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A possibilidade de despejo é uma realidade com que muitos inquilinos se confrontam. Embora o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) tenha simplificado e abreviado o procedimento especial de despejo, a desocupação de um imóvel arrendado obdece a regras específicas a cumprir pelo senhorio.  Explicamos quais os procedimentos e prazos a respeitar para evitar ser despejado da casa onde mora.

O que é uma ação de despejo?

O despejo é uma forma de cessar o arrendamento quando o arrendatário não desocupa o locado (imóvel ou parte de imóvel arrendado) na data prevista na lei;  na data que foi acordada entre o senhorio e o inquilino ou quando há incumprimento no pagamento das rendas.

Uma ação de despejo pode ainda exigir o pagamento de rendas não pagas e de outros encargos ou despesas que sejam da responsabilidade do arrendatário. Se recebeu uma notificação e está prestes a ser despejado, saiba o que pode fazer.

Em que condições pode ser despejado?

Um senhorio pode acionar o procedimento especial de despejo, caso: 

• exista acordo para a cessação do contrato, mas o arrendatário não entregue o imóvel;
• o senhorio, ou o arrendatário,  se oponham à renovação do contrato ou decidam terminá-lo, mas o inquilino não abandone o imóvel;
• exista atraso no pagamento das rendas.

Nos contratos de duração indeterminada, há ainda motivo para despejo quando o arrendatário se opõe à realização de obras de remodelação ou restauro profundos ou se o senhorio precisar de habitação para si ou para um filho seu.

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O procedimento especial de despejo pode ocorrer desde que cumpridas duas condições essenciais. Nomeadamente, haver um contrato escrito entre as duas partes e ter-se garantido o pagamento imposto do selo. Este expedinte pode ser acionado por duas vias essenciais:

1. Por via eletrónica, através do Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS)  (antigo Balcão Nacional do Arrendamento), 

2. Pode ser encaminhado em formato papel com entrega do formulário próprio a entregar nas secretarias habilitadas a receber este requerimento. 

No momento da entrada do processo, o senhorio terá de designar o agente de execução ou o notário competente para proceder à desocupação do locado e recebimento das rendas em atraso. Deve ainda pagar a taxa de justiça de 25,50 € caso o valor do procedimento de despejo seja igual ou inferior a 30 mil euros, ou 51€ se for superior àquele montante.

Como pode opor-se ao despejo?

Após ser notificado, tem 15 dias para se opor ao despejo. Para o fazer, terá de contratar um advogado ou um solicitador. A oposição implica o pagamento de uma taxa de justiça, cujo valor corresponde a 306 euros, se o procedimento de despejo tiver um valor igual ou inferior a 30 mil euros ou a 612 euros, caso seja superior àquele montante.

Se, além do procedimento de despejo, o senhorio tiver feito o pedido de pagamento de rendas atrasadas, deve ainda entregar, juntamente com o documento de oposição, um comprovativo do pagamento de uma caução até ao valor máximo correspondente a seis rendas. Esta exigência não se aplica a quem beneficie de apoio judiciário.

Caso não tenha meios para pagar a um advogado, pode requerer apoio judiciário junto da Segurança Social. Se o pedido for recusado, tem 5 dias para comprovar o pagamento da taxa de justiça e da caução.

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O que acontece depois de entregar a oposição ao despejo?

O senhorio será notificado dessa oposição e o processo entregue a um juiz do tribunal que foi indicado na ação de despejo. O magistrado pode requerer elementos adicionais antes de avançar para o julgamento. Caso o juiz não necessite de elementos adicionais, notifica os intervenientes no processo da data da audiência de julgamento, que deve ter lugar 20 dias após a distribuição do processo.

Na audiência será feita uma tentativa de conciliação. Caso não seja possível um entendimento, o julgamento prossegue. Cada interveniente pode apresentar até três testemunhas, sendo que as provas periciais (provas que dependem do conhecimento técnico de especialistas) têm sempre de ser realizadas por um perito. Feitas as alegações, é decretada a sentença (decisão do juiz).

E se perder o caso?

Caso a sentença lhe seja desfavorável e o juiz decida que tem de desocupar a casa, um oficial de justiça desloca-se imediatamente ao local para tomar posse do imóvel. Pode ganhar algum tempo se chegar a acordo com o senhorio para que seja definida uma data para a desocupação e retirada dos bens.

Este acordo ficará registado em auto (documento onde se regista um ato. Ou seja, o acordo da data de desocupação do imóvel) pelo agente de execução, notário ou oficial de justiça.

Caso se recuse a sair, o funcionário judicial pode pedir a ajuda da polícia para arrombar a porta e mudar a fechadura. 

Se tiver sido pedido o pagamento das rendas, encargos ou despesas em atraso, os seus bens podem ser penhorados para pagar esta dívida. Neste caso, não é possível opor-se à penhora (apreensão de bens do devedor para pagar uma dívida ao credor). 

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Há outra forma de contestar o despejo?

A lei (artigo 15.º-N do NRAU) prevê que, nos imóveis arrendados para habitação, o inquilino possa requerer ao juiz do tribunal judicial da área do imóvel o diferimento da desocupação por razões sociais imperiosas.

Ou seja, pode pedir para que o despejo seja travado, explicando motivos relacionados com a sua situação social, económica ou de saúde. O facto de não dispor imediatamente de outra habitação, o número de pessoas que habitam consigo, a sua idade, o seu estado de saúde e a situação económica e social das pessoas envolvidas podem ser usados como argumentos para tentar impedir o despejo.

Este pedido tem de ser feito nos 15 dias que se seguem à notificação do despejo e apresentadas provas que comprovem a situação. Devem ser ainda indicadas até 3 testemunhas.

A decisão do juiz só pode ser favorável nos seguintes casos:

• Se existir atraso no pagamento das rendas, o arrendatário terá de ser beneficiário de subsídio de desemprego de valor igual ou inferior ao salário mínimo nacional (em 2023 tem o valor de 760 euros), ou de rendimento social de inserção. Neste caso, o Fundo de Socorro Social do Instituto de Gestão Financeira da Segurança Social paga as rendas em atraso correspondentes ao período de tempo entre o início e o fim do processo de diferimento da desocupação do local arrendado.
• Se o inquilino tiver uma incapacidade igual ou superior a 60%.

E se não existir oposição ao despejo?

Nesse caso, o requerimento de despejo é automaticamente convertido em título de desocupação do imóvel e o inquilino terá 30 dias para retirar os seus bens. Caso não o faça, estes são considerados abandonados. 

Terminado esse prazo, o Agente de Execução, Notário ou Oficial de Justiça desloca-se ao local para tomar posse do imóvel. Caso o inquilino se recuse a sair, este funcionário solicita ao tribunal autorização para entrada imediata no domicílio.

Quais os apoios previstos?

As situações de particular vulnerabilidade são acompanhadas pelo Estado. Nomeadamente com  medidas que derivam mais recentemente do Pacote Mais Habitação. 

Falamos da possibilidade de o Estado intervir com o pagamento de rendas em atraso há mais de três meses para acudir aos casos de carência financeira. Este apoio pode chegar a um teto máximo mensal de 1,5 vezes a  remuneração mínima mensal garantida, sendo o limite total de nove vezes este valor - até 6 840 euros. 

Esta medida vem complementar casos específicos de pessoas igualmente vulneráveis em risco de perder a sua casa. Por exemplo, a Lei impossibilita ações de despejo dirigidas a idosos ou pessoas com deficiência que vivam nas suas casa há mais de 15 anos. Essa ação deve ser suspensa por motivos de  demolição ou obras, oposição do senhorio à renovação do contrato ou comunicação de cessação de contrato num prazo menor de cinco anos. 

Se estivermos a falar de primeira habitação, ocupadas por pessoas com incapacidade superior a 60% ou por beneficiários do rendimento social de inserção ou de beneficiários do subsídio de desemprego com valor inferior ao salário mínimo nacional (820 euros em 2024), as ações podem igualmente ser travadas. O inquilino deve requerer essa anulação em tribunal num prazo de 15 dias após comunicação do despejo.  

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