Obrigações do senhorio

Arrendamento: quais as regras e obrigações do senhorio?

Casa e Família

Conheça as obrigações do senhorio, desde o momento da celebração do contrato de arrendamento até à data do seu término. 24-09-2024

Tempo estimado de leitura: 7 minutos

A celebração de um contrato de arrendamento é sinónimo de direitos e deveres para senhorios e inquilinos.

O programa Mais Habitação, em vigor desde outubro de 2023, trouxe algumas alterações ao mercado de arrendamento. Veio facilitar o acesso à habitação a custos acessíveis, assim como reforçar direitos e deveres de ambas as partes.

A quem compete comunicar o contrato às Finanças? É obrigatório celebrar um contrato por escrito? Devo emitir recibos eletrónicos? Como pagar menos IRS pelas rendas recebidas? Posso visitar o imóvel arrendado quando me apetecer?

Conheça as respostas assim como as principais obrigações dos senhorios.

 

Obrigações do senhorio: comunicar o contrato de arrendamento às Finanças

Deve ser o senhorio a comunicar, às Finanças, o contrato de arrendamento. Tem até ao fim do mês seguinte ao do início do contrato de arrendamento para o fazer. No entanto, caso não o faça, esta comunicação pode ser feita pelo arrendatário.

Eis algumas das principais questões a ter em atenção nos contratos de arrendamento:

 

1 - Imposto do selo

Após a comunicação do contrato de arrendamento às finanças, é emitida uma nota de cobrança para o pagamento do imposto do selo que é de 10% sobre o valor da renda acordada.

Pode assegurar o pagamento até ao fim do mês seguinte ao do início do arrendamento, através do Portal das Finanças (onde pode obter a nota desta cobrança) ou presencialmente num serviço de Finanças,

 

2 – Contrato escrito

Os contratos devem ser escritos. Se não forem colocados no papel, são válidos apenas se o inquilino:

  • Provar não ter sido responsável pela ausência de contrato por escrito;
  • Provar que utilizou o imóvel com a autorização do senhorio e pagou renda durante seis meses.

 

Apoios para os inquilinos facilitam o arrendamento
O Estado e as autarquias têm previsto diversos apoios para tornar mais fácil e menos penalizador arrendar uma casa. Estes apoios são também positivos para os senhorios que beneficiam de maior procura pelos seus imóveis, minimizam atrasos nas rendas e o risco de ações de despejo.

 

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3 – Caução

A caução destina-se à reparação de eventuais danos na habitação, e não pode ser superior ao valor de duas rendas. Ou seja, se a renda for de 600 euros, a caução não pode ser superior a 1200 euros.

É, geralmente, paga através de uma garantia bancária ou em dinheiro. No entanto, é também possível pagar através de títulos de crédito, pedras ou metais preciosos ou por penhor, hipoteca ou fiança bancária. 

 

Tome Nota:
A renda deve ser paga até ao primeiro dia útil de cada mês, apesar de vulgarmente, aceitar-se o pagamento até 8. Na eventualidade de atraso, os inquilinos devem pagar a renda acrescida de mais 20%.

 

Atraso no pagamento das rendas: o que pode fazer o senhorio?
O senhorio pode cessar o contrato de arrendamento, caso o inquilino pague a renda com oito dias de atraso, mais de quatro vezes (seguidas ou não), no período de um ano. Para isso, deve informar o arrendatário da sua decisão, por carta registada com aviso de receção.
Mesmo não existindo atraso no pagamento da renda, o senhorio pode terminar o contrato de arrendamento, devendo ter em conta os prazos legais para o efeito. O pré-aviso para contratos a termo certo varia com a duração do contrato ou da renovação:

  • 6 anos ou mais: 240 dias de antecedência mínima;
  • 1 a 6 anos: 120 dias de antecedência mínima;
  • 6 meses e inferior a 1 ano: 60 dias de antecedência mínima;
  • Inferior a 6 meses: 1/3 do prazo de duração inicial ou da renovação.

Se o inquilino estiver em situação de desemprego involuntário; incapacidade permanente para o trabalho ou tenha falecido (ou falecido a pessoa com quem este vivesse em economia comum há mais de um ano), pode terminar o contrato de arrendamento sem ter de pagar as rendas referentes ao período de pré-aviso.

 

4 – Duração do contrato

Os contratos de arrendamento devem ser celebrados por um período superior a um ano e não devem ultrapassar os 30 anos. O limite mínimo de um ano não é aplicável aos contratos para habitação não permanente ou quando o imóvel se destina a uma utilização especial transitória, por motivos profissionais, de educação ou turísticos.

 

5 – Limites ao aumento da renda

Os aumentos devem ser sempre precedidos por aviso escrito, carta com aviso de receção, com uma antecedência mínima de 30 dias. 

No âmbito do Programa Mais Habitação, os contratos de arrendamento habitacional celebrados após 7 de outubro de 2023 não podiam definir valores de renda acima de 2% face à última renda cobrada pelo mesmo imóvel(medida em vigor até 31 de dezembro de 2029 com exceções).

Caso tivesse vigorado o quociente de atualização das rendas de casa com base na inflação, ao abrigo do Novo Regime de Arrendamento Urbano (NRAU),  o aumento teria chegado a 5,43%.

Aquela restrição não vigorou em 2024 e, desde janeiro de 2024, as rendas de casas com contrato de arrendamento habitacional celebrado antes de 1990, sem transitar para o NRAU passaram a poder ser aumentadas até um limite de 6,94%.

Para 2025, prevê-se que as rendas possam aumentar até um máximo de 2,16% - conforme os dados de inflação do INE.

 

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6 – Despesas comuns

A não ser que algo diferente tenha sido estipulado em contrato, o senhorio é responsável pelo pagamento de despesas comuns do condomínio e obras no prédio, no caso de ser um apartamento.

 

Celebrou um contrato de arrendamento antes de 1990?
Os contratos de arrendamento celebrados antes de 18 de novembro de 1990 não transitaram para o Novo Regime de Arrendamento Urbano.  Está, contudo, prevista uma compensação mensal para os senhorios nas situações em que o valor da renda é inferior a 1/15 do valor patrimonial do imóvel (VPT), dividido por 12 meses.

Por exemplo, se o VPT é de 75 000 euros, 1/15 do valor é 5 000 euros. Dividido por 12, corresponde a 416,67€. Se o valor da renda em 2024 for inferior a 416,67€ (já após a atualização de 6,94%), o senhorio pode pedir uma compensação ao Estado. O valor a receber diz respeito à diferença entre o valor da renda em vigor e o valor que foi apurado. Neste caso, se a renda paga tivesse o valor de 250 euros, a compensação seria de 166,67€ (416,67€ - 250€).  Os pedidos de compensação devem ser apresentados junto do Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU).

O Orçamento do Estado para 2024 também previu a isenção do pagamento do IMI e do IRS para estes contratos.

 

 

Contratar seguros

O único seguro obrigatório para os imóveis que não façam parte do Programa de Apoio ao Arrendamento é o seguro contra incêndios contratado pelos senhorios para todos os imóveis em propriedade horizontal.

Tome nota:
Muitos senhorios optam por contratar um seguro multirriscos habitação, com mais coberturas. Os inquilinos também podem contratar um seguro multirriscos, sendo que existem coberturas específicas para inquilinos.

 

Emitir recibos eletrónicos

É obrigatória a emissão de recibos de renda eletrónicos para todos os senhorios que têm imóveis arrendados e, no IRS, devem declarar os rendimentos com as rendas na categoria F.

 

Quem está dispensado da emissão de recibos de renda eletrónicos?
Estão dispensados do dever de comunicar os contratos e da emissão de recibos de renda eletrónicos os senhorios que, cumulativamente:

  • Estão isentos da obrigação de ter email
  • Cujo valor das rendas não tenha sido superior a duas vezes o IAS

(1 018,52€ em 2024).
Ficam ainda dispensados os senhorios:

  • Com mais de 65 anos a 31 de dezembro do ano anterior a que respeitam os rendimentos;
  • Com contratos no âmbito do Regime de Arrendamento Rural.

Nestes dois últimos casos, os senhorios têm de entregar anualmente (normalmente, em janeiro) a declaração de rendas (Modelo 44), identificando imóveis; respetivos inquilinos e valores.

 

Pagar impostos sobre as rendas

A taxa das rendas no âmbito de contratos de arrendamento habitacional com prazos até cinco anos é de 25%. Os contratos mais longos estão sujeitos a uma taxa de IRS menor do que esta taxa autónoma:

  • Contratos com duração entre 5 e até 10 anos: 15%. Se o contrato for renovado por igual período, a taxa sofre uma redução de 2% por cada renovação, até a um limite de cinco reduções;
  • Contratos com duração de 10 até 20 anos: 10%;
  • Contratos de duração de 20 anos ou mais anos: 5%.

Saiba aqui como declarar os rendimentos prediais e as alterações introduzidas pelo novo enquadramento.

 

Como pagar menos IRS pelas rendas

Saiba todos os detalhes e recolha mais dicas aqui.

 

 

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Obras nos imóveis

O senhorio tem ainda como obrigação fazer as obras necessárias à conservação do imóvel e sempre que for necessário.

O inquilino pode fazer obras, sendo depois compensado pelo senhorio, mas só se estiver autorizado em contrato ou por escrito. Diz o Código Civil que se as reparações forem urgentes o locatário pode avançar, desde que o comunique na mesma ao senhorio em simultâneo.

 

Visitar o imóvel arrendado: é preciso cumprir as regras

Caso o senhorio pretenda visitar o imóvel arrendado, para verificar o seu estado, por exemplo, deve ter consentimento prévio do inquilino.

Caso o contrato de arrendamento esteja prestes a terminar, e o senhorio pretenda colocá-lo novamente no mercado de arrendamento, o inquilino é obrigado a mostrar o imóvel aos potenciais interessados (pelo menos, nos últimos três últimos meses antes da sua saída).

Caso não haja acordo quanto ao agendamento das visitas, devem ter lugar em dias úteis, das 17h30 às 19h30, e aos sábados e domingos, das 15 às 19 horas.

 

Boas práticas de convívio

  • Adote uma postura colaborativa e coloque-se no lugar do outro sempre que surja alguma situação;
  • Seja cordial na comunicação com o inquilino. Por exemplo, se precisar de visitar o imóvel ou fazer alguma intervenção, acorde com o inquilino o melhor momento sem exagerar nas visitas;
  • Estabeleça, desde o início, limites e regras. Por exemplo, se permite ou não animais de estimação ou se o inquilino pode ou não utilizar espaços adjacentes ao imóvel, como o jardim ou a garagem.

 

 

São proibidos o assédio e a discriminação no arrendamento

Os senhorios estão proibidos de criar qualquer tipo de ambiente ou situação que intimide ou hostilize os inquilinos ou os impeça de aceder e utilizar o imóvel.

De igual forma, o acesso a um imóvel que esteja no mercado de arrendamento não pode ser vedado a alguém em função do seu género, ascendência ou origem étnica, língua, território de origem, nacionalidade, religião, crença, convicções políticas ou ideológicas, orientação sexual, idade ou deficiência).

 

Como resolver conflitos?

Os conflitos entre senhorios e inquilinos devem ser evitados. Se não for possível resolvê-los através de um diálogo franco entre as partes e for necessária a intervenção de terceiros, estas são as possibilidades:

  • Julgados de paz: rede de tribunais de proximidade que permite poupar tempo e dinheiro. Podem decidir ações até 15 mil euros e quando não estão em causa ações de despejo;  
  • Balcão Nacional de Arrendamento: permite avançar com ações de despejo no fim do contrato ou noutra situação legalmente legítima como rendas em atraso;
  • Tribunais: deve ser o último recurso, tendo em conta a morosidade do processo, os seus custos e os passos administrativos envolvidos.

 

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A informação deste artigo não constitui qualquer recomendação, nem dispensa a consulta necessária de entidades oficiais e legais.