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Algumas despesas de condomínio podem ser deduzidas no IRS mas não só, há situações em que rendimentos auferidos pelo condomínio devem ser declarados em sede de IRS. Este enquadramento fiscal das despesas e rendimentos do condomínio segue critérios legais específicos que damos a conhecer.

Se é proprietário de uma fração em propriedade horizontal, senhorio ou quer saber como proceder em relação aos rendimentos provenientes da utilização de espaços comuns, neste artigo explicamos o que entra e o que fica de fora do IRS no que diz respeito ao condomínio.

Senhorios: despesas do condomínio dedutíveis no IRS 

No apuramento do rendimento líquido predial (ou seja, às rendas recebidas), os senhorios podem deduzir as despesas que tenham sido efetivamente pagas e consideradas necessárias à obtenção daquele rendimento. Isto só é possível se a renda derivar de um de um contrato de arrendamento de longa duração.

Nestas despesas incluem-se, por exemplo, os encargos com o condomínio (quotas mensais, fundo de reserva, entre outras), despesas de reparação e de conservação das partes comum do imóvel, seguros de rendas entre outras. Conheça todas nesta página da Autoridade Tributária.

Tratando-se de obras de recuperação de imóveis localizados em áreas de reabilitação urbana, para fins de arrendamento ou de habitação própria, é possível deduzir 30% das despesas, até ao limite de 500€.

Na declaração de IRS, as despesas devem ser declaradas nos quadros 4.1. e 4.2. do anexo F. Guarde todos os comprovativos destas despesas durante pelo menos quatro anos após a entrega da declaração.

Senhorios que exercem atividade comercial ou empresarial (Categoria B)

Se uma fração em condomínio for utilizada para o exercício de uma atividade independente, as despesas de condomínio podem ser dedutíveis como gastos empresariais e profissionais, desde que:

• Estejam diretamente associadas à exploração do negócio ou profissão instalada nessa fração;
• Sejam devidamente documentadas e registadas para o trabalhador independente.

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As despesas com o condomínio aparecem no e-Fatura? E são dedutíveis no IRS?

As despesas com o condomínio como, por exemplo, a limpeza das áreas comuns, manutenção de elevadores, segurança, jardinagem, seguro do edifício, entre outras, cujos custos são partilhados entre os proprietários de frações em propriedade horizontal, não constam no E-Fatura.

O sistema está limitado às faturas eletrónicas comunicadas por entidades com obrigações declarativas junto da Autoridade Tributária (AT). No caso dos condomínios, a realidade é distinta:

• As entidades gestoras de condomínios (administradores ou empresas especializadas) não estão legalmente obrigadas a emitir faturas aos condóminos. Em vez disso, é prática comum a emissão de recibos que comprovam o pagamento das quotas do condomínio;
• Esses recibos não são reportados ao sistema E-Fatura, nem os condomínios têm a obrigação legal de comunicar à AT os montantes pagos por cada condómino.

As despesas de condomínio não surgem automaticamente no E-Fatura e, salvo em contextos específicos, não são aceites como deduções à coleta em sede de IRS.

A exceção, como já foi referido acima, acontece quando o imóvel é arrendado e o proprietário declara os rendimentos na Categoria F ou B. Nesse caso, determinadas despesas de condomínio podem ser dedutíveis como encargos relacionados com a obtenção de rendimentos.

Rendimentos do condomínio (enquanto entidade)

Embora o condomínio não possua personalidade jurídica plena, em certas circunstâncias, pode gerar rendimentos sujeitos a tributação. É o caso, por exemplo, dos juros obtidos em contas bancárias ou da cedência (mediante retribuição) de espaços comuns.  

Nestas situações, é essencial compreender como funciona o enquadramento fiscal e quais as obrigações dos condóminos.

Rendimentos financeiros: juros bancários

Sempre que o condomínio tem contas bancárias, geralmente utilizadas para guardar o fundo de reserva ou os valores das quotas, os juros que nelas sejam creditados ficam sujeitos a retenção na fonte em sede de IRS.

Essa retenção, à taxa liberatória de 28%, é feita automaticamente pela instituição bancária, sem exigir qualquer obrigação declarativa adicional por parte do condomínio.    

Rendimentos provenientes da utilização de espaços comuns

Em certos casos, o condomínio pode receber contrapartidas financeiras pela colocação de publicidade, instalação de antenas de telecomunicações ou arrendamento de espaços comum. Estes rendimentos, embora recebidos pelo condomínio, não lhe são imputáveis diretamente para efeitos fiscais.

De acordo com a AT, os valores recebidos devem ser repartidos pelos condóminos, na proporção das suas frações autónomas, e devem ser declarados por cada um, nas respetivas declarações de IRS (artigo 19.º do Código do IRS) ou de IRC, consoante se trate, respetivamente, de uma pessoa singular ou coletiva.

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Qual o enquadramento fiscal que se aplica aos condóminos?

A parte do rendimento que cabe a cada condómino deve ser declarada como rendimento predial (Categoria F) ou como rendimento empresarial e profissional (Categoria B), conforme a situação individual de cada contribuinte:

• Categoria F: aplica-se à maioria dos condóminos, quando não exercem a atividade de arrendamento de forma profissional. Os rendimentos são somados aos restantes rendimentos e sujeitos à taxa progressiva de IRS;  
• Categoria B: destinado a contribuintes com atividade aberta (como senhorios). Neste caso, o rendimento pode beneficiar de uma taxa autónoma de 25%, eventualmente reduzida consoante a duração dos contratos.

As obras feitas pelo condomínio são dedutíveis?

As obras de conservação realizadas nas partes comuns dos imóveis são, geralmente, pagas pelos respetivos proprietários, em função da permilagem das suas frações (como consta do artigo 1424º do Código Civil).  Estas despesas só são dedutíveis, como despesas com imóveis, no caso dos senhorios, conforme o artigo 41º do CIRS.

Para que estas despesa sejam consideradas, há que cumprir com os seguintes requisitos:

• Prova com documento, através de fatura ou recibo de quitação emitido pelo administrador do condomínio ou pelo prestador do serviço;
• Serem efetivamente pagas pelo senhorio e decorrerem exclusivamente das frações arrendadas;
• Devem ter ocorrido nos 24 meses anteriores ao início do contrato de arrendamento, desde que o imóvel não tenha sido utilizado para outro fim nesse período;
• Devem ser declaradas no Anexo F da declaração Modelo 3, nos campos Condomínio (para encargos regulares) e Conservação e Manutenção (para obras específicas)

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A informação deste artigo não constitui qualquer recomendação e não dispensa a consulta necessária de entidades oficiais e legais.