Casa e Família
O subarrendamento é legal, mas tem regras que deve conhecer. Veja o que ter em conta para poder subarrendar a casa a alguém. 26-10-2023
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O subarrendamento consiste em arrendar, a um terceiro, um imóvel ou parte de um imóvel de que é inquilino. No entanto, para que este negócio seja totalmente legal, há que respeitar algumas regras.
A primeira é que o subarrendamento só possa ocorrer se autorizado pelo senhorio. Ou seja, se quer subarrendar, terá de obter autorização do proprietário do imóvel. Depois, há que realizar, com o subarrendatário, um contrato. E terá ainda de declarar esse rendimento no IRS.
Veja como deve proceder em cada um destes passos.
O que diz a Lei?
O subarrendamento é regulado pelo Código Civil (artigo 1088.º e seguintes) que inclui as alterações trazidas pelo Novo Regime do Arrendamento Urbano.
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O que deve saber para subarrendar
A lei determina que o subarrendamento depende de “autorização dada por escrito”. Se pretende subarrendar um imóvel, deve comunicar, por escrito, essa intenção ao proprietário, pedindo-lhe que dê a respetiva autorização também por escrito.
Mais, embora confirme também que “o subarrendamento não autorizado considera-se ratificado pelo senhorio se ele reconhecer o subarrendatário como tal”, isto é, se o senhorio souber e não se opuser, o melhor é ter tudo “preto no branco”. Um documento que comprove a autorização do proprietário é sempre o mais aconselhável.
Não existindo qualquer consentimento do senhorio, o contrato de subarrendamento não tem validade.
Tome Nota:
Antes de pedir autorização ao senhorio, confirme se o seu contrato de arrendamento não proíbe qualquer tipo de subarrendamento. É frequente os contratos de arrendamento incluírem essa cláusula.
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Se, por alguma razão, o seu contrato de arrendamento terminar, o mesmo acontece ao subarrendamento.
O subarrendamento pressupõe, aliás, que seja assinado um contrato a que se aplicam as mesmas regras estabelecidas no contrato inicial, entre si e o seu senhorio. Este documento é importante até para salvaguardar os seus direitos perante o sublocatário (pessoa a quem o inquilino original arrenda o imóvel), nomeadamente no que respeita ao pagamento da renda.
Subarrendamento total ou parcial?
O subarrendamento é total se o subarrendatário usufruir de todo o imóvel. Por exemplo, se alguém for trabalhar durante uns meses fora do país e subarrendar o apartamento a um amigo enquanto estiver no estrangeiro. Se subarrendar apenas uma parte da casa, por exemplo um quarto, trata-se de um subarrendamento parcial.
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Qual o valor da renda a cobrar?
Quer esteja a subarrendar a casa toda ou apenas uma parte, há um limite legal ao valor da renda que pode cobrar. O artigo 1062.º do Código Civil estabelece que “o locatário não pode cobrar do sublocatário renda ou aluguer superior ou proporcionalmente superior ao que é devido pelo contrato de locação, aumentado de 20%, salvo se outra coisa tiver sido convencionada com o locador”.
Ou seja, há sempre um limite de 20% sobre o valor da renda que paga e que só pode ser ultrapassado se o seu senhorio autorizar. Assim, se pagar 700 euros de renda ao senhorio, poderá cobrar, no máximo, 840 euros ao subarrendatário pela casa toda.
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Como funciona do ponto de vista fiscal?
Deve declarar no IRS os rendimentos decorrentes do subarrendamento. Ou seja, os que correspondem à diferença entre as rendas que recebeu do subarrendatário e as que pagou ao senhorio.
No anexo F, relativo aos rendimentos prediais, terá de preencher o quadro 5, indicando o valor das rendas recebidas, e o Número de Identificação Fiscal (NIF) do subarrendatário, assim como o valor das rendas pagas ao senhorio. Terá também de indicar o NIF do senhorio.
De acordo com a Autoridade Tributária, é ainda obrigatória a emissão de um recibo de renda eletrónico para “a diferença, auferida pelo sublocador, entre a renda recebida do subarrendatário e a paga ao senhorio”.
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Direitos do senhorio
Se o subarrendamento for total, o senhorio pode substituir-se ao arrendatário. Ou seja, o subarrendatário passa a ser inquilino direto do seu senhorio e o seu papel de intermediação é dispensado.
No entanto, este direito de substituição só pode ser exercido pelo senhorio mediante notificação judicial ao arrendatário e ao subarrendatário. Na sequência dessa comunicação, o contrato de subarrendamento deixa de ter efeito e o subarrendatário passa a arrendatário direto.
O senhorio deve também informar o subarrendatário que, a partir daquele momento, deve pagar-lhe diretamente a renda.
Tome Nota:
Se tanto o locatário como o sublocatário tiverem rendas em atraso, o proprietário pode exigir ao sublocatário o valor que este tem em dívida.
Onde procurar esclarecimentos?
O Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU) pode ajudar a esclarecer questões relacionadas com o arrendamento, sobretudo no âmbito do Novo Regime do Arrendamento Urbano. Nesta página pode encontrar contactos e horários.
A Associação dos Inquilinos e Condóminos do Norte de Portugal também presta, aos seus sócios, serviços e apoio jurídico relacionados com o arrendamento habitacional e comercial. Sendo associado da DECO poderá igualmente beneficiar do apoio jurídico da organização nestas e outras questões.
Mais Habitação promove Programa Arrendar para subarrendar
Ainda que com o Instituto da Habitação e Reabilitação Urbana (IHRU) como intermediário junto dos arrendatários, o Programa Arrendar para Subarrendar integra o Programa Mais Habitação e pretende dar resposta prioritária às dificuldades de arrendamento dos jovens até 35 anos, das famílias monoparentais e com quebras de rendimento acima de 20%.
O IHRU coloca no mercado do arrendamento acessível património de vários organismos públicos e privados, nomeadamente casas devolutas e prontas a habitar.
Cabe-lhe depois o pagamento das rendas e das obras de preservação ou de recuperação e o subarrendamento destas habitações até 30% dos limites gerais do preço de renda (por tipologia e concelho de localização) e mediante taxas de esforço máximas de 35%.
Os contratos decorrem por um períodos mínimo de 3 anos e máximo de 5 anos, em contratos renováveis. Saiba mais detalhes aqui
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