Se tem rendimentos através do arrendamento ou da exploração de um imóvel, tem rendimentos prediais e tem de os declarar como tal. A boa notícia é que com a entrada em vigor do programa Mais Habitação, a maior parte dos senhorios pode pagar menos imposto em sede de IRS sobre os rendimentos prediais decorrentes do arrendamento habitacional.

Neste artigo, dizemos-lhe como declarar os rendimentos prediais e quais as alterações introduzidas pelo novo enquadramento fiscal.

Como são tributados os rendimentos prediais e o que mudou com o programa Mais Habitação?

Os rendimentos da categoria F, mais conhecidos como rendas, são tributados autonomamente (separados dos restantes rendimentos). Têm uma taxa de 25% nos contratos de arrendamento destinados a habitação própria e permanente, com duração até cinco anos.

A nova taxa autónoma de tributação dos rendimentos prediais, que derivem de arrendamento habitacional, baixou de 28% para 25%. Esta foi uma das alterações introduzidas pelo pacote Mais Habitação, que entrou em vigor em 7 de outubro de 2023. 

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Redução da taxa de IRS consoante a duração do arrendamento

Nos casos em que o contrato de arrendamento habitacional, ou a renovação, é superior a cinco anos, continua a aplicar-se uma redução da taxa autónoma em função da duração do contrato. Aplicam-se as seguintes reduções, face à taxa de IRS:

Além destas reduções, é ainda aplicada uma redução adicional aos contratos com duração igual ou superior a cinco anos e inferior a 10 anos. Por cada renovação com igual duração, há uma redução de dois pontos percentuais, até ao limite de 10.

Contudo, a redução da taxa de IRS não se aplica a rendimentos prediais decorrentes de contratos de arrendamento celebrados a partir de 1 de janeiro de 2024, caso a renda mensal exceda em 50% os limites gerais de preço de renda, que pode consultar aqui.

Redução da taxa no caso de novo contrato com uma renda inferior à atual

Se fizer um novo contrato para o mesmo imóvel com uma renda inferior à atual também tem um benefício adicional de 5%, exclusivo para os contratos a partir de cinco anos e em que o valor da renda seja 5% abaixo da renda praticada no contrato anterior.

Por exemplo, imagine novo contrato de arrendamento com prazo de oito anos, em que se pratique um valor de renda 5% abaixo da praticada anteriormente. Aqui é aplicada uma taxa especial de 10% sobre as rendas auferidas em vez dos 15% tributados para contratos com a duração entre 5 e 10 anos.

Se, pelo contrário, o valor da renda mensal de um novo contrato for acima dos limites do arrendamento acessível, não haverá lugar à redução da taxa especial com base na duração, ainda que o contrato tenha um prazo superior a cinco anos. Neste caso, aplica-se a taxa geral dos rendimentos prediais decorrentes de contratos de arrendamento habitacional, que é de 25%.

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Isenção total da taxa de IRS

Ficam isentos de tributação, em sede de IRS (ou IRC), todos os rendimentos prediais que:

• Resultem de contratos enquadrados no Programa de Apoio ao Arrendamento;
• Sejam obtidos através do alojamento para estudantes deslocados desde que o valor da renda não ultrapasse os limites máximos do arrendamento acessível;
• Resultem de contratos celebrados antes de 1990;
• Derivem de imóveis anteriormente utilizados para alojamento local. A isenção aplica-se sobre as rendas até ao final de 2029. Mas para isso têm de cumprir duas condições:
• O estabelecimento de alojamento local tem de ter sido registado e afeto a esse fim até 31 de dezembro de 2022;
• O contrato de arrendamento e a inscrição nas Finanças tem de acontecer até 31 de dezembro de 2024.

Sou senhorio: o que tenho de fazer para beneficiar destas medidas? 

Para conseguir uma redução da taxa de IRS sobre as rendas, deve celebrar (ou renovar) um contrato de arrendamento de longa duração, segundo as tabelas acima indicadas. Além disso, tem de cumprir um conjunto de obrigações fiscais no Portal das Finanças:

• Comunicar o contrato de arrendamento, submetendo a declaração Modelo 2 no Portal das Finanças;
• Informar sobre a duração do contrato de arrendamento até 15 de fevereiro do ano seguinte à celebração ou renovação do contrato.

  Passo a passo:      

• Aceda ao Portal das Finanças e autentique-se;
• No menu do lado esquerdo, clique em Contratos e de seguida Comunicar Início;
• Preencha com a informação solicitada sobre o contrato;
• Clique em Guardar rascunho e confirme se está tudo correto;
• Submeta o contrato;
• Pague o Imposto do Selo cuja nota de cobrança é gerada automaticamente.

Mas ainda não é tudo. Tem até 15 de fevereiro do ano seguinte à celebração do contrato que voltar ao Portal das Finanças. Entre na área de Arrendamento:

• Selecione, no menu da esquerda, a opção contratos de longa duração e de seguida Comunicar Duração Contrato de Arrendamento de Longa Duração;
• Escolha o contrato para o qual pretende comunicar a duração para beneficiar da taxa reduzida;
• CliqueComunicar.

Isenção de mais-valias prediais com novas regras 

Se vendeu ou está a pensar vender um imóvel, saiba que o pacote Mais Habitação introduziu também alterações ao pagamento de mais-valias imobiliárias de que estão isentos alguns casos. Confira se algum se enquadra no seu caso:

• Venda de terrenos ou de segundas habitações para amortização de crédito habitação, em seu nome ou de um descendente;
• Venda de um imóvel (habitação própria ou secundária) ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação.

Saiba como minimizar o pagamento de mais-valias neste artigo do Saldo Positivo.

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