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Se é senhorio ou está a pensar investir em imóveis para arrendamento, compreender os rendimentos prediais e como declará-los no IRS é essencial para tirar o máximo partido e evitar surpresas fiscais.

Descubra, de forma clara e prática, o que são rendimentos prediais; como declarar
as rendas no IRS; quais os impostos; como funcionam as taxas de tributação; as despesas dedutíveis ou as isenções.

Venha daí saber como declará-los; quais os impostos; tributação; deduções e isenções. Leia tudo no artigo.

O que são rendimentos prediais?

De acordo com o artigo 8.º do Código do IRS (CIRS), consideram-se rendimentos prediais as rendas de prédios rústicos, urbanos e mistos, pagas ou colocadas à disposição dos respetivos titulares, desde que não optem pela tributação desses rendimentos como atividade empresarial (categoria B do IRS). Ou seja, são os valores de rendas recebidos por particulares, ao abrigo de um contrato de arrendamento.

Consideram-se rendimentos prediais:

• A renda mensal recebida por um imóvel para habitação;
• O aluguer de um terreno agrícola (prédio rústico);
• A renda paga por uma loja (prédio urbano);
• O aluguer de equipamentos e mobiliário integrados num imóvel arrendado. Por exemplo, se o imóvel é arrendado mobilado e equipado, e isso estiver refletido na renda;
• Se um inquilino subarrendar o imóvel (com autorização do senhorio), a margem obtida (renda recebida do subinquilino, subtraindo a renda paga ao senhorio) é também considerada rendimento predial;
• Importâncias recebidas pela cedência temporária de imóveis para fins especiais (por exemplo, alugar uma fachada para publicidade) ou de partes comuns de prédios (como áreas comuns de um condomínio cedidas para eventos, por exemplo);
• Montantes recebidos pela receita com certos direitos sobre imóveis (por exemplo, usufruto temporário de um prédio);
• Indemnizações compensatórias de rendas. Por exemplo, se um inquilino paga uma indemnização por quebra antecipada de contrato ou por rendas em atraso. O valor é equiparado a rendimento predial.

Quem deve declarar rendimentos prediais?

Os contribuintes com rendimentos prediais estão obrigados a declará-los e a pagar os respetivos impostos, salvo se estiverem abrangidos por um regime de isenção (ver Regimes de isenção e benefícios fiscais).

Regra geral, os sujeitos passivos de IRS (proprietários, usufrutuários ou titulares de outro direito sobre imóveis arrendados) devem incluir esses rendimentos na sua declaração anual de IRS.

Se o imóvel pertencer a várias pessoas (por exemplo, aos cônjuges ou a outros coproprietários), cada um deles deve declarar a parte do rendimento que lhe corresponde na declaração de IRS.

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Heranças indivisas

Também podem existir rendimentos prediais decorrentes de imóveis que integram heranças indivisas. Ou seja, quando um imóvel ainda faz parte da herança como um todo, por não ter sido partilhado entre os herdeiros. Considera-se que todos os herdeiros são titulares e cada um deles deve declarar a sua quota-parte da renda, de acordo com a sua percentagem na herança.

Em termos práticos, mesmo que a renda seja recebida pelo cabeça de casal ou por um dos herdeiros, na declaração de IRS cada um dos herdeiros (incluindo o cabeça de casal), deve preencher o Anexo F, com o valor proporcional associado.

Não residentes em Portugal 

Também os não residentes em Portugal com rendas de imóveis situados em território português estão sujeitos a pagar o imposto sobre esses rendimentos.

Nestes casos, devem entregar uma declaração de IRS na qualidade de não residentes, ou assegurar que o imposto é retido na fonte como determina a lei.

Empresas (pessoas coletivas) 

As empresas (pessoas coletivas) também podem ter rendimentos prediais. Por exemplo, uma sociedade que é proprietária de imóveis arrendados declara estes rendimentos no âmbito do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Coletivas (IRC).

Quais os impostos que se aplicam aos rendimentos prediais? 

Os rendimentos prediais podem ser alvo de diferentes impostos, mas o principal imposto que incide sobre estes rendimentos é o IRS, no caso de sujeitos passivos singulares. No caso de empresas, os lucros obtidos com o arrendamento são tributados em sede de IRC. Explicamos cada uma das situações.

Tributação dos rendimentos prediais no IRS (pessoas singulares);

Em sede de IRS, os rendimentos prediais são englobados na Categoria F. Em determinadas situações podem ser tributados como Categoria B (atividades empresariais e profissionais), se o senhorio tiver atividade aberta nas Finanças como empresário em nome individual, passar faturas-recibo e decidir optar por esse enquadramento.

Categoria F (rendimentos prediais) 

Embora dispensado de abrir atividade nas Finanças para arrendar um imóvel habitacional ou comercial, o senhorio deve celebrar um contrato de arrendamento e passar recibos de renda aos seus inquilinos.

Os rendimentos prediais são declarados no Anexo F da declaração de IRS, especificando o imóvel arrendado e o montante das rendas recebidas no ano a que o imposto diz respeito assim como as despesas dedutíveis suportadas.

Os rendimentos prediais enquadráveis na Categoria F têm tributação autónoma separada dos restantes rendimentos, exceto se optar pelo englobamento. Isto é, pela integração destes rendimentos no rendimento global sujeitos a taxas progressivas de IRS.

Categoria B (atividades empresariais e profissionais)

Esta opção aplica-se se exercer uma atividade económica de arrendamento. Requer abertura de atividade nas Finanças com um CAE apropriado (por exemplo, CAE 68200 – Arrendamento de bens imobiliários) e o cumprimento das obrigações inerentes a um trabalhador independente.  

O senhorio passa a ser um empresário em nome individual cuja atividade decorre da rentabilização de imóveis. Tem de emitir faturas-recibo (recibos verdes), em vez de recibos de renda comuns. Nesta categoria, as rendas são consideradas rendimentos da atividade. São sempre englobadas com os restantes rendimentos tributadas pelas taxas gerais progressivas de IRS.

Optar por enquadrar os rendimentos na Categoria B pode fazer sentido em casos específicos. Por exemplo, se tiver uma atividade de alojamento local.  Se tiver muitos imóveis arrendados e quiser deduzir um leque mais vasto de despesas, incluindo juros de empréstimos; depreciações e amortizações de imóveis,  não pode registá-los na Categoria F.

Por defeito, as rendas são enquadradas na categoria F, a não ser que o senhorio comunique às Finanças a opção pela tributação como categoria B. Para isso, os senhorios devem indicar, no campo 410 do quadro 4A do anexo B, os rendimentos prediais líquidos.

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Deduções e despesas:apuramento do rendimento tributável

No cálculo dos rendimentos prediais sujeitos a IRS (Categoria F), não é o valor bruto das rendas que paga imposto, mas sim o rendimento líquido, após dedução das despesas relacionadas que a lei permite abater.

O Código do IRS (artigo 41.º) define que aos rendimentos brutos (rendas recebidas) podem ser deduzidas todas as despesas suportadas e pagas pelo senhorio para obter ou garantir esses rendimentos, como por exemplo:

• Despesas de manutenção e conservação, incluindo obras de reparação (pinturas, reparações, entre outros). São aceites despesas feitas até 24 meses antes do início do arrendamento, desde que nesse intervalo o imóvel não tenha tido outro uso que não o arrendamento. Isto permite deduzir por exemplo, obras de renovação feitas para colocar o imóvel no mercado de arrendamento;
• Impostos, nomeadamente o Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) e o Imposto do Selo, desde que nesse mesmo ano existam rendimentos prediais tributados;
• Prémios de seguros relacionados com o arrendamento, em especial o seguro de renda que garante o pagamento de rendas em caso de incumprimento por parte do inquilino;
• Encargos com o condomínio no caso de arrendamento de um apartamento;
• Gastos com emissão de certificado energético, obrigatório para poder arrendar o imóvel.

Depois de deduzir todas as despesas elegíveis, obtém-se o rendimento predial líquido.

É impossível deduzir:

• Gastos de natureza financeira, como juros de empréstimos contraídos para comprar o imóvel;
• Despesas relativas a depreciações ou amortizações do imóvel;
• Gastos com mobiliário, eletrodomésticos, artigos de conforto ou decoração do imóvel arrendado;
• O Adicional ao IMI (AIMI).

Se o valor das despesas dedutíveis for superior ao das rendas recebidas, o senhorio obtém um resultado negativo ou seja, tem prejuízo. Estas perdas de rendimentos prediais podem ser deduzidas a rendimentos prediais positivos (lucros) nos seis anos seguintes.

Taxas de IRS sobre rendimentos prediais (Categoria F)

Por norma, os rendimentos prediais das pessoas singulares são tributados autonomamente, a uma taxa especial fixa sobre o rendimento coletável apurado. Atualmente, a taxa fixa é de 25% para rendas de arrendamento habitacional (artigo 72.º do CIRS).

Mantém-se a taxa de 28% para os rendimentos prediais resultantes de arrendamentos não habitacionais, como arrendamentos comerciais (lojas, escritórios) ou arrendamentos de prédios rústicos.

Por exemplo:

• O proprietário A arrenda um apartamento para habitação e apurou 5 000€ de rendimento líquido num ano. O IRS sobre essas rendas será de 25% ou seja, 1 250€;
• O proprietário B arrenda um espaço comercial com igual rendimento líquido (5 000€), mas paga 28% desse valor ou seja, 1 400€ de IRS.

Taxas descem quanto mais dura o contrato

Com o objetivo de incentivar contratos de arrendamento habitacional estáveis e de longo prazo, aplicam-se reduções na taxa especial aos contratos de maior duração:

• Contratos com duração igual ou superior a 5 anos e inferior a 10 anos: taxa reduzida de 15% (em vez de 25%);
• Por cada renovação por igual período, a taxa sofre nova redução de 2%, podendo descer gradualmente para 13%, 11%, 9%, 7% até ao mínimo de 5%;
• Contrato de duração igual ou superior a 10 anos e inferior a 20 anos: taxa especial de 10%;
• Contrato de duração igual ou superior a 20 anos: taxa especial de 5%.

Estas reduções aplicam-se aos contratos de arrendamento para habitação permanente, e não a aluguer de férias ou temporário.

Rendas mais baixas, impostos mais baixos

Adicionalmente, se um senhorio celebrar um novo contrato de arrendamento habitacional e definir uma renda pelo menos 5% abaixo da renda praticada no contrato anterior tem direito a uma redução adicional de 5% na taxa aplicada. Esta redução extra aplica-se apenas a contratos novos com duração igual ou superior a 5 anos.

Qualquer redução de taxa (mantém-se os 25%) deixa de se aplicar se o novo contrato tiver uma renda mais elevada, que exceda em 50% os limites de renda do Programa de Arrendamento Acessível para a zona e tipologia do imóvel.

Por exemplo, imagine um novo contrato de arrendamento com prazo de 8 anos, em que se pratique um valor de renda 5% abaixo da praticada anteriormente. Será aplicada uma taxa especial de 10% sobre as rendas, em vez dos 15% tributados para contratos com a duração entre 5 e 10 anos.

Se, pelo contrário, o valor da renda mensal de um novo contrato for acima dos limites do arrendamento acessível, não há lugar à redução da taxa especial com base na duração, ainda que o contrato tenha um prazo superior a 5 anos. Neste caso, aplica-se a taxa geral dos rendimentos prediais decorrentes de contratos de arrendamento habitacional que é de 25%.

Para poder usufruir de todos estes benefícios, o contrato de arrendamento tem de estar registado nas Finanças.  

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Englobamento dos rendimentos prediais

Se pretender, pode abdicar da taxa fixa e das eventuais reduções, e optar pelo englobamento das rendas. Ao agregar o rendimento predial líquido aos demais rendimentos (trabalho, pensões, entre outros) sujeita-os às taxas gerais IRS. É uma decisão que deve ponderar antes da entrega da declaração anual.

Se optar pelo englobamento, deve assinalar essa opção no Quadro 6 F do Anexo F.

Retenção na fonte dos rendimentos prediais

As rendas de imóveis pagas por entidades com contabilidade organizada (por exemplo, empresas, condomínios ou empresários em nome individual), estão sujeitas a retenção na fonte de IRS à taxa de 25% sobre o valor bruto pago. Essa retenção funciona como pagamento por conta do IRS devido pelas rendas.

No caso de arrendamento habitacional entre particulares não há retenção obrigatória. O inquilino paga a renda por inteiro e o senhorio líquida o imposto no ajuste anual. Se existiram retenções na fonte (mais comum em rendas comerciais), o valor retido será deduzido ao imposto apurado na declaração anual de IRS do senhorio.

Existe dispensa de retenção no caso de rendas de baixo valor. Se o montante mensal é tão baixo que a retenção calculada é inferior a 25€, a lei dispensa a retenção.

Regimes de isenção e benefícios fiscais

Existem alguns incentivos fiscais específicos com o objetivo estimular o arrendamento habitacional de longa duração e aumentar a oferta de imóveis a preços acessíveis.

Programa de Apoio ao Arrendamento

O Programa de Apoio ao Arrendamento é uma das medidas de apoio destinadas aos arrendatários. Promove rendas abaixo dos valores de mercado, em troca de benefícios para os senhorios.

Os rendimentos prediais obtidos em contratos de arrendamento ou de subarrendamento, ao abrigo deste Programa, estão isentos de tributação em sede de IRS ou IRC. Caso o proprietário opte pelo englobamento destes rendimentos, passam a estar sujeitos a tributação.

Reduções de taxa para contratos de longa duração

• Redução da taxa de IRS para contratos de duração superior a 5, 10 e 20 anos (15%, 10% e 5%, respetivamente);
• Redução adicional de 5% para novos contratos com valor de renda inferior ao anteriormente praticado.

Isenções para contratos antigos e outras situações especiais

Além do arrendamento acessível, a legislação prevê isenção de IRS para situações específicas de rendimentos prediais, nomeadamente:

• Contratos de arrendamento celebrados antes de 1990: as rendas de contratos muito antigos, celebrados antes da entrada em vigor do Regime do Arrendamento Urbano, beneficiam de isenção total de IRS. A isenção aplica-se apenas aos contratos anteriores a 1990 que se mantêm em vigor sem terem transitado para o NRAU (novo regime);
• Imóveis convertidos de Alojamento Local para arrendamento habitacional: no âmbito do pacote Mais Habitação, foi aprovada uma isenção temporária para incentivar proprietários a retirarem imóveis do alojamento local e colocá-los no mercado de arrendamento tradicional. Os senhorios com imóveis registados como alojamento local até 31 de dezembro de 2022 ficam isentos do pagamento de  IRS até 31 de dezembro de 2029, se os tivessem arrendado para habitação até final de 2024 (com contrato registado nas Finanças até essa data).

Isenção de mais-valias prediais com novas regras

Se vendeu ou está a pensar vender um imóvel, lembre-se que o pacote Mais Habitação introduziu alterações ao pagamento de mais-valias imobiliárias de que estão isentos alguns casos. Confira se algum se enquadra no seu caso:

• Venda de terrenos ou de segundas habitações para amortização de crédito habitação em seu nome ou de um descendente;
• Venda de um imóvel (habitação própria ou secundária) ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação.

Tome nota:
Para efeitos de IRS, são consideradas mais-valias todos os ganhos que não se enquadrem em rendimentos empresariais, profissionais, de capitais ou prediais, ou seja, o lucro que resulta da venda ou troca de um ativo, como por exemplo a venda de um imóvel.

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A informação deste artigo não constitui qualquer recomendação e não dispensa a consulta necessária de entidades oficiais e legais.