direitos e deveres do inquilino

É ou vai ser inquilino? Conheça os seus principais direitos e deveres

Casa e Família

Conheça os principais direitos e deveres dos inquilinos e saiba o que mudou com a entrada em vigor do programa Mais Habitação. 27-02-2024

Sabia que, enquanto inquilino, tem direito a ser realojado em caso de obras? E que, se o contrato nada indicar em contrário, pode exercer uma atividade profissional no imóvel arrendado? Sabia também que, por lei, não pode deixar o imóvel arrendado desabitado por mais de um ano?

Se é inquilino ou está a pensar arrendar casa, fique a par das principais vantagens e desvantagens do arrendamento para habitação permanente e conheça os principais direitos e deveres dos inquilinos.

Arrendar casa em vez de comprar: vantagens e desvantagens

A decisão entre comprar ou arrendar casa depende sempre do contexto familiar, profissional e financeiro de cada pessoa. Está indeciso? Para ajudar, reunimos as principais vantagens de desvantagens do arrendamento para habitação permanente:

Vantagens

  • Fica isento do investimento avultado que representa comprar um imóvel, considerando as taxas, os impostos e demais despesas associadas;
  • Deixa de se preocupar com a desvalorização do imóvel;
  • Deixa de pagar condomínio; IMI ou outras taxas;
  • Pode declarar as rendas pagas no IRS (dedução com limite de 600 euros);
  • Deixa de se preocupar com os custos de manutenção e reparação;
  • Sabe o valor a pagar mensalmente, não tendo de se preocupar com a subida das taxas de juro;
  • Maior mobilidade e facilidade em alterar a sua vida do que quando o imóvel é comprado.

Arrendar casa pode ser uma opção vantajosa, especialmente para quem está início da vida ativa e sem rendimentos muito elevados. O investimento para aceder à habitação é menos pesado.  

Desvantagens

  • Arrendar significa investir mensalmente num imóvel que não é seu e que não faz parte do seu património;
  • Dependendo de um conjunto de fatores, a prestação de um crédito habitação pode ser semelhante, ou até mais baixa do que o valor da renda de um imóvel;
  • Está sujeito à cessação antecipada ou não renovação do contrato de arrendamento;
  • Não pode prever a atualização do valor da renda;
  • Precisa de autorização para fazer obras

 

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Quais os principais direitos dos inquilinos?

Arrendar um imóvel é uma decisão que deve ser informada, para minimizar riscos e surpresas no futuro. Conheça os principais direitos dos inquilinos.

1. Direito à informação

Antes de avançar com a assinatura do contrato de arrendamento, tem direito a consultar toda a informação relevante:

  • Verifique se a pessoa a quem pretende arrendar o imóvel é efetivamente o proprietário e, não sendo, se está legalmente capacitada para representar o dono do imóvel;
  • Certifique-se de que o imóvel possui licença de utilização para habitação ou licença de utilização para comércio e serviços (se for o caso);
  • Confirme se o imóvel consta na Conservatória do Registo Predial e inscrito na matriz predial. Este ponto pode ser verificado consultando a certidão predial e a caderneta predial do imóvel;
  • Veja se o imóvel tem um certificado energético válido;
  • Se for uma fração, deve pedir cópia do Regulamento do Condomínio.

2. Contrato

Os contratos têm de ser obrigatoriamente realizados por escrito. Podem ser válidos de outra forma desde que a responsabilidade não tenha sido do inquilino e consiga provar que usou a habitação com o consentimento do senhorio assim como que pagou renda durante pelo menos seis meses.

3. Comunicação do contrato de arrendamento às Finanças

Cabe ao senhorio comunicar o contrato às Finanças. Caso não o faça, o inquilino também o pode fazer. A comunicação deve ser feita até ao fim do mês seguinte ao início do contrato. Devem, igualmente, ser comunicadas quaisquer alterações posteriores ao contrato assim como o seu fim.

4. Contrato com duração mínima de um ano

Os contratos de arrendamento para habitação permanente devem ter a duração mínima de um ano. No caso de serem celebrados por períodos inferiores, serão, automaticamente, alargados a esse prazo mínimo.

 

Tome Nota:
O prazo mínimo de um ano não se aplica aos contratos não permanentes, feitos por motivos de educação, por exemplo para alojamento universitário, profissionais ou turísticos, por exemplo.

 

5. Valor da caução não pode ser superior a duas rendas

A caução procura garantir a reparação de eventuais danos provocados na habitação. O valor pedido pelo senhorio não pode ultrapassar o valor correspondente a duas rendas. Ou seja, se a renda é de 900 euros, a caução não pode ser superior a 1 800 euros. Também é possível antecipar o pagamento de rendas, até dois meses, mas tem de ficar definido por escrito.

6. Emissão de recibos de renda

O senhorio deve emitir recibos da renda eletrónicos, durante a duração do contrato, através do Portal das Finanças. Além das rendas, tem de emitir recibo com outros valores recebidos como, por exemplo, o da caução.

 

Senhorios isentos da emissão de recibo de renda eletrónico

  • Senhorios sem email, ou sem obrigações de o ter, cujo valor das rendas não exceda duas vezes o IAS (1 018,52€ em 2024);
  • Com idade superior a 65 anos a 31 de dezembro do ano anterior a que dizem respeito os rendimentos;
  • Com contratos no âmbito do Regime de Arrendamento Rural.

Nestes casos, os senhorios devem entregar anualmente (normalmente, em janeiro) a declaração de rendas (Modelo 44).

 

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7. Realização de obras

Enquanto inquilino, pode solicitar realização de obras, sempre que necessárias e justificadas. O pedido deve ser feito por carta registada com aviso de receção. Caso se prove que os problemas identificados decorrem do mau uso que esteja a fazer do imóvel, o senhorio pode negar a realização das obras.

8. Realojamento em caso de obras

Em caso de obras no imóvel que impeçam a sua permanência, tem direito a ser realojado temporariamente. Este realojamento, assegurado pelo senhorio, deve respeitar as mesmas condições da habitação original (mesma tipologia de casa e na mesma região).

9. Exercicio de indústria doméstica

Ainda que o arrendamento se destine a uso residencial, se o seu contrato de arrendamento nada estipular em contrário, é permitido o exercício de qualquer indústria doméstica (como, por exemplo, um cabeleireiro, reparação de veículos e automóveis, carpintaria), desde que não tenha mais de três funcionários.

10. Renovação do contrato

Se os contratos para habitação forem inferiores a três anos, e nada tiver sido dito em contrário, são renovados por um mínimo de três anos. Se tiverem duração superior, renovam-se por períodos sucessivos de igual duração.

O senhorio só pode opor-se à renovação do contrato de arrendamento nos primeiros três anos se precisar da casa para si ou para os filhos.

 

Prazos legais de antecedência para renuncia do contrato pelo senhorio

  • Contratos de seis anos ou mais: 240 dias;
  • Um a seis anos: 120 dias;
  • Seis meses e inferior a um ano: 60 dias;
  • Menos de seis meses: um terço do prazo de duração inicial ou da renovação.

 

 

11. Cessação do contrato pelo inquilino

Para evitar pagar as rendas correspondentes ao período de pré-aviso, os inquilinos devem cumprir os prazos previstos para cessação de contrato de arrendamento. Ficam livres desta obrigação nas seguintes situações:

  • Desemprego involuntário
  • Incapacidade permanente para o trabalho;
  • Morte do arrendatário ou de pessoa com quem viva em economia comum há mais de um ano.

 

12. Direito de preferência

Se o senhorio pretender vender o imóvel, o inquilino pode exercer o direito de preferência se estiver a viver no imóvel há, pelo menos, dois anos.

 

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13. Proteção contra assédio e discriminação

A lei proíbe o assédio no arrendamento ou seja, comportamentos dos senhorios passíveis de criar um ambiente intimidatório ou hostil ao inquilino, com o objetivo de verem o imóvel desocupado.

Caso sinta que está a ser vítima de tais comportamentos, o inquilino pode solicitar à autarquia competente a realização de uma vistoria ao imóvel.

Também não pode ser proibido o acesso ao arrendamento por motivos de género, ascendência ou origem étnica, língua, território de origem, nacionalidade, religião, crença, convicções políticas ou ideológicas, orientação sexual, idade ou deficiência.

 

Como resolver conflitos?
Se não for possível resolver conflitos entre inquilinos através do diálogo e for necessária a intervenção de terceiros, estas são as possibilidades:

  • Julgados de paz: permitem poupar tempo e dinheiro. Podem decidir ações até 15 mil euros e quando não estão em causa ações de despejo;
  • Balcão Nacional de Arrendamento: permite avançar com ações de despejo por diferentes causas;
  • Tribunais: demorado e com mais custos, deve ser o último recurso.

 

 

E quais os principais deveres dos inquilinos?

Ser inquilino implica também o cumprimento de diversas regras, estejam elas previstas no contrato de arrendamento ou implícitas. Conheça os principais deveres.

1. Preservação do estado do imóvel e utilização para os fins contratados

Um dos principais deveres do inquilino é o da manutenção do bom estado do imóvel. Deve, igualmente, dar-lhe o uso para que foi efetivamente contratado. O subarrendamento do imóvel só é permitido caso esteja explicitamente previsto no contrato, ou seja formalizada por escrito.

2. Cumprimento das regras de boa vizinhança

Devem ser salvaguardas e cumpridas as regras de boa vizinhança, estipuladas no regulamento do condomínio ou referentes à lei do ruído por exemplo.

3. Pagamento das despesas correntes

Salvo se definido em contrário no contrato, cabe ao inquilino o pagamento das despesas correntes como, por exemplo, as contas da água, da luz ou do gás.

 

O que diz a lei?
A Lei n.º 31/2012, de 14 de agosto procedeu à revisão do regime jurídico do arrendamento urbano, alterando o Código Civil, o Código de Processo Civil e a Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro. A Lei n.º 56/2023, de 6 de outubro, aprova o programa Mais Habitação.

 

 

4. Impossibilidade de se ausentar do imóvel por período superior a um ano

O inquilino não pode deixar o imóvel desabitado por mais de um ano, exceto se se verificarem as seguintes situações:

  • Em caso de força maior ou de doença;
  • Não sendo superior a dois anos, em casos de cumprimento de deveres militares ou profissionais do inquilino, do cônjuge ou de quem com ele viva em união de facto;
  • Se a utilização for mantida por outra pessoa que tenha o direito a usar o imóvel;
  • Se a ausência resultar da prestação de apoios continuados a pessoas com grau de incapacidade superior a 60%.

5. Pagamento atempado da renda

A renda deve ser paga no primeiro dia útil de cada mês, apesar de ser habitual aplicar-se uma tolerância até dia 8. Depois desse prazo, o inquilino deve pagar uma indemnização de 20% do valor devido. Se a situação se prolongar e existirem fiadores, o senhorio tem 90 dias, após o atraso, para os notificar sobre os valores em falta.

Com o programa Mais habitação, as ações de despejo tornam-se mais simples e céleres, com a intervenção do Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS).

6. Facilitar visitas ao imóvel

O senhorio tem direito a visitar o imóvel para verificar o seu estado de conservação. Só pode fazê-lo com o acordo prévio do inquilino e a sua avaliação deve cingir-se aos aspetos relacionados com o imóvel.

Estando o contrato de arrendamento a terminar, e caso o senhorio pretenda arrendar o imóvel a outra pessoa, o inquilino é obrigado a mostrar a casa aos eventuais interessados durante os três meses que antecedem a sua saída. Para que isso ocorra, tem de existir um acordo entre o senhorio e o arrendatário. Caso não cheguem a esse acordo, as visitas devem ser realizadas nos dias úteis, das 17h30 às 19h30, e aos sábados e domingos, das 15 às 19 horas.

 

Prazos legais para renuncia do contrato pelo inquilino

  • Contratos de seis anos ou mais: antecedência mínima de 120 dias;
  • Um a seis anos: antecedência mínima de 90 dias;
  • Seis meses e inferior a um ano: antecedência mínima de 60 dias;
  • Inferior a seis meses: um terço do prazo de duração inicial ou da renovação.

Depois de cumprido um terço do contrato (ou da renovação), o inquilino pode terminar o contrato, desde que o faça com antecedência:

  • 120 dias, se o contrato for igual ou superior a um ano;
  • 60 dias, se o contrato for inferior a um ano.

O inquilino pode ainda pôr fim ao contrato ao fim de seis meses, sem ter de apresentar uma justificação. Deve comunicar a sua intenção ao senhorio:

  • Pelo menos 120 dias antes do termo pretendido, se o contrato durar há um ano ou mais;
  • 60 dias antes do termo pretendido, se o contrato tiver menos de um ano.

 

 

7. Realização de obras

O inquilino pode assumir os encargos com a realização de obras (reparação ou melhorias). No entanto, só as pode fazer se:

  • Estiverem previstas no contrato;
  • Tiver autorização do senhorio (preferencialmente por escrito);
  • Forem urgentes, ou seja, se o problema colocar em risco a vivência no imóvel. Ainda assim, deve comunicar o problema ao senhorio, uma vez que, legalmente, é a pessoa responsável por estes encargos.

 

Tome Nota:
No Portal da Habitação encontra informação relevante sobre contratos ou simuladores de renda, incluindo os simuladores do Programa de Apoio ao Arrendamento.

 

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