Casa e Família
O que é preciso para construir casa à medida? Quais as etapas, vantagens e desvantagens? Por onde começar e como acompanhar. 02-11-2022
Tempo estimado de leitura: 8 minutos
Da planta ao telhado, tijolo a tijolo,o processo de construir uma casa pode ser longo, mas gratificante por ver crescer a obra que idealizou.
Numa altura em que a oferta de habitação parece limitada, a construção pode ser uma solução a considerar – sobretudo se o seu interesse é que o resultado seja mesmo à sua medida.
Se tenciona avançar, com o acompanhamento da construção da sua própria casa - do projeto em terreno até aos materiais e acabamentos a usar - deixamos-lhe o principal a ter em conta.
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Construir uma casa: quais as etapas a seguir?
Do terreno até ao momento em que tudo fica pronto, há um longo caminho a percorrer. Ao longo do percurso deve ter em conta questões legais, fiscais e até orçamentais. Saiba como proceder e quais as entidades a contactar em cada fase.
Terreno e pedidos de informação
Antes de começar a planear a casa, há que definir onde vai construí-la. Se já tem um terreno, será menos uma despesa; caso contrário terá de comprar um. Em ambas as situações, porém, há que perceber, junto da autarquia local, o que está autorizado a fazer. Em alguns terrenos, não é permitido construir e noutros há limites relativos à área a ocupar ou ao número de pisos, por exemplo.
Vai comprar um terreno? Cuidados a ter
Ao comprar um terreno deve ter cuidados semelhantes aos que tem quando compra uma casa. Antes de fechar negócio peça a Certidão do registo predial e a respetiva Caderneta predial atualizadas para garantir que não existem encargos associados (por exemplo hipotecas ou penhoras) ao terreno.
Peça à Câmara Municipal (ou consulte online) o Plano Diretor Municipal (PDM) para saber se é possível construir naquele local e em que condições. Tenha ainda em conta o pagamento de taxas e impostos. Logo na escritura, há que acomodar o Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas (IMT). A aquisição pode ainda estar sujeita a taxas municipais. É importante obter essa informação no Regulamento Municipal de Taxas da respetiva autarquia.
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Antes de pensar em construir, deve contactar a Câmara Municipal e fazer um Pedido de Informação Prévia (PIP). Embora facultativo, este pedido vai permitir informações sobre a viabilidade da construção assim como sobre os seus condicionamentos legais ou regulamentares. Ou seja, questões como infraestruturas, servidões administrativas e restrições de utilidade pública, afastamentos e outras condicionantes.
Tome Nota:
A servidão administrativa é uma limitação imposta em proveito da utilidade pública. Por exemplo, pode ser proibido construir naquele local porque há, ou vai haver, uma autoestrada perto.
Se a resposta ao PIP for favorável, poderá então avançar com o projeto de construção nos moldes em que foi autorizado. Isto é, respeitando o que está autorizado a fazer. No prazo de um ano após o PIP, deve fazer o pedido de licenciamento e aqui incluir uma declaração dos autores e coordenador do projeto (arquiteto ou gabinete de arquitetura), atestando que são respeitados os limites da informação prévia favorável.
Caso passe mais de um ano, tem ainda a possibilidade de requerer ao presidente da Câmara uma declaração de que se mantêm os pressupostos da anterior decisão favorável. O autarca tem 20 dias para decidir e terá novamente um prazo de um ano para pedir o licenciamento.
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Projetos e licenças
Para que possa fazer o pedido de licenciamento é necessário ter um projeto de arquitetura, a submeter à apreciação da câmara municipal. Após esta aprovação, e se o terreno não integrar loteamento já com as devidas autorizações, é necessário entregar os projetos de especialidades, como água, gás, esgotos, eletricidade ou comunicações.
Após a aprovação destes projetos a autarquia emite a licença de construção. Nessa altura, pode começar a construir a casa.
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Contratação do empreiteiro e construção
Se ainda não escolheu a empresa responsável pela construção da casa, está na altura de escolher. Certifique-se que o empreiteiro tem todas as licenças necessárias para desempenhar a atividade e que tem uma boa reputação.
É importante que tudo esteja devidamente documentado, nomeadamente através de um contrato de obra. Há que especificar prazos, pagamentos, responsabilidades de cada uma das partes e eventuais penalizações em caso de atrasos.
O dono da obra tem a responsabilidade de elaborar ou mandar elaborar, ainda durante a fase do projeto, o plano para garantir a segurança e a saúde dos que ali trabalham. Caso intervenham na execução da obra duas ou mais empresas, deve também nomear um coordenador de segurança.
Tome Nota:
A construção de uma casa implica a existência de um Livro de Obra preenchido pelo responsável técnico. Neste livro, registam-se todos os factos relevantes sobre a obra para informar devidamente todos os intervenientes no processo e os funcionários municipais que sejam responsáveis pela fiscalização. Quando a obra estiver concluída, este documento deve ser arquivado na câmara municipal, juntamente com o processo de licenciamento.
O que diz a Lei?
O Regime jurídico da urbanização e edificação (Decreto-Lei 555/99) explicita todos os procedimentos legais a ter em conta em obras. É igualmente importante que se informe, junto da câmara municipal, sobre como fazer cumprir aqueles procedimentos. Muitas autarquias permitem tratar os temas relacionados com licenciamento através dos sites.
Quando a casa estiver pronta, terá de requerer a Licença de Habitação (ou Licença de habitabilidade). Este documento comprova que o imóvel tem todas as condições para ser habitado. Esta licença é atribuída após inspeção dos técnicos camarários.
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Construir uma casa: a questão financeira
A par das questões processuais, se está a pensar construir uma casa é importante fazer um bom planeamento financeiro e uma gestão rigorosa de custos e de prazos.
Pedir orçamentos
O primeiro passo é perceber de forma clara qual o montante disponível. Previna-se do risco de a obra ficar parada por falta de fundos. Peça orçamentos a vários empreiteiros, mas não se concentre apenas em escolher a proposta mais baixa. Tenha em conta se estão salvaguardadas todas as questões legais, nomeadamente as relativas à segurança.
Para ter a certeza de que vai contratar uma empresa habilitada para o tipo de obra a edificar, consulte gratuitamente a base de dados do Instituto dos Mercados Públicos do Imobiliário e da Construção (IMPIC). Aí encontra as empresas que detêm alvará, ou seja, as que estão legalmente autorizadas a exercer atividade.
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Acautelar os imprevistos
Outro aspeto importante é compreender que, o mais certo, é haver imprevistos que encareçam a obra. É importante garantir que tem margem para esses desvios.
Num contexto como o atual, marcado pela inflação e subida dos preços das matérias-primas, é ainda mais provável que esses desvios ocorram. De acordo com o Instituto Nacional de Estatística (INE), os custos da construção nova continuam a subir. Em julho de 2022 a subida em relação ao mesmo mês do ano anterior foi de 13.4%. Os preços dos materiais aumentaram 17,5% e o custo da mão-de-obra aumentou 7,7%.
Ainda assim, procure escolher sempre materiais que (mesmo mais dispendiosos) possam oferecer mais segurança, conforto e qualidade. Acautele que num futuro próximo, não terá de fazer obras por problemas relacionados, por exemplo, com infiltrações ou mau isolamento.
Tome Nota:
Os prazos de garantia dos imóveis novos é de 10 anos no que respeita a elementos estruturais, como escadas ou telhados. Nas restantes situações o prazo de garantia é de 5 anos.
Vantagens e desvantagens de construir uma casa
Ao construir uma casa pode escolher tudo. Desde o número de divisões e respetiva localização, até aos acabamentos e à eficiência energética. Terá uma intervenção mais ativa em todas as fases do processo, mas isso implica também que tenha de as ir controlando para garantir que tudo é feito como pretende.
Entre as desvantagens está o facto de ser uma opção mais trabalhosa do que comprar um imóvel já pronto ou uma casa em planta. Terá ainda a responsabilidade de garantir que a lei seja cumprida e a preocupação de controlar custos e prazos. O tempo de espera até à conclusão pode ser também uma desvantagem.
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