A caução aplicada a um contrato de arrendamento representa uma garantia para o senhorio e um compromisso por parte do inquilino. É também um dos temas que gera mais dúvidas do lado de inquilinos e senhorios.  

Explicamos em que consiste, quais os valores permitidos por lei e que regras se aplicam à sua devolução. Esclareça as suas dúvidas.

Caução no arrendamento: em que consiste?

A caução é um montante entregue pelo inquilino ao senhorio como garantia. O objetivo é assegurar o cumprimento das obrigações estipuladas no contrato de arrendamento.

Na prática, visa proteger e compensar o senhorio por eventuais incumprimentos do inquilino, como a falta de pagamento de rendas ou danos realizados no imóvel durante o período de arrendamento.

A caução é obrigatória?

Não, e este é um engano comum. A exigência de uma caução não é obrigatória, apesar de estar contemplada no artigo 1076.º do Código Civil    

Sendo uma prática comum, a sua aplicação está dependente da vontade e critério do senhorio. O inquilino pode tentar negociar o valor ou recusar.

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Qual o valor da caução e como deve ser paga?

O montante da caução não pode ser superior ao valor de duas rendas. Ou seja, se a renda for de 500 euros, a caução não pode ser superior a 1000 euros.

Regra geral, é paga em dinheiro, por transferência bancária, sendo também possível pagar com títulos de crédito, pedras ou metais preciosos, ou por penhor, hipoteca ou fiança bancária.  Nos casos do arrendamento de espaços comercias,  a caução pode ser paga através de uma garantia bancária.  

A entrega do valor da caução deve ficar registada no contrato, para que ambas as partes fiquem com um comprovativo do pagamento. Este registo é importante para evitar problemas futuros, sobretudo no momento da devolução da caução.

E se senhorio não devolver a caução?  É possível?

Quando o contrato de arrendamento termina, a caução deve ser devolvida na totalidade ao inquilino, desde que todas as obrigações contratuais tenham sido cumpridas, ou seja, se não existirem:

• Danos no imóvel: se o imóvel apresentar danos que não resultem da utilização normal (desgaste natural), o senhorio pode utilizar a caução para cobrir os custos de reparação. Furos nas paredes, por exemplo, devem ser reparados pelo inquilino antes de devolver o imóvel;
• Rendas em atraso: se o inquilino tiver deixado rendas por pagar no momento de entrega do imóvel, o senhorio pode descontar esses valores da caução;
• Despesas pendentes: outros encargos que sejam responsabilidade do inquilino, como por exemplo contas de água; de eletricidade ou de gás, também podem ser deduzidos ao valor da caução.

Se o senhorio se recusar a devolver a totalidade da caução por algum destes motivos, deve apresentar comprovativos das ocorrências assim como das despesas de reparação.

A caução deve ser declarada às Finanças?

Sim. As Finanças consideram a caução como renda para efeitos de IRS, no ano do seu recebimento.

A legislação estabelece dois momentos distintos em que o senhorio deve reportar a caução às Finanças:

• No início do contrato, quando a caução é paga. De acordo com a Autoridade Tributária e para efeitos da categoria F do Código do IRS, a caução constitui um rendimento predial. O seu valor deve ser registado no recibo de renda eletrónico, com as datas de início e fim do contrato de arrendamento;
• No fim do contrato, na devolução da caução, o senhorio é obrigado a emitir um recibo de quitação. De acordo com a Autoridade Tributária, o valor da caução devolvido ao inquilino deve ser incluído no anexo F da declaração modelo 3 do IRS, registado como “gastos suportados e pagos pelo locador”.

A retenção na fonte é exigida apenas às entidades que possuem contabilidade organizada. Nessas situações, deve ser aplicada retenção na fonte sobre o valor da caução recebida.

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Caução e renda antecipada: quais as diferenças

É importante distinguir a caução do pagamento de rendas antecipadas. A caução é uma garantia de cumprimento do contrato, enquanto a renda antecipada corresponde ao pagamento adiantado de um ou mais meses de ocupação do imóvel.

Por exemplo, um senhorio pode pedir uma caução equivalente a dois meses de renda e, adicionalmente, o pagamento antecipado do primeiro mês de renda.

A grande diferença entre ambos reside no destino desses valores. A caução deve ser devolvida (salvo em caso de incumprimento das obrigações contratuais), enquanto a renda antecipada é uma forma de garantir o pagamento de um período específico.

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