alguma variação conforme o Banco, mas podem generalizar-se da seguinte maneira:

• Idade mínima para pedir crédito – de uma forma geral, corresponde à maioridade (18 anos) e à proximidade do momento de entrada na vida ativa e acesso a uma fonte de rendimentos;
• Idade máxima para pedir crédito – varia de banco para banco;
• Idade máxima no final do empréstimo – também este prazo é diferente de instituição para instituição. Por norma, o limite é de 70 ou 75 anos.
  
  

No caso de um empréstimo com dois titulares, o cálculo do prazo é feito com base na idade do titular mais velho.

Tenha em mente que quanto mais longo for o empréstimo hipotecário, maior será o Montante Total Imputado ao Consumidor (MTIC). Isto é, maiores os custos totais a pagar, onde se incluem juros, comissões, impostos e outros encargos.

Como calcular a idade máxima?

Esta fórmula permite antecipar a idade máxima que atingirá no momento da maturidade do empréstimo (ou seja, na altura da sua liquidação). É simples de conseguir de acordo com a fórmula seguinte.

Idade máxima no final do empréstimo = Idade do titular mais velho + prazo do empréstimo

Ou seja, desta maneira garante-se que não ultrapassa o limite máximo recomendado de idade para obtenção de um crédito habitação. Na generalidade dos casos corresponde a 75 anos de idade.

Por exemplo, com 50 anos, o titular do empréstimo tem de liquidar o crédito em 25 anos, considerando a idade máxima de 75 anos (50 anos de idade + prazo de 25 anos = 75 anos no final do empréstimo).

O que representam os limites ao LTV (Loan-To-Value)

O LTV corresponde à relação entre o montante do empréstimo e o valor do imóvel que lhe serve de garantia (pode ser considerado o valor de compra ou o valor da avaliação feita por um perito). Na prática, representa a percentagem máxima a emprestar pela entidade financeira face ao valor da casa. 

Trata-se de um dado essencial para o sistema financeiro controlar os riscos de incumprimento no pagamento de crédito e cuja aplicação, embora dependendo do limites recomendados pelo Banco de Portugal, dependerá sempre da avaliação de cada Banco. Mais uma vez, regra geral, as recomendações são as seguintes:

• Até 90% do menor valor entre o preço de aquisição e a avaliação do imóvel:  novos créditos habitação destinados à aquisição ou à construção de habitação própria e permanente;
• Até 80% do menor valor entre o preço de aquisição e a avaliação do imóvel: para novos créditos com outras finalidades (que não a habitação própria e permanente) por exemplo para empresas;

Numa casa comprada por 200 000 € e avaliada em 190 000 euros, um LTV de 90% permite financiar até 171 000 euros. O comprador terá de assegurar os restantes 29 000€ , além dos impostos e de outras despesas.

Prazo e idade de reembolso: o que tem a ver com o LTV?

O LTV, o prazo de reembolso e a idade dos titulares estão ligados na definição das condições do crédito à habitação.

O LTV indica a percentagem do valor do imóvel que o banco se disponibiliza a financiar para habitação própria e permanente. O limite recomendado é, em regra, 90% do menor valor entre o preço de compra e a avaliação bancária (ver O que representam os limites ao LTV).

Já o prazo máximo recomendado depende da idade na contratação, até 40 anos ou até 35 anos. 

Prazos mais longos podem reduzir a prestação mensal e prolongar o pagamento de juros. Cada banco avalia a idade no final do contrato, assim como os rendimentos, as despesas e uma eventual quebra de rendimento na reforma. A conjugação destes fatores pode restringir as condições de acesso ao crédito.

Como conseguir um crédito em idades mais avançadas?

Para pedir um crédito habitação em idades mais avançadas pode ser vantajoso ter de parte algum dinheiro que possa dar como entrada para baixar o valor emprestado pelo banco e, ao mesmo tempo, diminuir riscos de incumprimento. 

Mas não só, pode ser importante ter mais que um mutuário na subscrição do crédito assim como  conseguir um fiador mais jovem, que não complete os 75 anos antes do fim do prazo do crédito e, se possível, que mantenha uma situação financeira e laboral estável.

Lembre-se que antes de contrair um empréstimo, deve saber antecipar encargos mensais e totais. Ao mesmo tempo, é aconselhável manter uma margem de segurança (por exemplo salvaguardar um fundo de emergência) para fazer face a alterações nas premissas na sua vida. Mantenha um diálogo franco e responsável com o seu Banco, caso alguma destas premissas alterem o rendimento disponível.

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A informação deste artigo não constitui qualquer recomendação, nem dispensa a consulta necessária de entidades oficiais e legais.