Arrendar Casa

Quero arrendar a minha casa: como devo proceder?

Casa e Família

Arrendar a sua casa pode implicar um processo em etapas diversas que vale a pena conhecer. 27-07-2020

O senhorio tem direitos e deveres que deve conhecer antes de decidir arrendar a sua casa. Se os conhecer, verá que todo o processo resultará de maneira mais fácil. Atenção ainda aos custos e às cautelas a tomar.

Será difícil arrendar a minha casa? Quais os custos envolvidos e as cautelas a ter? Conheça os direitos e deveres de um senhorio. Se tem um imóvel e tem pensado “por que não arrendar a minha casa?”, saiba que essa pode ser uma fonte de rendimento interessante, mas há obrigações legais e burocráticas a cumprir.

O arrendamento de um imóvel envolve, sempre, a celebração de um contrato entre o senhorio e o inquilino. Esse contrato deve ser comunicado à Autoridade Tributária e deve estar em conformidade com as regras do Código Civil e do Novo Arrendamento Urbano (NRAU). Mas ainda existem outros deveres a respeitar. Saiba quais.

 

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Certificado Energético

Mesmo antes de anunciar o arrendamento da sua casa, deve obter o certificado energético do imóvel, o qual passou a ser obrigatório com o Decreto-Lei n.º 118/2013 de 20 de agosto.

Este certificado corresponde a um documento que comprova o grau de desempenho energético do imóvel e deve ser requerido junto da ADENE (Agência para a Energia). Para isso, terá de entregar a cópia da planta do imóvel, a caderneta predial urbana, a certidão de registo na conservatória e a ficha técnica da habitação. Depois da avaliação por um perito, é feito o cálculo do certificado de energia.

Os preços do certificado variam em função das caraterísticas do imóvel e, também, do perito, pelo que deve pedir, primeiramente, um orçamento. O certificado tem a validade de 10 anos e convém lembrar que as multas por não possuir este documento situam-se entre os 250 euros e os 3 740 euros.

No momento de celebração do contrato de arrendamento, deve mostrar ao inquilino o certificado energético da habitação.

 

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Como definir o preço certo da renda

Para chegar ao valor da renda a cobrar ao inquilino, é preciso fazer contas e avaliar as despesas mensais com a propriedade que pretende arrendar. Para isso, tenha em conta as seguintes parcelas:

  • IMI - Imposto Municipal Sobre Imóveis;
  • Imposto sobre rendas;
  • Quotas de condomínio;
  • Seguro multirriscos;
  • Despesas de manutenção no imóvel;
  • Prestação mensal do crédito à habitação (se aplicável).

 

Embora algumas destas despesas sejam dedutíveis em sede de IRS, é importante somar todos os gastos mensais para estabelecer o valor da renda a cobrar, de modo a salvaguardar-se.

Além disso, há que ter em consideração as caraterísticas e localização do imóvel. Fazer uma pesquisa comparativa do valor da renda de imóveis na mesma localização e com características parecidas pode ajudar.

Para isso, é importante consultar também as Estatísticas de Rendas da Habitação, no site do INE, que divulga a média de  preços, por metro quadrado, das rendas em novos contratos de arrendamento.

 

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Como calcular o valor da renda?

Para o ajudar nesta tarefa, a Deco Proteste disponibiliza um simulador que ajuda a calcular a rentabilidade do arrendamento. Vamos a um exemplo?

Imagine que tem um imóvel pelo qual paga, mensalmente:

  • IMI: 30€
  • Seguro multirriscos: 15€
  • Seguro de vida: 20€
  • Prestação de crédito à habitação: 350€
  • Despesas de condomínio: 12€
  • Acréscimo de imposto de renda: 162,12€
  • outras despesas e/ou imprevistos: 100€
    Total: 689,12€

 

Somando todas as despesas, verificará que tem um custo mensal de 689,12€. Logo, não deve cobrar uma renda inferior a este valor. 

Lembramos que deve ter em conta os valores médios do mercado para imóveis com características similares e que estejam situados no mesmo município e concelho.

Considere-se que o preço médio do metro quadrado do imóvel é de 7€, e que possui 110 metros quadrados. Se o imóvel estiver em boas condições, a título de exemplo, pode definir o preço de 8€ por metro quadrado e cobrar uma renda de 880€ ou arredondar para os 900€, assim teria uma rentabilidade mensal de 210,88€.

 

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Anúncio de arrendamento

Assim que tenha a casa pronta a arrendar, deve anunciar o seu imóvel. Pode fazê-lo de forma particular, divulgando-o online ou em jornais, por exemplo. Pondere entregar esse trabalho a uma agência imobiliária.

Naturalmente que, neste último caso, deve informar-se sobre o valor cobrado pela agência imobiliária para esse serviço e analisar se compensa ou não delegar esta tarefa a terceiros.

Contrato de Arrendamento

Para arrendar um imóvel, tem de fazer um contrato de arrendamento, assinado entre si e o inquilino e comunicá-lo às Finanças. Esta comunicação deve ser feita eletronicamente, através do Portal das Finanças, até ao fim do mês seguinte ao do início do arrendamento.

O contrato deve ser assinado por todos os envolvidos e cada parte deve ficar com uma cópia assinada do contrato. As condições estipuladas no contrato podem variar de arrendamento para arrendamento, desde que cumpram o disposto no Código Civil e no NRAU - Novo Regime de Arrendamento Urbano.

Em todo o caso, há cláusulas que devem constar em qualquer contrato de arrendamento, nomeadamente:

  • Identificação das partes; 
  • Objeto do arrendamento;
  • Finalidade do arrendamento;
  • Prazo do contrato; 
  • Valor da renda e da caução (não confundir com rendas antecipadas); 
  • Informação sobre o fiador (no caso de ser exigido);
  • Outras informações relevantes;
  • Em anexo ao contrato, pode ainda seguir um texto descritivo do estado em que se encontra o imóvel e respetivo recheio na data da entrega das chaves ao inquilino.

 

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Imposto de Selo

Se está a pensar em arrendar a sua casa, deve saber que o registo de um contrato de arrendamento no Portal das Finanças obriga ao pagamento do Imposto de Selo que  corresponde a 10% do valor da renda. Este imposto deve ser pago pelo senhorio até ao final do mês seguinte ao do início do arrendamento.

Recibos de Renda Eletrónicos

No geral, os senhorios que tributam os seus rendimentos prediais na categoria F do IRS ou estão abrangidos pelas regras da categoria B (trabalhadores independentes) estão obrigados a emitir, através do Portal das Finanças, recibos de renda eletrónicos relativos às importâncias recebidas.

Se estiver incluído neste grupo e não emitir os recibos de renda eletrónicos, está sujeito a uma coima entre os 150 euros e os 3 750 euros.

 

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Despesas com obras e conservação

De acordo com o artigo 1078.º do Decreto-Lei n.º 31/2012, o senhorio é responsável pelo pagamento de despesas comuns do condomínio, assim como das quotas e obras de manutenção das partes comuns do prédio (salvo indicação contrária constante no contrato de arrendamento).

Também deve ser o senhorio a executar todas as obras de conservação, ordinárias ou extraordinárias, ou a indemnizar o inquilino, se ele se disponibilizar a fazer as obras e o senhorio aceitar.

Conte com o IRS

A partir do momento em que tem um imóvel arrendado, no período de entrega do IRS, deve declarar os lucros provenientes das rendas: na categoria F, relativa aos rendimentos prediais, ou na categoria B, relativa aos trabalhadores independentes.

Tributação dos rendimentos e dedução

Categoria F (rendimentos prediais)
Nesta categoria, só são taxados os rendimentos líquidos. Logo, ao valor das rendas, devem descontar-se as despesas com a manutenção do imóvel; com o condomínio; com o IMI; com as taxas autárquicas; e com os seguros de incêndio ou multirriscos.
Os rendimentos líquidos são, depois, tributados autonomamente a uma taxa de 2%.

Categoria B (trabalhadores independentes)
Neste caso, o rendimento coletável pode ser calculado de duas maneiras:

  • regime simplificado;
  • contabilidade organizada (obrigatória para rendimentos superiores a 200 mil euros por ano).

 

No caso de optar pelo regime simplificado, as regras são semelhantes às da categoria F, ou seja, deve somar as rendas brutas e deduzir os rendimentos. Depois, basta aplicar o coeficiente 0,95 sobre o valor dos rendimentos prediais. Já os senhorios no regime da contabilidade organizada têm o seu rendimento tributável em função das regras do IRC.

Está sujeito ao pagamento de IVA?
Não, de um modo geral, os rendimentos obtidos através do arrendamento de um imóvel não estão sujeitos ao pagamento de IVA. A isenção é atribuída pelo artigo 9º, da alínea 29) do Código do IVA, embora existam algumas exceções, a saber:

  • Prestações de serviços de alojamento, no âmbito da atividade hoteleira ou de outras com funções análogas, como parques de campismo;
  • locação de áreas para recolha ou estacionamento coletivo de veículos;
  • locação de máquinas e outros equipamentos de instalação fixa, bem como qualquer outra locação de bens imóveis de que resulte a transferência onerosa da exploração de estabelecimento comercial ou industrial;
  • locação de cofres-fortes;
  • locação de espaços para exposições ou publicidade.

 

 

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Cessação do contrato

A cessação do contrato de arrendamento também deve ser comunicada eletronicamente, através do Portal das Finanças.

Nessa altura, é importante fazer uma vistoria ao imóvel e devolver a caução ao inquilino, caso tenha havido a entrega de uma caução no momento de celebração do contrato.

 

Tome Nota

 

É importante lembrar que, segundo o artigo 1101.º do Decreto-Lei n.º 31/2012, um senhorio pode cessar o contrato de arrendamento. Isto, se houver, por parte do inquilino, incumprimento no pagamento das rendas (ou incumprimento de outras cláusulas do contrato); se houver necessidade do imóvel para habitação do próprio ou respetivos descendentes em primeiro grau; ou, ainda, por demolição ou realização de obras que obriguem à desocupação do imóvel ou que tenham um custo de 25 % do seu valor patrimonial.

 

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Cuidados a ter ao arrendar a sua causa

Arrendar um imóvel pode ser uma excelente forma de obter rendimento de uma casa ou apartamento a que não dê uso. Porém, há obrigações a cumprir e, também, alguns cuidados a ter de modo a evitar dissabores e problemas.

É importante refletir bem sobre cada cláusula do contrato de arrendamento, de modo a proteger o seu património e a garantir que, no final do contrato, o imóvel é entregue nas mesmas condições em que o arrendou.

Para melhor defender o seu bem imóvel, acorde com o inquilino datas para visitar a casa, de forma a poder verificar o seu estado. E, antes de cessar um contrato de arrendamento, não se esqueça de proceder a uma vistoria ao imóvel para conferir em que condições é que ele se encontra.

 

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